Реконструкция частного дома: какие нужны документы?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Реконструкция частного дома: какие нужны документы?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Необходимо учитывать, что предоставленное решение ограничено по своему сроку. Законодательство устанавливает срок действия 10 лет. Если в течение этого времени процесс перестройки не начался, разрешение прекращает свое действие. Придется собирать документы повторно.

Зачем собственнику уведомлять местные власти о планируемом строительстве

Возводить дом самовольно, без ведома муниципалитета, с последующим узакониванием постройки в судебном порядке – это возможно, но лишь если не будет нарушений параметров и обоснованных возражений от собственников недвижимости по соседству.

В некоторых случаях узаконивать объект ИЖС в суде несколько проще, чем хлопотать с документами. Однако суд может в регистрации отказать, да и госпошлину придется платить довольно высокую, «имущественную» (ст.333.19, ч.1, п.1 Налогового кодекса). Поэтому лучше все же обратиться к администрации с уведомлением.

Следует заметить, что периодически продлеваемая «дачная амнистия» (ее новый «крайний» срок – 1 марта 2026 г.) позволяет собственнику оформить новостройку, соответствующую стандартам ИЖС, только лишь на основании подтвержденных прав владения землей под коттеджем и его технического плана. Т.е. подтверждать факт уведомления муниципалитета при этом порядке регистрации права собственности не нужно.

Тем не менее, норму уведомительного порядка строительства домов (жилых, садовых), установленную первой статьей закона за №340-ФЗ от 03.08.2018 г., никто не отменял. А значит собственнику земельного участка, намеревающемуся строиться и неуверенному в точной дате завершения постройки дома – в том плане, чтобы успеть до весны 2016-го – рациональнее будет документально закрепить факт уведомления, подготовив и направив в муниципальную администрацию соответствующий документ (об этом см. далее).

Зачастую органы самоуправления требуют справку об отсутствии претензий и долгов по земельному участку, на котором планируются работы. Даже если вы уже получили разрешение, в течение 10 дней необходимо предоставить в местный Архитектурный отдел проектную документацию. Если на руках имеется выданное разрешение до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ в 2004 году, оно не является действительным. Для проведения работ требуется подать документы по стандартной схеме.

Таким образом, для проведения реконструкции своего частного дома требуется разрешение. Без него нельзя проводить работы, так как можно нанести существенный вред всей постройке.

Уведомление о планируемом строительстве вместо разрешения

При возведении частного жилого дома до 03.08.2018 года требовалось получать разрешение на строительство. Для чего собственнику необходимо было собрать пакет документов и подать заявление в орган местной власти.

С 03.08.2018 года Градостроительный кодекс претерпел изменения, в него внесена новая статья 51.1. Вместе с тем уже с 04.08.2018 года отменено требование предварительного получения разрешения на строительство или реконструкцию индивидуального жилого дома / садового домика. Теперь собственник земельного участка обязан уведомить администрацию о своем намерении (п. 1 ч. 17 ст. 51 ГК).

Объект ИЖС представляет собой строение, которое отвечает следующим условиям:

• расположено обособленно;
• в высоту не более трех надземных этажей и в общей сложности не превышает 20 метров выше земли;
• предназначено для проживания (имеет жилые комнаты и вспомогательные помещения);
• неделимый на иные самостоятельные недвижимые объекты.

Предназначение садового дома ограничено сезонностью. Он может использоваться гражданами для проживания временно.

Случаи, когда необходимо уведомлять администрацию о реконструкции дома

Не обязательно сообщать обо всех проводимых работах. Для подсказки воспользуйтесь таблицей.

Уведомление требуется для	Уведомление не требуется для:
замены надстройки здания (в том числе мансарды);	перестановки сантехнических объектов в границах одного и того же санузла;
всех изменений, ведущих к увеличению площади дома;	монтажа окон и разборки дверей в несущих перегородках;
обновления или восстановления несущих опор;	возведения временных переборок между частями дома;
утепления полового покрытия, потолка, стен;	установки дверных проемов в стенах между комнатами;
монтажа нового или замены прежнего инженерного оборудования;	исправления формы тамбура, при этом его площадь остается прежней;
постройки дополнительных или сноса старых этажей.	сноса перегородок, если они не являются несущими.

Документы для реконструкции

Итак, когда план готов, можно приступать к формированию пакета документов, в который входит:

1. Заявление на реконструкцию частного дома;
2. План реконструкции, с техническим заданием;
3. Текущий план здания;
4. Выписку ЕГРН;
5. Паспорт гражданина РФ собственника дома;
6. Документы, подтверждающие собственность земли и дома;
7. Если дом в паевом владении, то официальное, заверенное согласие всех дольщиков на реконструкцию;
8. Градостроительный план земельного участка;
9. Схема планировочной организации земельного участка с обозначениями места размещения объекта индивидуального жилищного строительства;
10. Справка из БТИ;
11. В каждом территориальном округе в архитектурном отделе могут потребовать дополнительные справки, специфические для конкретной местности, об этом администрация уведомит при оформлении документов.

Подать уведомление о строительстве можно 4-мя способами:

• путем личного обращения в орган по выдаче разрешений на строительство.

Для этого необходимо лично явиться в орган и через приемную подать уведомление.

При этом обязательно на 2-ом экземпляре уведомления, который останется у вас, чиновник должен поставить входящий штамп с указанием даты приема уведомления.

• через МФЦ.

При подаче документов через многофункциональный центр вам должны выдать расписку о приеме документов, в которой должна быть указана дата подачи уведомления.

• по почте.

Отправлять уведомление необходимо исключительно заказным письмом с уведомление о вручении (обязательно).

• через единый портал государственных и муниципальных услуг.

Порядок отправки уведомления нужно смотреть на самом портале.

Из 4-х способов надежным, на мой взгляд, является первый.

Уведомление о строительстве подавайте напрямую в орган по выдаче разрешений на строительство, потому что минуете посредников: МФЦ, почта, портал.

Какие могут быть последствия за реконструкцию частного дома без разрешения?

Не все собственники частных домов хорошо знают законодательство РФ. При этом часто приступают к реконструкции без оповещения о таких работах соответствующего органа. Важно понимать, чем это может обернуться.

Как правило, при выполнении реконструкции частного строения проблем не возникает. Но важно соблюдать параметры разрешенного строительства. Также надо знать и учитывать допустимые отступы от других объектов. Соответствие всем нормам и требованиям проверяет местная администрация. И на основании этого выносит решение.

Если реконструкция была проведена без предварительного согласования работ, то придется заплатить штраф. Его размер зависит от ситуации. Если были просто нарушены действующие нормы, тогда придется заплатить от 1000 до 2000 рублей. Если же незаконная реконструкция стала причиной негативных последствий для окружающей среды или соседних объектов, тогда величина санкции возрастет до 2000-4000 рублей. После уплаты штрафа необходимо будет зарегистрировать произошедшие изменения. Если в ходе исследования частного обновленного строения будет выявлено нарушение норм ГК, тогда придется привести дом в соответствии с установленными требованиями либо полностью снести его или достроенные блоки (вернуть его в первоначальный вид).

Подобные санкции грозят домовладельцу лишь в случае обнаружения нарушения. И они являются самым безобидными. Куда хуже обвал постройки или нарушение прав владельцев соседнего земельного участка. Надо понимать, что в случае неузаконенной реконструкции не получится совершать никакие сделки с недвижимостью: продавать частный дом, дарить или завещать его, сдавать в аренду. Все они будут признаны незаконными.

В каких случаях уведомление НЕ требуется

Если исходить из принципа «все, что не запрещено, разрешено», то в соответствии с нормами Градостроительного кодекса, уведомление о планируемом строительстве необходимо только для зданий, которые находятся под действием градостроительного регламента. Для всех остальных объектов такое разрешение не требуется. Таким образом, в перечень объектов, свободных от разрешительных процедур попадают:

1. строения выполняющие вспомогательную функцию (гараж, баня, сарай, теплица и т. п.), расположенные на землях не предназначенных для коммерческого использования;
2. объекты, не являющиеся капитальными;
3. временные строения, возведенные для обеспечения каких-либо работ (добыча полезных ископаемых, земляные работы, прокладка коммуникаций и т.п.);
4. объекты, в которых планируются не существенные изменения в проект строительства.

Что нужно учесть до подачи искового заявления

Суды далеко не всегда принимают сторону истца. Соблюдение нескольких условий повысит вероятность положительного судебного решения:

• Вы должны иметь права на участок, на котором находится недвижимость. Это может быть право собственности, пожизненного наследуемого владения либо бессрочного пользования. Если вы – арендатор, суд скорее всего откажет.
• Реконструкция не должна влиять безопасность жилища, но вам нужно доказать этот факт. Еще до суда можно заказать строительную экспертизу либо можно ходатайствовать о ее назначении в суде. Обычно досудебное обращение к экспертам стоит дешевле.
• Реконструкцией не должны быть нарушены права заинтересованных лиц. Суд может посчитать, что вы нарушаете права соседей, если, например, пристройка к дому вплотную граничит с другим участком. Поэтому, рекомендуем заранее согласовывать такое увеличение жилплощади с соседями. Также нарушением прав могут быть случаи, когда после реконструкции затруднен подход к инженерным коммуникациям.
• Были предприняты попытки досудебной легализации. То есть, вы обратились в администрацию и получили отказ. Если же данных мер не было принято, вероятность отрицательного судебного решения выше.

Как узаконить выполненные работы

После окончания реконструкции (на которую дается 10 лет) в срок не позднее одного месяца с окончания работ необходимо снова подать уведомление — на этот раз об окончании реконструкции. К уведомлению необходимо приложить технический план, подготовленный кадастровым инженером.

Уполномоченный орган по результатам проведённых проверок, в том числе путем осмотров реконструированного дома, в течение 7 рабочих дней направляет собственнику уведомление либо о соответствии объекта требованиям законодательства либо о несоответствии.

Если все соответствует, то уполномоченный орган обязан направить заявление о постановке данного объекта на кадастровый учет. К заявлению прилагается уведомление об окончании реконструкции.

Если же выяснится, что реконструированный дом не отвечает требованиям закона, то копия соответствующего уведомления направляется в Росреестр, а также в органы государственного строительного и земельного надзора.

И, напоследок, следующая информация: государственные органы всегда могут проверить соблюдение градостроительного законодательства при поступлении информации о нарушениях. Поэтому настоятельно не рекомендуется производить реконструкцию в нарушение установленного порядка.

Разрешение на строительство от соседей

Также стоит побеспокоиться при возведении строения с количеством этажей больше двух. Дело в том, что из окон подобного дома смежный участок можно будет наблюдать, как на ладони. Такое положение вещей может не понравиться соседям.

В случае если в базе будет отсутствовать информация о владельце участка, то можно на законных основаниях опубликовать в местном печатном издании объявление о согласовании строительства, а также проведения необходимых межевых работ. Обязательно следует указать время и место проведения согласования. Если собственник соседнего участка не явится на данное мероприятие, то это приравнивается к даче им согласия на выполнение строительных работ.

Разрешение на строительство жилого дома в СНТ

Существующие нормы расстояний при застройки СНТ

• Чтобы перевести дом в жилой фонд нужно подвести электричество, отопление, нужна отдельная кухня.
• Высотность строений не должна превышать 3 этажей.
• Учитывать нормы пожарной безопасности:
• расстояние между домами, выстроенными из мало воспламеняющихся материалов (кирпич, шлакоблок, пеноблок, металл) — 6 метров;
• между деревянными постройками — 15 метров;
• смешанный вариант (дерево + мало горючие материалы — 10 метров).

1. Соответствовать правилам и нормам, принятым на общем собрании товарищества.
2. Участки выделяются для ведения возделывания и выращивания огородных растений, садовых деревьев, поэтому жилой дом должен занимать треть от всей площади.
3. От дома до межи расстояние должно быть не менее 3 метров.

Нужно ли разрешение на реконструкцию частного дома в 2021 году

Разрешение на реконструкцию частного дома является обязательной законодательной процедурой, которая распространяется на всех собственников, владеющих данным типом недвижимости. При его отсутствии любое действие по переустройстве частного дома считается незаконным.При этом, собственник имеет право пользования лишь той частью здания, которая официально зарегистрирована.

Предлагаем Вам узнать сегодня обо всех нюансах оформления разрешения на реконструкцию частного дома на сайте «Юридическая скорая».

Реконструкция собственного дома – ответственный комплекс работ, который требует точной предварительной подготовки. В 2021 году некоторые собственники считают данный процесс их личным делом, не касающимся проверяющих инстанций и государственных органов. Это в корне не верно.

На самом деле, наличие возможностей и денежных средств на приобретение строительных материалов не даёт право на перестройку здания. Вначале собственнику необходимо получить соответствующее разрешение. Иначе, такая реконструкция может иметь серьёзные правовые последствия. Дом может частично или полностью разрушиться, нанеся ущерб соседям и разрушив рядом стоящие постройки.

Ведь, осуществление реконструкции частного дома подразумевает существенное или полное изменение его важных параметров, включая не только проектные изменения, но и технические. При перестройке здания можно не только убрать или достроить несколько этажей, но и изменить месторасположение важных инженерных узлов и коммуникаций.

Как оспорить отказ в приеме уведомления о реконструкции дома?

Оспорить неправомерный отказ в приеме уведомления о реконструкции дома можно в суде. Перед подачей искового заявления нужно убедиться, что:

1. На участке, где расположен объект, разрешено проводить запланированные работы по реконструкции;
2. Не нарушаются требования закона, интересы и права третьих лиц, а также различные нормы;
3. Результат переделки не несет угрозу жизни и здоровью граждан и соответствует другим требованиям к реконструкции.

Важно удостовериться, что оснований для отказа в приеме уведомления не было, либо названные уполномоченным органом причины не соответствуют закону. После этого можно составлять иск.

В исковом заявлении требуется указать наименование и реквизиты органа, вынесшего отказ, информацию о суде и истце. Также ходатайство должно содержать следующие сведения:

• ссылки на правовые акты, подтверждающие законность переделки;
• разбор приведенных в отказе оснований и указание на их неправомерность;
• отсылки к прикрепленной документации, подтверждающей отсутствие оснований;
• исковые требования (отменить отказ и обязать принять уведомление).

Как оформить реконструкцию дома по дачной амнистии?

Поскольку самовольное строительство государственной властью запрещено, правила, по которым можно узаконить реконструкцию дома, если она фактически уже была произведена без соответствующего разрешения, прямо не установлены. Однако до тех пор, пока это самоуправство не выявили, можно действовать в обычном порядке, то есть через уведомления из администрации. А вот если незаконную реконструкцию обнаружили, что могут сделать представители Росреестра или той же администрации, то на собственника дома подадут в суд и выпишут штраф. Тогда уже придётся отстаивать свои права в судебном порядке и узаконивать или возвращать дому прежний вид на основании решения суда.

В связи с тем, что дачную амнистию в очередной раз продлили, реконструкцию индивидуального дома на садовом участке до 1 марта 2021 года можно оформить на основании одного технического плана. Так что по завершении реконструкции садоводам достаточно пригласить кадастрового инженера, который составит технический план и подаст его в Росреестр на внесение изменений в учёт дома.

Однако мы всё же советуем и перед реконструкцией пригласить инженера с геодезистом, чтобы те уточнили отступы от границ участка. Часто в садовых товариществах случаются накладки одних участков на другие, поэтому садоводы реконструируют свои дома не только с нарушением отступов, но и с заходом на чужие территории. Тогда перед узакониванием реконструкции приходиться проводить перераспределение участков либо выкуп земли под домом, смотря, как получится договориться с соседом. А бывают соседи, которые не хотят идти на уступки и требуют сноса пристройки или надстройки, в таких случаях без судебного разбирательства не обойтись.

Также стоит отметить, что большинство садоводов проводят реконструкции на своих участках с целью перевода домов из садовых в жилые, чтобы в них прописаться. В этом случае ещё потребуется заключение о техническом состоянии реконструированного дома и, возможно, постановление о присвоении адреса. Заключение составляет проектировщик, а адрес присваивает местная администрация. Туда же подаётся и заявление о переводе статуса дома.

Если индивидуальный дом принадлежит нескольким хозяевам на правах долевой собственности, то сперва нужно получить согласие от остальных содольщиков. И подавать уведомление на реконструкцию должен каждый из них. То есть сколько содольщиков, столько и уведомлений. При этом в каждом уведомлении нужно перечислить всех владельцев дома. Однако бывают случаи, когда второй содольщик не даёт согласие, уехал заграницу или его нет в живых, и наследство никто не принял. Тогда уведомление подают без него, и после того как администрация отказывает в приёме, реконструкцию оформляют в судебном порядке. Кроме того, решением суда либо соглашением собственников доли в доме могут быть перераспределены.

Если частный дом разделён на нескольких хозяев, то под одной крышей могут находиться квартиры, части, помещения или блоки. В этом случае для реконструкции одного объекта потребуется согласие владельца другого. Однако перед началом оформления реконструкции стоит заглянуть в выписку и узнать, как называется объект, потому что квартир, помещений и частей согласно Градостроительному кодексу в таких домах уже не может быть, осталось только одно наименование — жилой блок. И разделённые на несколько частей индивидуальные дома теперь приравниваются к блокированной застройке. А реконструкцию блоков не получится оформить, нужно обращаться в Министерство строительства.

Поводов для обращения в суд у владельцев домов достаточно много, наиболее частый из них — это нарушение отступов. Если в процессе реконструкции были нарушены разрешённые параметры, то при обращении в администрацию, там выдадут уведомление о несоответствии. На основании такого уведомления и следует составлять исковое заявление в суд. Как показывает практика, нарушение отступов — это незначительное отклонение, поэтому суд принимает сторону истца. Нелишним в этом случае будет и письменное согласие соседа.

Второй по популярности повод для обращения в суд — это отсутствие или несогласие второго владельца, если дом в долевой собственности или разделён на несколько блоков. При отсутствии других собственников сперва нужно получить отказ из Минстроя или администрации, произвести реконструкцию и заказать досудебное заключение эксперта, который обследует дом и опишет его состояние. При этом важно, чтобы все этажи блока, если дом блокированный, располагались строго друг над другом. Недопустимо в этом случае, чтобы этаж одного собственника был над этажом другого, узаконить такую реконструкцию не получится даже в судебном порядке.

В техническом заключении эксперт пишет, что реконструкция соответствует градостроительным и пожарным нормам, не затрагивает интересы других собственников, а также нет препятствия для её узаконивания. На основании этого заключения суд выносит решение. Причём на одном заседании суд может и узаконить его реконструкцию, и разделить дом на несколько блоков. Когда решение вступит в силу, его нужно подать в Росреестр, на выходе собственники получат новые выписки.

Похожие записи:

• Сколько процентов от зарплаты могут удерживать судебные приставы
• Какие данные нельзя сообщать: о случаях мошенничества с банковскими картами
• Расчет алиментов: примеры и калькулятор