Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доходы от продажи унаследованной недвижимости освободят от НДФЛ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство
Для сделки потребуются:
- паспорта всех участников сделки;
- договор купли-продажи;
- разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
- справка о зарегистрированных в квартире лицах;
- правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Если наследников несколько
Если несколько лиц одновременно наследуют за усопшим, квартира переходит в их общую долевую собственность. Это означает, что каждый из них обладает некоторой ее частью. Будучи собственником своей части, каждый может распорядиться ею в любое время, однако в таком случае он вынужден учитывать интересы остальных сособственников.
У долевых сособственников есть преимущественная возможность выкупа долей друг друга. Это означает, что, если один из них намерен продать свою часть квартиры, он должен сначала предложить купить ее всем совладельцам. Продажа постороннему лицу возможна, если все долевые собственники откажутся или проигнорируют его предложение.
Прежде чем заключать соглашение купли-продажи доли, полученной от наследодателя, разошлите всем остальным сособственникам уведомления о своем намерении. В уведомлении сообщите все важные условия будущего соглашения, в том числе укажите стоимость, по которой вы намерены продать свою долю.
У остальных сособственников есть месяц на ответ. Если в течение этого времени никто из них не объявил о желании стать покупателем — официально отказался или просто проигнорировал предложение, — продавайте кому угодно.
Кроме того, продажа доли, полученной по наследству, требует нотариального удостоверения.
Важно понимать, должен ли гражданин платить налог после отчуждения недвижимости, полученной по наследству, ведь эта продажа приносит доход, а он в России облагается НДФЛ.
В соответствии с нормами Налогового кодекса РФ вопрос о налоге решается в зависимости от того, сколько лет квартира находилась у человека в собственности. По общему правилу налог не уплачивается, если до того, как продажа состоялась, гражданин владел проданным объектом не менее пяти лет. То есть, если сделка состоялась на шестой год, платить не надо.
Наследование — это особый случай, для него срок минимального владения меньше — три года. Это означает, что, если со дня получения недвижимости до момента, когда состоялась ее продажа, прошло менее трех лет, платить нужно, если больше — нет.
Таким образом, если собственность на жилье принята по наследству и к моменту, когда заключается сделка, человек владел им более трех лет, в бюджет ничего не уплачивается, более того, не надо даже подавать декларацию в ФНС.
При этом срок минимального владения исчисляется не с официальной регистрации в Росреестре и даже не со дня получения свидетельства о праве на наследство, а с момента, когда права на продаваемый объект фактически возникли, то есть со дня смерти наследодателя.
Если обязанность уплатить НДФЛ у лица имеется, для его уплаты на следующий год до 30 апреля он обязан подать декларацию, а до 15 июля перечислить необходимую сумму. Например, если период, в котором имущество получено, — 2019 год, а в 2020-м оно продано, до 30 апреля 2021 года следует отчитаться в ФНС, а до 15 июля 2021 года заплатить начисленную сумму.
Имеется правовой способ уменьшить итоговый платеж — получить налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Подробно проконсультироваться о порядке применения вычета можно в налоговом органе.
Даже если жилье стоило меньше 1 млн рублей, но минимальный срок владения не истек, документы налоговикам подать все равно нужно. При этом также можно получить вычет, и тогда, при такой маленькой договорной цене, сумма будет нулевой. Но даже в этом случае представить отчет в налоговый орган нужно.
Например, гражданин получил наследство в 2019 году, а в 2020-м продал его за 1 млн рублей. В 2021 году он подаст в ФНС декларацию, в которой укажет, сколько было выручено, и примененный вычет в том же размере. В итоге налогооблагаемый доход составит 0 рублей, и налога фактически не будет.
Не стоит намеренно занижать договорную цену, чтобы с помощью применения льготы избежать платежей в бюджет: в данном случае имеет значение не только договорная, но и кадастровая цена. Если договорная цена ниже, чем кадастровая, умноженная на коэффициент 0,7, для исчисления итогового платежа в бюджет применяется вторая.
Например, квартира продается за 1 млн рублей, хотя ее кадастровая стоимость в 3 раза больше. Кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент, составляет: 3 000 000 рублей * 0,7 = 2 100 000 рублей. Это и есть налогооблагаемый доход. К нему можно применить вычет, в итоге сумма к перечислению составит:
(3 000 000 рублей * 0,7 — 1 000 000 рублей) * 0,13 = 143 000 рублей.
Вычеты для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры по наследству до 2019 года
Налоговый вычет дается на один объект. До 2019 года существовало три варианта вычетов:
- Если есть документы на покупку квартиры и подтверждены расходы. Этот вид вычета не распространяется на квартиры, доставшиеся в наследство, потому что вы ничего не покупали. То есть расходы на жилье у вас нулевые.
Остальные два варианта касаются непосредственно наследников, решивших раньше времени продать жилье.
- Без подтверждения расходов. Вычет составляет 1 млн рублей. Однако при расчете налога сравнивают кадастровую стоимость и фактическую цену, по которой вы продали унаследованное. Если по факту квартира продана дешевле, чем 70% от кадастровой стоимости в год продажи, то государство потребует налог с большей суммы.
Как платить за несовершеннолетнего
Если наследственная квартира/доля в ней значилась за ребенком, то он будет налогоплательщиком на общих основаниях. Никаких скидок на возраст нет.
Но сам подросток вплоть до 18 лет ничего не должен делать:
- ни подавать декларацию;
- ни уплачивать причитающуюся сумму;
- и даже не нести ответственность, в случае неподачи/несвоевременной подачи отчетных документов.
Этой работой занимается родитель, опекун, попечитель. Он рассчитает сумму НДФЛ, оформляет и сдает отчетность, перечисляет средства в бюджет.
Декларация заполняется от лица ребенка, а подписывается именем законного представителя.
| Составляется с использованием программы | Заполняется на бланке |
| На заглавной странице в разделе «Достоверность декларации» ставится флажок в позиции «Представителем-ФЛ» и заполняются строки: «ФИО» и «Документ». | Титульный лист в разделе «Достоверность и полноту сведений, указанных в настоящей декларации подтверждаю» указывает код «02» и вносятся ФИО представителя, а ниже данные документа, удостоверяющие статус представителя. |
Определение срока владения
Не всегда человек будет обязан выплатить налог с продажи унаследованной квартиры. Действующим законодательством для этого определен ряд факторов. Одним из них является срок владения имуществом, то есть период, на протяжении которого квартира находилась в собственности человека. От уплаты налога освобождается человек, который обладал недвижимостью более трех лет. Такой период исчисляется с момента возникновения права собственности. В этом случае речь идет о появлении причин, которые дают человеку возможность получить квартиру, оставленную собственником. Они возникают со дня смерти прежнего владельца или вступления в силу решения судебной инстанции о признании покойным. В указанной ситуации роли не играет дата оформления необходимых документов, выдачи свидетельства и регистрации права собственности.
При продаже квартиры, полученной в наследство, придется оплатить налог на продажу недвижимого имущества в 13%, ведь по сути она считается доставшейся наследнику бесплатно, а после сделки он получает доход. Налог при продаже квартиры пенсионером также не отменяется.
И вот именно он будет облагаться НДФЛ, при нахождении продаваемого жилища во владении продавца до 5 лет. А если она в собственности дольше, облагается ли в этом случае? Нет, тогда платить ничего не нужно, продавец от уплаты налогов освобождается. Таким образом, если вы не хотите платить довольно большой налог от продажи имущества в 13% от продажи унаследованной недвижимости, имеет смысл выждать 5 лет. Придется заплатить налог также и от продажи доли в наследованном жилище.
Стоит иметь в виду, что налоговая инспекция может уведомить в письменной форме о необходимости в оплате налога и подачи декларации НДФЛ-3 по причине получения дохода с продажи недвижимости. Дело в том, что фискальный орган получает данные о дате, когда было зарегистрировано право собственности на имущество, но не сведения о фактическом владении им. Чтобы избежать недоразумений, следует отправить в налоговую письменное пояснение и документы, подтверждающие период, на протяжении которого наследник владеет недвижимостью.
Отсчет этих трех лет идет с момента открытия наследственного права, то есть даты смерти наследодателя. Отсчитывать с даты факта вступления в наследства или госрегистрации является ошибкой. Напомним, что на вопрос надо ли оплатить налог при покупке квартиры пенсионеру ответ однозначен: да, как и всем остальным.
Продажа квартиры после вступления в наследство
Чтобы распоряжаться вновь полученным имуществом, необходимо иметь свидетельство о праве собственности. Без него нотариус не вправе заключить сделку и внести данные о ней в реестр. Поэтому зная о «свалившемся на голову» богатстве в виде дома или квартиры, обратитесь за получением свидетельства в Росреестр.
Вам нужно будет предоставить документы:
- Написанное на месте заявление;
- Паспорт наследника;
- Кадастровый паспорт объекта недвижимости;
- Плюс нужно заплатить пошлину в размере 2000р и подтвердить это квитанцией.
Налог при вступлении в наследство (госпошлина, нотариальный тариф)
Нередко в бытовой практике граждане путают понятие налога с госпошлиной (этот платеж по другому называется — нотариальный тариф). При наследовании недвижимых объектов (земельные участки, дома, квартиры, гаражи), других видов собственности (автомобиль, коллекции, мебель) налог, как таковой, не взимается. Другое дело, что при оформлении свидетельства о праве на наследство у нотариуса, наследникам придется заплатить нотариальный тариф, установленный ст. 333.24 НК РФ. Его размер зависит от стоимости получаемого имущества и степени родства с умершим:
-
0,3 % (максимально не более 100 тыс. руб.) — для наследников 1 и 2 очереди (супруг, дети, родители, братья, сестры);
-
0,6 % (не более 1 млн. руб.) — для более дальних родственников и посторонних лиц.
Таким образом, чтобы официально вступить в наследство налог уплачивать не надо. Кроме госпошлины (по другому она называется нотариальный тариф), наследники оплачивают услуги правового и технического характера нотариусу (УПТХ). Сумма устанавливается ежегодно нотариальной палатой региона (области) и одинакова для всех на его территории. Например, в Москве в 2022 году установлены следующие расценки за оформление наследства в виде:
-
3 500 руб. — вклада на счетах суммой более 100 тыс. руб.;
-
7 000 руб. — за один недвижимый объект на 1 наследника;
-
3 900 руб. — на другие виды имущества.
Налоги с продажи унаследованной квартиры
Принимая решение продать жилую недвижимость, наследники часто интересуются, нужно ли платить налоги при продаже наследственной квартиры, ведь полученные от сделки деньги – это не только наследство, но еще и доход.
С этой логикой сложно поспорить: действительно, средства, полученные от реализации недвижимости, независимо от того, на основании чего она была приобретена ранее, признаются налоговым законодательством в качестве дохода, с которого необходимо заплатить НДФЛ.
Однако законодатель предусмотрел некоторые особенности:
- Так, ответ на вопрос, платится ли налог с продажи недвижимости, полученной по наследству, согласно ст. ст. 217 и 217.1 Налогового кодекса РФ, зависит от срока, на протяжении которого унаследованная квартира является собственностью продавца. Если такой срок составляет три и более года, продавец от налога освобождается, если меньше – обязан его уплатить.
- В случае обязательной уплаты налога продавец, согласно ч. 2 ст. 220 НК РФ, получает право на налоговый вычет в размере 1 млн рублей.
- Закон запрещает занижать реальную стоимость квартиры в договоре при ее продаже. Начиная с 2016 года указанная в договоре цена проверяется путем сравнения ее с кадастровой стоимостью – той, которая максимально приближена к рыночной. Если указанная в договоре сумма будет меньше, чем 70% от кадастровой стоимости, ФНС доначислит сумму, подлежащую уплате.
Но это еще далеко не все – процесс уплаты налога сопряжен со множеством специфических вопросов, на которых мы предлагаем остановиться подробнее.
Важные ограничения и льготы
Трехлетний срок владения недвижимостью, о котором шла речь выше, действует, только если наследство было получено от близкого родственника или же члена семьи. По новому кодексу, те, кто получил недвижимость в наследство от посторонних людей, возможности продать квартиру без необходимости выплачивать налог придется ждать пять лет. Чтобы разобраться в подробностях, стоит изучить статью 217.1 НК РФ.
Вне зависимости о того, в какое время и от кого получена квартира в наследство, есть несколько категорий людей, которые вообще освобождаются от этого налога. Это инвалиды первой и второй групп, люди, имеющие ограниченные возможности с детства, ветераны и некоторые другие льготники. Однако во избежание недоразумений нужно подать в территориальную налоговую службу соответствующее заявление, кроме того, нужны документы, которые являются основанием и подтверждают право на льготу.