Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «С кого управляющим компаниям взыскивать долги за коммуналку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основываясь на положениях ГК РФ, ЖК РФ, разъяснении Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», можно сделать вывод о том, что у нового собственника обязанность по уплате за ЖКХ возникает с момента государственной регистрации права собственности и внесение сведений о новом собственнике в ЕГРН.
Не всегда 3 года можно зачесть в срок исковой давности
Применительно к списанию долгов ЖКХ по исковой давности есть несколько особенностей.
Это не единоразовые платежи, а ежемесячные, поэтому исковая давность рассматривается по каждой квитанции в отдельности. Например, на данный момент есть 40 неоплаченных квитанций. Это 3 года и 4 месяца. Получается, что за пределами срока исковой давности только 4 квитанции. Пройдёт ещё месяц, и их станет 5.
Ещё одна особенность, которую надо учитывать, — срок исковой давности может прерываться или начинаться заново, если неплательщик признал долг. Фактом этого будет считаться:
- частичная оплата долга. Даже сотня рублей, внесённая на счёт, будет считаться признанием долга;
- подписано соглашение о реструктуризации долга;
- подано заявление об отсрочке долга.
Взносы на капитальный ремонтВзносы на капитальный ремонт всегда взыскиваются с нового собственника, поскольку эти
взносы привязаны к имуществу (квартире), находящейся в многоквартирном доме.Все остальные услуги ЖКХПредметом правового анализа судебной практики, будут все иные услуги за ЖКХ
Процесс принятия долгов
По закону (391 статья Гражданского Кодекса), можно принять старые долги предыдущего собственника квартиры. Вся процедура прописана на уровне Гражданского Кодекса, это называется переводом долга. Тут важно понимать, что без волеизъявления нового собственника, перевод долга осуществлён быть не может.
Исключением являются платежи за капитальный ремонт, обязанность по погашению долгов ляжет на плечи нового собственника квартиры независимо от того, хочет он этого или нет.
Без волеизъявления нового собственника квартиры, перевод долга по остальным услугам осуществлён быть не может, это исключено. Даже если представители компании сфальсифицировали документацию (во что сложно поверить, но теоретически такая ситуация возможна), вы всегда сможете добиться справедливости через суд.
Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры
Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме. Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт. То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.
Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.
Как проверить долги квартиры до покупки
До совершения сделки обязательно истребование у продавца справки о погашении коммунальных долгов, о полных выплатах по капремонту. Однако данные справок часто оказываются некорректными, поэтому будущему собственнику рациональнее самостоятельно выяснять состояние коммунальных счетов квартиры.
Управляющие компании и ТСЖ нередко отказываются сообщать сведения о задолженностях продавца недвижимости неизвестному лицу, назвавшемуся возможным покупателем квартиры. Они потребуют доверенность от существующего собственника, которой он, разумеется, не предоставит.
Поэтому выяснять долги удобнее дистанционным путем, предварительно переписав номера лицевых счетов с существующих у продавца квартиры платежек по ЖКУ. Следует проверить состояния коммунальных выплат по снабжению водой, теплом (горячей водой), природным газом, электричеством, а также услуг ГТС, домофона, интернета, кабельного ТВ, консьержа. Особенное внимание уделить платежам по капремонту многоэтажки.
Текущую задолженность по электроэнергии узнать можно в справочной местной энергонабжающей компании. Долги по ГТС жилой недвижимости, абонированной телефонной линией, можно также выяснить в справочной оператора городской телефонной сети.
Через сайты поставщиков ЖКУ можно выяснить долги собственника, заполнив форму запроса. На сайте управляющей компании указываются списки должников по капремонту и ЖКУ – проверьте их. Размеры долга квартиры возможно выяснить через банкомат – нужно ввести адрес объекта недвижимости.
Купили квартиру с долгами – что делать?
На практике часто происходит так, что поставщики коммунальных услуг стремятся приписать долги по ЖКХ новому собственнику. При этом они ссылаются на то, что задолженность привязывается к объекту недвижимости, а не к тому, кто им владеет.
Стоит помнить, что по закону это не так. Даже если прежний собственник является близким родственником, его долги не могут принадлежать новому владельцу жилья.
Чтобы избавиться от претензий коммунальщиков, необходимо действовать по алгоритму, описанному далее. После государственной регистрации права собственности в управляющую компанию (или ТСЖ) направляется запрос о предоставлении лицевого счета для оплаты коммунальных услуг. При этом предоставляются текущие показания приборов учета. Это поможет не допустить ситуации, когда долг предыдущего собственника приписывается текущему хозяину.
Если в управляющей компании отказывают в смене лицевого счета, необходимо попросить оформить отказ в письменном виде с обоснованием причин. Рекомендуется напомнить о ст. 153 ЖК РФ, в которой ясно говориться, что обязанность по перечислению оплаты за коммунальные услуги возникает у собственника с момента, когда он становится владельцем жилья. То есть, все, что происходило в квартире ранее, его не касается.
В первую очередь рекомендуем убедиться, что разрешенное присоединение мощности удовлетворяет потребности. Если ее объем устраивает, можно приступать к процедуре оформления договора между новым владельцем и энергетической компанией (перечень необходимых документов будет приведен ниже). В противном случае этот процесс можно совместить с подачей заявки на выделение дополнительной мощности.
Узнать текущее значение выделенной электрической мощности можно из договора электроснабжения, или сделав соответствующий запрос в энергокомпанию. Особенности процедуры переоформления мощности были рассмотрены в нашей статье, посвященной этому вопросу.
Определившись с вопросом о необходимости расширения разрешенной мощности, можно переходить к основной задаче.
Переоформление для физлиц
Чтобы избежать неприятностей, следует придерживаться следующего алгоритма:
- Владелец объекта недвижимости пред передачей прав собственности должен известить об этом поставщика электроэнергии, после чего расторгнуть с ним договор, предварительно произведя оплату услуг в полном размере.
- Расчет за потребление энергии производится по показаниям счетчика на момент заключения договора купли-продажи. Для этого рекомендуется составить акт передачи помещения, с фиксированием показаний прибора учета. В качестве альтернативы можно потребовать от прежних владельцев недвижимости представить справки об оплате коммунальных услуг, включая потребленную электрическую энергию.
- Новому владельцу недвижимости рекомендуем проверить исправность счетчика и сравнить его показания с указанными в акте приемки помещения потребителем (или в справке оплаты электроэнергии).
Если отсутствуют претензии в перечисленных выше пунктах, можно приступать процедуре переоформления лицевого счета по поставке электроэнергии и договора. Обращаться за этим следует в организацию, заключившую договор на поставку электроэнергии с прежними собственниками жилых помещений. Перечень документов, необходимых для данной процедуры, может несколько различаться по регионам.
Как правило, поставщики электроэнергии запрашиваю следующий типовой набор:
- Заявление на переоформление. Единой формы нет, поэтому может быть представлен как образец для написания, так и отпечатанный бланк. Фрагмент бланка на оформление-переоформление договора энергоснабжения
- Копии документов, подтверждающих личность лица, подающего заявление. Для принятия документов к рассмотрению, как правило, необходимо предъявить оригинал паспорта.
- Ксерокопии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости и ее регистрацию в соответствующих инстанциях.
- Справка-выписка с техпаспорта на объект недвижимости, в которой предоставляется информация об общей площади квартиры/частного дома.
- Справку о зарегистрированных (прописанных) жильцах (предоставляется управляющей компанией, ЖКХ или региональным представительством Федеральной миграционной службы). Пример справки о прописанных жильцах
- Ксерокопии договора найма (пользования жилым помещением) или купли-продажи.
- Копия или оригинал акта, составленного при приеме-передаче (с указанием показателей счетчика).
- Справка, свидетельствующая, что за предыдущим собственником не числится задолженность по коммунальным услугам, в том числе и за пользование электрической энергией. Образец такого документа приведен ниже. Пример справки об отсутствии задолженности
Процедура купли-продажи жилья
В наше время высокая задолженность по коммуналке – не редкость. Сделки купли-продажи жилья при ее наличии имеют определенные нюансы. По общему правилу, изложенному в пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК, на покупателя недвижимости не переходит обязанность по закрытию долгов за услуги ЖКХ. Однако, управляющие компании зачастую пытаются истребовать от него выплаты. Устные договоренности с прошлым собственником их не останавливают.
С момента заключения сделки и подписания передаточного акта коммунальные хозяйства начинают изнурять новых владельцев требованиями об уплате долгов, накопленных старым хозяином. Исключением становится лишь наличие письменного договора с указанием ответственности за задолженность предыдущего собственника, заверенного нотариусом.
Во избежание неприятных ситуаций до подписания договора стоит проверить объект недвижимости на наличие задолженности по нему. Сделать это достаточно просто: позвонить в управляющую компанию. Обычно такую информацию предоставляют без затруднений. Если выяснится, что имеются долги по коммунальным платежам предыдущего собственника, то целесообразно предложить продавцу заключить дополнительное соглашение об их закрытии им самим.
Другой вариант – попросить у продавца
квитанции
и обратиться с ними в управляющую компанию для проверки и получения справки об отсутствии долгов по данному объекту недвижимости.
Дополнительный договор заключается и в случае согласия покупателя взять на себя обязанность по закрытию долга. Он также должен оформляться письменно и подтверждаться нотариусом. В противном случае договоренность будет недействительной и долговые обязательства по закону останутся на продавце.
Если квартира продается с долгами по коммуналке, следует зафиксировать показатели всех учетных приборов в акте приема-передачи. В дальнейшем расчет будет производиться именно на их основании.
Если есть долги по коммунальным платежам предыдущего собственника
В таком случае самое верное и простое решение – обращение в суд. Причем, подавать иск следует вовсе не новому хозяину, а тому, кому это нужно – управляющей компании. Если в договоре купли-продажи нет упоминания о переходе задолженности по коммунальным платежам на покупателя, то оплачивать услуги по ЖКХ он обязан только после прохождения государственной регистрации жилья за себя, а не за кого-то, проживающего ранее (ст. 153 ЖК).
Никакая управляющая компания не имеет права на взыскание долгов за прошлого хозяина с нового владельца: хоть самостоятельно, хоть через суд. Если покупатель квартиры получил извещение о задолженности, образовавшейся до получения им свидетельства на жилье, ему следует потребовать от УК прекращения высылки подобных бумаг в его адрес.
Процедура обращения следующая:
- Составление письменного заявления.
- Подготовка необходимой документации: полученное уведомление о долгах, копия договора купли-продажи и свидетельства о регистрации права на недвижимость, зафиксированные при сделке показания счетчиков.
- Представление заявления с пакетом документов в управляющую компанию.
Долг по коммунальным платежам – это обязательство прошлого хозяина, не исполненное перед УК. Следовательно, разбираться с ней новый владелец не обязан, поскольку не имеет к ней никакого отношения. Управляющая компания должна решать данный вопрос с предыдущим собственником, в том числе через суд.
Порядок переоформления
Каждый гражданин, решивший оформить лицевой счет на себя, должен пройти ряд процедур.
Происходить это будет в такой последовательности:
- новый собственник должен заказать поверку счетчиков в квартире. Снятие показаний необходимо для перерасчета платы за коммунальные услуги для купившего недвижимость гражданина. Для проведения этой операции понадобится паспорт и документы на собственность;
- далее следует сбор всех вышеперечисленных документов. Нужно быть готовым к тому, что управляющая компания запросит еще дополнительные бумаги;
- после чего необходимо подать все собранные документы в жилищно-коммунальное хозяйство, обслуживающее дом. При личном визите нужно будет составить заявление на переоформление лицевого счета.
- происходит присвоение новой цифровой комбинации недвижимости управляющей компанией;
- повторное обращение в ЖКХ для переоформления договора о получении коммунальных услуг;
- последним шагом становится визит в другие компании-поставщики, которые снабжают квартиру необходимыми благами: водой, светом, интернетом, телефонной связью и т.д. Им также необходимо предоставить сведения об изменении номера лицевого счета.
После прохождения этого пути гражданин имеет полное право не только считаться собственником жилья, но и оплачивать коммунальные услуги только от своего лица.
Порядок переоформления лицевого счета на оплату жкх после покупки квартиры
Внесенные изменения будут влиять на формирование квитанции по лицевому счету, а также других отчетов, в которых предусмотрен вывод владельцев лицевых счетов: Если ответственный собственник является жильцом, тогда становится видимой таблица, в которой необходимо указать, какими родственными отношениями связаны текущие жильцы данного лицевого счета с новым ответственным владельцем. 4. Продажа и прочие изменения Для данного вида операции также необходимо указать лицевой счет: В табличной части можно установить необходимые флажки: зарегистрирован, проживает, собственник, периоды регистрации и проживания, а также можно сменить ответственного собственника, выделив жильца и нажав на кнопку «Ответственный». Данный вид операции может быть использован, например, для оформления продажи квартиры без закрытия лицевого счета.
Как переоформить документы по коммунальным платежам после покупки квартиры
Бумажная работа существенно упростится, если со всех документов, полученных в ходе приобретения жилья, снять ксерокопии для дальнейшего пользования. Наиболее важные из них следует заверить нотариально. Конкретный перечень действий, как переоформить коммунальные платежи после покупки квартиры и оформления ее в собственность формируется требованиями Гражданского и Жилищного кодексов.
Они сводятся к следующему:
| Обращение в расчетно-кассовый центр |
|
| Посещение ТСЖ | Новый хозяин вступить в организацию, контролирующую обслуживание дома и придомовых территорий. Процедура предусматривает подачу обычного заявления. |
| Обращение в энергетическую компанию | В некоторых многоэтажках электроэнергии оплачивается напрямую энергосбытовой фирме. Обычно необходимо переоформить коммунальные платежи в рамках действующего раньше договора. Если квартира приобретена в новом доме, заключается первичный контракт, что еще быстрее. Отказ в энергоснабжении получить невозможно. Такие фирмы обладают статусом публичных компаний. |
| Обращение в газовую фирму | Процедура не особо отличается от посещения энергокомпании. После подачи заявления собственник квартиры подписывает договор на обслуживание и журнал осмотра коммуникаций. |
| Переоформление приборов учета воды | Процесс осуществляется в отделении Водоканала. Если не посетить эту организацию, договоренность о расходовании воды может аннулироваться. В отношении граждан, затягивающих переоформление, накладываются значительные санкции вплоть до произведения перерасчетов платежей за водоснабжение в сторону увеличения. |
Перевод долга на нового собственника
Договоры о переходе права собственности на квартиру с условием о возложении на покупателя обязанности по оплате долгов продавца встречаются гораздо реже. Формулировка может выглядеть так: «Стороны договорились о том, что квартира передается продавцом покупателю обремененной задолженностью по плате за жилое помещение в сумме XXX руб. Обязанность по оплате указанной задолженности переходит на покупателя с момента государственной регистрации права собственности на квартиру».
При наличии такого условия имеет место перевод долга. В силу ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо должен быть оформлен в письменной форме (требование соблюдается при наличии рассмотренного условия в договоре либо если составлено дополнительное соглашение) и допускается лишь с согласия кредитора. Иначе говоря, одного включения условия в договор недостаточно, необходимо получить письменное согласие управляющей организации на перевод долга с прежнего собственника на приобретателя жилого помещения.
Соответственно, все требования по оплате жилищно-коммунальных услуг, оговоренные продавцом, покупателем и управляющей организацией, предъявляются к новому собственнику.
М.А.Пургина
Юрисконсульт
НП «Нижегородская ассоциация ТСЖ»
Отвечает генеральный директор юридической Александра Бродельщикова:
В Вашей ситуации, по всей видимости, долг насчитали по обязательствам предыдущего собственника.
Вам необходимо написать в адрес управляющей компании письменную претензию, в которой нужно последовательно прописать о смене собственника квартиры и об отсутствии какой-либо задолженности у нынешнего собственника. К претензии обязательно приложите документы: договор купли-продажи жилья, акт приема-передачи, документы, подтверждающие оплату, выписку из Росреестра и другие.
Если управляющая компания продолжит присылать квитанции с задолженностью предыдущего владельца, то можно пожаловаться в органы государственного жилищного надзора.