Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как происходит обмен земельного участка на другой надел или автомобиль?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Поскольку земля относится к недвижимому имуществу, к форме договора ГК РФ предъявляет два требования – он должен быть составлен в виде письменного договора, после чего подлежит регистрации в службе Росреестра. Для обмена долей на участок законодательство предусматривает дополнительное условие – помимо обязательного уведомления других собственников, такие договоры должны удостоверяться через нотариальную контору.
Порядок мены земельных участков
После согласования существенных и дополнительных условий сделки, стороны должны оформить двусторонний договор. В его тексте должны быть указаны следующие пункты:
- дата и место составления договора;
- подробные сведения об участниках сделки – паспортные данные на физических лиц, официальные атрибуты предприятий;
- предмет сделки – данные о земельном участке и объекту, которые обмениваются по договору;
- сведения о наличии у сторон права собственности на объекты по договору;
- стоимостные характеристики каждого объекта сделки;
- размер и порядок перечисления доплаты, если она является условием договора;
- порядок фактической передачи объектов мены, а также регистрации прав на них у новых владельцев;
- условия сохранения ограничений и обременений на объекты по договору мены.
Главные правила и порядок действий
Для того, чтобы передача прав собственности была зарегистрирована официально, стороны должны посетить территориальное отделение Росреестра или же ближайший многофункциональный центр, после чего предоставить уполномоченным сотрудникам государственного органа следующий перечень документов:
- заявление на проведение регистрации;
- гражданский паспорт каждого из участников сделки;
- нотариальная доверенность, оформленная на представителя, если используются услуги посторонних лиц;
- передаточные документы и непосредственно сам договор обмена;
- правоустанавливающая документация на обмениваемое имущество;
- межевой план, оформленный на земельный участок;
- платежное поручение, которым подтверждается оплата государственной пошлины.
Важные замечания по этапам
Для того, чтобы избежать каких-либо проблем, стоит принять во внимание основные замечания по каждому из этапов проведения сделки.
В процессе оформления договора обмена указывается следующая информация:
- личная информация о каждом из участников;
- технические характеристики каждого участка;
- данные о залоге и сервитутах;
- предназначение каждого участка;
- допустимый способ использования;
- срок, на протяжении которого должны выполняться обязательства.
Договор в обязательном порядке должен предусматривать государственную регистрацию прав собственности на полученную недвижимости новых владельцев.
В договоре должны прописываться признаки, которыми характеризуются обмениваемые участки, а именно:
- кадастровый номер;
- площадь;
- целевое предназначение;
- ключевая цель эксплуатации;
- объекты недвижимости, размещенные на обмениваемых участках.
В процессе согласования договора обмена участники должны согласовать дополнительные условия, такие как:
- данные о сервитутах;
- наличие земельных споров;
- передача участка в аренду прочим лицам;
- предоставление территории в ипотеку;
- отсутствие арестов на участок;
- информация о каких-либо претензиях на имущество от третьих лиц.
При этом запрещено указывать в тексте положения, которыми может ограничиваться дальнейшее использование земельного участка или накладываться обязанность по последующему выкупу земельного участка обратно.
Обращаясь к договору мены земельного участка, участники должны четко осознавать и оценивать его положения в части особенностей, различающих его от договора купли-продажи.
К примеру, если в документе отсутствует положение, касаемо стоимости объектов земельных участков, а также распределении расходов, которые несут участники договора при исполнении своих обязательств, то участки считаются одинаковыми по своей стоимости на основании положений ст. 568 ГК РФ.
В таком случае расходы за обеспечение передачи и оформления участка в собственность несет каждая сторона самостоятельно.
Положения договора предусматривают, что передаваемые участки эквивалентны, что исключает споры, возникающие по данному пункту. Но есть некоторые нюансы, возникающие в случае неравноценности передаваемых объектов.
На сторону, обязанную передать земельный участок, оцененный меньше, чем получаемый, возлагается обязанность по выплате разницы между их стоимостью участков. Сторона, обязанная выплатить разницу, должна осуществить данное действие непосредственно перед передачей объекта соглашения или сразу после нее.
Следует отметить, что формы и условия выплаты разницы могут различаться, но в любом случае должны находить свое отражение в документе, при этом обмен объектами договора может проходить не одновременно.
Какие законы регулируют процедуру?
Условия договора купли-продажи регулируются ГК РФ:
- Статья No 454, пункт 1: обязательство передачи имущества от покупателя к продавцу за уплаченную денежную сумму. Пункт 4 регулирует передачу имущественных прав.
- Статья 455, пункт 3: установленное количество товара и его наименование, указанные в договоре купли-продажи, согласовывают сделку между сторонами.
- Статья 129 и 455 (п.1) указывают на имущество или товар, который можно реализовать.
- Статья 484, пункт 1: условия принятия, замены, отказа от товара покупателем. Пункт 3 регулирует права продавца: требование принять товар или отказаться от него покупателя.
- Статья 456, пункт 2 регулирует условия передачи документов и принадлежностей, относящихся к имуществу покупателя.
- Сроки передачи указаны в статье 464, пункт 1.
Важно! Срок действия договора купли-продажи указан в статье 457, пункте 2 ГК РФ.
Условия договора мены регулируются Гражданским Кодексом России:
- Глава 31 регулирует правовые отношения, возникающие между сторонами по договору бартера.
- Статья 567, пункт 1 разъясняет, что такое договор мены и какие обязательства существуют перед сторонами, участвующими в сделке.
- Статья 567, пункт 2 указывает на исключительные ситуации, противоречащие нормам мены.
Порядок регистрации договора мены
Договор мены земельных участков подлежит государственной регистрации, по результатам которой стороны официально оформят право собственности на новые объекты недвижимости. Чтобы зарегистрировать соглашение надлежит подготовить пакет необходимых документов и обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ.
Перечень документов, требуемых для регистрации:
- Надлежащим образом оформленное заявление в количестве двух копий (от каждой из сторон сделки);
- Удостоверение личности каждого из участников процесса;
- Договор мены земельных участков в количестве трех экземпляров;
- Доверительный акт, если интересы одной из сторон представляет поверенный;
- Документы, подтверждающие наличие прав собственности на обмениваемый имущественный объект;
- Акт приема-передачи;
- Выписка из государственного реестра ЕГРН;
- Кадастровый план, карта, паспорт (в зависимости от предмета соглашения);
- Чек, удостоверяющий факт оплаты государственной пошлины;
- Письменное разрешение других собственников или супругов на заключение договора мены земельных участков.
Размер госпошлины за регистрацию договора отличается для физических и юридических лиц. В первом случае сумма сбора составляет две тысячи рублей, во втором двадцать две тысячи рублей. Продолжительность процедуры варьируется в зависимости от органа, в который обратились стороны. В Росреестре процесс государственной регистрации договора мены земельного участка занимает от семи до двенадцати дней. В МФЦ от десяти дней до двух недель. По окончании процедуры каждая из сторон сделки получает правоустанавливающий документ на недвижимость — свидетельство о праве собственности.
Процедура обмена недвижимости является разновидностью акта купли-продажи и облагается налогом в размере 13% от стоимости имущества, которое подвергается отчуждению.
Жилье, являющееся собственностью гражданина в течение пяти лет и попадающее под действие налогового вычета, не облагается дополнительными сборами точно так же, как и объекты, чья стоимость не превышает 1 млн. рублей. Правило распространяется на договоры с доплатой для участника, в пользу которого происходит обмен.
Если процесс не включает в себя выплату компенсации, сделка не облагается налоговым сбором.
Процедура обмена во многом похожа на совершение купли-продажи. Отличием является лишь тот факт, что не нужно выполнять дополнительных действий по оформлению лишней документации, когда вначале лицо осуществляет продажу объекта, а затем на вырученные деньги приобретает новый. Договор мены является хорошим способом сэкономить время и избавиться от необходимости оплачивать многочисленные пошлины.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Существует особый порядок сделок, проводимых с земельными участками, принадлежащих государству. С 1 марта 2015 года действуют нормы главы V.1 Земельного кодекса, согласно которым предоставление таких земель (продажа, аренда, безвозмездное пользование) проводится на основании аукциона.
В то же время существует достаточно обширный перечень оснований, согласно которым не проводятся торги при предоставлении государственных земельных участков:
- гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства;
- гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства;
- организациям для комплексного освоения территорий, размещения объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения и других государственных и общественно полезных целей;
- собственникам объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке.
За полным списком лиц, которым государственные земли предоставляются без аукциона, обращайтесь к статьям 39.3 и 39.6 Земельного кодекса.
Срок аренды государственных земельных участков зависит от того, для каких целей используется территория (статья 39.8 Земельного кодекса). Так, граждане могут арендовать земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства на 20 лет; собственники зданий и сооружения, расположенных на земельном участке, вправе получить аренду на срок до 49 лет.
Преимущественного права заключения договора аренды государственной земли на новый срок арендатор, без проведения торгов, не имеет. Из этого правила есть исключение: если земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов или договор аренды был заключен на аукционе, по которому землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Кроме того, статья 39.5 Земельного кодекса утвердила категории лиц, которые имеют право бесплатно получить в собственность государственные или муниципальные земельные участки:
- граждане, имеющие трех и более детей (если такая возможность установлена региональным законом);
- граждане, получившие земельный участок в безвозмездное пользование для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства (по истечении пяти лет со дня предоставления участка);
- лица, которые заключили договор о развитии застроенной территории;
- религиозные организации, имеющие в собственности объекты религиозного или благотворительного назначения, расположенные на этом участке.
Изъятие земельных участков
Земельный участок может быть изъят у собственника, если это необходимо для государственных или муниципальных нужд. Основания для изъятия приведены в статье 49 Земельного кодекса РФ, и среди них строительство или реконструкция:
- объектов энергетических систем федерального и регионального значения;
- объектов атомной энергетики;
- объектов обороны и безопасности РФ;
- дорог, а также объектов транспорта и связи федерального и регионального значения;
- объектов для обеспечения космической деятельности;
- объектов систем электро-, газо-, теплоснабжения федерального, регионального или местного значения.
Изымать земли для государственных или муниципальных нужд разрешается также, если этого требует выполнение международных договоров, заключенных Российской Федерацией. Кроме того, перечень оснований для изъятия может быть дополнен федеральными законами. Порядок изъятия земель предусмотрен главой VII.1 Земельного кодекса РФ, вступившей в силу с 1 апреля 2015 года.
Выносить решение об изъятии могут лишь органы исполнительной власти – федеральные, региональные и местного самоуправления, а вот инициатива принятия такого решения принадлежит не только им. Обратиться с соответствующим ходатайством могут субъекты естественных монополий, недропользователи и другие уполномоченные организации, имеющие разрешение на деятельность, для обеспечения которой они просят изъять участок (перечень таких организаций должен определяться Постановлением Правительства).
Ходатайствующая организация или орган власти оплачивает расходы по кадастровым работам, а правообладатели изымаемой недвижимости должны обеспечить доступ к земельным участкам для определения их рыночной стоимости.
Процедура регистрации
Чтобы официально зарегистрировать соглашение мены земли на землю, участникам сделки необходимо обратиться в службу Росреестра или МФЦ. При регистрации документа двум сторонам необходимо предоставить:
- заявление о проведении регистрационной процедуры;
- внутренние паспорта граждан РФ, либо документы на юридических лиц;
- нотариальная доверенность на представителя, если сторона лично не может представлять собственные интересы;
- документ обмена недвижимости и передаточные акты;
- правоустанавливающие документы на право собственности;
- справка из ЕГРН;
- кадастровые документы;
- квитанция об уплате государственной пошлины.
Регистрация соглашения мены на долю участка возможна только после нотариального удостоверения. Для этого владельцу необходимо:
- получить межевой план, на часть участка, обратившись к кадастровому инженеру;
- отправить другим собственникам участка информационное уведомление о заключении договора мены с предложением продать часть на преимущественном праве.
Важно! Если в течение месяца на уведомление не было получено положительного ответа, а был прислан отказ, то договор направляется в нотариальную контору, с целью удостоверения.
Только после получения удостоверительной отметки от нотариуса, последующие регистрационные действия в Росреестре, касающейся договора мены будут проходить по общим правилам.
Договор мены земельных участков налоговые последствия
- дата и место составления договора;
- подробные сведения об участниках сделки – паспортные данные на физических лиц, официальные атрибуты предприятий;
- предмет сделки – данные о земельном участке и объекту, которые обмениваются по договору;
- сведения о наличии у сторон права собственности на объекты по договору;
- стоимостные характеристики каждого объекта сделки;
- размер и порядок перечисления доплаты, если она является условием договора;
- порядок фактической передачи объектов мены, а также регистрации прав на них у новых владельцев;
- условия сохранения ограничений и обременений на объекты по договору мены.
Нельзя исключать из виду тот факт, что даже если всё будет сделано идеально, и все документы в порядке, существует риск, что одна из сторон сделки будет чем-то недовольна. Соответственно если спор не удается решить мирным путем, стороны обращаются в суд. Рассмотрим самый частый вопрос и соответственно позицию суда.
Нередко встречаются такие случаи, когда арендуемое недвижимое имущество передается от арендодателя сторонней организации в процессе заключения договора мены, но арендатор об этом не был уведомлен. Новый «собственник» выставляет требование к арендатору о прекращении действия договора аренды (читайте о расторжении договора аренды ЗУ).
Соответственно возникает вопрос: имеет ли новый арендодатель на это право?
Мнение эксперта
Романов Вячеслав Игнатьевич
Адвокат с 6-летним стажем. Специализируется в области гражданского права. Большой опыт в составлении договоров.
Позиция суда. Самое важное в этом моменте то, что право собственности на обменное имущество возникает только после прохождения процедуры регистрации в ЕГРН.
В первую очередь, суд руководствуется положением статьи 570 ГК РФ, которая четко регламентирует, что право собственности у сторон возникает одновременно с регистрацией ими права на обменную недвижимость. Также суд придерживается ст.
223 ГК РФ, которая является специальной по отношению к статье, указанной ранее, в ней говорится о том, что право собственности у приобретателя имущества, подлежащего государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Следовательно, пока такая регистрация не будет пройдена, требования от нового приобретателя недвижимого имущества являются неправомерными.
Важно! Если владелец недвижимое имущество сдал в аренду, но решил его обменять, в первую очередь не стоит забывать об установленных условиях уведомления о каких-либо изменениях в отношении смены реквизитов или собственника, это убережёт от нежелательных последствий.
READ МФЦ договор купли-продажи квартиры: оформление, регистрация, документы
При заключении договора обмена земляными участками обе стороны должны помнить о нормах регулирования с точки зрения права, которые отличают соглашение данного типа от договора купли-продажи таких же участков.
Например, при отсутствии в соглашении точных условий о цене обмениваемой земли или данных о распределении расходов обеих сторон нужно помнить о лежащем в основе данного договора предположении об обмене равноценных участков.
Если же для исполнения договора мены земельных участков требуются расходы по передаче участков другой стороне или иным действиям, которые направлены на выполнение соглашения, то они должны осуществляться той стороной, которая должна делать это в соответствии с прописанными обязательствами.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»Статья 12. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним1. Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Статья 14. Удостоверение государственной регистрации прав1. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого государственного реестра прав.
Статья 17. Основания для государственной регистрации прав
1. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;свидетельства о праве на наследство;
вступившие в законную силу судебные акты;акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверка законности сделки проводятся органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.
Понятие и объекты договора
Соглашение мены отличается от договора купли-продажи тем, что по сделке стороны получают не денежное вознаграждение, а передаваемое имущество и право собственности на него. То есть субъектами правоотношений могут стать только лица, являющиеся собственниками недвижимости. Объектом соглашения выступают земельные участки, обладающие одинаковыми свойствами и имеющими равную стоимость.
Но объектами сделки могут быть не только два равнозначных участка. В качестве собственности, передаваемой по договору мены земельного участка, с другой стороны может выступать:
- надел с домом или другими постройками;
- квартира (при наличии нескольких собственников требуется согласие всех, в том числе несовершеннолетних в лице органов опеки);
- автомобиль.
На практике чаще всего возникают ситуации, когда земельные участки отличаются в стоимостном выражении. В таких случаях стороны обговаривают размер денежной компенсации за разницу в цене.