Договор аренды квартиры: как составить или расторгнуть

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды квартиры: как составить или расторгнуть». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.

Основные права и обязанности сторон по договору аренды

Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:

• предоставления таких принадлежностей и документов;
• расторжения договора;
• возмещения убытков.

За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.

При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:

• потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
• потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
• досрочно расторгнуть договор аренды.

Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).

Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества,иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.

Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:

• в договоре не указан срок аренды;
• срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
• истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.

Что делать, если арендатор не платит арендную плату

Конечно, за нарушение сроков оплаты в договоре должны быть предусмотрены такие санкции как пени за день просрочки. Требовать от арендатора уплаты арендной платы надо сначала в досудебном претензионном порядке. Поводом для обращения в суд может быть не просто однократная задержка арендной платы, а доказательства того, что арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд, и что арендодатель письменно требовал погашения задолженности. Но не всегда споры сторон по причине несвоевременной оплаты проходят в цивилизованном порядке.

На практике бывают ситуации, когда арендодатель после окончания срока договора аренды удерживает имущество арендатора для того, чтобы добиться получения арендной платы. Например, в сданном цехе находится оборудование арендатора, а арендодатель, решив не дожидаться решения суда о взыскании арендной платы, перекрывает доступ в помещение до тех пор, пока арендатор не погасит задолженность.

Прав ли в этом случае арендодатель? Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 считает, что действия арендодателя в этом случае обоснованы. Согласно статье 359 ГК РФ право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.

Возможность удержания имущества арендодателем есть и в том случае, когда предмет спора (арендная плата) не имеет прямого отношения к оборудованию, и даже если права на удерживаемое имущество переданы третьим лицам, например, оборудование было продано арендатором. Так что, у арендодателя есть законный механизм истребования арендной платы, а арендатор должен знать о такой возможности.

Обратите внимание, что удерживать имущество арендатора можно только в случае окончания договора аренды, и если сам арендатор не вывез свое имущество. Прекращение доступа арендатора в помещение в период действия договора аренды незаконно, т.к. это нарушает его основное право – возможность пользования арендованной недвижимостью.

Арендодатель также не имеет права указывать в договоре аренды в качестве гарантии своевременной оплаты такое условие как отключение арендатору электроэнергии, воды или газа. Если такое отключение будет произведено, то арендатор может потребовать возмещения убытков в связи с невозможностью пользоваться арендованным объектом.

Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.

Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.

То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.

Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.

Виды договоров аренды

Виды договоров аренды:

• договор субаренды;

• договор аренды квартиры;

• договор аренды нежилого помещения;

• договор аренды автомобиля;

• договор аренды транспортного средства;

• договор аренды жилого помещения;

• договор аренды оборудования;

• договор аренды земельного участка;

• договор аренды гаража;

• договор финансовой аренды (лизинг);

• договор аренды предприятия;

• договор аренды имущества;

• договор аренды с правом выкупа.

Права арендатора на земельный участок

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Государственная регистрация пролонгации договора аренды на тот же срок

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом. Нередко стороны в договоре аренды предусматривают условие о его пролонгации на аналогичный срок. На практике возникают споры о необходимости государственной регистрации продления договора аренды на тот же срок как в отношении договоров аренды, прошедших государственную регистрацию, так и договоров, заключенных на срок менее одного года.

8.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, требуется ли государственная регистрация продления договора аренды, если в нем предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если зарегистрированным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, то такое продление не требует государственной регистрации.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.07.2018 N Ф04-2632/2018 по делу N А46-21711/2017
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора аренды нежилого помещения от 23.10.2013 N 12АП/2013 (далее – договор), акта приема-передачи нежилого помещения от 02.12.2013 предприниматель (арендодатель) передал обществу (арендатор) во временное возмездное владение и пользование для размещения офиса абонентского участка часть нежилого помещения общей площадью 50 кв. м по адресу: Омская область, Таврический район, р.п. Таврическое, ул. Ленина, д. 42А. С целью идентификации помещение согласовано и отмечено сторонами в приложении N 1 к договору (пункты 1.1 – 1.3 договора).
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.01.2014.
Согласно пунктам 5.1, 5.3 договора срок аренды устанавливается на три года с даты подписания договора, в случае если за 30 дней до окончания срока аренды ни одна из сторон письменно не заявит своих намерений о его расторжении, он считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях.
Исследовав и оценив доводы сторон, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, исходя из буквального толкования условий договора аренды нежилого помещения от 23.10.2013 N 12АП/2013 как регламентирующих его пролонгацию по окончании срока действия, при отсутствии на то возражений сторон на тот же срок, на который изначально был заключен договор (3 года), и на тех же условиях, а также не предоставляющих право любой из сторон на односторонний немотивированный отказ от договора, и более того, устанавливающих возможность расторжения договора только по основаниям, предусмотренным законом, суды пришли к правильному выводу о том, что в спорном периоде правоотношения сторон регулировались договором аренды нежилого помещения от 23.10.2013 N 12АП/2013, продленным до 24.10.2019, действовавшим в спорном периоде в отсутствие соглашения сторон о его расторжении, а также условий для его прекращения, предусмотренных пунктом 2 статьи 620 ГК РФ.
Ссылка общества на то, что в отсутствие государственной регистрации действия нового договора он не может считаться заключенным, является ошибочной, поскольку правоотношения сторон в спорном периоде регулировались условиями изначально заключенного договора, зарегистрированного в установленном порядке. Соглашения о его прекращении, а также новый договор, требующие проведение их государственной регистрации, сторонами не заключались…”

Аналогичная судебная практика:
Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 20.05.2010 по делу N А54-3839/2009С17
“…Пунктом 6.5 Договора определено, что если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления Договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
В период действия Договора ни одна из сторон не заявляла об отказе от договора аренды в предусмотренном пунктом 6.5 порядке, в связи с чем по условиям указанного пункта Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
По указанной причине суд апелляционной инстанции правильно отметил, что повторная государственная регистрация Договора не требовалась, поскольку он уже была осуществлена при его заключении 29.12.2005 в Управлении Федеральной регистрационной службы и в рассматриваемом случае между сторонами не возникло новой арендной сделки, подлежащей самостоятельной государственной регистрации, а были продлены на новый срок и на тех же условиях арендные правоотношения, вытекающие из ранее заключенного и зарегистрированного в установленном законе порядке Договора N 2421105 от 15.10.2005…”

Позиция 2. Если зарегистрированным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, то такое продление требует государственной регистрации.

Пользование арендованным государственным или муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды

На практике зачастую после заключения сторонами договора аренды, требующего государственной регистрации, арендодатель сразу передает арендатору имущество по договору.
Поскольку договор аренды, подлежащий государственной регистрации, в соответствии со ст. 609 ГК РФ до такой регистрации считается незаключенным и не порождает арендных правоотношений между сторонами, возникает вопрос: вправе ли арендодатель получить от арендатора платежи за пользование имуществом в период до регистрации договора и на каком основании?

13.1. Вывод из судебной практики: Пользование арендованным государственным или муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды, требующего такой регистрации, влечет неосновательное обогащение арендатора в размере невнесенных арендных платежей по ставкам, установленным нормативным актом.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

1. Договор проката – это такой договор аренды, в силу которого арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Нормы о прокате (ст. 626–631 ГК) рассчитаны прежде всего на потребительские отношения, хотя не исключается и применение соответствующих правил, когда имущество предоставляется не потребителю. Вместе с тем возможность применения закона о защите прав потребителей к договору проката является спорной.

Квалифицирующими для договора проката являются специфические признаки арендодателя и предмета договора.

2. Арендодателем по договору проката может быть только лицо, осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче движимых вещей в аренду.

3. Предмет договора проката – это движимые, непотребляемые, индивидуально-определенные вещи. Причем это должна быть именно такая вещь, сдачу которой в аренду на постоянной основе осуществляет арендодатель. Прокат всегда предполагает предоставление арендатору права владения вещью.

4. Договор проката является публичным, он достаточно часто может иметь признаки договора присоединения.

Установлено требование о письменной форме любого договора проката, но не под страхом недействительности.

Предельный срок договора проката – до одного года.

5. Арендная плата может устанавливаться только в форме определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Финансовая аренда (лизинг)

1. Договор финансовой аренды (лизинга) – это соглашение, в силу которого арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у продавца, определяемого арендатором, если иное не установлено договором, и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование.

Из определения следует, что лизинг всегда предусматривает передачу объекта аренды во владение.

В настоящее время лизинг является разновидностью аренды, хотя зачастую он выступает юридической формой экономических отношений кредита. Особенно это характерно для финансовой аренды с правом выкупа. К лизингу применимы, помимо правил ГК о финансовой аренде (ст. 665–670), общие положения о договоре аренды, в зависимости от предмета лизинга могут применяться и, например, специальные нормы об аренде зданий и сооружений. Кроме того, лизинговые отношения регулируются специальным Законом о лизинге.

При этом в основном нормы ГК должны иметь приоритет перед правилами этого Закона (абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК), за исключением особенностей договоров лизинга, заключаемых государственным или муниципальным учреждением (ст. 9.1 Закона о лизинге).

2. Квалифицирующими признаками лизинга являются особенности предмета и характер обязанностей арендодателя. Предметом лизинга может быть только объект, который на момент заключения договора не принадлежит арендодателю. Кроме того, лизинг всегда предусматривает обязанность арендодателя совершить сделку по приобретению объекта лизинга.

3. Сторонами лизинга являются арендатор и арендодатель. Однако лизинговое правоотношение существенным образом влияет на права третьего лица – продавца, который стороной договора не является.

Поэтому закон предусматривает обязанность арендодателя уведомить продавца о том, что имущество специально приобретается для передачи в аренду определенному лицу.

4. Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, включая недвижимость, за исключением земельных участков и иных природных объектов, имущественные комплексы, в том числе предприятия.

Закон о лизинге устанавливает обязательность соблюдения письменной формы договора, однако не под страхом недействительности.

Предоставление арендованного имущества

Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды. Если иное не предусмотрено договором аренды имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.

Если сданное в аренду имущество, технические документы и иные его принадлежности не были переданы арендодателем, то арендатор имеет право:

• 1. Истребовать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;
• 2. Расторгнуть договор аренды;
• 3. Возместить причиненные ему убытки.

Преимущественное право аренды

Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.

Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.

Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Статья 611 ГК РФ. Предоставление имущества арендатору

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
   Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Статья 614 ГК РФ. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
   Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
   1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
   2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
   3) предоставления арендатором определенных услуг;
   4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
   5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
   Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Статья 615 ГК РФ. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
   Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
   К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Похожие записи:

• Возможность и процедура реального раздела индивидуального жилого дома
• Социальный вычет по расходам на лечение и приобретение медикаментов
• Региональный капитал Ростовская область.