Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как объединить доли в квартире на одного собственника документально». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если гражданин не планирует отчуждение объекта недвижимости, то владение «кусками» вызывает неудобство при оплате квитанций за коммунальные услуги и уплате раз в год налога. Но нужно ли объединять доли квартиры для продажи, если квартира состоит, к примеру, из четырёх частей и полностью принадлежит одному хозяину? По формальному признаку ни Росреестр, ни покупатель претензий предъявить не могут, необходимо лишь перечисление всех четырёх оснований, по которым принадлежит квартира в разрезе каждой составляющей части. При принятии решения об объединении долей право собственности не будет считаться с новой даты.
Сроки оформления и причины отказа
Сроки изготовления обновлённого документа зависят от организации обращения и составляют при подаче документов регистратору Росреестру 3 дня, если обращение происходит через многофункциональный центр, то увеличиваются до 5-8 дней. Состояние готовности можно отслеживать на сайте государственного регистратора или путём получения СМС-уведомлений.
Несмотря на небольшое количество требуемых документов, регистратор может ответить отказом в оформлении объединения долей, если:
- обнаружена нехватка документации;
- записи нечитабельны или отсутствует подпись адресанта;
- в тесте заявления присутствуют ошибки и исправления.
✅ Могут ли отказать в объединении долей на одного собственника?
Особенностью Росреестра является тщательная проверка предоставленных сведений. Информация проверяется в течение 3 дней, после чего заявитель получает ответ. Если регистрационные органы обнаружат нарушения, вы получите отказ в объединении долей в квартире:
Что может привести к отклонению заявки?
- Отсутствие отдельных документов (сертификатов, деклараций, устаревших данных об имуществе);
- Исправления, удаления, лишние символы в заявке;
- отсутствие подписи заявителя и/или уполномоченного представителя;
- нечитаемые персональные данные владельца;
- Отсутствие нотариально заверенной формы — если в сделке участвуют акции.
Убедитесь в том, что предоставленная вами информация верна. Ошибки могут привести к задержке регистрации изменений.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Процедура регистрации общей долевой собственности
Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.
Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:
- паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
- документы, подтверждающие право собственности;
- нотариально заверенное соглашение (если нужно);
- решение суда о праве на долю (если был суд);
- квитанции об уплате госпошлины.
Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.
Выносим на обзор основные тезисы статьи:
- Объединение долей на одного собственника – это прекращение долевого режима владения и внесение изменений в Росреестр.
- Если у хозяина уже есть несколько выписок из ЕГРН, он вправе заменить их на один общий документ о праве собственности.
- Получение долей происходит в рамках купли-продажи, дарения и наследства.
- Присоединение долей в квартире проходит регистрацию в МФЦ или ФКП «Росреестра».
- После документального оформления некогда долевой владелец становится индивидуальным собственником жилья.
- Единый объект недвижимости можно включить в сделку по продаже и выручить больше денег.
Регистрация: что в итоге?
В результате регистрации вы получаете выписку из ЕГРН. Кроме того, если вы заключали соглашение между собственниками комнат, то на соглашение наносится специальная регистрационная надпись.
Срок государственного кадастрового учета и государственной регистрации не может превышать 10 рабочих дней со дня приема органом регистрации прав заявления на осуществление учета и регистрационных действий и прилагаемых к нему документов. При подаче документов через МФЦ срок составляет 12 рабочих дней.
Течение срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов. Однако если на момент представления заявления и необходимых документов в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате госпошлины за государственную регистрацию и документ о ее уплате не представлен вместе с указанным заявлением, то течение срока государственной регистрации начинается со дня получения органом регистрации прав сведений об уплате госпошлины.
Особенности владения долями
Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.
«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Алгоритм действий при объединении долей в квартире на одного собственника
Если гражданин не планирует отчуждение объекта недвижимости, то владение «кусками» вызывает неудобство при оплате квитанций за коммунальные услуги и уплате раз в год налога. Но нужно ли объединять доли квартиры для продажи, если квартира состоит, к примеру, из четырёх частей и полностью принадлежит одному хозяину? По формальному признаку ни Росреестр, ни покупатель претензий предъявить не могут, необходимо лишь перечисление всех четырёх оснований, по которым принадлежит квартира в разрезе каждой составляющей части. При принятии решения об объединении долей право собственности не будет считаться с новой даты.
Алгоритм действий включает:
- свидетельств о праве собственности при получении части до 2016 года; выписок из ЕГРН при возникновении права с 2016 года, исключивших из состава подтверждающих документов привычные розовые свидетельства.
- личный визит в Росреестр; обращение через многофункциональный центр; оформление доверенности на действия через выбранного представителя; отправление заявки в электронном виде на соответствующие сайты; направление ценным письмом с описью вложения.
Другая разновидность – стать собственником в результате их покупки. Совладельцы имеют приоритет в выкупе долей остальных хозяев квартиры (ст. 250 ГК РФ). Зачастую это позволяет сконцентрировать доли в одних руках. Лишь бы были желание и финансы.
Пример:
Четверо наследников стали долевыми владельцами 3-комнатной квартиры. Один из них сразу решил избавиться от доли, предложив выкуп за кадастровую цену. Другой собственник изъявил желание заключить сделку. Стороны ударили по рукам, и доля была продана. Осталось уже 3-е совладельцев. Спустя 2 месяца один из них готовился к переезду на Север – он также предложил остальным выкупить его долю в квартире. И вновь желающим оказался тот же покупатель. Наконец, «последняя доля» также отошла этому же наследнику – в рамках купли-продажи на ссуду по ипотеке. Таким образом, покупатель стал единоличным владельцем квартиры. Вместе с его выпиской из ЕГРН у него скопилось еще три таких же документа. Он обратился в МФЦ, написал заявление и стал единственным собственником 3-комнатной квартиры. Общая долевая форма владения прекратила свое существование.
Что говорит закон о выделении доли в натуре?
Распределение прав на жилье между несколькими собственниками производится в соответствии со ст. 252 ГК РФ. Ее основной постулат – пригодность объекта для спокойного проживания после его раздела. Замуровывать и пробивать двери, ломать стены, кардинально менять планировку никто не позволит. Выдел производится таким образом, чтобы хозяева, сколько бы их ни было, могли сосуществовать цивилизованно.
- Нельзя в натуре разделить однокомнатную квартиру, выделив каждому автономную площадь. Возведение стен, оборудование отдельных входов и окон в ней недопустимо. В данном случае возможна только долевая собственность без ее конкретизации.
- Выдел долей в натуре практикуется на объектах от 2-х комнат и более при возможности перепланировки для использования разными владельцами. Придется согласовывать перепланировку с органами местного самоуправления и заказывать техпаспорта в БТИ для каждого из хозяев. Если есть балкон, его использование тоже нужно упорядочить.
- Перевод квартиры в коммунальную. Такое оформление подходит для многокомнатного жилья – от 2-х и более. Он предполагает сначала определение нового статуса жилья через суд, а потом передачу прав на каждую из комнат своему хозяину. На места общего пользования оформляется совместная собственность с определением порядка ее эксплуатации.
В одной квартире сосуществовать разным людям очень сложно, поэтому многие стараются избежать выдела, продают такую недвижимость и распределяют выручку пропорционально причитающимся долям. Но, этот вариант требует единодушного согласия всех совладельцев на продажу. Если хотя бы один против, сделка не состоится и придется заниматься выделением.
Объединение комнат в бывшей коммунальной квартире
Таким образом, действующее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на недвижимое имущество объединение двух объектов недвижимости в один с последующей постановкой на кадастровый и технический учет. Изменение объекта недвижимого имущества в связи с объединением трех комнат в квартире в один объект (трехкомнатную квартиру) без изменения внешних границ объекта не влечет за собой прекращения или перехода прав на него.
Юридически это не принципиально т.к. и в том и в другом случае у нового владельце объем прав не измениться — и так и так он будет собственником одинаковой площади, последующее объединение комнат в квартиру на срок владения так же не повлияет что видно из приведенных коллегой разъяснений Минфина но продавать удобней конечно квартиру целиком чем квартиру по комнатам
Решения об объединении комнат в единую квартиру скачать
Соглашение, дающее право определения части из общего имущества, должно быть составлено с соблюдением действующего гражданского законодательства. Раздел долевой собственности должен в обязательном порядке сопровождаться нотариальным заверением.
Нотариус проверит, в частности, дееспособность супругов (бывших супругов), принадлежность им общего имущества на праве собственности, наличие ограничений, обременений, прав третьих лиц или ареста данного имущества (п. п. 23, 33, 35 Регламента).
Настоящее соглашение составлено в трех экземплярах, один из которых хранится в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, и по одному экземпляру у каждой стороны.
Если самостоятельно составить указанное соглашение затруднительно, можно обратиться к нотариусу для его изготовления и последующего удостоверения.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.