Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда арендатор муниципальной земли может уступить свои права — мнение ВС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.
Последовательность действий
Оформляя какую-либо гражданско-правовую сделку необходимо придерживаться определенной установленной процедуры.
Порядок заключения сделки переуступки также прописан в законе.
Для заключения сделки без риска признания в дальнейшем ее ничтожной, следует выполнить ряд действий:
| В первую очередь, 3 стороны договора должны осудить условия договора цессии | когда они приходят к договоренности, следует подать заявку в специальную комиссию и попросить согласовать передачу права аренды на нежилое помещение другому лицу |
| В случае принятия одобрения комиссией | стороны оформляют 3х-сторонний договор между собой |
| Организация аукциона является обязанностью арендатора | порядок и правила его проведения содержится в статье 477 Гражданского кодекса, а также в Федеральном законе № 135 |
| Комиссия указывает в решении перечень необходимых условий, без выполнения которых переуступка не допускается | арендатор собирает все требуемые документы, и организует аукционные торги |
| Победитель аукциона, предложивший наибольшую цену за право аренды | вступает в права арендатора, после чего заключается договор цессии |
Кто продает квартиры по переуступке
Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.
«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».
Документы, необходимые для переуступки квартиры:
- документ, удостоверяющий личность (паспорт);
- документ об уплате госпошлины;
- зарегистрированный ДДУ;
- договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями;
- нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность);
- согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным;
- письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)
Как правило, форму договора уступки прав по ДДУ может предоставить застройщик. Самое главное, что должно быть указано в таком договоре:
- к вам в полном объеме переходят права на квартиру по ДДУ;
- квартира, на которую к вам переходят права по ДДУ;
- сумма, которую вы уплачиваете за передачу вам прав на квартиру;
- кто из сторон такого договора уступки — прежний или новый дольщик — и в какой срок должен уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав.
Можно ли переуступить права аренды объекта недвижимости?
Переуступка права на аренду – своего рода договор купли-продажи с той лишь разницей, что предметом его являются арендные права. Фактически первый арендатор передает свои права и обязанности в полном объеме второму арендатору, если такого рода перенаем прямо не запрещен первичным договором аренды объекта недвижимости.
Законодательно арендатор недвижимости наделен следующими правами (см. ст. 615 ГК РФ):
- Передать актив в субаренду;
- Осуществить перенаем с передачей всех прав и обязанностей 3-им лицам;
- Сдать арендуемые площади в безвозмездную аренду;
- Заложить арендные права;
- Оформить арендные права в качестве вклада в уставный капитал.
Акт приема-передачи арендуемого имущества
В силу п. 3 ст. 615 ГК РФ к сделкам о перенайме применяются правила о договорах аренды. Причем передача имущества арендатору регламентируется ст. 611 ГК РФ, по смыслу которой факт передачи объекта аренды арендатору оформляется соответствующим актом. Но исходя из сути новых правоотношений при перенайме первоначальный арендатор не является по отношению к новому арендатору арендодателем. Арендодатель в данном случае остается неизменным, так как юридической конструкцией сделки не предусмотрено участие этого лица в механизме передачи предмета аренды. Выходит, что ст. 611 ГК РФ в указанной ситуации в принципе неприменима, а как следствие, формально отсутствует обязанность по составлению акта приема-передачи арендуемого имущества.
Вместе с тем из соображений осторожности такой акт все же лучше составить и прописать в нем все основные характеристики объекта аренды, включая наличие обременений. Подобный документ обезопасит нового арендатора от неожиданных «сюрпризов» и дополнительных расходов на аренду.
Преимущества заключения
Данный вид гражданских правоотношений содержит выгоды для всех участников:
- потенциальный арендатор имеет возможность получить в пользование недвижимость, которая ему нужна, при этом стоимость может быть значительно ниже по сравнению с обычной арендой (например, при наличии льготных условий в первоначальном договоре аренды);
- как правило, такие соглашения заключаются на длительный период, что удобно для нового арендатора;
- цедент получает компенсационную выплату;
- зачастую арендодателем выступает государство, а стоимость аренды такого имущества значительно ниже, чем в случаях с частной собственностью.
Арендатор может уступить свое право владения помещением третьему лицу, соблюдая определенные условия:
- во-первых, это согласие собственника;
- во-вторых, проведение торгов (если объект сделки — государственное имущество или договор заключается между юридическими лицами).
Недостатки:
- Переуступка прав аренды становится отдельным бизнесом, и привлекательные объекты начинают расти в цене;
- Продажа прав аренды как бизнес рождает конкуренцию между желающими получить заманчивый объект;
- Владелец объекта может согласиться на продажу при условии повышения арендной платы;
- Риск приобрести проблемный объект из-за скрытых недостатков и отвечать за них перед владельцем имущества;
- Переуступка возможна только при согласии владельца имущества;
- Необходимость тратиться на нотариуса (если первоначальный договор был оформлен у него) и перерегистрацию (если первоначальный договор регистрировался);
- Признание договора аренды недействительным приводит к признанию недействительным и переуступки права;
- Есть некоторые сложности в связи с составлением налоговой отчетности и расчете налога, который нужно будет уплатить в будущем.
Права арендатора имущества
Суть переуступки состоит в передаче прав и обязательств полностью, после чего новый арендатор приобретает все возможности, которыми владел предыдущий. Это значит, что он наделяется правами:
- заключения договора субаренды;
- передачи полученных при подписании договора с владельцем имущества прав аренды;
- передачи полученной площади в безвозмездное пользование;
- применения права аренды как залогового актива;
- его применения как части уставного капитала компании.
Таким образом, сами по себе права аренды имущества рассматриваются как объект для заключения сделок и предмет расчёта, имея собственную ценность.
С другой стороны, владелец переданного объекта сохраняет права на:
- распоряжение объектом;
- проверку его состояния или получение отчёта, если это земельный участок;
- расторжение соглашения, если арендатор не выполняет обязательства;
- получение оплаты в прежнем объёме и в срок.
Отдельные особенности и нюансы
Уступка права аренды участков, относящихся к муниципальной или государственной собственности, производится с учетом следующих особенностей:
- переуступка совершается только после получения согласия собственника земли, за исключением ситуации, когда ЗУ предоставлялся в пользование на срок более 5 лет;
- уступка между физ. лицами при продаже недвижимости, воздвигнутой на государственном/муниципальном ЗУ, запрещена, если на участке есть самовольные постройки;
- уступка не будет совершена, если на землях сельхозназначения новый арендатор захочет возвести жилой дом;
- уступить право аренды для освоения территорий в целях возведения наемных домов установленного назначения можно, только имея письменное обязательство нового арендатора использовать ЗУ для означенных целей. Если арендатором ЗУ являлась некоммерческая организация, переуступка прав невозможна;
- право, возникшее при переуступке, осуществляется в течение срока действия первичного договора и не может превышать установленных ЗК РФ максимальных сроков.
Уступка права аренды ЗУ, по сути, отражает официальную смену временного пользователя участка и влечет связанные с этим правовые последствия.
Преимущества и недостатки переуступки прав аренды для обеих сторон
Передающая сторона в результате оформления переуступки получает следующие преимущества:
- избавляется от необходимости уплачивать арендную плату, если прекращает пользоваться недвижимостью;
- снимает с себя ответственность за неиспользуемый объект;
- может вернуть деньги, уплаченные при покупке арендных прав;
- может получить прибыль за переуступку востребованного объекта.
Недостатками этой процедуры можно считать:
- недвижимость после переуступки нельзя вернуть в пользование;
- бывший арендатор полностью утрачивает право на объект;
- для проведения процедуры необходимо согласие собственника, арендатор не может распоряжаться передачей прав независимо от собственника.
Что касается принимающей стороны, то для неё получение арендных прав по переуступке несёт следующие положительные моменты:
- найден и получен в пользование подходящий объект недвижимости;
- между новым арендатором и собственником не остаётся посредников;
- к участнику сделки полноценно переходят полномочия арендатора;
- он не переплачивает, как это происходит при субаренде.
Минусами переуступки для правопреемника могут считаться следующие нюансы и сопутствующие обстоятельства:
- он может столкнуться с риском мошенничества;
- при многочисленных сделках переуступки пакет содержит большой объём бумаг, которые нужно тщательно проверить;
- если одна из предшествующих сделок прошла с нарушениями — вся правовая цепочка может разорваться и договор цессии утратит юридическую силу.
Хочется отметить некоторые рифы, которые можно обойти и не понести риск столкновения с мошенниками, или иными недобросовестными контрагентами. Для этого нужно проверить документы, удостоверяющие личность граждан или пакет учредительной документации. Обратите внимание на то, что переуступать объект может только лицо, которое оформило право аренды, или его представитель. Каждая предшествующая переуступка должна проверяться на правоспособность. Договор лучше всего составлять, заручившись поддержкой компетентного юриста или нотариуса. Внимательность при проверке документации и оформлении сделки — лучшая гарантия её эффективности.
В чём суть процедуры по переуступке права аренды
Аренда — форма права обладания объектом недвижимости, предоставляющая его в возмездное пользование на определённый период, без таких полномочий, принадлежащих собственнику, как:
- участие объекта в имущественных сделках;
- передача его в наследство по закону или по завещанию.
То есть арендатору принадлежит только право пользования недвижимостью. Поэтому по усмотрению правообладателя, отчуждаться третьим лицам могут имеющиеся у него права аренды, но не сам участок — собственник остаётся тем же лицом. Эта процедура называется переуступкой, или перенаймом. По преимуществу необходимость в переуступке возникает по следующим причинам:
- арендатор переехал в другой населённый пункт;
- у него изменились планы по ведению бизнеса;
- нет возможности обрабатывать земельный участок (ЗУ);
- продаётся капитальное строение на арендованном участке.
Основная суть передачи арендных прав заключается в том, что независимо от того, используются ли арендованные площади, арендодатель должен получить оплату согласно договору, а арендатор — уплатить арендную плату. Чтобы объекты не пустовали, а наниматели не тратили своих денег впустую, предусмотрена указанная форма передачи прав.
Переуступка прав аренды (ППА) нежилого помещения: важные моменты
Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:
- право передачи имущества в субаренду;
- право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
- право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
- передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
- передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.
Переуступка права аренды земельного участка 2020
- Данный процесс представлен перенаймом, предполагающим, что изменяется одно лицо в соглашении, а именно меняется арендатор.
- Вместо него выступает уже иное лицо, но именно оно продолжает нести ответственность и обязательства за арендованное имущество.
Как правильно заключить договор аренды между физлицом и ООО? Смотрите здесь.
Новому арендатору передаются все права, которые имелись и у прошлого арендатора. У последнего при этом прекращаются все отношения с арендодателем.
В ст. 615 ГК прописываются все особенности, нюансы и требования, которые должны соблюдаться двумя сторонами при переуступке прав, при которой аренда нежилой недвижимости передается новому арендатору.
Новый арендатор наделяется правами:
- передача недвижимости в субаренду;
- перенаем, предполагающий передачу своих прав и обязанностей другому лицу;
- передача прав по долгам в залог;
- предоставление прав по аренде в уставный капитал разных предприятий, являющихся коммерческими.
Дополнительно в данной статье прописываются все обязанности нового участника соглашения, которые являются одинаковыми для всех арендаторов.
О переуступке прав аренды
К площадям «присматриваются» еще на этапе строительства. Затем компании, получившие в аренду такие объекты, переуступают возможность найма другим организациям за оговоренную денежную компенсацию. Получается, что арендатор, оплачивает право работать в выбранном торговом центре сумму, равную цене ППА плюс арендный платеж. Как правило, администрация таких торговых площадок подбирает кандидатов – съемщиков практически по конкурсу. Получается, что ППА занимаются не только сторонние организации, зарабатывающие на этом деньги, но и сама управляющая компания.
Так, например, в Москве, потенциальному арендатору необходимо представить перечень адресов его торговых точек. Тогда, возможно, соглашение на найм помещения известного ТЦ будет заключено, но только в том случае, если перечисленные в списке магазины также будут столичными и находится в известных местах.
Или же изначально, в заключении договора одной из сторон является прямой наниматель муниципальной недвижимости. Плата по ставкам найма в этом случае всегда ниже предлагаемых коммерческими структурами, чем и объясняется популярность таких сделок, особенно долгосрочных.
Отличия субаренды от ППА:
- при сдаче объекта в субаренду, арендатор продолжает оставаться одной из сторон контракта и исполнять свои обязанности;
- при переуступке права найма, наоборот, договорные обязанности первоначального арендатора теряют силу и переходят к новому съемщику.
Как нужно действовать
При заключении любой сделки нужно соблюсти определённый порядок действий. Сделка по уступке права пользования помещение не исключение.
Чтобы договор был заключен правильно, и не возникло обстоятельств для признания его недействительным, нужно соблюсти определённый порядок действий:
| Сперва, три стороны сделки должны встретиться и обговорить условия будущей сделки | и если стороны пришли к обоюдному соглашению, то необходимо подать заявление в соответствующую комиссию с просьбой разрешить арендатору уступить своё право третьему лицу |
| Если комиссия выносит положительное решение | то стороны заключают между собой трехстороннее соглашение |
| В решении комиссии указано, что обязанность по организации торгов возлагается на арендатора | правила и форма организации торгов указаны в ГК РФ и в Законе № 135-ФЗ |
| В решении комиссии также указывается множество сопровождающих обстоятельств, без которых уступка права аренды не будет разрешена | арендатор готовит всю необходимую документацию, и проводит торги в виде конкурса или аукциона |
| То лицо, которое выигрывает аукцион или конкурс | (посредством предложения самой высокой цены за аренду или другими параметрами), получает права арендатора и затем заключается договор уступки права аренды |
Как уже упоминалось, торги могут быть проведены посредством конкурса или аукциона. Аукцион выигрывает тот участник, который предложит максимальную сумму арендной платы.
Переуступка представляет собой замену лиц в обязательстве, в частности, арендатора на третье лицо. На законодательном уровне прописаны нормы о юридическом понятии в ГК РФ.
В ней расписаны подробно права и обязанности сторон при замене лиц в обязательства и то, каким образом должен действовать собственник и основной арендатор при заключении такого договора.
К правам арендатора можно отнести:
- передача имущества в субаренду при условии предварительного согласования с собственником, если такое положение прописано в основном договоре;
- возможность передачи в субаренду нежилого помещения;
- порядок регистрации сделки – при срок действия более 1 года, необходима подача документов в органы Росреестра. Если соглашение действует менее 1 года, то обращаться в регистрирующее учреждение не требуется по закону;
- процедура передачи имущества в безвозмездное пользование – характерна при использовании нежилого помещения некоммерческими организациями согласно своих уставных целей, к примеру, религиозных;
- передача прав по обязательствам в залог;
- предоставление арендных прав в качестве доли в уставный капитал коммерческих и некоммерческих объединений.