Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Застройщик разорился. Что будет с ипотечными кредитами дольщиков?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.
Переход на эскроу—счета
Вероятнее всего, в скором времени долевое строительство в том виде, как мы его знали, перестанет существовать. Планируется узаконить строительство жилья с привлечением долевых инвесторов (будущих жильцов) с применением эскроу-счетов. По расчетам Правительства к 2022 году 95% сделок по ДДУ будут осуществляться именно таким образом.
Принцип эскроу-счетов хорошо известен тем, кто часто делает покупки через интернет. Покупатель оплачивает покупку, но продавец получает доступ к счету лишь после того, как покупатель подтвердит, что товар получен и его качество удовлетворительное.
Так и в долевом строительстве. Застройщик получит оплату лишь после того, как сдаст дом и передаст права собственности на квартиры дольщикам.
Безусловно, это снизит риски дольщиков. Но главную выгоду получат не они, а банки. Использование эскроу-счетов существенно повысит цены на жилье по ДДУ, поскольку девелоперы не смогут использовать средства долевых инвесторов для строительства, и вынуждены будут брать кредиты. Но зато государству будет легче следить за тем, чтобы застройщики не обманывали долевых инвесторов и не использовали их средства нецелевым образом.
С 2022 года существует новое правило: «Одна строительная компания одно разрешение на долевое строительство = один счет». Причем счета разрешено открывать лишь в ограниченном количестве банков, которые государство специально уполномочило для ведения такой деятельности. Средства дольщиков, поступившие на эскроу-счет, будут заморожены до момента сдачи готового здания в эксплуатацию. Кроме того, они обязательно страхуются в АСВ – агентстве по страхованию вкладов.
Все вместе это означает, что в настоящее время дольщик просто не может потерять вложенные в долевое строительство средства. Их обязательно вернут в случае банкротства застройщика. Максимальная сумма, подлежащая страховке – 10 миллионов рублей.
Последствия перехода на проектное финансирование
Самое главное положительное последствие – стопроцентная безопасность долевого инвестирования в жилье. Средства, вложенные в проектное финансирование у «дольщика» никто не сможет украсть. И это, безусловно, хорошо.
Другое дело, что участие в строительном процесс банка полностью уничтожает единственный плюс долевого строительства, ради которого, люди, собственно, и были готовы рисковать деньгами. Квартира, построенная при помощи долевого строительства, обходилась примерно на 30% дешевле купленной обычным путем у застройщика. Теперь этой привлекательной разницы не будет.
Ликвидация долевого строительства, скорее всего, вытеснит с рынка мелкие строительные компании – им будет просто «не потянуть» процент банковских кредитов, Может, это и к лучшему. Поскольку именно на мелких застройщиков приходилась львиная доля банкротств, умноживших армию «обманутых дольщиков».
Каков правовой статус апартаментов?
Согласно российскому законодательству, апартаменты не обладают отдельным правовым статусом. Хотя эти помещения по характеристикам и удобствам практически не уступают квартирам и часто используются для постоянного проживания, формально они считаются нежилыми помещениями. Как правило, по документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они выглядят как обычные многоквартирные дома.
Ключевое отличие апартаментов от квартир в том, что
Часто недобросовестные застройщики продают апартаменты под видом квартир (в рекламных объявлениях они иногда фигурируют как «апартаменты в жилых комплексах»). Поэтому если вы планируете купить именно квартиру, внимательно следите за тем, чтобы в договоре
Как закон защищает покупателей апартаментов и других нежилых помещений в случае банкротства застройщика?
В отличие от покупателей жилых помещений, для покупателей апартаментов в законодательстве не предусмотрено никаких специальных мер по защите прав дольщиков. Это значит, что дольщикам, купившим апартаменты, будет сложнее получить приобретенную недвижимость в случае банкротства застройщика, тогда как у покупателей жилых помещений по ДДУ шансов на это больше.
Процедуру банкротства застройщика регулирует параграф 7 главы IX Федерального закона от
Согласно параграфу 7 главы IX Закона о банкротстве, требования дольщиков, заплативших за жилые помещения, включаются в реестр требований о передаче жилых помещений, который является отдельной частью реестра требований кредиторов. Дальнейшее возмещение происходит по особой процедуре, в рамках которой дольщики могут требовать готовую квартиру или денежную компенсацию. Хотя в параграфе 7 главы IX Закона о банкротстве идет речь и о нежилых помещениях, это понятие не включает апартаменты — только
А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м — например которые по сути и являются апартаментами, — не могут требовать передачи им готового объекта. Их требования по передаче помещений не включаются в реестр требований участников строительства. Они могут только включить свои денежные требования в общую (
Из каких источников можно узнать о банкротстве?
Когда компания окончательно объявляется неплатежеспособной, это фиксируется в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Проверить статус той или иной организации можно, указав на его сайте нужный ОГРН или ИНН. Кроме того, новый финансовый управляющий уведомит дольщиков и других кредиторов по почте о новом статусе застройщика. Это происходит в течение 15 дней с момента принятия решения. Также, как упоминалось выше, источником сведений о банкротстве организаций является газета «Коммерсантъ» и ее сайт, а также сайт картотеки арбитражных дел.
Важно узнать о банкротстве застройщика как можно быстрее – тогда есть шанс не лишиться денег или квартиры. Как только информация получена, дольщику нужно немедленно заняться включением своих требований в специальный реестр. Причем, в отличие от других кредиторов, ему предоставляется выбор: либо вернуть свои деньги, либо все же претендовать на недвижимость.
Застройщик — банкрот закончил строительство и получил разрешение на ввод в эксплуатацию
Лучший вариант развития событий. Дольщик получит квартиру и машино-место. Для этого надо, чтобы девелопер достроил здание и получил разрешение на ввод в эксплуатацию. При этом неважно, когда строители закончили работы и сдали объект: до начала банкротства или уже в ходе этой процедуры (ст.201.11 закона № 127-ФЗ).
Требования дольщика, уплатившего по ДДУ на эскроу и отказавшегося от возврата денег, включаются в реестр. Владелец эскроу, в течении 2 месяцев с момента получения от управляющего уведомления об открытии конкурсного производства в отношении строительной фирмы, заявляет конкурсному управляющему требование о передаче объекта. Впрочем, субъект вправе отказаться от договора и потребовать назад деньги.
Не позже 4 месяцев по окончании срока для предъявления требований дольщиками, управляющий созывает и проводит собрание (ст. 201.12-2). Собрав дольщиков, управляющий выносит на обсуждение и утверждение вопрос об обращении в арбитраж с ходатайством о погашении требований через передачу гражданам квартир, нежилых помещений и машино-мест. Понятно, что если уж владельцы эскроу довели дело до собрания, то проголосуют и за ходатайство. Однако даже это не гарантирует передачу объектов. Рассматривая ходатайство, судья руководствуется статьей 201.11 закона № 127-ФЗ, а эта норма обставляет передачу недвижимости дополнительными правилами. Так, между строителями и дольщиками должны быть подписаны акты приема-передачи, стоимость передаваемых квартир и нежилых помещений не может более чем на 5% превышать суммарный размер требований участников строительства, за передачу объектов высказалось три четверти кредиторов четвертой очереди, после передачи недвижимости девелопер-банкрот сможет погашать текущие платежи, помещений хватает на всех дольщиков и нет двойных продаж и так далее. Учитывая перечень условий, получение квартир становится нетривиальной задачей. Легче забрать деньги и закрыть эскроу.
Что делать если нечем платить ипотеку?
Итак, Вы просрочили платеж по ипотеке, при этом найти деньги на следующий платеж не удается. Что произойдет в данном случае? Возникнет просрочка, за которой неизбежно последует штраф со стороны банка.
Не стоит отчаиваться – выход из этой ситуации есть. Рассмотрим несколько универсальных вариантов Вашего поведения. Итак, Вы можете:
- Найти компромисс с банком.
Просрочки и задержки граждан не редкость для банка. Кроме того, вам не следует исчезать, ведь просрочка от этого не исчезнет. Не стоит бояться — обратитесь непосредственно в банк. Многие банки адекватно реагируют на уважительную причину Ваших просрочек, и вполне вероятно, что Вам смогут предоставить отсрочку платежей по ипотеке, спишут штраф и т.д. -
Многие банки предлагают должнику процедуру реструктуризации долга.
Что это? Ваш ежемесячный платеж будет уменьшен, однако будет увеличено количество месяцев выплаты ипотеки. Возможно, это позволит Вам вернуться в былое положение, а также у вас появится время для того, чтобы найти новый источник доходов и не тратить деньги на выплату постоянных неустоек. -
«Залог в помощь»
Данная процедура может возникнуть в случае, если в ипотечном договоре предусмотрен залог имущества. Например, квартиры. Это означает, что в случае неуплаты ипотеки, имущество, находящееся в залоге, продается на торгах. При этом, вырученные от данной продажи деньги банк забирает себе в счет долга. Таким образом, дольщик перестает быть должником, однако лишается имущества, которое указано в ипотечном договоре.
Вы пытались, но данные методы не помогли и Вам действительно нечем платить ипотеку. Как быть?
Гражданин, который задолжал банку сумму в размере выше 500 тысяч рублей, а также не платил по ипотеке более трех месяцев, имеет право начать процедуру банкротство гражданина.
Что делать дольщику при банкротстве застройщика
После того как инициирована процедура банкротства, все дольщики в пятидневный срок получают соответствующее уведомление. В нем указано, что дольщик имеет право предъявить требования о передаче ему в собственность жилого помещения и/или возврат вложенных денежных средств.
Развитие дальнейших событий зависит от того, достроен ли дом или нет, и на каком этапе находится строительство.
- Если дом построен, то дольщики предъявляют свои требования в арбитражном суде. На основании этого им выдают документы, которые подтверждают внесение средств на счета застройщика. Также создается специальный реестр, на основании которого и происходит оформление права собственности на квартиры.
- Намного сложней решается ситуация, если дом еще не сдан. Компенсация вложенных средств происходит в ходе конкурсного производства. Но стоит понимать, что требования дольщиков удовлетворяются не в первую очередь. Прежде всего, будут проведены расчеты с лицами, которым был нанесен вред здоровью в результате любых взаимоотношений с застройщиком. Далее производятся все расчеты по выплате заработной плате. Только после этого дольщикам выплачиваются внесенные взносы.
Застройщик – банкрот: что делать дольщику в первую очередь?
Участники долевого строительства должные знать, что законодательство предусматривает ситуацию, когда застройщик может оказаться банкротом – все необходимые положения прописаны в законе «О банкротстве».
Согласно нормативному документу, при признании банкротом застройщика должна формироваться очередность выплат всем кредиторам компании. Эта очередь выглядит так:
- вначале выплаты (компенсацию) получают люди, которым компания-банкрот нанесла ущерб здоровью;
- следующими средства получают наёмные работники и лица, имеющие с застройщиком трудовые договора;
- затем выплаты производятся участникам долевого строительства;
- в последнюю очередь причитающиеся деньги выплачиваются остальным кредиторам – подрядчикам, банкам, поставщикам, госорганам и т.д.
Если учесть, что в первую категорию кредиторов обычно входит малое количество лиц, а выплаты по второй группе не так велики, у дольщиков есть немалые шансы получить причитающиеся средства от застройщика-банкрота, но для получения компенсации необходимо выполнять ряд действий.
Если застройщика признали банкротом, в компании устраняется действующее руководство и назначается временная администрация, которая и занимается выплатой долговых обязательств. Среди прочего, временное руководство должно оповестить всех кредиторов (и участников долевого строительства в том числе). Получив соответствующую информацию, дольщику в первую очередь необходимо определиться, какую компенсацию он хочет получить (квартиру или деньги), и подать заявление в суд на включение в соответствующий реестр.
Учтите, что принять решение нужно окончательно – в будущем изменить реестр очень сложно. Также необходимо учитывать, что законодательство выделяет на подачу заявления 60 дней, а срок отсчитывается с момента публикации информации о выплатах, а не получения письма кредитором, так что учитывая не всегда расторопную работу почтовых служб, действовать нужно оперативно.
Юридическая помощь гражданам
Квалифицированный и имеющий достаточный опыт юрист сможет отыскать правильное решение по многим вопросам. В частности, как оплачивать ипотеку и нужно ли это делать, если строительная компания, которая занимается строительством здания, обанкротилась по какой-либо причине.
И это одна из главных причин того, почему на данный момент многие участники строительства, взявшие финансовую помощь у банковского учреждения в виде ипотеки, предпочитают обращаться за помощью к квалифицированному юристу с опытом разрешения таких и подобным им вопросов.
Юристу известно, как оплачивать ипотеку в тех случаях, когда компания-застройщик обанкротилась или решила прекратить строительство многоквартирного жилого дома. Также необходимо отметить и тот момент, что самостоятельная защита своих интересов или обвинение кого-либо в проблемах ипотекой из-за банкротства компании-застройщика будут неполными и недостаточно эффективными юриста в эти и подобных им процессах.
Что сказано в законе «О мобилизации»
В стране действует закон «О мобилизационной подготовке и мобилизации в Российской Федерации», статья 21 которого гласит:
«При объявлении мобилизации граждане, подлежащие призыву на военную службу, обязаны явиться на сборные пункты в сроки, указанные в мобилизационных предписаниях, повестках и распоряжениях военных комиссариатов, федеральных органов исполнительной власти, имеющих запас».
Также в законе указано, что с момента объявления мобилизации без разрешения военкоматов выезд с места жительства запрещен тем гражданам, которые состоят на воинском учете. Но в законе нет уточнения, какая мобилизация имеется в виду — полная или частичная. Такие нюансы должны быть прописаны в отдельных актах. Пресс-секретарь президента Дмитрий Песков сообщил, что такие документы появятся в ближайшее время.
Выяснить, куда платить суммы по кредиту
Если банк лишился лицензии, то его правопреемником будет Агентство страхования вкладов или другой банк. В каждом из случаев реквизиты для оплаты будут другими. Вам должны прислать письменное уведомление, отправив его по почте на указанный в ипотечном договоре адрес.
Кредитные организации не ответственны за утерю письма или изменение адреса, поэтому пассивно ожидать не стоит. Лучше самому найти необходимую информацию – на сайте Агентства страхования вкладов или на сайте Центробанка.
Обычно переход прав по кредитам к другому банку – длительная процедура. До того как она не завершится, взносы необходимо направлять по старым реквизитам, в прежний банк. Нельзя нарушать график платежей, нужно выплачивать точную сумму.
Полезные советы должникам
-
Не паникуйте. Помните, что уважающий себя банк заинтересован в том, чтобы вы вернули долг, и будет по возможности помогать вам в этом.
-
Не ждите, что проблемы исчезнут сами собой. Банки не забывают долгов. А пока вы тянете время, капают проценты, пени и штрафы, долг увеличивается, ваша кредитная история ухудшается и шансы сохранить залоговую квартиру уменьшаются.
-
Брать новый кредит, чтобы расплатиться со старым, — не лучшее решение. Особенно если вы приняли его необдуманно. Новый кредит может оказаться еще тяжелее старого.
-
Не прячьтесь от банка. Займите активную позицию. Продемонстрируйте свою готовность выплатить кредит: напишите, позвоните, а еще лучше сходите в банк и побеседуйте с кредитным специалистом. Честно объясните ситуацию и вместе ищите решение проблемы.
-
Если совсем растерялись, обратитесь к юристу или кредитному адвокату.
На основании какого договора можно включаться в реестр?
Арбитражный суд может включить в реестр кредиторов или требований о передаче жилых помещений требование участника строительства на основании следующих документов:
- договор участия в долевом строительстве;
- договор купли-продажи жилого помещения в МКД или жилом доме блокированной застройки;
- предварительный договор участия в долевом строительстве;
- предварительный договор купли-продажи жилого помещения;
- договор займа, по которому обязательства в части возврата суммы займа прекращаются при передаче построенного жилого помещения в МКД в собственность;
- внесение денег / имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере или коммандитного товарищества с последующей передачей в собственность жилого помещения в МКД;
- договор простого товарищества на строительство МКД с последующей передачей жилого помещения в этом доме в собственность;
- вексель для последующей оплаты им жилого помещения в МКД;
- внесение денег в ЖСК в целях участия в строительстве МКД;
- любые другие сделки, при которых деньги / имущество передаются в целях строительства МКД и последующей передачи жилого помещения в таком доме в собственность.
Учтите, что право на включение в реестр кредиторов имеют и те дольщики, кто успел расторгнуть договор с застройщиком, но не получил своих денег, а также дольщики, договоры с которыми были признаны судом недействительными или незаключенными.