Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ваша заявка уже обрабатывается». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
А как же быть, если в следствие определённых жизненных проблем, все же потребовалось расторгнуть уже подписанный ипотечный договор? Каким образом с наименьшими потерями и минимальным риском для себя отказаться от ипотеки? Об этом и пойдет речь в нашей статье.
Соглашение сторон в рамках судебного процесса
Если дело дошло до суда, то Ваша кредитная история будет окончательно испорчена, и в будущем оформить кредит даже в другом банке будет довольно проблематично. Однако на этапе судебного разбирательства тоже можно постараться уладить спор мирным путем, ведь кредиторы обращаются с исковым заявлением только в крайнем случае. Когда уже все остальные способы урегулирования конфликта испробованы, но с недобросовестным плательщиком так и не удалось прийти к компромиссу.
Банковские организации заинтересованы прежде всего в получении ежемесячных платежей на постоянной регулярной основе, поэтому велика вероятность на стадии рассмотрения дела в суде заключить мировое соглашение. В основном оно подписывается на тех же условиях, что и кредитный договор с приложением графика платежей.
Только банк оставляет за сбой право подать исполнительный лист в службу судебных приставов в случае задержки внесения платежей. Бывает в качестве гарантии платежеспособности за должника поручаются близкие родственники. Далее суд проверяет текст соглашения и утверждает его. Обращение взыскания на заложенную недвижимость – это самая крайняя мера, на которую кредиторы идут в последнюю очередь.
Можно ли вернуть квартиру банку?
Договор об ипотечном кредитование не предусматривает возможности возвращения квартиры банку и аннулирования сделки. Даже при образовании задолженности кредитор обычно идет навстречу клиенту и не торопиться разрывать отношения. Обращение в суд является крайней мерой.
При вынесении решения в пользу банка заемщика обязывают погасить задолженность. Для этого может быть принудительно выставлена на продажу заложенная недвижимость. Так как кредитор заинтересован в быстрой продаже, то запрашиваемая стоимость может быть установлена ниже рыночной.
В решении суда содержится окончательная сумма долга с учетом всех штрафов, пеней и так далее. С момента вынесения решения процент за пользование средствами перестает начисляться. Для продажи имущества должника привлекаются судебные приставы. Что будет с уже заплаченными деньгами? Они в расчет долга не попадают, то есть дважды платить не придется.
В случае, если квартира или иной вид недвижимого имущества будет продан за цену, которая не покрывает сумму долга, вопрос не закрывается. Банковская организация может снова обратиться с исковым заявлением. В счет погашения обязательств может быть использовано иное имущество ответчика.
Кратко: как отказаться от ипотеки
-
Отказаться от ипотеки и квартиры можно до момента получения продавцом денег от банка. Подписанный кредитный договор можно расторгнуть через заявление в банк, а зарегистрированную сделку отменит Росреестр по соглашению сторон.
-
Досрочно погасить кредит своими средствами — быстрый способ закончить отношения с банком. Квартира останется у вас, у банка не будет претензий.
-
Вы можете договориться с банком о мирном решении проблемы через продажу квартиры и погашение кредита с вырученных денег. Или переоформить ипотеку и квартиру на другого человека. С разрешения банка можно найти другого покупателя, который станет новым заемщиком и владельцем квартиры.
-
Не платить ипотеку — не выход. Суд заберет квартиру в пользу банка, вы попадете в черные списки всех кредиторов.
Как расторгнуть договор по инициативе заемщика
Ранее мы рассмотрели, в каких случаях банк может потребовать досрочного погашения обязательства. Пришло время узнать, как расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика?
Клиент может брать инициативу на себя в следующих ситуациях:
- существенное снижение дохода. За 10-15 лет можно потерять работу или здоровье, стать многодетным родителем;
Важно! Данную причину банки редко считают уважительной, и суды их в этом поддерживают. Основание — заемщику предлагается застраховать свои риски. Подавляющее большинство ограничивается покупкой обязательного полиса (страхование непосредственно предмета залога). Страховать жизнь/здоровье, вероятность потери работы решается не более 10% покупателей.
- одностороннее изменение банком положений кредитного договора, например, повышение процентной ставки или сокращение срока кредитования. Но данное основание не освобождает заемщика от необходимости погасить задолженность в полном объеме;
- выявление в соглашении противоречий действующему законодательству. Этот пункт заслуживает особого рассмотрения.
Как происходит расторжение ипотечного договора
Как можно расторгнуть договор ипотеки? Существуют ли нормативные акты, регулирующие процесс? Нет! На текущий момент времени ни в одном законе процедура пошагово не расписана. Ориентироваться стоит непосредственно на кредитный договор.
Если банк вообще не предусматривает возможность расторжения ипотечного соглашения, придется обращаться в суд. Исковое заявление нужно составлять и в ситуациях, приведенных ниже:
- основной заемщик умер — обязательства переходят к наследникам;
- банк и должник не могут прийти к компромиссу в вопросах определения суммы, подлежащей погашению;
- существенно изменились обстоятельства, клиент не может в дальнейшем исполнять свои обязательства;
- одна из сторон нарушает положения договора или законодательства.
Сторона, желающая расторгнуть соглашение, готовит исковое заявление и прикладывает к нему:
- копию кредитного договора со всеми приложениями, дополнениями, графиками платежей и т. д.;
- платежные поручения на оплату;
- документы, подтверждающие ухудшение материального положения (для заемщика).
Судебная практика по вопросам расторжения ипотечных договоров
Что говорит о расторжении договора ипотеки судебная практика? Есть ли у заемщика шанс отстоять квартиру и доказать недействительность соглашения. Анализ решений судов различных инстанций показывает, что в большинстве случаев решение выносится в пользу кредитора.
Ссылки заемщиков на то, что они не поняли или не прочитали все положения соглашения, не принимаются во внимание. Не учитываются и слова о том, что менеджер торопил при подписании, говорил, что «договор стандартный, ничего нового в нем нет». Для судьи важны только доказательства, факты, свидетельствующие о нарушении закона.
В то же время суды все чаще отказывают банкам в дополнительных требованиях, если спорная квартира принимается кредитором в счет погашения обязательства. В этом случае банки не вправе претендовать на суммы сверх полученного, если стоимость квадратных метров меньше суммы задолженности.
Можно ли отказаться при использовании маткапитала?
Маткапитал представлен определенной мерой поддержки семей государством. Он выдается при рождении второго ребенка в семье. По нему предоставляется около 450 тыс. руб. Воспользоваться этими средствами можно в ограниченном количестве целей, к которым относится покупка жилья за счет ипотечного кредита. Но уже после использования маткапитала возникает нередко у заемщиков вопрос, можно ли отказаться от взятой ипотеки. Нюансы такой ситуации:
- возникают определенные проблемы с возвратом маткапитала и расторжением кредитного договора с банком;
- современным законодательством не предусматривается возможность для расторжения кредитного договора, поэтому допускается ликвидировать задолженность только после ее погашения заемщиком;
- для прекращения сотрудничества можно продать жилье с одобрением банка или вовсе составить с учреждением дополнительный договор, на основании которого квартира реализуется с помощью аукциона, проводимого организацией;
- после продажи недвижимости, полученные средства направляются на погашение кредита;
- если остаются после данного процесса какие-либо средства, то они передаются бывшему заемщику;
- у граждан при этом возникает необходимость вернуть средства, полученные по сертификату, в ПФ;
- для этого они могут воспользоваться деньгами, полученными от банка, но их обычно не хватает для возврата маткапитала, поэтому придется за счет личных сбережений возвращать данную сумму.
Поэтому перед оформлением кредита с использованием маткапитала надо быть полностью уверенным в собственных финансовых возможностях.
Что будет, если не платить ипотеку
Обычно даже при небольшой просрочке в один-два дня банк по телефону сам напоминает о необходимости внесения платежа. Всякое бывает: человек перепутал даты или просто забыл в череде забот внести вовремя деньги. Но, если не платить дольше, банк позвонит снова, напишет письмо на электронную почту или положит его в почтовый ящик и пригласит в офис.
Не избежать и штрафов. В различных кредитных организациях штрафные санкции наступают в разное время: где-то пени начисляются с первого дня просрочки, где-то через неделю — это написано в договоре. Чаще всего размер штрафа составляет 0,1—1% в день от суммы просроченного платежа. Нередко, если просрочка превышает 30 дней, размер пени увеличивается до 2%.
Как правило, если заемщик честно заявляет о своих проблемах, банк предлагает досудебные варианты их решения. В противном случае, если заемщик исчезает, не идет на конструктивный диалог, а просрочка растет и превышает три-пять месяцев, крупный кредитор обращается в суд. Банки поменьше подают заявление в суд через больший срок, сначала прибегая к услугам коллекторских агентств.
Также банк имеет право привлечь к финансовой ответственности поручителей и созаемщиков.
Что делать, если банк подает в суд из-за неуплаты ипотеки
Когда не удалось урегулировать проблемы до суда и банк все же подал заявление о взыскании долга, вариантов решения остается совсем мало, особенно если сумма задолженности велика. Если обратиться к судебной практике, то, как правило, суд встает на сторону кредитора.
Но даже на этапе судебного разбирательства можно выйти на заключение мирового соглашения и договориться с банком о реструктуризации. Или убедить его до решения суда разрешить продать квартиру, иначе после вердикта ее будут выставлять на торги с большой скидкой, которая может не покрыть всю сумму задолженности.
Что точно не стоит делать, так это избегать судебных заседаний. Есть примеры того, что заемщик затягивал судебный процесс, продолжая проживать в это время в ипотечном жилье. Однако заемщик, как правило, выходит из процесса с долгами, квартиру чаще всего теряет и может попасть под банкротство, инициированное банком.
Отмена ипотеки в судебном порядке
В случае, когда соглашение с банком не достигнуто, или заемщик игнорирует обращения сотрудников кредитного учреждения, рано или поздно состоится судебное разбирательство по данному вопросу.
Суд полностью встает на сторону кредитной организации, накладывая взыскание на предмет залога. После такого решения заемщику придется освободить ипотечное жильё.
Если у заемщика нет другого жилья, а также есть дети, суд может дать год на решение жилищной проблемы. Другие категории заемщиков обязаны освободить квартиру после решения суда в пользу банка в самые короткие сроки.
Естественно, после такого освобождения от ипотеки заемщик получает плохую кредитную репутацию. В следующий раз все банковские организации откажут ему в кредитовании.
Рекомендуется попытаться решить вопрос мирным путем в ходе судебного разбирательства. Следует исходить из того, что банк заинтересован в получении ежемесячных выплат от заемщика. Готовность ответчика к диалогу и погашению задолженности позволит заключить в рамках судебного процесса мировое соглашение. Как правило, оно напоминает кредитный договор и имеет в качестве обязательного приложения график новых платежей.
В случае задержек и неуплаты задолженностей в рамках мирового соглашения банк в любой момент имеет право обратиться в службу судебных приставов для взыскания задолженности в полном объеме.
Важные правила отказа от ипотеки
На стадии, когда подписан договор и документы, но сделка еще не оформлена, обратившись в суд, можно добиться расторжения договора. В этом случае потребуется сразу вернуть кредитному учреждению досрочно ипотечные средства, полученные обратно от продавца объекта недвижимости.
Если договор ипотечного кредитования еще не заключен, банк перечислил деньги на счет клиента, но они еще не были потрачены, то при отказе от ипотеки их можно вернуть банку. При этом придется выплатить проценты за каждый день нахождения денежных средств на счете заемщика.
Как показывает практика, расторгнуть договор ипотечного кредитования путем обращения физического лица в суд очень сложно. Для того чтобы суд встал на сторону заемщика, необходимы очень веские основания.
Планируя обратиться в кредитное учреждение за ипотечным кредитом, рекомендуется тщательно проанализировать свои финансовые возможности. Ипотека относится к серьезным кредитам с длительным периодом погашения и серьезной ежемесячной нагрузкой на заемщика.
В случае ухудшения финансового положения следует немедленно обратиться в кредитное учреждение для поиска способов решения проблемы. Банки лояльно настроены по отношению к заемщикам при условии, что клиенты не скрываются и не накапливают большие долги по ипотеке. Готовность заемщика к открытому диалогу позволит найти выход из сложившейся ситуации, поскольку банк не заинтересован в изъятии объекта жилой недвижимости у должника. Самым простым и быстрым способом отказаться от ипотеки является ее досрочное и полное погашение.
Вопросы касательно снятия обременения и вывода имущества из-под залога следует решать непосредственно с банком. Общепринятой практики на этот счет не существует. Решения принимаются в индивидуальном порядке на основании предоставленной клиентом информации. Чтобы повысить шансы на одобрение заявки, придется не просто доказать свою лояльность кредитору, но и подтвердить наличие безукоризненной репутации. Клиентам с просроченными платежами и иными нарушениями опция вывода ликвидного имущества из-под залога недоступна.
Если договор заключен в соответствии с нормами закона, банк не согласен на расторжение соглашения, а для замены предмета залога у заемщика нет альтернативного имущества, снять обременения можно путем погашения задолженности. Сделать это удастся с помощью собственных сбережений или благодаря услуге рефинансирования.
Как расторгнуть подписанный ипотечный договор
Можно ли отказаться от ипотеки после подписания кредитного договора? Да, это возможно, но отказаться от взятых кредитных обязательств можно только в судебном порядке. На это должны быть веские причины. Одной из таких причин является существенный недостаток жилья, о котором умолчал продавец. В этом случае расторгается договор о покупке жилья. Продавец обязан будет вернуть деньги за квартиру в полном объеме покупателю, а тот, в свою очередь, обращается в суд или гасит ипотечный кредит досрочно.
Досрочное погашение позволит сохранить часть первоначального взноса, а также дает возможность взять повторный ипотечный кредит. В этом случае кредитная история заемщика не пострадает, только улучшиться. Закрытый таким образом ипотечный кредит улучшит скоринговый счет заемщика.
Если обращаться в суд, то этот факт непременно отразиться с кредитной истории. Независимо от исхода судебного заседания, банк сообщит об этом в БКИ. Прежде чем обращаться в судебные органы необходимо обратиться к юристу, который изучит договор, и оценит шансы на благоприятный исход в суде.
Если судья признает доводы обоснованными, то сторон обяжут вернуть все полученные суммы по этим сделкам. Заемщик вернет взятые деньги, а банк выплатит компенсацию за выплаченные проценты. Чтобы добиться признания договора с банком недействительным нужно найти доказательства того, что кредитное учреждение внесла в соглашение пункты, противоречащие закону.
Как поступить с валютной ипотекой
Если кредит был взят в валюте, то можно рассчитывать на его реструктуризацию. Нет смысла продавать недвижимость, взятую в ипотеку, так как стоимость квартиры не покроет оставшуюся сумму валютного кредита. В этом случае можно попробовать потребовать пересчитать кредит в долларах в рублевый эквивалент.
Если оставшийся срок по кредиту небольшой, но нет денег платить ипотеку, что делать в этом случае? Можно потерять квартиру, и остаться с суммой, которой не хватит на покупку новой. Единственным выходом станет кратковременная сдача квартиры в аренду. Этого не хватит, чтобы покрыть всю сумму ежемесячного платежа, но это значительно облегчит выплаты по ипотеке. На время можно пожить у друзей или родственников.
Если срок выплат по ипотечному кредиту большой, то лучшим способом является участие в процедуре банкротства. В случае признания заемщика банкротом, после продажи недвижимости он не будет ничего должен кредитному учреждению. Для валютной ипотеки это лучший способ, так как условия по ней действительно кабальные для заемщика.
Возврат денег при отказе от ипотеки. Что будет с уже заплачанными деньгами?
Самая сложная ситуация – когда ипотечный договор уже подписан, заемщик какое-то время исправно выплачивает задолженность, однако в последнее время ситуация изменилась не в лучшую сторону и он уже не может погашать свои обязательства перед банком.
Тогда он принимает решение отказаться от ипотеки, при этом его волнует вопрос: «Что же будет с теми деньгами, которые уже заплачены? Вернет ли их банк, если квартира будет выставлена на торгах?».
Если предмет ипотеки выставлен на продажу и на него найдется покупатель, тогда банк делает перерасчет по ипотеке. Выплаченные ранее средства заемщику не возвращаются, но долг значительно сокращается либо погашается (если денег после продажи квартиры хватило на то, чтобы рассчитаться по ипотечной задолженности).
Отказаться от ипотеки реально, если заявка о получении средств от банка была подана, но договор не подписан; если договор подписан, но средства еще не были перечислены заемщику и если они были ему перечислены, но он ими не воспользовался.
Если же ипотечный договор действует уже некоторое время, но заемщик решает отказаться от ипотеки, то сделать это гораздо сложнее. Нужно будет пойти в банк и оповестить его о своей неплатежеспособности.
Банк не расторгает соглашение, а делает все возможное, чтобы пойти на уступки заемщику и не доводить дело до суда: предлагает рефинансировать ипотеку, продлевает срок ее действия, временно приостанавливает выплаты по договору и др.
Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Помните, что просто так отказаться от ипотеки невозможно, поэтому при возникновении финансовых трудностей обязательно нужно сообщить об этом банку, чтобы вместе с ним решить проблему с ипотекой и не потерять жилье.