Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как вернуть подаренную квартиру обратно дарителю». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Судебный иск никогда не подается сам по себе, в виде отдельной «бумаги». Его в обязательном порядке следует сопроводить пакетом документов, часть из которых подтверждает личность истца и наличие оснований для подачи иска, а часть является доказательствами правомерности позиции истца в споре.
Нюансы, которые должны приниматься во внимание дарителем
Рекомендации этого раздела касаются не тех дарителей, которые стремятся оспорить сделку, а тех, которые, напротив, заинтересованы в том, чтобы составить юридически чистый Договор дарения, не дающий оснований для оспаривания по формальным признакам. Они следующие:
- В случае, если даритель состоит в браке и пишет дарственную на квартиру, являющуюся совместной супружеской собственностью, ему необходимо не только заручиться личным согласием своей «половины», но и оформить нотариальное согласие на дарение со стороны мужа или жены.
- Если объект дарения не находится в единоличном владении дарителя, а лишь в долевом – такое же согласие должны дать остальные собственники
- Если дарение происходит через представителя, в нотариальной доверенности на его имя должны быть указаны не только личные реквизиты доверителя, но и точное указание предмета дарения. То есть, адрес, площадь, характеристики жилого помещения.
Можно ли отменить договор дарения, пребывая с дарителем в гражданском браке?
В случае с официальным браком все однозначно супруг имеет право оспорить договор дарения, заключенный без его согласия.
Если же даритель оформляет дарственную в пользу своего родственника на квартиру, где он просиживает совместно с «гражданским» супругом, все несколько сложнее. Нотариального согласия на дарение от него не требуется. С точки зрения закона гражданские супруги абсолютно автономные субъекты, сколько бы времени по факту не длилась их совместная жизнь.
Но если речь идет о совместно нажитом имуществе, гражданский супруг имеет право подать иск. Однако ему придется доказывать факт своего финансового вложения в недвижимость (затраты на строительство, ремонт, оплату коммунальных услуг и прочее). Для этого понадобятся документы (например, чеки на покупку строительных материалов) и надежные свидетельские показания.
Обратное действие при оформлении дарственной
Не существует ограничений и запретов, о том кто может выступать в роли сторон-участников сделки. Главное чтобы было не нарушено действующее законодательство, и сделка не была притворной и мнимой. Важное значение играет степень адекватности сторон договора дарения.
Если того требует случай, иногда необходимо подтвердить дееспособность. Поэтому лица, выступающие единожды, как даритель и одаряемый, при повторном дарении объекта могут поменяться ролями. Так на практике встречается, что объект недвижимости переходит в собственность обратно дарителю. Никаких особенных ограничений по этому поводу нет.
Осуществлять различные сделки с недвижимостью, в числе которых имеется и дарение – это безусловная привилегия любого дееспособного гражданина или юридического лица, действующих на законных основаниях. И если в процессе таких взаимоотношений стороны по различным причинам пересмотрели свои решения на необходимость владения данным имуществом, то их полное право презентовать его в такой форме, в которой оно было изначально получено – безвозмездной. При этом законодательство не разделяет понятия первого, второго и последующих дарений одного и того же объекта, поэтому права и обязанности, распространяющиеся на участников сделки, будут гарантированно равными.
Можно ли передарить подаренную квартиру?
Вопросы дарения регулируются Главой 32 ГК РФ. Согласно законодательству, передать недвижимое имущество в дар можно только на основании договора дарения.
В соответствии со ст. 572 ГК РФ, дарственная – это документ, согласно которому одна сторона (даритель) передает другой стороне (одаряемому) или обязуется передать в будущем некое имущество на безвозмездной основе.
После оформления и регистрации дарственной даритель утратит имущественные права, а одаряемый приобретет их, не передавая ничего дарителю взамен. После того, как все юридические процедуры будут выполнены, одаряемый приобретает возможность распоряжаться, владеть и пользоваться подаренным имуществом по собственному усмотрению.
Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что если гражданин становится полноправным собственником, то он также имеет возможность распоряжаться юридической судьбой подаренной ему вещи. Это значит, что он вправе ее продать, передать по наследству, сдать в аренду, заложить, а также подарить или совершить иное действие по своему волеизъявлению.
Таким образом, передарить квартиру можно. Однако при этом нельзя использовать за основу существующую дарственную. Для передаривания потребуется заключать новый договор дарения, соответствующий всем нормам законодательства и заново проходить установленные процедуры.
Можно ли передарить квартиру обратно дарителю?
Законодательно не запрещено вернуть подарок обратно дарителю. Одаряемый, став собственником, вправе самостоятельно выбирать кандидата на получение такого дара.
Таким образом, собственник может передать имущество по дарственной кому угодно. Однако законодательно предусмотрено несколько категорий лиц, которым запрещено дарить недвижимое имущество от клиентов (либо лиц, состоящих с ними в родстве). К таким лицам относятся:
- государственные служащие;
- сотрудники муниципальных учреждений;
- работники лечебных, учебных или воспитательных учреждений.
Несмотря на прямой законодательный запрет, по факту статус гражданина, который получает в подарок недвижимость, не проверяется сотрудниками МФЦ или Росреестра.
Тем не менее, право передарить квартиру обратно следует из ст. 578 ГК РФ, где указано, что подарок может быть возвращен дарителю в следующих ситуациях:
- Если это добровольное волеизъявление одаряемого.
- Если возврата дара требует даритель (возврат возможен только по решению суда).
- Когда дарственная признается недействительной в судебном порядке.
Для возврата имущества по желанию действующего собственника достаточно пройти стандартные юридические процедуры, которые подразумеваются оформлением дарения.
Сумма, которую необходимо заплатить за дарственную на квартиру зависит от способа ее оформления.
Оформление через нотариуса. Сумма за данную услуг может колебаться в зависимости от расценок самого нотариуса и региона, в котором вы проживаете. Чаще всего это стоит около 2 – 3 тысяч рублей.
Однако стоимость госпошлины остается неизменной в разных городах, но зависит от того, кому отдается в дар квартира и ее оценочная стоимость. Если вы решили сделать щедрый подарок близкому родственнику, то для сделки у нотариуса вам нужно будет расстаться с 0,2% от стоимости квартиры (но не более 50 тысяч рубелей).
А если же вы решили осчастливить просто хорошего знакомого, то тогда процент высчитывается исходя из стоимости квартиры:
- Если квартира не дороже одного миллиона рублей – нужно заплатить 0,4%.
- Если не больше десяти миллионов рублей – 0,2%.
- Если стоимость квадратных метров – более десяти миллионов – следует отдать 0,1%.
Особенности сделки передарения квартиры
Дарение представляет собой сделку безвозмездного характера, где одна сторона готова добровольно и бескорыстно передать имущество, а другая – принять его или отказаться. По итогу заключения договора обязательным является государственная регистрация перехода права собственности на квартиру ко второму. Только тогда он вправе распоряжаться объектом на свое усмотрение, т.е. сдать в аренду, продать или подарить.
Законодательство предоставляет получившему в дар и зарегистрировавшему на квартиру право собственности проводить в дальнейшем с ней любые юридические действия. Потому, отвечая на вопрос, о правомерности процедуры передарения, можно сказать однозначно, что она юридически возможна.
Осуществляется процедура по общим правилам дарения. Может быть совершена после того, как право собственности зарегистрировано в Росреестре за одаряемым. Но важным моментом является все же необходимость извещение первоначального собственника (первого дарителя) о намерении передать объект другому человеку, ведь за дарителем в ряде случаев остается право отменить дарственную.
У дарителя имеется три года на отмену дарственной. Такая процедура не простая, проводится при судебном разбирательстве. Истцу потребуется аргументировано доказать суду, что сделка была совершена в результате мошеннических действий со стороны одаряемого либо под давлением, угрозами жизни и здоровью дарителю или его семье.
Особенности дарственной как вида гражданской сделки
При заключении сделки по дарению дарителю необходимо учесть особенности подобного гражданского правоотношения.
Главные особенности дарственной, по которой подарено жильё, заключаются в следующем:
- Закон ограничивает срок, через какое время можно отменить соглашение. Дарственная по общему правилу может быть оспорена в течение трёх лет с момента составления. При этом оспаривающие лица должны предъявить доказательства, которые подтвердят нелегитимность сделки.
- Если же доверенность составляется представителем собственника жилья, то его полномочия должны быть в установленном законом порядке удостоверены любым нотариусом. Иначе сделка считается незаконной.
- Дарственная всегда составляется письменно в двух экземплярах, каждый из которых должен быть подписан дарителем. Один из них передаётся одаряемому лицу, а другой остаётся у дарителя. Когда они получены, обе стороны смогут удостоверить факт совершения дарения при возникновении спорных ситуаций.
- В случаях, когда дарителем либо одаряемым лицом является ребёнок, не достигший 18 лет или лицо, не обладающее дееспособностью, то для совершения дарения необходимо согласие органа опеки, а также назначенного опекуна.
- В случаях, когда объектом дарения выступает жильё, которое помимо дарителя принадлежит и другим лицам, необходимо согласие данных лиц. Если же даритель выступает индивидуальным собственником, то чтобы передавать, согласие третьих лиц не требуется.
Таким образом, действительность повторного дарения жилья зависит не только от легитимности прав дарителя, но и от наличия прав иных лиц, статуса участников сделки и так далее. Несоблюдение одного из указанных условий влечёт недействительность сделки. К тому же необходимо учитывать возможность возвратить жильё себе предыдущим собственником, когда оно не может передариваться.
Когда осуществляется дарение, всегда находятся заинтересованные лица, которые готовы оспорить такую сделку и вернуть подаренную квартиру.
По этой причине составление сделки лучше доверить профессионалам, которые хорошо разбираются в нюансах сделки, нормах законодательства. Безопасность сделки является главным условием для любой стороны в гражданско-правовых отношениях.
Как составить дарственную?
Форма договора дарения должна соответствовать требованиям, установленным ст. 574 ГК РФ:
- Если имущество принадлежит юридическому лицу и его стоимость превышает 3 000 руб., сделка подлежит госрегистрации;
- После 01.03.2013г. не нужно регистрировать дарственную: она заверяется у нотариуса, а впоследствии регистрируется уже право собственности.
Унифицированной формы дарственной нет, однако при составлении в ней необходимо отразить следующую информацию:
- Данные дарителя и одаряемого: Ф.И.О, дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации;
- Суть: передача квартиры в порядке дарения. Потребуется адрес ее местонахождения, информация о документах на собственность;
- Оценочная стоимость недвижимости (оценка у экспертов не нужна, цена определяется сторонами. Она потребуется только при уплате НДФЛ);
- Согласие на принятие квартиры;
- Переход всех обязанностей по уплате налогов и всех платежей, касающихся подаренного имущества, одаряемому;
- Когда произойдет передача подарка;
- Кто оплачивает расходы на оформление сделки;
- Подписи сторон, роспись и печать заверителя (нотариуса).
Договор оформляется непосредственно у нотариуса. При обращении к нему потребуется заявление, квитанция об оплате госпошлины за совершение нотариальных действий, документы на недвижимость и паспорта обеих сторон.
Если у гражданина, получившего в дар жилую площадь, появилась потребность подарить полученную квартиру, и он уверен, что это действие не только можно, но и нужно осуществить, то ему предварительно следует ознакомиться с возможными финансовыми затратами, связанными с оформлением сделки. К расходам, которые могут понести участники соглашения, относятся:
- Уплата пошлины за переход прав собственности на жилые квадратные метры.
- Налог, снимаемый с одаряемого в случае безвозмездной передачи ему права владения собственностью. Размер налога составляет тринадцать процентов от оценочной стоимости помещения. Налог изымается в тех случаях, когда обе стороны соглашения не состоят в составе одного семейства, либо их не объединяют родственные узы.
- Если сделка оформляется нотариусом, то потребуется осуществить оплату гос. пошлины за оказание услуги нотариального заверения (на её размер влияет величина оценочной стоимости даруемого объекта).
Особенности дарственной как вида гражданской сделки
При заключении сделки по дарению дарителю необходимо учесть особенности подобного гражданского правоотношения.
Главные особенности дарственной, по которой подарено жильё, заключаются в следующем:
- Закон ограничивает срок, через какое время можно отменить соглашение. Дарственная по общему правилу может быть оспорена в течение трёх лет с момента составления. При этом оспаривающие лица должны предъявить доказательства, которые подтвердят нелегитимность сделки.
- Если же доверенность составляется представителем собственника жилья, то его полномочия должны быть в установленном законом порядке удостоверены любым нотариусом. Иначе сделка считается незаконной.
- Дарственная всегда составляется письменно в двух экземплярах, каждый из которых должен быть подписан дарителем. Один из них передаётся одаряемому лицу, а другой остаётся у дарителя. Когда они получены, обе стороны смогут удостоверить факт совершения дарения при возникновении спорных ситуаций.
- В случаях, когда дарителем либо одаряемым лицом является ребёнок, не достигший 18 лет или лицо, не обладающее дееспособностью, то для совершения дарения необходимо согласие органа опеки, а также назначенного опекуна.
- В случаях, когда объектом дарения выступает жильё, которое помимо дарителя принадлежит и другим лицам, необходимо согласие данных лиц. Если же даритель выступает индивидуальным собственником, то чтобы передавать, согласие третьих лиц не требуется.
Таким образом, действительность повторного дарения жилья зависит не только от легитимности прав дарителя, но и от наличия прав иных лиц, статуса участников сделки и так далее. Несоблюдение одного из указанных условий влечёт недействительность сделки. К тому же необходимо учитывать возможность возвратить жильё себе предыдущим собственником, когда оно не может передариваться.
Когда осуществляется дарение, всегда находятся заинтересованные лица, которые готовы оспорить такую сделку и вернуть подаренную квартиру.
Государственная регистрация
Составление и подписание договора – это только половина дела. Чтобы недвижимость перешла в собственность одариваемого лица, необходимо пройти госрегистрацию перехода права собственности. Для этого вам потребуются следующие документы:
- заявление о госрегистрации перехода прав собственности от дарителя к одариваемому;
- паспорт или иной документ, удостоверяющий личности сторон;
- 3 копии договора дарения;
- оригинал правоустанавливающего документа на квартиру, которая переходит в дар;
- кадастровый паспорт объекта, выданный после 01.03.08 г., или техпаспорт, выданный ранее;
- доверенность, если сделка совершается с помощью представителя;
- нотариально заверенное согласие супруга, если объект дарения является совместной собственностью, или документ, подтверждающий, что квартира является личной собственностью дарителя;
- письменное согласие органов опеки и родителей, если недвижимость в дар принимает несовершеннолетний;
- квитанции об уплате госпошлины 2 тыс. руб. либо оригинал документа, подтверждающего наличие льгот и освобождающего от уплаты.
Собранный пакет документов направляется в государственный регистрирующий орган, чтобы там окончательно зафиксировали передачу имущества и внесли соответствующую запись в ЕГРП.
Как минимизировать риск отмены договора дарения
Никто из одариваемых не заинтересован в утрате полученного имущества, учитывая, что компенсировать ту же стоимость квартиры ему никто не будет. Поэтому во избежание негативных последствий риски возврата собственности можно минимизировать следующим образом:
- Настаивать на составлении дарственной в простой письменной форме с условием о передаче квартиры сразу же без каких-либо условий, подразумевающих отсрочку.
- Пройти нотариальное удостоверение договора дарения, что позволит составить документ изначально с учетом всех обстоятельств и предотвратит его оспаривание.
- Пройти государственную регистрацию перехода прав собственности в максимально краткие сроки.
- Использовать полученное в дар жилое помещение по его целевому назначению и поддерживать в надлежащем состоянии.
В рамках норм Постановления Пленума ВС РФ No10/22 регистрация перехода права собственности в Росреестре можно рассматривать как формальность, если дар передан в добровольном порядке и не последовало требований о возврате до смерти дарителя. Поэтому, если процедура регистрации уже инициирована и документы поданы, смерть дарителя не является основанием для отмены договора дарения.
Таким образом, если осуществить переоформление свидетельства о праве собственности не удалось ввиду смерти дарителя и родственник в судебном порядке требуют возврата имущества, избежать риска утраты имущества возможно только при учете норм Постановления Пленума ВС РФ No10/22.