Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Экспертиза проектов и строительной документации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
К сожалению, случаи, когда споры с подрядчиками удается урегулировать самостоятельно, без вмешательства профессиональных экспертов, крайне редки. Завышая сметы, приписывая объемы выполненных работ, скрывая строительный брак всеми возможными способами, подрядчик будет отстаивать свою позицию, приводя аргументы, которые покажутся вполне убедительными человеку, далекому от строительства.
Обследование зданий и сооружений
- Обследование зданий и сооружений, попадающих в предварительно — назначенную зону влияния нового строительства с целью установления текущей категории технического состояния и определения предельно допустимых дополнительных деформаций основания согласно СП 22.13330.2016.
- Обследование зданий и сооружений, подлежащих капитальному ремонту, реконструкции или изменению этажности с формированием заключения о возможности проведения данных работ и рекомендациями по устранению выявленных дефектов строительных конструкций для обеспечения безопасной эксплуатации здания или сооружения.
- Обследование зданий и сооружений, подлежащих сносу или демонтажу с целью установления их конструктивных особенностей и объемов строительных конструкций.
- Обследование внутренних и наружных инженерных коммуникаций с целью установления текущей категории технического состояния и формированием рекомендаций по устранению выявленных дефектов.
- Определение характеристик строительных конструкций с использованием приборов неразрушающего контроля.
- Контроль качества выполненных работ, в том числе установление соответствия фактически выполненных работ к проектным.
Нужно ли тратить деньги на проведение строительной экспертизы?
Поэтому наиболее конструктивное решение возникших проблем (или даже просто сомнений в качестве строительства) — обращение в независимую экспертную организацию, получение профессионального заключения, и в случае необходимости, обоснованное обращение в суд. Средства, затраченные на проведение экспертизы, возвращаются подрядчиком заказчику по итогам суда или (что составляет, по нашей статистике, 40-50% случаев) без обращения в суд, на основании нашего экспертного заключения.
Экспертиза проектной документации и ее цели
Целью экспертизы является определение, насколько объект соответствует существующим нормам. Эксперты проверяют, соответствуют ли материалы техническому заданию, осуществляют проверку инженерных расчетов, а также перерасчет смет. Проверка сметной документации проводится на предмет выявления перерасходов. При проведении экспертизы проектной документации принимаются во внимание также санитарно-гигиенические, противопожарные нормы и требования экологического контроля.
Экспертиза позволяет заказчику убедиться в том, что данный проект надежен и безопасен, его реализация приведет к качественному результату, все запланированные расходы действительно необходимы, а инвестиции, которые предполагает данный проект, принесут прибыль.
Экспертиза проектной документации позволяет сэкономить средства, рассчитав минимальные затраты на строительство. Такой подход позволит избежать перерасхода денежных средств и предупредить нарушения при выполнении работ. Если же эксперты выявляют какие-либо несоответствия и недостатки, то их заключение содержит информацию о тех актах и нормах, которые были нарушены при разработке проекта.
Профессионально выполненная экспертиза проектной документации становится гарантией качественного результата при строительстве и реконструкции объектов. Но не менее важное условие – привлечение квалифицированного подрядчика, имеющего допуск СРО на строительные работы.
Экспертиза ПД: виды и специфика
Существуют разные виды экспертизы проектной документации. Исследования проводятся как бюджетными учреждениями, так и коммерческими организациями.
В России уполномоченным государственным органом является Главгосэкспертиза, филиалы которой расположены во всех субъектах РФ. Частные же предприятия, желающие осуществлять деятельность по негосударственной экспертизе, обязаны получить аккредитацию в соответствующей федеральной службе – Росаккредитации. Только после этого компания вправе осуществлять проверку ПД, результаты которой будут иметь такую же юридическую силу, что и заключения госэкспертов.
На основании типа организации, которая проводит исследования, различают два вида экспертизы:
- государственная;
- негосударственная.
При этом, несмотря на ряд схожих черт, оба вида исследований обладают собственной спецификой.
Кратко охарактеризовать эти различия можно так:
- Негосударственную экспертизу ПД можно проводить в отношении любых объектов по желанию заказчика (за исключением случаев, предусмотренных ст. 48 ГрК РФ).
- Цена на госэкспертизу устанавливается государством и является условно-фиксированной, поскольку расчет осуществляется по заранее определенной формуле (содержится в Постановлении Правительства № 145). В свою очередь стоимость проверки ПД в коммерческих учреждениях рассчитывается индивидуально для каждого проекта.
- Сроки проведения госэкспертизы определены на законодательном уровне и могут составлять до 60 дней, причем ускорить процесс не представляется возможным. Коммерческие компании предлагают пройти процедуру полной негосударственной экспертизы за меньшее время – например, ITCOM Экспертиза выполняет ее от 3 рабочих дней.
Существуют и другие разновидности экспертных проверок.
Например, выделяют следующие виды экспертиз ПД:
- Экологическую – ее может проводить Росприроднадзор (регистрируя заключение в собственном реестре), а также аккредитованные коммерческие учреждения. Например, процедура требуется в случаях, если сооружение находится в особо охраняемой природной зоне или является хозяйственным объектом, способным оказывать воздействие на окружающую среду.
- Промышленной безопасности – ее также может проводить либо госучреждение, либо уполномоченная компания, аккредитованная в Ростехнадзоре.
- Проверка ПД в отношении объектов наследия истории и культуры. Проводится в особом порядке исключительно государственными экспертными органами.
Когда экспертиза проектной документации не требуется?
Для всех строительных организаций, которые реализуют проекты на территории Российской Федерации, процедура прохождения экспертизы ПД является обязательной. Однако законодательство предусматривает несколько исключений, при которых экспертная оценка не потребуется. Это применимо для всех объектов, для которых не требуется разрешение на строительство. Например, к этой категории относятся большинство:
- буровых скважин, в особенности для личного использования;
- частных домов на земельных участках;
- хозяйственные постройки и т. д.
Ст. 49 ГрК РФ определяет, что существуют исключения и для промышленных производственных объектов. Так, они должны соответствовать (в совокупности) некоторым параметрам:
- быть отдельно стоящим зданием;
- иметь площадь до 1 500 кв. м.;
- не требовать устройства санитарно-защитных зон или, располагать их в границах земельного участка, где этот объект расположен.
Во всех остальных случаях для промышленных построек экспертиза проектной документации является обязательной.
При этом если заказчик сам желает пройти данную процедуру (даже если это не требуется), он имеет право обратиться как в коммерческую организацию, так и в государственное учреждение. В обоих случаях территориальная привязка не действует – застройщик может предоставить документы для исследования в любом регионе, который будет ему удобен.
Этапы независимой экспертизы проектно-сметной документации
Наша профильная строительная экспертиза на соответствие объекта проектной документации состоит из следующих видов экспертной оценки:
- сопоставление результатов каждого этапа строительства с фактическим
- соблюдение нормативов планировки, площади жилых и общих, подсобных помещений, расположение оконных и дверных проемов
- соблюдение строительных нормативов и проектных требований при закладке фундамента, монтаже несущих конструкций, перегородок
- соответствие проекту прокладки инженерных коммуникаций, наличие защитных и энергосберегающих конструкций
- экспертная оценка соблюдения нормативов устройства системы вентиляции, кондиционирования, способа утепления и гидроизоляции всех конструктивных элементов постройки
- экспертный лабораторный и параметрический анализ используемых строительных материалов на соответствие ГОСТу, СНиП и проектным требованиям: применение материалов низкого качества – при устройстве фундамента и перекрытий была использована арматура несоответствующего диаметра, состав бетонной смеси по качеству ниже, чем указано в проектных требованиях
- выявление скрытых нарушений проекта при помощи тепловой, ультразвуковой, световой и радиолокационной диагностики всех конструкций здания – от фундамента до кровли
- анализ соблюдения параметров геодезической съемки, состава почв на участке, уровня залегания грунтовых вод
- выявление нарушения проектно-сметной документации, завышения фактических сметных расходов за счет включения в смету материалов не того качества или по завышенной рыночной стоимости.
Когда экспертизу не проводят
Перечислим кратко эти случаи-исключения:
- жилой дом;
- блочные дома-таунхаусы до 10 семей, если они строятся на негосударственные средства;
- отдельные здания и сооружения (площадью не более 1500 кв. метров и не более 2 этажей, не являющиеся особо опасными, технически сложными объектами и не находящиеся в особых зонах);
- буровые скважины, если есть техпроект разработки месторождений и все документы на работы по добыче полезных ископаемых;
- если для строительства и ремонта нет необходимости получать разрешение на строительство.
Также, если экспертиза уже проводилась, заключение было положительным, но в проект были внесены изменения, переделывать исследование не надо если:
- изменения не касаются несущих элементов;
- не поменялся класс, категория, функции объектов;
- новый проект не нарушает требования техрегламента и иные установленные законом нормы.
Работы в рамках экспертизы несущих конструкций зданий и сооружений
Для получения ответа на вопрос о том, что включает процедура экспертизы, следует обратиться к п.21.4 приказа № 538. Он содержит исчерпывающий перечень мероприятий, посредством которых специалисты собирают информацию о прочности и надежности здания. В их число входят:
- обследование здания на предмет соответствия проектной документации и требованиям действующего законодательства;
- выявление негативного влияния внешних природных факторов;
- идентификация воздействия специальных факторов;
- определение реальной прочности материалов и конструкций здания в текущих условиях эксплуатации;
- расчет фактических и прогнозируемых нагрузок на несущие конструкции объекта;
- другие работы.
По результатам этой работы собранная информация анализируется и просчитывается, чтобы определить остаточный ресурс службы объекта.
Прохождение экспертизы проектной документации
Порядку организации и прохождения экспертизы проектной документации посвящены постановления Правительства РФ № 145 от 5 марта 2007 года и № 272 от 31 марта 2012 года. Согласно их положениям, заказчику надлежит обратиться в специализированное государственное учреждение или частную аккредитованную организацию с необходимым пакетом документов.
Экспертиза проектной документации осуществляется на основании заключенного между заказчиком и исполнителем (экспертным учреждением) договора. В договоре обговариваются все значимые условия оказания услуги по проведению экспертизы проектной документации, в том числе:
- сроки проведения работ;
- стоимость услуги;
- права и обязанности сторон;
- комплект необходимых для проведения экспертизы документов.
Минимальный перечень документов (могут быть представлены как в электронном, так и в бумажном виде), необходимых для проведения экспертизы проекта, включает в себя:
- заявление на экспертизу;
- проектную документацию;
- задание на проектирование;
- документ, подтверждающий полномочия представителя заказчика;
- опись документов.
Нюансы проведения экспертизы проектной документации в негосударственной форме
В случае если экспертизу проектной документации решено проводить в негосударственной форме, очень важно до заключения договора проверить правомочия организации-исполнителя, касающиеся выполнения экспертных работ такого рода.
Право на проведение экспертиз дает аккредитация, которая подтверждается свидетельством, выданным Федеральной службой по аккредитации (Росаккредитацией). Свидетельство должно содержать:
- данные организации, оказывающей услуги по экспертизе проектов;
- перечень видов экспертных работ, на которые аккредитована фирма;
- печать Росаккредитации и подпись должностного лица.
Каким объектам требуется негосударственная экспертиза проектной документации?
Если вы планируете строительство или реконструкцию капитального объекта, то ознакомьтесь с перечнем объектов, проектная документация (ПД) на которые подлежит обязательной экспертизе:
- Жилые дома (этажностью количество этажей более чем 3);
- Промышленные и производственные здания, логистические центры, склады;
- Торговые центры, магазины;
- Офисные здания;
- Медицинские центры;
- Автомобильные заправочные комплексы;
- Другие здания и сооружения (не подпадающие под требования части 2 статьи 49 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ).
Оценка при проведении экспертизы
Во время проведения экспертизы в основном оцениваются:
- разумность используемой технологии строительства для обеспечения надежности и безопасности объекта в процессе эксплуатации;
- свойства используемых пожароопасных, вредных материалов;
- возможность надёжного и быстрого способа выключения участков недвижимости для аварийных и ремонтных работ;
- возможность использования способов организации процесса производства из опыта зарубежных коллег;
- применения автоматизации регулирования технологических процессов для оперативного управления, ликвидации непредвиденных происшествий;
- комплекс мер для предотвращения аварий, а также обеспечения общей безопасности;
- подготовки сотрудников, которые будут следить за эксплуатацией здания.
Когда необходима экспертиза проектной документации
Экспертиза проектной документации нужна, когда планируется строительство или реконструкция какого-либо объекта. Есть только три категории зданий сооружений, экспертиза проектов которых не требуется.
Это:
- жилые дома (1–2 этажа);
- задания и сооружения, на строительство/реконструкцию которых получения разрешения не требуется;
- объекты капитального строительства (1–2 этажа) площадью до 1500 кв. м., кроме технически сложных, особо опасных и уникальных;
- здания и сооружения, подлежащие капремонту.
Для всех остальных объектов экспертиза проектной документации проводится в обязательном порядке. Комплексные проверки преследуют три основные цели.
- Обеспечение безопасности людей при строительстве и эксплуатации объекта.
- Определение способов уменьшения стоимости работ и материалов.
- Выявление нарушений и ошибок, которые могут привести к возникновению аварийных ситуаций.