Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие нужны документы для продажи квартиры в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.
Основной пакет документов для продавца
В отличие от Покупателя, которому для участия в сделке требуется, по сути, только общегражданский паспорт, Продавцу необходимо подготовить документацию о квартире и проживающих/зарегистрированных в ней лицах. Документы должны содержать следующие сведения:
- На законном ли основании Продавец получил права на недвижимость
- Проводилась ли перепланировка в квартире и, если да, были ли на нее получено необходимое разрешение
- Сколько у квартиры собственников, сколько в ней прописано людей и каковы их особенности (наличие среди прописанных несовершеннолетних детей и инвалидов может означать, что их невозможно будет снять с регистрации и выселить по закону)
- Нет ли на недвижимости ограничений и обременений
Эта информация будет проверяться Покупателем и/или сопровождающим его юристом. Если все в порядке, контрагенты заключат сделку купли-продажи, которая затем должна пройти регистрацию в Росреестре. В свою очередь Росреестр будет проверять все данные, указанные в документах.
То есть, Продавцу предстоит «заготовить» документы для трех шагов:
- Пакет, на основе которого Покупатель/его юрист будут проверять недвижимость на «подводные камни»
- Пакет, необходимый непосредственно для заключения ДКП
- Пакет, необходимы для регистрации сделки в ЕГРН
ЕГРН: что показывает, где брать
Выписка из ЕГРН, пожалуй, самый важный документ для собственника недвижимости. Особенно после того, как бумажную форму свидетельства о регистрации права отменили. Выписка отражает актуальную информацию о законном собственнике помещения, ограничениях и обременениях, которые могут быть наложены на недвижимость.
«Выписка из ЕГРН» — общее название справок. Но существует несколько ее форм:
Стандартная выписка. Она не содержит поэтажного плана. Этот документ требуется в любых ситуациях, когда гражданину необходимо подтвердить свое право на комнату, квартиру, дом. При первичной регистрации права она выдается с заполненной графой «Документ основание». В нее вносится наименование и реквизиты правоустанавливающего документа: ДКП, дарственной, свидетельства о наследовании и т.д.
Когда выписку заказывают впоследствии, эту графу уже не заполняют. Это считается излишним – сведения об объекте уже содержатся в реестре. Но в стандартной выписке обязательно содержатся сведения об ограничениях права и обременениях, наложенных на недвижимость Чаще всего стандартной выписки достаточно для сделки купли-продажи.
Выписка о переходе прав. Это расширенная выписка, содержащая информацию обо всех собственниках данной недвижимости, начиная с 1998 года. Именно тогда начал формироваться единый реестр недвижимости. В ней записаны все даты и основания перехода права собственности на квартиру или дом. То есть, Покупатель, изучив выписку, может убедиться в отсутствии риска того, что на недвижимость предъявят претензии третьи лица. Однако информации об ограничениях и обременениях недвижимости данная выписка не содержит.
ВНИМАНИЕ! Начиная с 2022 года выдача «бумажных» свидетельств о регистрации права собственности прекращены. Выданные ранее действительны, но не имеют юридической силы. То есть, вы можете предъявить их Покупателю в подтверждение того, ваше право на данную недвижимость зарегистрировано, но для заключения сделки все равно понадобится свежая выписка.
Заказать выписку из ЕГРН можно несколькими способами:
- Обратиться в Росреестр лично
- Сделать это через МФЦ
- Получить электронную выписку на официальном сайте Росреестра со своего домашнего компьютера (документ имеет точно такую же юридическую силу, что и выданный в ЕГРН)
Сроки действия документов (справок и выписок) при продаже квартиры
Настоятельно рекомендую собственникам не собирать документы заранее и предпринимать активные действия по этому поводу лишь в момент появления реального покупателя под его точные конкретные запросы, потому как практически все официальные бумаги имеют ограниченный срок действия:
- Выписка из домовой книги актуальна 1 месяц
- Расширенная (архивная) выписка из домовой книги – срок службы ограничен до 1 месяца
- Копия финансово-лицевого счёта (или ЕЖД) пригодна для предъявления до 30 календарных дней
- Справка об отсутствии задолженности – срок действия 1 месяц
- Справки из ПНД и НД (психоневрологического и наркологического диспансера) после выдачи имеют полную юридическую силу в течение 1 месяца
- Выписка из ЕГРН – самый скоропортящийся документ, профессиональные участники рынка обычно стараются брать её самым поздним числом, действительна на момент выдачи и в течение 30 дней
- Заявление об отсутствии брачных отношений на момент приобретения жилья – бессрочно
- Согласие супруги/супруга на продажу квартиры – бессрочно
- Документы БТИ (архивные копии поэтажного плана и экспликации) – бессрочно
- Расширенная выписка из ЕГРН, которая вместо свидетельства, с указаниями правоустанавливающих документов, подтверждающая право собственности на объект недвижимости, действует бессрочно
Кaкиe дoкyмeнты нyжнo пpигoтoвить пpи пpoдaжe квapтиpы, чтoбы oбecпeчить чиcтoтy cдeлки
Pяд дoпoлнитeльныx бyмaг нeoбxoдим для тoгo, чтoбы oбeзoпacить ceбя и бyдyщиx пoкyпaтeлeй. Эти дoкyмeнты дoкaжyт, чтo Bы — нe мoшeнник. B этoт кoмплeкт вxoдит вceгo двe cпpaвки:
- Pacшиpeннaя (apxивнaя) выпиcкa из EГPП. Этoт дoкyмeнт пoзвoляeт ycтaнoвить вcex бывшиx и нынeшниx coбcтвeнникoв. A тaкжe oпpeдeлит пepeчeнь вcex oпepaций, пpoизвoдимыx c дaннoй нeдвижимocтью зa вce oбoзpимoe вpeмя ee cyщecтвoвaния;
- Cтaндapтнaя выпиcкa из дoмoвoй книги или кoпия пoквapтиpнoй кapтoчки. B этoй бyмaгe oбoзнaчeны вce лицa, зapeгиcтpиpoвaнныe в пoмeщeнии нa пocтoяннoй или вpeмeннoй ocнoвe. B нeй жe oтpaжaeтcя зaлoжeнa ли квapтиpa бaнкy, a тaкжe нaличиe apecтoв и дpyгиx oгpaничeний нa дaннoй coбcтвeннocти.
Иcтopия жилплoщaди чacтo вызывaeт нeдoвepиe к пpoдaвцy y пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй. Beдь никтo нe xoчeт cтoлкнyтьcя c пpeтeнзиями тpeтьиx лиц нa пpaвo в квapтиpe, чecтнo пpиoбpeтeннoй нoвым влaдeльцeм. Пoэтoмy, пpeдocтaвлeниe дoпoлнитeльныx cпpaвoк, пoкaзывaющиx peaльнoe пoлoжeниe дeл, дoкaжeт чиcтoтy cдeлки, и ycкopит пpoцecc пpинятия peшeния пoкyпaтeлeм.
Документы при продаже квартиры по ипотеке
Если покупатель планирует использовать для покупки заемные средства, то список необходимых документов расширяется. При этом указанные документы не нужно брать с собой в отделение Росреестра или в МФЦ на регистрацию — они необходимы для того, чтобы покупатель получил одобрение кредита и смог заключить кредитный договор. Банк также стремится уменьшить свои риски, а для этого необходимо, чтобы покупатель приобрел:
- Жилье, соответствующее своей рыночной стоимости;
- Имеющее достаточную ликвидность, чтобы в случае невыплаты покупателем кредита банк смог его реализовать и покрыть свои убытки.
В 2022 году список необходимых документов каждый банк устанавливает отдельно, обычно в него входит следующая документация:
- Проект предварительного договора купли-продажи. В предварительном соглашении фиксируются намерения сторон совершить сделку, описывается предмет договора (объект недвижимости), определяется его цена, фиксируются другие условия соглашения. Этот документ необходимо для получения положительного кредитного решения. Подписывать предварительный договор не обязательно — банк лишь изучает условия совершения будущей сделки, которые в основном соглашении могут быть незначительно изменены.
- Отчет оценочной компании о ликвидности объекта недвижимости и соответствии его цены рыночной стоимости. Этот документ заказывается в оценочной компании (стоимость зависит от метража и средних расценок в регионе). Отчет содержит максимальное полное описание и фотографии объекта недвижимости, здания и прилегающей к дому территории, анализ соответствия его стоимости среднерыночным ценам в данном районе, прогноз будущей ликвидности в случае продажи. Если по данным оценочной компании цена объекта признается завышенной, банк может отказать в одобрении покупки или потребовать снижения цены за квартиру.
- Технический паспорт. Данный документ подтверждает соответствие планировки и основных характеристик помещения указанным в правоподтверждающих документах. Также техпаспорт содержит сведения о физическом износе самого здания и его коммуникаций. Заказать техпаспорт можно в БТИ или в МФЦ.
Разместить объявления о продаже квартиры
К этому пункту нужно отнестись внимательно, поскольку грамотный текст и правильные ракурсы в фото могут стать для покупателя решающим моментом для желания посмотреть товар. Продумайте описание, которое максимально подчеркнет достоинства жилья.
- Разместите объявление на всех общеизвестных ресурсах частных предложений:
- Авито;
- ЦИАН;
- MLSN;
- Яндекс.Недвижимость;
- ЭТАЖИ;
- Из рук в руки;
- Юла.
Рекомендуем приобрести сим-карту с новым номером телефона для объявлений. Так Вы обезопасите себя от мошеннических схем и будите знать, что звонят именно по квартире.
В настоящее время многие пользуются интернет-банкингом и к нему «привязан» номер телефона. Поэтому его не следует указывать в объявлении. Не отвечайте на sms-сообщения по квартире и не переходите по ссылкам. Мошенники часто используют номера телефонов из объявлений для обмана граждан.
- Окна квартиры или балкон могут быть использованы в качестве рекламы о продаже.
Обычно такой способ оказывается простым, но действенным. Напечатайте слово «Продам» и номер телефона на листах бумаги (крупно, по одной букве на лист) и развесьте в окне. На балкон можно сделать растяжку, заказанную в салоне печати или сделать самим. Это может заинтересовать покупателей, проживающих в этом же районе и желающих перевезти к себе поближе родственников. По статистике 18% покупателей приходят смотреть квартиру по объявлениям расклеенных на окнах.
Регистрация права собственности
Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю должен быть зарегистрирован соответствующим ведомством – Росреестром. Поэтому, когда все документы собраны, нужно заняться этим вопросом. Обратиться в Росреестр можно так:
- Лично посетив отделение ведомства в часы приёма.
- Через МФЦ.
- Через портал Госуслуги.
В крупных городах Росреестр уже несколько лет не работает с гражданами напрямую, поэтому удобнее обращаться в МФЦ. Порядок действий такой:
- Посетить любое отделение многофункционального центра. Но лучше обратиться в то, которое ближе к месту нахождения предмета сделки.
- Занять электронную очередь и вовремя подойти к окошку.
- При себе иметь весь комплект документов, присутствовать должны обе стороны.
- Ответственный сотрудник многофункционального центра проверяет все бумаги, составляется заявление от имени продавца. После принятия комплекта документов, покупателю на руки выдаётся расписка.
- Через 7 – 10 рабочих дней в МФЦ можно забрать выписку ЕГРН, в которой собственником уже будет указан покупатель.
Также покупателю на руки вернётся зарегистрированный ДКП. Продавец также получит на руки договор с печатью. На его основании он может изъять деньги из ячейки или снять из с аккредитивного счёта.
Для регистрации перехода имущественного права необходимо заплатить государственную пошлину. Платит, как правило, покупатель. Величина пошлины – 2 000 рублей. Квитанция об оплате прикладывается к общему комплекту документов.
Можно подать документы через портал Госуслуги, но для этого их нужно заранее перевести в цифровой вид. И у покупателя, и у продавца должна быть подтверждённая учётная запись на портале. Продавец заполняет электронное заявление, к нему прикладываются электронные копии всех документов.
Продавец квартиры — кто может им быть?
Если вы прописаны в квартире, но не являетесь законным владельцем, то это не означает, что вы наделены правом продать недвижимость. Вести переговоры с потенциальным покупателем, правом подписи на договоре наделен только владелец, а именно тот человек, за которым числятся все документы недвижимость.
Что делать, если вы владелец и нет возможности присутствовать на сделке купли-продаж? Оформите доверенность на того человека, которому доверяете вести весь процесс. Важно помнить: доверенность будет иметь юридическую силу, если она будет заверена.
Если собственником является человек, которому нет 14 лет, то продать заниматься продажей квартиры могут родители или опекун, но они могут действовать только его имени. Если же хозяину жилых метров уже есть 14 лет, но не больше 18 лет, тогда он сам принимает все решения, самостоятельно ведет сделку, переговоры с покупателем, но процесс контролируется родителями или опекуном – у каждой стороны ограниченные возможности.
Документы для купли-продажи квартиры: с чего начать
Для начала нужно определиться, что для разных этапов купли-продажи квартиры нужны разные документы. Не все документы необходимы для регистрации в Росреестре (МФЦ), и далеко не все являются обязательными. Все зависит от исходных условий купли-продажи: чем сделка проще, тем меньше документов понадобится.
Все документы можно условно разделить на две группы:
- необходимые для проверки юридической чистоты квартиры перед куплей-продажей – эти документы показывают покупателю, что сделка безопасна, и ждать подвоха не нужно;
- требующиеся для подачи заявления в МФЦ на регистрацию прав в ЕГРН – список совсем небольшой.
Кто может выступить продавцом квартиры
Объекты недвижимости часто становятся предметом судебных споров и поводом для настоящих семейных войн, причем основанием для этого может стать неправильно оформленная сделка или банальная нехватка документов. Договор купли-продажи должен учитывать все нюансы сделки и возможные негативные последствия, но важно, в первую очередь, кто выступает продавцом, и имеет ли он на это право.
Итак, кто же может выступить в роли продавца, и что об этом говорит закон:
- Фактический собственник жилых помещений, подтвердивший все права на квартиру и свои полномочия на ее продажу.
- Доверенное лицо, в случае, если владелец квартиры (собственник) не может принимать участие в процессе лично. Полномочия третьего лица должно подтверждаться доверенностью, выданной собственником и заверенной печатью и подписью нотариуса.
- Несовершеннолетний россиянин, не достигший четырнадцатилетия. Все процессуальные действия проводятся родителями или опекунами.
- Несовершеннолетний гражданин старше 14 лет, который может быть полноценным участником сделки, при этом обязательно наличие согласия старших.
Именно от того, кто является продавцом объекта недвижимости, зависит ответ на вопрос: какие документы нужны собственнику для продажи квартиры. Многое зависит от покупателя, который должен обезопасить себя.
Порядок оформления документации
Условно всю процедуру по сбору документов для купли-продажи квартиры можно разделить на три основных этапа.
- Подготовка бумаг, которые потребуются до того, как будет заключена сделка – для того, чтобы потенциальный покупатель принял положительное решение, его необходимо заверить в том, что недвижимость принадлежит продавцу на законных основаниях и является абсолютно «чистой» с юридической точки зрения.
- Следующий этап связан со сбором документов, которые нужны в момент подписания договора между собственником квартиры и ее покупателем.
- Завершающая стадия, когда производится регистрация перехода прав собственности к новому владельцу. Для оформления данной процедуры также требуется отдельный пакет документов.
Для продажи квартиры нужны
ДОКУМЕНТЫ, УДОСТОВЕРЯЮЩИЕ ЛИЧНОСТЬ:
- Паспорт владельца жилья, если квартиру продает он сам
- Доверенность и паспорт доверенного лица, если вы перепоручаете ведение сделки
- Свидетельство о рождении, если владельцу не исполнилось 14 лет
- Свидетельство о рождении плюс паспорт, если ребенку, участвующему в сделке, от 14 до 18 лет
ДОКУМЕНТЫ О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ:
- Правоподтверждающие: Свидетельство о государственной регистрации собственности или выписка из ЕГРН. Напомним, в чем разница. Если вы приобрели квартиру до 1 июля 2016 года, то документом подтверждающим право собственности является свидетельство о государственной регистрации права собственности (бланк с гербовой печатью). Если вы стали обладателем квадратных метров после 1 июля 2016 года, то основным документом является выписка из ЕГРН, дубль которой можно заказать через МФЦ «Мои документы» или Федеральную кадастровую палату.
- Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, мены, ренты, участия в долевом строительстве, цессии, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию и т.п.)
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ:
- Письменное нотариально удостоверенное согласие супруга собственника на продажу объекта (если жилье относится к совместно нажитому имуществу), советуем на всякий взять с собой на сделку свидетельство о браке.
- Если на момент покупки объекта недвижимости продавец не состоял в официальном зарегистрированном браке, потребуется заявление продавца об отсутствии брачных отношений на момент приобретения жилья.
- Свидетельство о браке или разводе, если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая, или документ о смене фамилии/имени.
- Выписка из домовой книги или выписка с лицевого счета. Она действительна 30 дней. Получить ее можно в любом отделении МФЦ, паспортном столе управляющей компании или ГИС ЖКХ
- Справка об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг и копия финансово-лицевого счёта. Получить можно также в МФЦ, запросить через свою управляющую компанию или ГИС ЖКХ.
- Официальное разрешение от органов опеки и попечительства (если собственник — несовершеннолетний).
- Справка из налоговой инспекции об отсутствии долга (если нынешний собственник унаследовал объект недвижимости или получил его в дар).
- Техпаспорт квартиры (если покупатель будет использовать заемные средства банка или пользоваться социальной программой).
Варианты проведения сделки
На настоящий момент имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, однако все они по-своему востребованы.
- С помощью нотариуса. Оформление купли продажи квартиры с участием нотариуса дает одно преимущество – юриста. Именно он несет всю ответственность за правильность составления договоров. Плюс ко всему нотариально заверенные документы фиксируют любое юридическое действие.Покупатель не всегда в курсе, какие документы нужно требовать с продавца и как их проверить. Нотариус об этом тоже позаботится и расскажет все возможные нюансы и риски.
- Самостоятельное оформление. Данный вид оформления позволяет продавцу самому контролировать все этапы купли-продажи. Преимуществом самостоятельного оформления купли-продажи квартиры является экономия денежных средств на риелторе и нотариусе, а также личный контроль над всем процессом сделки. Минусом этого варианта является трудоемкость и затянутость процедуры, требующей много времени и знания некоторых законов.
- С помощью риелтора