Долевая собственность на земельный участок — Права, Раздел и Продажа

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Долевая собственность на земельный участок — Права, Раздел и Продажа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Право общей совместной собственности регулируется ст. 253 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой все участники данного правового режима могут сообща владеть и пользоваться общим имуществом (земельным участком), если иное не предусмотрено дополнительным соглашением. Земельным участком, находящимся в общей совместной собственности, могут распоряжаться любой из участников, по согласию всех остальных сторон. Например, порядок владения, пользования и распоряжения землей фермерского назначения определяется соглашением между лицами, изъявившими желание создать и вести совместное фермерское хозяйство. Вместе с тем, правомочие распоряжения фермерским земельным участком получает его глава в интересах ведения фермерского хозяйства. Каждый из участников совместной собственности имеет право совершать различные сделки по распоряжению общим имуществом, при этом, совершенная сделка может быть признана недействительной на основании требований, предъявленных другими участниками, относительно отсутствия у стороны, совершившей сделку, определенных правомочий. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности либо выдел доли одного из них осуществляются после предварительного определения доли каждого из участников.

По каким основаниям прекращается право общей долевой собственности на земельный участок

Право общей долевой собственности на земельный участок может прекратиться в тех же случаях, что и право собственности на любое имущество, исключений для него нет.

Это только основания, предусмотренные гражданским и земельным законодательством, в частности, отчуждение участка другому лицу или отказ от права собственности на него (п. 1 ст. 235 ГК РФ, ст. 44 ЗК РФ).

Например, земельный участок, находящийся в долевой собственности, как правило, можно по соглашению сособственников разделить на несколько новых участков. Исходный участок обычно прекращает свое существование, как и право на него, и участники долевой собственности по общему правилу получают право общей собственности уже на вновь образованные участки (п. п. 1, 2, 5 ст. 11.2, п. п. 1, 3 ст. 11.4 ЗК РФ).

Общая совместная собственность прекращается в тех же случаях, что и долевая, но есть еще одно основание — преобразование совместной собственности в единоличную или долевую. Например, в результате заключения брачного договора (п. п. 1, 4 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 42 СК РФ).

С учетом фактически сложившихся отношений

20 августа 2019 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приняла определение N 127-КГ19-12, в котором дала толкование положения Земельного кодекса Российской Федерации, касающегося определения порядка пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В данном определении Верховный Суд РФ отразил ряд небезынтересных с правовой точки зрения выводов, которые совсем скоро могут явиться основой для формирования нового пласта правоприменительной практики по спорам долевых собственников, чья общая Недвижимость расположена на предоставленном в бессрочное пользование земельном участке.

Фабула дела

В центр спора помещен конфликт двух групп долевых собственников домовладения, находящегося в Республике Крым и состоящего из жилых строений и надворных построек.

Первая группа представлена собственницей доли в домовладении в размере 34/100 (Истец), полученной по наследству от мужа.

В состав второй группы входят два собственника, владеющие долей в размере 66/100 (ответчики), которая ранее была приобретена ими у мужа истца по договору купли-продажи.

Земельный участок, на котором расположено домовладение, был предоставлен правопредшественнику действующих собственников в 1958 году городским органом исполнительной власти в бессрочное пользование для строительства индивидуального жилого дома.

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Как продать участок, если он в долевой собственности

По большому счету подготовительные работы в виде согласований, кадастрового учета и похода к нотариусу являются самыми длительными, трудоемкими и затратными в вопросе: «как продать участок, если он в долевой собственности». После останется лишь посетить отделение Росреестра или МФЦ для регистрации сделки.
Для регистрации сделки в Росреестре понадобятся следующие документы:

• заявление;
• документы, удостоверяющие личности сторон и заявителя;
• нотариально удостоверенный договор купли-продажи как минимум в 3 (1 оригинал+копии) экземплярах (по одному для каждой из сторон, и один остается в Росреестре);
• акт приема передачи объекта недвижимости (по аналогии с договором купли-продажи);
• правоустанавливающие/правоудостоверяющие документы на продаваемую долю земельного участка;
• документы, подтверждающие, что продавец доли земельного участка известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, либо документы, подтверждающие отказ сособственников от преимущественного права покупки доли земельного участка;
• квитанция об оплате госпошлины.

Общая долевая собственность на земельный участок: в чём особенности и преимущества совместного владения землёй

Обладатель любого имущества вправе распоряжаться им по своему усмотрению: обменивать, продавать, дарить и совершать другие разрешённые законом действия. Но довольно часто случается, что у объекта собственности не один владелец, а несколько. Это возможно при покупке чего-либо сообща, вступлении в наследство, создании фермерской общины, совместном строительстве и т. д.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

Типичной ситуацией является владение земельным участком, принадлежащим двум и более гражданам. Это даёт основание для возникновения права общей собственности, согласно которому все обязанности по отношению к имуществу распределяются между его владельцами (ст. 244 ГК). Участок может быть делимым (например, в составе фермерских угодий) и неделимым (например, земля под домом).

Существуют два вида общей собственности: совместная и долевая. В зависимости от этого чётко устанавливается и прописывается в регистрационных бумагах доля каждого из владельцев.

• Совместное владение не предполагает определения долей отдельных лиц и возникает, как правило, у хорошо знакомых людей, например, у членов одной семьи либо в случаях, когда закон предписывает образование данного вида общей собственности (п. 3 ст. 244 ГК).
• Общая долевая собственность на земельный участок, напротив, подразумевает выделение в имуществе отдельной доли, размер которой известен заранее, например, 1/2, 1/3, 2/3.

Как происходит разделение участка?

Согласно ст. 252 ГК РФ каждый из владельцев вправе затребовать разделения земли, находящейся в общей собственности. В такой ситуации гражданину предоставляется причитающаяся доля и определяются ее границы. При этом должное оформление реализуется как при достижении договоренности между собственниками, так и в ходе решения суда, если один из них не желает проводить разделение.

Если выделение доли решает реализовать один человек, а остальные не хотят этого, то они могут продолжать использовать общую долевую собственность на прежних условиях, за исключением части недвижимости гражданина, полученной в результате процедуры разделения.

При добровольном распределении осуществляется процедура межевания, в ходе которой определяются новые границы, а полученные от замерщиков бумаги передаются в администрацию муниципалитета для утверждения главой. После этого документы направляются в регистрационную палату вместе с разрешением на проведение выделения доли от комитета управления собственностью. На протяжении двух недель оформляется новый документ, подтверждающий право гражданина владеть выделенным участком надела.

Инструкция по разделу ЗУ, находящегося в долевом владении

Когда земля будет принадлежать нескольким собственникам, то в ряде ситуаций у одного владельца может возникнуть желание разделить ЗУ. Это возможно мирным путем через достижение договоренности относительно границ при делении участка. В этом случае формируется соглашение и визируется в нотариальной конторе.

После выдачи постановления муниципалитетом о разделении общей частной земли на два самостоятельных надела владельцам необходимо зарегистрировать процедуру. Осуществляется это путем постановки на учет в Кадастровой палате и регистрации в Росреестре.

Соглашение в обязательном порядке должно содержать такие сведения, как:

1. Личная информация о владельцах общей долевой недвижимости (сведения из паспорта и заполнение анкеты).
2. Местоположение земельного участка.
3. Кадастровый идентификатор.
4. Соглашение в письменном формате от всех совладельцев на деление надела.
5. Описание методики раздела.
6. Варианты оплаты расходов сторонами.

1) общая долевая (доля каждого участника в долевой собственности). Размер долей участников общей долевой собственности считается равным, если иное не предусмотрено законом или соглашением всех ее участников.

Владение и пользование им-ом осущ-ся по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в судебном пор-ке.

Распоряжение — по соглашению сторон. При возмездном отчуждении доли в праве, необходимо соблюдение преимущественного права других участников долевой собственности на покупку ЗУ.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Раздел участка — если участок делимый, то он может быть разделен по соглашению сторон, либо по решению суда. Раздел влечет прекращение общей долевой собственности и прекращение существования участка в прежних границах. Выдел доли в натуре — каждый соб-к доли имеет право на выдел доли в натуре, т. е. выдел части в отдельный ЗУ.

2) совместная (в отл. от долевой, в ней доли участников не определены. Она возникает только в случаях, установленных законом: это собственность супругов, собственность КФХ).

Владение и пользование осуществляется сообща.

Распоряжение осуществляется по соглашению всех участников. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Согласно действующему законодательству установлена совместная собственность:

* в отношении земель крестьянского (фермерского) хозяйства, если соглашением между членами крестьянского (фермерского) хозяйства не установлено иное (

* в садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих товариществах на имущество общего пользования, при обретенное таким товариществом за счет целевых взносов

* согласно п. 4 ст. 14 Ф3 «О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединениях граждан» после государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, если такому объединению земельный участок передается за плату, то первоначально участок предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельного участка в собственность каждого члена объединения;

* в отношении общего имущества супругов (в том числе земельных участков), если иной правовой режим не установлен брачным договором (ст. 33-34 Семейного кодекса РФ).

Пользование земельным участком в долевой собственности

Если прилегающий к дому земельный участок находится в общей долевой или совместной собственности нескольких людей, рано или поздно между ними начинаются споры о порядке пользования недвижимостью. Причиной споров служат:
• смена владельца (переход права собственности на часть земельного участка к наследникам или правопреемникам на основе договора дарения, купли-продажи, мены и др.);
• изменения на земельном участке, который находится в общей долевой собственности, по инициативе одного из сособственников;
• попытки раздела земельного участка или выдела доли из него одним из владельцев, если такой раздел нарушает сложившийся порядок пользования земельным участком и права сособственников.
•
Согласно статье 252 ГК РФ, раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, возможен по соглашению всех собственников или через суд, методом выдела доли одного из собственников в натуре. В первом случае необходимо принципиальное согласие всех собственников на раздел общей долевой собственности, во втором — желание только одного из владельцев и документы.

Что такое общая долевая собственность на земельный участок

Под общей долевой собственностью на землю понимают наличие прав на часть недвижимого имущества с возможностью ее использования, однако принимать решения относительно объекта человек не вправе, не заручившись общим согласием. Пока долевая собственность на землю не выделена в натуре, своим правом распорядиться хозяин не сможет.

По личной инициативе граждан общая долевая собственность не возникает, для этого должны быть определенные основания:

• приватизация объекта семьей;
• наследование единого объекта несколькими наследниками;
• обретение статуса общей собственности по решению суда;
• совершение юридически значимой сделки с участием юрлица и обычных граждан (переоформление совхозных или колхозных земель в пользу конкретной семьи).

Общая долевая собственность на земельный участок

Под общей долевой собственностью на земельный участок подразумевается, что земельный участок находится в собственности двух или нескольких лиц. Зачастую земля находится в собственности более чем у ста и даже пятиста лиц. Как правило, это земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения, которые были образованы в связи с реорганизацией колхозов и совхозов, существовавших в советское время.

Собственник земельной доли, безусловно, обладает определенными правами, которые, в частности, позволяют ему производить выделение земельного участка в счет общей доли.

Данная категория собственности существует в нашей стране с 1980 годов, со времен образования совхозов и колхозов. Ранее этот вид собственности был очень популярен и распространен. Сельское хозяйство в эти годы очень активно развивалось, был большой оборот сельскохозяйственной продукции, массово засеивались земли и собирался урожай. Все земли, находящиеся в обще долевой собственности были использованными. Граждане, обладающие собственностью, получали неплохой доход в натуре (зерно, сено и т.п.).

В связи с сокращением сельскохозяйственного производства в Российской Федерации земли мало используются, все реже засеиваются, а если и засеиваются, то малоэффективно. Поэтому, обладая долей в праве собственности и учитывая порядок распоряжения ею, остается лишь одно верное решение – выдел доли на местности.

Выдел земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности — это наиболее правильный путь перехода к частной собственности на землю.

Согласно п. 2. ст. 252 ГК РФ Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Причин, по которым собственник земли может осуществить эту процедуру, достаточно много, и он не обязан озвучивать их ни одному из других участников долевой собственности. К примеру:

• дольщик может расширить свое подсобное хозяйство,
• организовать на участке ферму,
• или же сдавать его в аренду.

Процесс по выделу своей доли в натуре не очень быстрый, так как для получения желаемого результата необходимо провести ряд работ.

Работу по выделу своего земельного участка стоит начать с подбора организации и кадастрового инженера, которые будут заниматься межеванием земельного участка и выделом его в натуре. Такие работы дорогостоящие, поэтому следует найти грамотного специалиста в этом вопросе, который выполнит проект выдела доли в натуре наименее затратно и в соответствии с требованием законодательства Российской Федерации.

Одновременно с заказом проекта выдела доли в натуре необходимо в местную газету подать соответствующее объявление.

Газета, в которой размещается информационная статья о выделе доли в натуре, утверждается Администрацией Муниципального образования, в границах которого находится земельный участок, в счет которого происходит выдел доли, и Протоколом общего собрания собственников земельного участка.

Далее этот проект должен быть утвержден на общем собрании участников общей долевой собственности. После успешного утверждения границ вновь образуемого земельного участка, нужно зарегистрировать на него право собственность в органе, которому подведомственен этот вопрос.

Согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы. В Новосибирской области таким органом является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области. Для регистрации проекта необходимы следующие документы:

• Заявление о государственной регистрации (заполняется представителем органа государственной власти);
• Квитанция об оплате обязательной государственной пошлины, копия квитанции;
• Свидетельство о праве собственности (основной документ);
• Решение о выделе земли собственников долей;
• Соглашение об определении долей;
• Решение собрания дольщиков о местоположении участка;
• Кадастровый план общего участка, где выделялся конкретный пай.

В вышеизложенном был проанализирован порядок выдела доли в натуре на земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения. Только на первый взгляд все кажется достаточно просто, но когда собственник начинает заниматься выделом доли, у него возникает масса вопросов: какой инженер лучше? в какой газете размещать статью? как проводить собрание? как правильно проводить и где публиковать извещение о проведении собрания участников общей долевой собственности, если число участников составляет более двухсот человек?

Отметим, что порядок выделения земельного участка в счет земельной доли регулирует Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в частности статья 13 указанного закона.

ООО «Центр Недвижимости и Права» имеет большой опыт с общей долевой собственностью на земельные участки. У нас сформированы свои правила работы в этом направлении, мы сотрудничаем с лучшими кадастровыми инженерами области. Если у вас имеется в собственности только часть земельного участка, обращайтесь за помощью в ООО «Центр Недвижимости и Права».

Мы будем рады Вам помочь.

Безусловно, если у Вас нет возможности выделить долю, поскольку для этого нужны существенные вложения, можно найти способ распорядится уже имеющейся собственностью.

Вариантов того, как можно распорядиться своей землей довольно много. Вот основные из них:

1. Передать по наследству имеющийсяся объект недвижимости путем составления завещания у нотариуса.
2. Внести определенную долю в уставной капитал той организации, которая занимается уставной деятельностью на этом земельном участке.
3. Есть возможность передать свою земельную долю (пай) в доверительное управление или же вовсе подарить её. При передачи доли в доверительное управление Вы извлекаете существенную выгоду – получение продуктов сельского хозяйства, что наиболее подходит для жителей сел и деревень.
4. Продать либо иным образом произвести отчуждение земельной доли другому участнику долевой собственности.
5. Получить выплату стоимости доли от других участников долевой собственности в судебном порядке.

Следует обратить внимание на отчуждение части собственности – доли. Продажа доли в праве общей долевой собственности на земельный участок возможна лишь другому собственнику доли в праве общей долевой собственности на этот же земельный участок. Нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Новосибирской области предусмотрен запрет на отчуждение данного вида собственности третьим лицам.

Также при продаже указанного выше вида имущества закон предусматривает такое понятие как преимущественное право покупки. При продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, право преимущественного выкупа по отношению к другим покупателям имеет Новосибирская область. И собственник при продаже объекта недвижимости должен учитывать этот нюанс.

Правильно составить извещение о намерении продать либо исковое заявление о взыскании стоимости доли в праве общей долевой собственности, в срок получить ответ от Департамента имущества и земельных отношений, а также подать заявление в компетентные органы, Вам помогут юристы в городе Новосибирске компании «Центр Недвижимости и Права».

Порядок осуществления выдела земельного участка

Согласно ст. 252 ГК РФ любой из дольщиков может воспользоваться правом выделения своей доли из общей собственности.

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли 1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. ыплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Сначала нужно убедиться в отсутствии прямого запрета на выдел. Необходимо отметить, что существует 2 вида земельных участков. Они бывают:

• Делимыми. Раздел такого участка не влечет утрату его существенных черт и предполагает возможность дальнейшего использования.
• Неделимыми. Деление участка невозможно осуществить без нанесения вредного воздействия, что влияет на возможность его рационального использования и утрату стоимости. Участок является неделимым:

1. если деление вызывает нарушение норм, определенных градостроительными регламентами, нормами санитарного и противопожарного характера, природоохранными требованиями;
2. если площадь новых участков, образовавшихся после раздела, не находится в пределах установленных норм.

Процедура выдела включает следующие действия:

• Созыв общего собрания дольщиков.
• Оформление протокола с указанием расположения выделяемого объекта на плане и обозначения его границ. На этом этапе требуется получение согласия всех участников относительно расположения объекта. При невозможности созыва собрания необходимо письменное оповещение собственников для получения их согласия. Отсутствие возражений по истечении месяца свидетельствует о согласовании расположения участка.
• Подача заявления в суд в том случае, когда не удалось достичь соглашения со всеми участниками.
• После того, как согласие всех дольщиков получено, составляется проект по разделу земельного участка.
• Проведение межевания. Для осуществления этой процедуры требуется приглашение кадастрового инженера.
• Оформление выделенной земли в собственность и проведение регистрации.
• Осуществление постановки на кадастровый учет и формирование правоустанавливающих документов, а также присвоение кадастрового номера.
• Регистрация права на и получение Свидетельства.

Правовой режим использования земельной доли

Сегодня использование долей земли, базой которого является приватизация сельскохозяйственных угодий, регулируется специальным законодательством в виде Закона об обороте земель. Этот акт рассматривает владение, пользование и распоряжение участками земли из землями сельхозназначения в форме долей. Собственниками могут быть более, чем пять лиц, а сама собственность должна осуществляться по решению ее членов. Принятие решения производится посредством созыва общего собрания.

Если не происходит выделение участка земли в рамках земельных долей, то эти члены по своему усмотрению могут оставить завещание на земельную долю, отказавшись от права собственности. Также они вправе вносить ее в уставной (складочный) капитал одного из сельскохозяйственных предприятий, которое использует земельный участок. Также участники вправе передать ее для доверительного управления, продать, подарить другим участникам, сельскохозяйственному предприятию, гражданину-члену крестьянского (фермерского) хозяйства.

Члены долей в собственности также обладают правом распоряжаться земельной долей другим образом, но лишь после момента, когда в рамках доли земли происходит формирование земельного участка.

Практика распоряжения долями: аренда

Другой сценарий, который может встречаться на практике — предоставление доли в квартире в аренду. По закону осуществлять подобную процедуру можно при согласии всех совладельцев. Однако на практике подобного рода сделки часто заключаются только с тем человеком, который нашел подходящего арендатора. Правомерно ли это? Как считают многие юристы, нет.

Если, таким образом, в квартиру подселили людей, с которыми один из владельцев заключил договор аренды, то другие собственники вправе их выселить посредством обращения в полицию. Вместе с тем, как отмечают юристы, на практике это осуществляется редко, поскольку арендодатель может убедить полицейских, что к нему приехали, условно говоря, дальние родственники из Австрии в гости. По закону никто не может запретить вселять их в порядке временного нахождения.

Похожие записи:

• Заговор на быструю продажу земли
• ГУ — Волгоградское региональное отделение Фонда Социального страхования РФ
• 12 важных вопросов про налоговый вычет на покупку квартиры