Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить залоговое имущество Альфа-Банка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если по итогам проведения процедуры продать автомобиль или квартиру не удалось, то процедура повторяется по тому же сценарию. Единственное отличие в данном случае заключается в начальной цене сделки – она становится ниже на 15 %.
Если аукцион не состоялся
Если же вторая процедура не состоялась, то имущество выставляется на торги еще раз, а цена становится еще ниже.
Таким образом, для потенциального покупателя, если он отслеживает этапы прохождения торгов на интересующий его предмет, выгодным может оказаться третья или последующая продажа, ведь цена объекта будет намного ниже, чем принятая на рынке. А когда обременение будет снято, и у покупателя полноценное право распоряжаться ею, то он может продать ее по рыночной цене и получить неплохую прибыль.
К слову сказать, подобной схемой успешно пользуются многие покупатели автомобилей. Они берут с торгов подержанный автомобиль по низкой цене, а затем продают его по рыночной стоимости.
Сравнительный анализ с другими банками
Плюсы покупки залогового имущества Альфа-банка:
- Перед выставлением на продажу все объекты тщательно проверяются на юридическую чистоту, поэтому риски приобретения залогового имущества минимальны;
- Покупая залоговое имущество у Альфа-банка, вы экономите на услугах посредников (так как покупаете непосредственно у владельца);
- Реализуемое Альфа-банком имущество продаётся по цене, которая ниже рыночной на 15-20%;
- Альфа-банк предоставляет кредит на покупку залоговой недвижимости;
- Максимально быстрый процесс рассмотрения заявки на кредит и оформления документов купли-продажи.
Минусы покупки залогового имущества Альфа-банка:
- Трудно найти витрину с перечнем выставленного на продажу залогового имущества Альфа-банка;
- Список реализуемого залогового имущества Альфа-банка весьма невелик, информация об объектах не всегда достоверна, а отчасти и вовсе отсутствует;
- Сомнительные процентные ставки на кредит для покупки залоговой недвижимости (12,25% в рублях и 10% в долларах США);
- Недостаточно хорошо развит поиск по объектам.
Страхование собственности в залоге
Собственность в залоге у Альфа-Банка чаще всего используется клиентом по кредиту, так как он может правомерно её использовать. Необходимо знать, что при таких обстоятельствах обязательства по целенаправленному разрушению, потере либо прочему повреждению заложенной собственности, приводящему к сокращению цены предмета обеспечения, предъявляются клиенту по кредиту. Как раз по данной причине есть рекомендации оформить страховку на залоговое имущество непосредственно при подписании соглашения займа.
Для уменьшения опасности отчуждения залогового имущества Альфа-Банка, при невыполнении собственных обязанностей перед заимодавцем, желательно заключить дополнительный договор страхования, отметив, как страховую, возможность лишиться рабочего места и долговременную либо абсолютную неспособность к работе.
Документы для продажи залоговой квартиры
-
Выписка из ЕГРН. Заказывайте в Росреестре. Цена 350 руб.
-
Копия ипотечного договора или кредитного договора, если недвижимость в залоге у банка.
-
Свидетельство о браке, если владелец имущества состоит в браке. Потребуется согласие супруга или супруги на сделку, заверенное у нотариуса.
-
При продаже недвижимости, где долей в собственности значатся несовершеннолетние дети, нужно получит согласие органов опеки.
-
Справка об отсутствии долгов по коммуналке. Закажите документ в МФЦ или в управляющей компании.
-
Документ об оценке недвижимости. Закажите у оценщиков.
Принципы реализации залогового имущества
Выставляемое на продажу залоговое имущество, подлежащее попадает в банк разными путями, но строго в соответствии с законодательством. Так, конфискат передается в собственность банка:
- Добровольно, если заемщик не может более исполнять свои обязательства. В этом случае банк фактически принимает имущество на реализацию, продает его и передает заемщику часть средств (а именно – уже выплаченные банку средства за исключением процентов).
- Во внесудебном порядке. Это случай, когда Альфа-Банк подал на заемщика в суд, но тот решил отдать имущество до начала судебного процесса. В этом случае реализация залогового имущества Альфа-Банком может быть осуществлена и с помощью витрины залогового имущества, и на аукционах, и посредством привлечения специалистов по продаже (риэлторов, лизинговые компании и т.д.).
- В судебном порядке. Это происходит, как правило, при банкротстве заемщика.
На способ приобретения объекта (например, авто) банком никакого влияния не отказывает, однако влияет на ценообразование. Так, имущество, переданное добровольно, обычно продается по рыночной цене или чуть ниже ее, а изъятое в досудебном или судебном порядке – намного дешевле, поскольку банку важно вернуть свои деньги.
Затягивают проведение торгов
Должники могут долго реализовывать имущество, для этого они затягивают торги. Такие действия влекут значительные потери для кредитора. В этом случае он вправе требовать возмещения причиненных убытков, даже если внешне действия залогодателя выглядят правомерными.
Залогодатели часто обращаются в суд с необоснованным заявлением о принятии обеспечительным мер. По этой причине возможность провести торги по продаже заложенного имущества суд может временно заблокировать.
Пример: должнику удалось затянуть торги на девять месяцев с помощью обеспечительных мер. Банк обратился в суд с заявлением о взыскании компенсации.
Три инстанции отказали заявителю. Они решили, что обращение с ходатайствами о принятии обеспечительных мер нельзя рассматривать как противоправное поведение. Тот факт, что впоследствии суды отказались удовлетворить требования должника, в обеспечение которых налагали ограничения, не свидетельствует о его недобросовестности.
Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций. В споре о взыскании убытков или выплате компенсации в связи с обеспечением иска не нужно доказывать виновность лица, которое просило наложить обеспечительные меры.
Деньги в долг под залог недвижимости
Обеспечение займа залогом недвижимого имущества имеет место, когда сумма кредита превышает один миллион рублей. В этой ситуации стороны подписывают договор в 3 экземплярах. Далее необходимо подписать соглашение о залоге. После регистрации в Росреестре на имущество накладывается обременение, и заемщик без согласия займодателя не сможет им распоряжаться.
Справка! Если долг не будет выплачен, то недвижимость выставляется на торги, а деньги от продажи возвращаются кредитору в счет погашения долга.
Перед выходом на сделку, необходимо проверить оценочную стоимость недвижимого имущества, его ликвидность и наличие проживающих в нем третьих лиц. Например, если в квартире или в доме проживают дети до 18 лет, данная недвижимость не может использоваться в качестве объекта залога.
Прежде, чем давать деньги в долг, необходимо подобрать подходящий документ для защиты своих прав, как заимодавца. Если сумма небольшая, то можно ограничиться распиской. Во всех остальных случаях следует составлять договор. Это может быть договор займа. В нем необходимо указать данные каждой из сторон. Это ФИО, адреса регистрации, паспортные данные и место рождения. Также необходимо согласовать сумму долга и сроки его погашения. Если имеет место быть процентная ставка, то в договоре указывается и она. Еще можно прописать условия ее снижения при досрочных возвратах долга.
Договор обязательно оформляется в письменной форме, а при значительных суммах — заверяется у нотариуса. Совершение сделки у нотариуса защищает обе стороны от беспочвенных претензий в дальнейшем.
Важно! Факт передачи денег фиксируется с помощью расписки.
После проставления подписи на каждом из документов следует написать полную расшифровку ФИО.
Если сумма залога превышает один миллион, то надо составлять займовый договор. После подписания документы подаются в Росреестр на регистрацию и на объект залога накладывается обременение. Соответственно, до даты полного погашения заемщик не может продавать или дарить имущество без согласия кредитора.
Если должник недобросовестно выполняет условия сделки и допускает просрочки, займодатель вправе обратиться к нотариусу за исполнительной надписью. После проставления соответствующей отметки можно обращаться к судебным приставам, минуя судебную инстанцию.
Что касается залогового договора, то при нарушении сроков кредитор может обратиться с исковым заявлением в суд. По решению суда имущество будет выставлено на торги, а полученные средства будут переданы займодателю в счет погашения долга.
По рекомендации многих нотариусов любой долг следует оформлять в виде договора и желательно заверять нотариально. Расписка тоже имеет юридическую силу, но вернуть свои деньги, имея только ее на руках, будет достаточно сложно.
Как обезопасить себя от рисков
Несмотря на безопасность сделки с участием финансовой организации, всегда остается риск, что бывший должник обратится в суд с целью оспорить сделку. Результат такой тяжбы непредсказуем, поэтому до проведения сделки можно заключить предварительное соглашение с бывшим заемщиком, в соответствии с которым он отказывается от претензий к будущему хозяину имущества.
Предусмотрительным будет для участника сделки также арендовать две банковские ячейки – для кредитной организации и продавца. Доступ к заложенным там заблаговременно денежным средствам будет открыт только после регистрации права на объект залога в органах юстиции.
Такие простые способы обезопасят клиента от множества рисков и претензий, станут дополнительной гарантией юридической чистоты заключаемой сделки.
Виды непрофильных активов банков
- Коммерческая недвижимость: производственные помещения любых площадей (оборудованные или без оборудования), торговые центры, бизнес центры, помещения на первых этажах жилых домов, офисные помещения, складские помещения, помещения свободного назначения и т. д.;
- Жилая недвижимость: квартиры, комнаты, дома, дачи, коттеджи, таунхаусы, ДДУ.
- Земельные участки: участки поселений (ИЖС и ЗНП), участки сельскохозяйственного назначения и участки промышленного назначения.
- Готовый бизнес в разных отраслях, в т.ч. доли и акции;
- Права требования по кредитам;
- Автомобили, грузовой транспорт и спецтехника;
- Различное оборудование: станки и машины для производства различных видов продукции.
Что будет, если не погасить кредит?
Залоговым имуществом может выступать не только жилая недвижимость, а и производственное оборудование, транспорт и проч.
В случае невыполнения клиентом своих кредитных обязательств, банковское учреждение изымает залоговое имущество и выставляет его на продажу. Площадкой для продажи служит непосредственно сайт банка и аукционы.
Банковское учреждение может изъять имущество с целью продажи для погашения кредитных обязательств клиента только в том случае, когда все другие варианты урегулирования данного вопроса исчерпаны.
Конфискация происходит по одному из следующих сценариев:
- Добровольно. Когда клиент сам передает залоговое имущество для продажи. В этом случае удается осуществить продажу по максимально выгодной цене для заёмщика – примерно на 2–10% ниже рыночной. В том случае банк после возмещения оставшейся суммы кредита возвращает клиенту лишние деньги.
- Через суд. Этот вариант наиболее невыгоден для клиента, так как в этом случае, учитывая конфликтность ситуации, банковское учреждение пытается продать имущество за бесценок, беспокоясь только о том, чтобы оперативно закрыть непогашенный кредит.
- В досудебном порядке. Когда банк уже подал в суд на неплательщика, но не доводя до судебного разбирательства клиент дал разрешение на проведение продажи.
Во время продажи залогового имущества клиент может проживать на его территории, однако, при этом он полностью несет ответственность за его сохранность.
Почему выгодно покупать залоговое имущество у банка:
- Банковское учреждение тщательно проверяет все юридические тонкости и нюансы реализуемого имущества, потому «сюрпризы» во время сделки исключены.
- Юридический отдел Альфа банка тщательно мониторит, чтобы среди владельцев недвижимости не было детей, пенсионеров и других лиц, которые в последующем могут претендовать на проданное жилье.
- Выгодная цена за объект. Как было сказано выше, главное для финансового учреждения – вернуть свои деньги, потому конфискат продается по максимально заниженным ценам.
- Оперативность оформления сделки. Документы на выставленную на продажу недвижимость всегда в полном порядке и готовы к проведению сделки. Остается только внести оплату и подписать договор.
- Расходы покупателя касаются непосредственно внесения объявленной оплаты за недвижимость. Все остальные расходы уже произведены банком – оценка недвижимости, оплата нотариуса, проверка документов и проч.
- Абсолютная безопасность. Над каждой сделкой работает целый отдел профильных компетентных юристов, что абсолютно исключает любые риски со стороны покупателя.
В случае, если покупателю не хватает части суммы для осуществления сделки, можно тут же взять кредит под залог недвижимости в Альфа банке. В этом случае кредит будет выдаваться по сниженным требованиям, так как залоговое имущество уже знакомо банку и не требует дополнительных проверок.
Реализация залогового имущества
Отличительная особенность программы Витрина залогового имущества – то, что банками проведена полная проверка юридической чистоты документов на реализуемое имущество. Примечательно, что продажа залогового имущества осуществляется по рыночной цене. Причем залоговое имущество добросовестные и надежные клиенты банка могут приобрести в кредит.
Надо отметить, что реализацией залогового имущества банк занимается вынужденно, поскольку это имущество кредитуемых лиц, которые по каким-либо причинам оказались неплатежеспособны и не могут погашать свои обязательства по кредитам.
Процедура реализации имущества несложная. Заемщик, имеющий имущество в залоге, может обратиться в банк, где сделает заявку на реализацию имущества. Клиент предоставляет необходимые для продажи документы, а банк составляет соглашение. Банк проводит проверку имущества, продавцу присваивают регистрационный номер и процедура продажи получает ход.
Покупатели подают заявки на покупку имущества. Банк сводит продавца и покупателя, которые заключают договор купли-продажи. Если покупатель и продавец пришли к соглашению по сделке, то далее следует связаться с представителем банка, где имущество находится в залоге. Сопровождать сделку должен кредитный менеджер банка-кредитора.
Банк может прокредитовать покупателя при отсутствии у него достаточного количества денежных средств. Таким образом, банк-заемщик осуществляет полное юридическое сопровождение сделки и следит за ее законностью.
Покупка залоговой квартиры у банка
Во многих банках действует ипотечная программа «Залоговая недвижимость», направленная на продажу имущества, отягченного долгами или перешедшего в собственность кредитора в результате невыплаченной ипотеки. Чтобы сэкономить на судебных издержках, расходах на оплату исполнительного производства, банк самостоятельно занимается поиском покупателей, оформлением, тщательно следит за снятием обременений.
Покупка недвижимости у банка — наименее рискованная и прозрачная сделка. При оформлении за наличные, происходит максимально быстро и с возможным дисконтом в 5-10%. После оплаты покупки, каких-либо обязательств перед банком не существует. В случае недостаточности денежных средств, можно рассчитывать на ипотечное кредитование на выгодных условиях.
Распределение средств при реализации залога в конкурсном производстве
В ходе конкурсного производства залоговый кредитор, чьи требования вытекают из кредитного договора, может рассчитывать на выплату 80% от суммы, полученной при реализации предмета залога. 15% этой суммы пойдет на удовлетворение требований кредиторов первой и второй очереди, а оставшиеся 5% — на погашение судебных расходов.
Если кредитный договор не является основанием залогового соглашения, пропорции изменяются и составляют 70, 20 и 10 процентов соответственно.
Иногда в одном конкурсном производстве присутствует несколько залогодержателей. В этом случае средства распределяются следующим образом:
- Разные залогодержатели и разные предметы залога. Здесь действует принцип “каждому — свое”. Иными словами, каждый получает средства, вырученные за реализацию имущества, обеспечивающего его требование.
- Один предмет — разные залогодержатели. Все будет зависеть от того, кто раньше заключил договор о залоге. Преимущество предоставляется старшему. Между залогодержателями одного уровня средства делятся поровну.