Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем апартаменты отличаются от квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.
Главное отличие между апартаментами и квартирами
Сейчас, пока новый закон еще не приняли, апартаменты считаются коммерческими помещениями, а не жилыми. Квартиры имеют статус жилых помещений.
У застройщика не всегда получается купить участок под жилищное строительство, зато находится земля под гостиницу или офисное здание. Компания покупает ее и строит там дом. В нем нет квартир, но есть апартаменты — в них тоже можно жить.
Тип апартаментов зависит от типа назначения земли: под гостиницу или под объекты общественно-делового назначения. Первый вариант лучше: налоги ниже, прав больше. Чтобы узнать назначение земли, попросите у застройщика свидетельство о государственной регистрации права или кадастровый паспорт на участок.
Риски при покупке апартаментов
Основной риск при покупке строящихся апартаментов заключается в том, что при банкротстве застройщика есть вероятность потерять деньги. Если покупатели квартир вправе рассчитывать на выплату компенсации от Фонда защиты прав дольщиков, то собственники апартаментов могут лишь заявить денежное требование к обанкротившемуся застройщику. Однако деньги удается получить не всегда.
Как и с квартирами, при покупке апартаментов легко нарваться на мошенников. Нежилой статус недвижимости открывает лазейку для недобросовестных застройщиков и риелторов, которые продают апартаменты не по договору ДДУ, а по другим формам: договору предварительной купли-продажи, соглашению соинвестирования. Важно понимать, что такие договоры не подходят для регистрации права собственности. Чтобы защитить себя, оформляйте покупку только по договору ДДУ.
Какую недвижимость лучше купить в России
В России приобретение апартаментов невыгодно. Причиной тому являются:
- Законодательная база. Обязывает владельцев апартаментов выплачивать повышенные имущественные налоги до 2% от кадастровой стоимости.
- Стоимость. Если нормальную двухкомнатную квартиру (в среднем по регионам) можно будет купить на 3 миллиона, то стоимость апартаментов такой же площади может составлять 3,6 миллиона.
- Услуги жилищно-коммунальных хозяйств. Для апартаментов они отличаются: тарифы повышены.
Квартиры для российских людей – привычное имущество, не вызывающее сомнений в его рентабельности:
- в случае недостатка средств правильнее оформить целевой или ипотечный кредит в надежном банке по приемлемой ставке и стать хозяином желанных метров;
- если речь идет о планах сдавать жилье, то квартира – безусловный фаворит;
- немалые средства за апартаменты выгоднее вложить в хороший и качественный ремонт даже самой безнадежной квартиры.
Строительство жилых многоквартирных домов регламентируется федеральными законами и нормами — есть требования к плотности застройки, освещенности, расстоянию между домами, наличию социальной инфраструктуры. Жилые дома нельзя строить рядом с заводами, ЛЭП — должна соблюдаться санитарная зона. В отношении квартир строгие требования к инсоляции и минимальной площади комнат, пожарной безопасности.
К апарт-комплексам требования мягче — как в плане строительства, так и к самим помещениям. Впрочем, чаще всего девелоперы не злоупотребляют послаблениями, и по своему качеству новостройки с апартаментами практически не отличаются от жилых. Но все же есть нюанс — строительство социальной инфраструктуры в составе апарт-комплексов никак не регламентируется законами и остается на усмотрение застройщика, поэтому в подобные проекты чаще всего не включают школы и детсады.
По сути, апартаменты и квартиры имеют только одно базовое сходство – в них можно проживать, а вот отличий, тем не менее, гораздо больше. Два основных уже названы выше – принадлежность апартаментов к нежилому фонду и невозможность регистрации в них.
Однако присутствует большая разница и в других нюансах, о которых необходимо знать, если рассматривается возможность приобретения именно апартаментов:
- Поскольку апартаменты относятся к нежилой недвижимости, тарифы на все коммунальные услуги оказываются намного выше, поскольку определяются по иной методике. В среднем, в 2018 году коммуналка в апартаментах примерно на 20% дороже по сравнению с объектами «жилого» фонда. Платежи начисляются по, так называемым, «тарифам, приравненным к населению», которые, конечно, отличаются от ставок, по которым платят коммерческие предприятия, но которые значительно выше тарифов, предусмотренных для жилых объектов.
- Для представителей льготных категорий (инвалиды, многодетные семьи, участники боевых действий), проживающих в апартаментах, льготы не действуют, и они вынуждены платить в полном объеме.
- Налоги на жилую и нежилую недвижимость тоже рассчитываются по разным ставкам, и в итоге затраты у владельцев апартаментов оказываются выше, чем у собственников квартир. При расчете налога на апартаменты применяется минимальная планка по налоговой ставке в 0,5%, а не 0,1%, как для объектов жилой недвижимости. Максимальная ставка по квартирам может достигать 2% (по жилью, площадью более 300 квадратов), для апартаментов эта ставка также может быть поднята до 2%, однако большое значение имеет разница в целевом применении апартаментов.
Что такое квартира: основные положения
Это объект обособленной жилой недвижимости, который можно использовать как для собственного проживания там, так и для сдачи в найм. Такое жилье имеет отдельный вход, а также все необходимые для комфортного проживания коммуникации. При этом квартиры могут отличаться между собой площадью, расположением, этажностью и так далее по списку. Найти подходящий объект не сложно, их много и на первичном, и на вторичном рынках. Такая недвижимость может продаваться уже с готовым ремонтом, черновой или чистовой отделкой, с мебелью и без.
Стоимость квартир в новостройках на сегодняшний день: однушка – от 6,5 млн, двушка – от 9,7 млн, трешка – от 18 млн, 4+ – от 37 млн рублей. Соответственно, квадратный метр стоит около 159, 150, 184, 289 тысяч рублей. Это среднерыночная цена, всегда можно найти вариант подешевле, когда девелоперы делают скидки, и дороже – в элитных новостройках.
На вторичном рынке однокомнатная квартира стоит от 7,8 млн, двухкомнатная – от 13,2 млн, трехкомнатная – от 27,4 млн, четырехкомнатная – от 93,2 млн рублей. Это 206, 244, 329 и 632 тысяч рублей за квадратный метр соответственно. Цена зависит от планировки, состояния, местоположения.
Что выгоднее: квартира или апартаменты
Итак, представим, что у нас есть 10 миллионов рублей, которые мы готовы потратить на приобретение недвижимости. Учитывая, что апартаменты будут на 20 % дешевле, то, соответственно, квартира выйдет в 10 млн, а апартаменты – в 8. Оставшуюся от покупки во втором случае сумму мы кладем на депозит под 10 % на 20 лет. Получаем прибыль за это время около 10 млн. рублей. В течение двадцати лет на коммуналку тратим, соответственно, 1,4 и 1,8 млн рублей, на налоги – 200 тысяч и один миллион. Через 20 лет по квартире мы не получаем никаких активов, по апартаментам – 7,9 млн рублей.
В итоге, при долгосрочной перспективе выгоднее оказываются апартаменты. Но речь идет об объектах, стоимость которых ниже квартиры хотя бы на 8 %. В противном случае экономить на покупке недвижимости не стоит.
Оплата коммунальных услуг
Несмотря на то, что по стоимости апартаменты более выгодны, в плане обслуживания они выходят намного дороже. У апартаментов коммунальные платежи выше, нежели в квартирах. И разница может достигать 20% и выше.
В жилом доме даже в случае завышения тарифов управляющей компанией у жильцов дома есть множество инструментов и инстанция для урегулирования этого вопроса. Государство ведет жесткий контроль за коммунальными платежами, поэтому жители жилого дома могут обратиться за помощью в прокуратуру или антимонопольную службу.
В апартаменты же такие коммунальные услуги как вода, электричество и газ поставляются исключительно для коммерческих нужд. И защиты от завышения тарифов на эти услуги владельцам апартаментов по закону не предоставляется.
У квартир по сравнению с апартаментами есть определённые минусы. Это:
- Цена выше на 10-50% в среднем. Такое положение дел держится уже довольно давно, примерно с того периода, как на рынке появились первые апартаменты.
- Выбор мест расположения в большом городе ограничен. Мегаполисы застроены всюду, найти свободное пространство для нового здания — откровенно проблематично. Поэтому если вы хотите купить квартиру по относительно доступной цене, вам придётся довольствоваться, скорее всего, спальными районами или окраиной. Для Москвы это особенно справедливо. Разумеется, в центре тоже есть варианты, но они стоят целое состояние.
- Нельзя открыть фирму и заниматься предпринимательством, совмещать проживание и бизнес. Хотя строгого контроля за этим нет.
- Периодически бывает сложнее продать. Поскольку в апартаментах нельзя прописать кого-либо на постоянной основе, это также означает, что при покупке и продаже не будет проверок, связанных с защитой прав несовершеннолетних или же с материнским капиталом. Из-за всего этого квартиры в настоящем продаются сложнее, дольше.
- Необходимость учитывать права владельцев других квартир. Это иногда ограничивает. В жилом доме нельзя делать ремонт, когда захочется, шуметь в вечернее время. В отдельных случаях всё это может доставить неудобство.
Перевод апартаментов в жилой фонд
Можно ли со временем сделать апартаменты квартирой? Теоретически да. На практике это не под силу одному собственнику и даже сплоченной группе. Сложности таковы:
-
помещения придется привести в соответствие с нормами для жилых квартир, а это сложно только по требованиям инсоляции;
-
строение (корпус) должно располагаться на участке, имеющем назначение — жилищное строительство, что означает изменение категории земли, а это громоздкая и долгая процедура;
-
общая сумма затрат на такие операции будет едва ли не равна стоимости еще одних апартаментов;
-
потребуется переоформление права собственности на новую категорию с учетом норм по площади и интересов несовершеннолетних.
Что такое апартаменты?
Слово «апартаменты» пришло к нам от французского «помещение» В европейских странах так принято называть сдаваемые в аренду помещения, состоящие из нескольких комнат. В России жилищный кодекс относит апартаменты к нежилым коммерческим объектам, даже при том, что они имеют все необходимые для постоянного проживания условия: оснащены необходимыми коммуникациями, организованы санузлы и кухня.
Хотя апартаменты больше похожи на довольно большую квартиру, в правовом статусе они находятся между офисным помещением и гостиничным номером. Поэтому они не предназначены для постоянного проживания, что влечет за собой отсутствие прав и гарантий, установленных для собственников жилых помещений.
К жилым помещениям законодательство относят:
- жилой дом или его часть;
- квартира или ее часть;
- комната.
Чем отличаются апартаменты от квартиры при покупке?
Существенные отличия апартаментов от квартиры при покупке приведем в таблице:
| Параметр | Квартира | Апартаменты |
| Назначение | Жилое | Нежилое |
| Использование средств материнского капитала при покупке | Можно использовать в полном объеме | Нет |
| Ипотека с государственной поддержкой семей | Семьи с двумя и более детьми имеют возможность получить ипотечный заем по программе «Семейная ипотека» с льготными ставками. | Нет |
| Имущественный вычет | Предоставляется налоговым органом | Нет |
| Возможность оформить постоянную прописку | Да | Только временная сроком не более 5 лет с возможностью продления |
| Налог на имущество | Ставка налога 0,1 процент | Гостиничного типа апартаменты облагаются по ставке 0,5 %, остальные виды коммерческих помещений – 2 % |
Преимущества апартаментов
Впрочем, у апартаментов есть и существенные преимущества перед квартирами, которые могут оказаться решающими для тех, кто выбирает этот вид недвижимости. Речь идет о не только цене, как на первичном, так и на вторичном рынке, которая, несомненно, очень часто является основополагающим фактором при выборе.
Перепланировка апартаментов
, в отличие от квартир, особенно не ограничивается, за исключением запрета на смелое манипулирование несущими стенами. Здесь не требуется жестко делить помещение на жилые и нежилые зоны, «мокрые» и «сухие» места. Таким образом, кухни и санузлы можно располагать где угодно, причем, в любом количестве.
Застройщики, не ограниченные жесткими требованиями строительных стандартов, санитарных и прочих нормативов, могут в рамках одного комплекса апартаментов предлагать покупателям очень смелые и оригинальные варианты планировок. На согласование чего-то подобного в жилых домах собственникам приходится тратить много сил и денег без гарантии положительного решения.
Поскольку требования к застройщикам, занимающимся возведением нежилых зданий, намного проще, а затраты ниже, апартаменты имеют меньшую себестоимость, а значит, продаются существенно дешевле, чем квартиры в том же районе. У инвестора появляется возможность сравнительно недорого купить приспособленную для жилья, но официально нежилую недвижимость и потом сдавать ее в аренду по цене квартиры.
Для застройщиков есть отдельное преимущество: апартаменты почти беспрепятственно можно возводить в центральной части городов, где практически невозможно получить разрешение на строительство жилья.
Что выгоднее купить, чтоб потом перепродать
Оба вида недвижимости имеют свои достоинства и недостатки. Учитывая нынешние тенденции и более быстрый прирост стоимости квадратного метра в квартирах новостроек, при покупке жилья с целью дальнейшей перепродажи значительно выгоднее вкладывать средства в квартиру. Такая позиция основана на данных ряда подсчетов, показывающих, что за последний год средняя цена 1 кв. м апартаментов в новостройках снизилась на 2,6%, за исключением небоскребов «Москва-Сити», а квартир выросла на 4,3%.
Эксперты считают причиной подобных изменений в средних ценах за квадратный метр в объектах недвижимости первичного рынка высокую степень готовности проектов и довольно малое количество стартов продаж. Таким образом, если приобрести жилье в новостройке на этапе котлована, после ввода здания в эксплуатацию можно заработать на перепродаже 30—40% от вложенных средств. А если еще и отложить продажу квартиры на 3 года, покупатель может дополнительно получить налоговый вычет, средняя величина которого составляет порядка 260 тыс. рублей. Для владельцев апартаментов подобные «бонусы» не предусмотрены. А учитывая то, что не каждый покупатель рискнет купить недвижимость с неопределенным юридическим статусом и высокими накладными расходами, продать квартиру будет легче и быстрее.
Но, в отличие от апарт-комплексов комфорт-класса, стоимость апартаментов в зданиях премиум-класса уверенно удерживаются на своих позициях. Это позволяет им составить уверенную конкуренцию квартирам с точки зрения получения материальной выгоды на перепродаже.
Но, принимая решение приобрести недвижимость на этапе котлована, нужно учитывать все возможные риски и в первую очередь внимательно выбирать девелопера. По данным статистики за последние 7 лет, строительство каждого 10-го апарт-комплекса замораживается. В то время как количество замороженных строек домов с квартирами не превышает 2,4%. Учитывая это, многие инвесторы обратили внимание именно на элитные апартаменты «Москва-Сити», так как их девелоперами являются крупнейшие компании, в частности Capital Group, не оставляющие проекты незаконченными даже в условиях сложной экономической ситуации.
Пропиской мы привыкли называть постоянную регистрацию, когда в паспорт ставится соответствующий штамп. Прописаться можно только в жилом помещении.
В апартаментах можно оформить временную регистрацию сроком на 5 лет. По ней вы сможете оформлять необходимые документы, пользоваться услугами районных больниц и поликлиник, отдать ребенка в садик или школу.
Но существует ряд региональных льгот, которые предоставляются только при наличии постоянной прописки. По временной воспользоваться ими будет невозможно.
Хороший вариант, если есть и постоянная регистрация, и временная. Например, квартира в спальном районе и апартаменты в центре.
Проблемы апартаментов: рынок выравнивает ситуацию
Пока законодатели и чиновники думали о законном статусе апартаментов, рынок недвижимости продолжал развиваться. Непростые кризисные годы отметились ростом спроса и предложения в этом сегменте рынка недвижимости. Так, в столице этот формат стал, по сути, единственным, который смог обеспечить некоторый баланс между стоимостью жилья и его расположением по отношению к центру.
Многие эксперты и нынешние собственники апартаментов не оценивают отсутствие права на прописку как огромную проблему. Для большинства покупателей апартаменты не являются первым и единственным жильем – это или инвестиционные покупки, или приобретение дополнительной жилплощади для экономии времени на дорогу в период интенсивной работы или учебы детей. Наибольшая доля в структуре предложения апартаментов в больших городах, как и ранее, отведена бизнес-классу, а вторую и третью позиции занимают, соответственно, комфорт-класс и элитный сегмент.
Чем апартаменты отличаются от квартиры
Самое главное отличие — апартаменты стоят значительно дешевле квартир. Так происходит потому, что с юридической точки зрения апартаменты — это нежилое помещение. В Жилищном кодексе такого термина нет, к жилым помещениям он относит только дома, квартиры и комнаты. Зато апартаменты упоминаются в Положении о классификации гостиниц: здесь это гостиничный номер площадью от 40 м², в котором есть минимум две комнаты и мини‑кухня. Почти как квартира, только не в жилом доме, а в гостинице.
На практике многие апартаменты располагаются в жилых комплексах. В этом случае они практически не отличаются от обычных квартир: здание соответствует требованиям, которые предъявляют к устройству инженерных систем, теплоизоляции и уровню естественного освещения в жилых помещениях, по соседству находятся не магазины и офисы, а другие квартиры.