Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налогообложение продажи дома с земельным участком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В 2023 году в России проведут государственную кадастровую оценку сооружений, объектов незавершенного строительства, зданий и помещений. С этого момента переоценка будет проводиться во всех регионах раз в четыре года, а в городах федерального значения — раз в два года. Данные изменения направлены на то, чтобы сделать практику переоценки единой для всей России, а сведения о кадастровой стоимости актуальными среди всех регионов страны.
Для расчета налога на имущество за налоговый период 2022 года во всех регионах (за исключением ДНР, ЛНР, Запорожской области и Херсонской области) в качестве налоговой базы используется кадастровая стоимость недвижимости, при этом для исчисления налога действуют понижающие коэффициенты, уточнили в ФНС:
- 0,4 — для Севастополя, где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы второй год;
- 0,6 — для десяти регионов (Республики Алтай, Крыма, Алтайского и Приморского краев, Волгоградской, Иркутской, Курганской, Свердловской и Томской областей, Чукотского автономного округа), где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы третий год;
- 10%-ное ограничение роста налога по сравнению с предшествующим налоговым периодом — для регионов, где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы третий и последующие годы (за исключением объектов, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ, а также объектов, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ);
- 0,6 в отношении объекта, образованного начиная с четвертого налогового периода, в котором налоговая база определяется в соответствующем муниципальном образовании (городе федерального значения) исходя из кадастровой стоимости — применительно к первому налоговому периоду, за который исчисляется налог в отношении этого объекта (за исключением объектов, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ, а также объектов, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ).
В соответствии с законами РФ, любой доход, полученный физическим лицом, должен облагаться налогом. Таким образом, лицо, которое продает квартиру, дом или иной объект недвижимого имущества, получает доход. Это значит, что оно должно заплатить налог с продажи недвижимости.
Следует учесть, что обязанность уплаты налога возникает с момента оформления сделки и действует до истечения пяти лет с момента регистрации права собственности.
Не все сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом. В законодательстве содержится понятие минимального срока владения имуществом. Данное понятие снимает с собственника квартиры обязательства по уплате налога.
Минимальный срок владения имуществом ограничен тремя и пятью годами. При этом срок зависит от способа и срока приобретения права собственности.
Какую сумму можно вернуть при приобретении земли
Размер вычета зависит от двух сумм:
-
подоходный налог, который был уплачен;
-
стоимость земли, дома.
Закон разрешает возвратить до 13% от стоимости участка и до 13% от процентов по кредиту. Максимальная сумма, с которой исчисляется вычет, не превышает 2 млн рублей. Совокупная сумма за имущество зачастую бывает выше 2 млн, но налог возвращается именно с 2 млн.
Пример: человек приобрёл землю за 3 500 000 рублей и возвёл дом за 4 500 000 рублей, общая сумма — 8 000 000. Но вычет идёт всё равно с 2 млн: размер возмещаемых средств будет равен 260 000 рублей: 2 млн рублей умноженные на 13%.
На распределение вычета влияет дата приобретения собственности:
-
после 01.01.2014 года — если вычет на один объект, например участок, был потрачен не полностью, оставшуюся сумму можно перенести на следующий объект, например, дом, до истечения лимита в 2 млн рублей;
-
до 01.01.2014 года — перенести вычет, если он был потрачен не до конца, нельзя, поскольку на тот момент в силе была иная редакция Налогового кодекса.
Что касается ситуации, когда участок приобретался на средства, взятые в кредит, вернуть налог с процентов возможно исключительно за один объект. Если дата приобретения собственности:
-
до 01.01.2014 года — налог возмещается полностью, верхнего порога нет;
-
после 01.01.2014 года — верхний порог 3 млн рублей, и есть возможность возместить максимум 13% от 3 млн рублей — 390 000 рублей.
Документы, нужные для возврата НДФЛ
Для возврата НДФЛ при покупке земельного участка требуются:
-
паспорт;
-
справка 2-НДФЛ;
-
два свидетельства о государственной регистрации права, либо две выписки из ЕГРН: на участок, на жилой дом;
-
документы о понесенных при строительстве и покупке участка, дома расходах — договоры со строительными компаниями, соглашения, чеки, квитанции;
-
договор с кредитором, в котором зафиксирована цель взятия займа;
-
график погашения кредита;
-
документы об уплате процентов: выписка с лицевого счета, справки банка;
-
свидетельство о браке и договор между мужем и женой о распределении вычета, если покупка происходила в долях.
Какие расходы можно включить в вычет
В соответствии с НК РФ вы можете оформить налоговый вычет на дачу не только за покупку участка в СНТ, но еще и за строительство и ремонтно-отделочные работы. Таким образом, к возврату можно предъявить расходы на:
|
№ |
Вид расходов |
|
1 |
Достройка или постройка |
|
2 |
Расходы на стройматериалы |
|
3 |
Расходы на сами отделочные работы |
|
4 |
Услуги строительных бригад |
|
5 |
Подключение к коммуникациям (инженерные сети, свет, вода) |
|
6 |
Сметно-проектная документация |
Ситуация имеет свои особенности — при общей либерализации земельного права наблюдается ужесточение налогового пресса. До изменений в налоговом законодательстве 2015 года продажа недвижимости не облагалась налогом только в том случае, если она находилась во владении одного человека не менее трёх лет, а также при продаже за сумму менее 1 миллиона рублей. Это правило позволило создать хорошо работающий рынок жилья и избавить от дополнительного налогового бремени владельцев дешёвой недвижимости, построенной в советский период.
В соответствии с новыми правилами, сделка на сумму менее миллиона рублей теряет свою защищённость от налогообложения. Вводится так называемая минимальная сумма налога. Неважно, какая сумма была указана в договоре — хоть 10 000 рублей, платить налог всё равно придется.
Налог на продажу земельного участка с домом нивелируется, если истек 5-и летний период с момента получения права собственности.
Если в одном году собственник продал дом и купил взамен другой, то можно сократить подоходный налог, путем компенсации. Государство обеспечивает гражданам единовременную компенсацию в размере 13% от покупки жилья. Если собственник ранее не воспользовался этим правом, то он может сократить подоходный налог компенсацией от покупки.
Если продажа имущества производится долями, например каждым супругом по отдельности, то можно использовать вычет для каждого супруга. Но при условии составления двух договоров.
Также супруги могут получить объединенный налоговый вычет при продаже собственности находящейся в общей собственности (невыделенных долях). То есть вычеты супругов суммируются.
Многие люди сознательно идут на обман налоговой инспекции и в договоре занижают реальную стоимость. На этот случай существует норма, по которой налог высчитывается по кадастровой стоимости. И будет рассчитан от 70% суммы указанной в кадастровом паспорте.
Также сумму налога можно снизить при признании дома недостроенным. Это выгодно если земельный участок находился в собственности более пяти лет. Соответственно существует возможность оформить договор как продажу участка земли.
Налог с продажи для иностранных граждан составляет 30% от дохода или от суммы оставшейся после вычета. Но если иностранец проживает в России более полугода, то он считается резидентом и оплачивает налог в размере 13%.
Выплата подоходного налога назначается с момента совершения сделки.
Декларацию надо подавать до апреля следующего года. Если сумма не поступает в налоговую, продавцу приходят напоминания в виде писем из налоговой, а также назначается штраф 5% от суммы налога. Срок наложения штрафа длиться в течении полугода. И каждый месяц увеличивается на 5%, при этом итоговый суммарный штраф больше 30-ти процентов не взимается. После полугода ежемесячное наложения штрафа увеличивается вдвое и составляет 10%,его наложение длится до истечения года со дня невыплаты налога.
Пример:
Сумма налога – 90000 рублей соответственно назначенный штраф в размере 5% будет равен 4500 рублей. После полугода штраф будет – 9000 рублей.
Более долгий срок невыплаты налога влечет за собой обращение в суд. По решению суда с неплательщика сумма налога и штрафа будут взиматься принудительно.
Также на территории РФ действуют санкции для должников – невозможность выезда на территории другой страны. Также должник не имеет возможности оформить банковский кредит, получить ипотеку или ссуду.
Продавая имущество необходимо помнить, что налоги это часть доходов государства. Рано или поздно их все равно придется заплатить. Поэтому продавцы в большинстве случаев включают сумму налога в стоимость недвижимости.
Продавая земельный участок до истечения минимального срока владения, нужно знать, что расчет налога происходит с предоставлением на выбор налогоплательщика:
- Расходный вычет. Уменьшив доходы от продажи на ту сумму расходов, которые были затрачены на приобретение этой земли, как объекта недвижимости. Сюда же относятся расходы по процентам по кредиту, взятому на покупку земли, а также услуги риэлтора. Обязательным условием является документальное доказательство понесенных затрат. Таким правом можно воспользоваться только резидентам РФ.
- Имущественный вычет. Размер его составляет 1 млн. рублей. Используется, не превышая эту сумму в одном налоговом периоде. Это означает, что продать в одном календарном году можно несколько наделов, которыми владели и оформлены были в собственность меньше 3 лет. Но вычет будет предоставлен не более миллиона рублей. Остальная сумма будет подлежать налогообложению по ставке в 13 % для резидентов (30 % для нерезидентов).
Если при продаже, стоимость земельного участка ниже 1 000 000 рублей, то налог можно не платить, если использовать имущественный вычет. Но декларацию по форме 3-НДФЛ в этом случае подавать нужно обязательно, указав в ней необходимый вычет.
Доход, который был получен при продаже земли, исчисляется следующим образом:
- уточняется сумма, переданная продавцу покупателем, указанная в договоре сделки;
- эта сумма уменьшается на документально подтвержденные расходы на приобретение объекта, который продан в результате этой сделки или величину имущественного вычета.
Пример расчета НДФЛ. Участок был приобретен Ивановым И.М. в 2021 году за 1,2 млн.рублей. В 2023 году он продает его за 1,5 млн.рублей. Налог можно рассчитать двумя способами и выбрать наиболее выгодный на свое усмотрение:
- С применением имущественного вычета налогооблагаемая база будет равна 1,5 млн. – 1 млн. = 500 тыс. рублей. НДФЛ = 500 тыс. руб. × 13% = 65 тыс. руб. (Этот вариант применим, когда покупатель не может предоставить документы, доказывающие покупку участка и подтвердить понесенные на это расходы.)
- Очевидно, что выгодным вариантом будет уменьшение налогооблагаемой базы на сумму расходов: 1,5 млн. – 1,2 млн. = 300 тыс. рублей. НДФЛ = 300 тыс.рублей × 13% = 39 тыс. рублей.
Если для приобретения этого участка гражданин Иванов И.М. брал кредит в банке, то к подтвержденным расходам можно прибавить проценты, которые он выплатил кредитному учреждению. Доказать их можно по справке, взятой в банке. Таким образом, налоговая база станет еще меньше на размер уплаченных процентов.
Можно ли занизить стоимость при продажи земельного участка для налоговой?
Отдельно следует сказать про случай, когда земельный участок был продан ниже кадастровой стоимости, чтобы уйти от налогообложения. В новой редакции Налогового кодекса определяются положения, когда продается любой недвижимый объект, к которым относится и земельный участок, приобретенный после наступления 2016 года.
Если земельный участок продан ниже кадастровой стоимости, то для них применяется сравнение с кадастровой оценкой на начало года, когда переход прав собственности на него зарегистрирован. В случае, когда сумма дохода от продажи окажется ниже стоимости по кадастру, то для расчета налогооблагаемой базы применяется коэффициент 0,7.
Например:
1. Гражданин Марков М. М. вступил в наследство на земельный участок в 2019 году и в этом же периоде продал его за 300 тыс. рублей. Его кадастровая стоимость значительно выше и оценена в 1500 тыс. рублей.
Базой для исчисления налога будет 1,5 млн. руб. × 0,7 = 1 050 000. рублей. Если применить имущественный вычет, то уменьшим ее на 1 млн. рублей и останется 50 тыс. рублей.
НДФЛ = 50 000 × 13% = 6500 рублей.
2. В случае, когда кадастровая стоимость этого участка оказалась меньше полутора миллионов рублей, то уменьшив ее на коэффициент 0,7, получили бы итог менее 1 млн.рублей. После имущественного вычета облагаемого НДФЛ дохода нет. Значит, гражданин Марков М.М. в результате облагаемого дохода не получил и освобожден от налога.
1,3 млн. руб. × 0,7 = 910 тыс. рублей — 1 млн. рублей = 0 (не платится налог)
При продаже участка, находящегося в долевой собственности нескольких лиц, существуют особенности:
- при продаже долей по одному договору сделки применяется имущественный вычет один раз, т.е. на всю стоимость объекта недвижимости в размере 1 млн. рублей (например, участок находится в совместной собственности у двух лиц в равных долях и продается по одному договору, тогда вычет будет предоставлен каждому по 500 тыс. рублей);
- при продаже долей по разным договорам у каждого собственника возникает право воспользоваться имущественным вычетом относительно своей доли (по каждому договору вычет составит 1 млн. рублей).
Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
Размер госпошлины при продаже дачного земельного участка в 2022 году
Налог на земельный в РФ в 2022 году Налог с продажи земельного участка Взимание пошлин с населения производятся в соответствии с законодательными нормами, закрепленными в Налоговом Кодексе РФ. Чтобы понять какой налог при продаже дома и земельного участка следует уплачивать необходимо, обратиться к этому документу.
Затраты на оформление участка в собственность, учитывая госпошлину Процесс оформления участка земли в собственность условно можно разделить на три этапа: Оформление участка в собственность неизбежно влечет за собой определенные затраты. Среди них можно выделить группу прямых расходов на уплату государственной пошлины за регистрацию и косвенных, которые идут на получение необходимого комплекта документов для подачи в Росреестр.
Величина зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Этот показатель публикуется в ЕГРН. Какой будет налог на землю с 2023 в официальных документах обозначается уже 1 января.
Если это новый земельный участок, который образовался и официально зарегистрирован в течение года, то данные по нему нужно предоставить в ЕГРН. Комиссия сама определит реальную стоимость и базу.
Главное положительное изменение в 23 году – отсутствие официального повышения стоимости. В таком случае, все цены останутся на уровне 2022 года, если в ЕГРН не решат понизить кадастровую стоимость земельного участка.
Исключение – изменение характеристик. Например, раньше землю можно было использовать только для сельского хозяйства, а в новому году получено разрешение на коммерческое строительство. В таком случае, исходя из общих инструкций, цена будет пересмотрена, а база для начисления налога изменится.
Какой налог на землю для физических лиц установлен в 2020 году
В 2021 году физические лица будут платить земельный налог за 2019 год. По закону внести деньги нужно до 1 декабря 2021 года.
Самостоятельно рассчитывать налог физическому лицу нет нужды. О том, какой налог на землю предусмотрен для физических лиц за налоговый период (предыдущий календарный год) приходит квитанция в октябре – ноябре.
Для того, чтобы проверить правильность исчисления налога, надо понимать по какой формуле он рассчитывается:
НЗ = КС*НС*ВВл, где
НЗ – Налог на землю КС – Кадастровая стоимость земельного участка НС — Налоговая ставка на землю ВВл – время владения участком (период владения).
Если Вас интересуют подробности расчета налога на конкретных примерах – можете ознакомиться здесь.
Когда можно получить вычет при покупке земли?
Налоговый вычет можно получить не только при продаже земельного участка, но и при его покупке. В этом случае из бюджета возмещается часть денежных средств, затраченных на приобретение. Однако получить его можно не всегда. Существует ряд требований к земельному участку, которые должны выполняться, чтобы можно было получить вычет:
- на нем должен располагаться жилой дом;
- земля должна быть предназначена для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
Важно понимать, что определенные требования предъявляются не только к участку, но и к его хозяину, а также процессу приобретения. Получить вычет можно при условиях, представленных в таблице.
| Требования к получателю вычета | Требования к сделке |
| Получение дохода, облагаемого по ставке 13% | Государственная регистрация права собственности |
| Гражданство РФ | Сделка не может проводиться между взаимозависимыми лицами |
| Пребывание на территории РФ не менее 183 дней ежегодно | Стоимость земельного участка уплачена полностью |
| Покупка осуществлялась из личных средств |
Следует понимать, что все вышеназванные условия должны соблюдаться одновременно. Только в этом случае возникает право на получение налогового вычета.
Кто обязан выплачивать?
Налоговые обязательства, возникающие в момент проведения сделки по продаже участка земли, имеют как физические лица, так и юридические, а также ИП.
Физические лица. Граждане, осуществившие сделку, обязаны уплатить в бюджет налог с дохода, который был получен от сделки по продаже недвижимости. Также необходимо в определенные законодательством сроки подать в налоговую, правильно заполненную декларацию. Более детально о процессе продажи земельного участка физическим лицом вы узнаете здесь.
Юридические лица. Как правило, участки земли, которые являются собственностью юридических лиц, числятся как основные фонды, находящиеся на балансе предприятия. Вследствие этого, в уставе предприятия должна быть оговорена возможность продажи данных участков. Налоги в данном случае будут уплачиваться соответственно выбранной предприятием системой налогообложения.
Лица, занимающиеся индивидуальным предпринимательством. Денежные средства, полученные предпринимателем в результате сделки по продаже земли, используемой им в процессе предпринимательства, будут считаться его доходом. В результате чего, размер налога будет исчисляться соответственно системе налогообложения, которая была выбрана данным предпринимателем.
Как определить базу для начисления налога
В официальном письме Министерства финансов № 03-04-07/14677 от 06.03.2019 даются разъяснения по поводу начисления налога за земельный надел, который приобретался супругами в совместную собственность. В соответствии с Семейным кодексом РФ (ст. 34) определено, что все имущество, которым владеют супруги после официальной регистрации брака, считается собственностью совместной. Неважным считается факт оплаты покупки из собственных средств жены либо мужа.
При заключении договора купли-продажи супруг и супруга обладают правом снижения налогооблагаемой базы на величину всех расходов на покупку, независимо от того, кем из супругов вносились деньги.
При продаже земельного участка налог рассчитывают с учетом возможности уменьшения базы на величину всех расходов на покупку, независимо от того, кем из супругов вносились деньги.
Расчет суммы начислений
Стандартная ставка налога для граждан, являющихся резидентами, составляет 13%. Для людей, не являющихся резидентами, устанавливается повышенная ставка – 30%.
При расчете величины платежа с продажи надела земли необходимо базу умножить на ставку. Например, если земельный надел стоимостью 3 520 000 рублей продается резидентом, то он уплачивает бюджету 3520 000* 13% = 457 600 рублей. Если для нерезидента считается налог с продажи дома и земельного участка стоимостью 3 520 000 рублей, то ему необходимо уплатить 3 520 000 * 30% = 1 056 000 рублей бюджету. При наличии права пользовании вычетом сначала на вычет уменьшают базу, а потом исчисляют платеж бюджету.
Если собственность на надел продолжалась менее предельного минимального периода, то базу для налогообложения возможно уменьшить на фактическую величину затрат, которые были произведены для приобретения надела в собственность. Так, если надел продается за 4 млн. рублей, а фактические затраты на покупку составили 1,2 млн. рублей, то начисление налога будет производиться на 2,8 млн. рублей.
Какие документы представляются вместе с отчетностью
Для подтверждения величины полученных денежных средств и произведенных расходов в налоговый орган представляются следующие документы:
- Договор продажи надела. В документе должны быть указаны стороны, объект сделки и его стоимость. Доходом признается вся величина денежных средств, уплаченных покупателем продавцу.
- Документы, в которых отражены затраты собственника на покупку надела с домом либо без построек. К ним относятся платежные документы банка, расписка о получении денежных средств за проданный надел, оформленная с указанием паспортных данных сторон, кадастрового номера, стоимости. Представление этих документов обязательно в случаях, когда гражданин для уменьшения базы налогообложения применяет вычет по расходам.
Вместе с отчетностью представляются копии вышеуказанных документов, заверенные подписью гражданина, которые инспектор сверяет с оригиналами и проверяет, какой налог с продажи дома и земельного участка необходимо удержать.