Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Пошаговая инструкция по приобретению объекта недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это основной документ, по которому переходит право собственности. Перед его заключением много волнения и переживаний, а всё ли там чисто с квартирой. Здесь главное иметь необходимые документы. Какие именно – зависит от того, кто будет удостоверять сделку.
Оформление сделки. Договор купли-продажи
Каждый выбирает для себя сам – нотариус или регистратор БТИ. Учитывая, что последующий шаг — обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, которая осуществляется в БТИ, то обратились мы именно туда. Первоначально нужно договориться о времени сделки. С трудом дозвонившись (несколько дней), нам назначили дату и время, а также проконсультировали какие иметь с собой документы. Записались мы на один день и на продажу и на покупку.
Нюансы оценки квартиры
В любой сделке продавец заинтересован продать жилье как можно дороже, а покупатель – сэкономить. Продавцу кажется, что его жилище чуть ли не самое лучшее среди своих «собратьев», особенно если она ему очень дорога и он вложил в ее ремонт большие деньги. Еще один неоспоримый козырь продавцов: «Я купил квартиру за $80 тыс. и продавать ее за полцены не намерен».
С этим, конечно, спорить сложно. Но есть реалии рынка. Если вы намерены продать квартиру быстро, надо снижать цену. В условиях, когда на одного покупателя приходится десять продавцов, приходится идти на уступки.
Итак, если вы приняли решение продавать квартиру самостоятельно, попытайтесь как можно точнее определить ее стоимость с учетом рынка. Зайдите на специализированные сайты по недвижимости в Интернете, выберите свой район и апартаменты, аналогичные по параметрам вашей. Но имейте в виду, что в рекламе указаны не реальные цены продаж. Это цена предложения, которую хотели бы получить продавцы.
Если вы выставите на рынок квартиру по более высокой или аналогичной в рекламе цене и не услышите звонков – значит, цена завышена. Смело снижайте ее на $2-3 тыс. и ждите. Найдутся потенциальные покупатели, которые заинтересуются вашим предложением. Вы договариваетесь о времени просмотра квартиры. К вам придут люди, которые будут стараться еще больше сбить цену. Не поддавайтесь на уговоры. Наберитесь терпения, покажите квартиру с десяток раз и остановитесь на покупателе, который согласится дать вам наибольшую цену.
Но есть обратная сторона медали. Если вы захотите быстро продать квартиру и существенно снизите цену ниже среднерыночной, ваш телефон раскалится от звонков. Но есть большая вероятность того, что все эти люди окажутся случайными. Они будут приходить смотреть квартиру, еще больше торговаться, но так ничего и не купят. Кроме того, варианты, выставленные на продажу по заниженной цене, вызывают подозрение, что в них кроется какой-то подвох.
Существуют общие рекомендации, которыми тоже стоит руководствоваться при определении цены квартиры. Престижный район, тихий центр, хорошая транспортная доступность, близкое расположение от метро, современная планировка, привлекательный вид из окна увеличивают стоимость квартиры.
Но помните, что главным фактором при выборе жилья была и остается цена. Есть немного покупателей, которые готовы доплачивать за соседство дома с лесом, парком или водоемом. Точно так же, как не каждый покупатель готов переплачивать за центр.
Если вы работаете с риэлтером, то он поможет вам максимально точно, а главное, с учетом состояния рынка определить стоимость квартиры. Специалист располагает большой базой объектов, которые он оценивает каждый день. Ему есть что и с чем сравнивать.
Более того, зачастую агенты риэлтерских компаний закреплены за определенными районами, микрорайонами, хорошо знают жилищный фонд и за время работы побывали не в одной квартире. Это помогает им более точно определить стоимость жилого помещения.
Как подготовить квартиру к продаже?
От того, в каком состоянии будет представлена квартира потенциальным покупателям, зависит успех продажи. Согласитесь, объявление с фотографиями «убитой» и грязной квартиры едва ли вызовет большой отклик. Если речь идет о «вторичке», часто возникает резонный вопрос, нужно ли делать ремонт, если в ней есть «проблемные» места, или же лучше просто уступить немного в цене. Все зависит от масштабов «проблемных» зон, но организовывать большой ремонт перед продажей – не самая лучшая идея. Поскольку ваши вкусы и покупателя могут не совпасть, а деньги будут потрачены. Вместо этого можно обойтись небольшим косметическим ремонтом: привести плитку в ванной в порядок, подклеить обои, подкрасить стены и т.п. И, разумеется, провести генеральную уборку: выбросить старые ненужные вещи, вымыть окна, полы, вычистить ванную. Благодаря этому квартира будет выглядеть просторной и чистой – покупатель это точно оценит.
Какой пакет документов необходим при продаже?
Продавцу нужно собрать внушительный пакет документов. А именно:
- Документы, устанавливающие личность продавца и покупателя (паспорта).
- Правоустанавливающий документ (то есть подтверждение того, что вы можете продавать эту квартиру: договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т.п.).
- Копия лицевого счёта с информацией тех, кто зарегистрирован в квартире.
- Справка о начислении жилищной квоты лицам, которые участвовали в приватизации.
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Это базовый набор документов, который нужен в любом случае. Но есть обстоятельства, из-за которых он может быть расширен.
- Если в квартире, которую вы собираетесь продать, проживают несовершеннолетние, нужно будет получить разрешение органа опеки и попечительства на продажу.
- Если квартира – это совместно нажитое в браке имущество, обязательно нужно разрешение второй половины собственника. Супруг или супруга должны либо лично присутствовать при заверении сделки, либо предоставить заверенное нотариусом заявление о своем согласии. Также нужно иметь оригинал свидетельства о заключении брака.
Сделка купли – продажи
Процесс оформления купли – продажи должен проводиться в соответствии с первым пунктом второй части статьи 428 и статьи 527 Гражданского кодекса Белоруссии. Давайте подробнее ознакомимся с данными процедурами:
- Для оформления покупки недвижимости должен в обязательном порядке составляться договор купли – продажи;
- Для передачи прав собственности на жилье необходимо составить передаточный акт, где оговаривается передача продавцом и прием покупателем квартиры;
- Для закрепления права собственности нового жильца покупателю и продавцу нужно подготовить два одинаковых пакета документов, которые передаются регистрационное отделение.
Подоходный налог с продажи квартир
Согласно НК Р. Беларусь, иностранные лица и граждане государства могут быть освобождены от уплаты налога при реализации недвижимости один раз в 5 лет. Даже если квартира находится в собственности менее указанного срока, но за последние 5 лет мигрант не совершал подобные сделки, он вправе не платить подоходный налог, при этом предоставлять декларацию все равно придется.
Указанное выше правило распространяется только на резидентов Беларуси – людей, проживающих там более 183 дней в году. Если вы за указанный срок выезжали за пределы территории государства и некоторое время жили в другой стране, при этом количества дней недостаточно, вы не можете получить статус резидента и будете считаться нерезидентом. Проживание в течение 183 дней подтверждается миграционными документами.
Нерезиденты подоходный налог уплачивают в обязательном порядке. Его размер составляет 13% от разницы между суммой, потраченной на покупку жилья, и вырученной суммой при продаже.
Пример №1: расчет подоходного налога при продаже имущества в Белоруссии
Гражданин РФ купил в Минске квартиру стоимостью 20 000 долларов в 2013 году. Через несколько лет он решил ее продать, от сделки получил 30 000 долларов. Следовательно, его прибыль составляет 10 000 – именно от этой суммы производится расчет:
10 000 х 13% = 1 300 долларов – размер налога к уплате.
Важно! Для определения статуса резидента или нерезидента учитывается календарный год, который длится с 1 января по 31 декабря. Например, если вы проживали в прошлом году в Беларуси более 183 дней, но в начале года решите продать жилье, налоговый орган вас сочтет нерезидентом.
Особенности продажи наследственного имущества
Если вы продаете в Беларуси квартиру, полученную в наследство, платить налог в любом случае придется. Исключение – отсутствие подобных сделок у резидента за последние 5 лет: в таком случае подоходный налог не уплачивается, но декларация предоставляется в обязательном порядке.
Порядок расчета налога здесь примерно такой же, как и при реализации купленной ранее недвижимости. Однако он рассчитывается не от суммы фактической прибыли, а от оценочной стоимости жилья.
Пример №2: продажа унаследованной квартиры в Белоруссии
Гражданин РФ постоянно проживает в Гомеле. В 2010 году он получил в наследство квартиру, а в 2018м решил ее продать. Оценочная стоимость недвижимости составила 50 000 долларов – от этой суммы рассчитывается налог:
50 000 х 13% = 6 500 долларов США – сумма налога.
— Сделка с недвижимостью, в которой участвует по крайней мере одно физическое лицо, должна быть удостоверена. Сделать это можно у нотариуса либо в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. После удостоверения сделки она должна быть зарегистрирована в агентстве, поэтому проще и быстрее заключить сделку сразу там: специалист проверит квартиру по ЕГРНИ и сразу (в одном месте) все удостоверит и зарегистрирует, вам не придется дополнительно никуда ходить. Нотариус же может только запросить выписку из ЕГРНИ и удостоверить сделку, а регистрировать ее все равно придется в агентстве. Единственный вариант, при котором я однозначно рекомендую удостоверять сделку у нотариуса, — это случай, когда продавец действует на основании доверенности. Как я уже говорил, нотариус сможет проверить, не была ли такая доверенность отозвана.
Регистрация недвижимости в БТИ
Это самый важный момент, после которого имущество полностью перейдет во владение нового собственника. Подавать документы нужно орган по государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него. В Минске эти услуги оказывает РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру». Потребуются документы:
- оригинал паспорта;
- заявление по установленной форме (выдается специалистом БТИ и заполняется в его присутствии);
- договор купли продажи, заверенный надлежащим образом;
- квитанция об оплате сбора за услугу (реквизиты можно взять в БТИ и оплатить в день обращения через банк);
- передаточный акт;
- расписка в получении денег, если этого требуют условия договора.
Обычно покупатель и продавец вместе регистрируют сделку. Однако в договор может быть включен пункт о том, что данное право принадлежит только одной стороне, а присутствие второй не потребуется. Исключение составляют случаи, когда пакет документов неполный или подлинность документов вызывает сомнения.
После этого нужно зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество. Пакет документов аналогичен, подается тоже в БТИ, а сам процесс не занимает больше 5 рабочих дней. По окончании на руки выдается свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.
Продажа коммерческой недвижимости физическим лицом юридическому лицу
Вопрос. Я продаю коммерческую недвижимость юридическому лицу в рассрочку на 5 лет. Оплата равными долями. Подоходный налог я тоже буду уплачивать в течении 5 лет равными долями или едино моментно при заключении договора о продажи недвижимости. Если я покупал квартиру за 150 000 руб., потом перевел ее в нежилой фонд и продаю как коммерческую недвижимость за 250 000 руб. Подоходный налог я буду платить с 250 000 руб. или с разницы т.е. со 100 000 руб.
Ответ. Так как квартира уже является нежилым помещением то налог 13% должна удержать организация (юридическое лицо) (ч. 2 ст. 216 НКРБ), по желанию плательщика организация может применить только имущественный (затраты на приобретение) вычет 20%, но в данном случае есть право на применение большего вычета, поэтому нецелесообразно применять 20% и такое заявление юрлицу подавать не надо, т.к. лишитесь право на полный вычет. Полный имущественный вычет (затраты на покупку) можно применить только по окончании года в котором выплачена часть дохода в пропорциональном размере проиндексированные по курсу доллара на момент получения дохода.
Например, в 2021 году должны оплатить 50000 (одну пятую), но на руки выплатят 50000 — (50000 х 13%) = 43500, а 6500 подоходного налога перечислять в бюджет. После 1 янв. 2022 физическое лицо подаёт декларацию в налоговую (надо приложить справку с организации об удержанном налоге, договор продажи нежилого помещения и договор приобретения квартиры) и налоговая применит вычет в размере 30000 (одна пятая пропорционально сумме поученного дохода (п.1.2. ст. 211)), но проиндексированных по формуле 30000 делим на курс доллара на момент покупки квартиры и умножить на курс доллара на момент получения дохода в размере 50000 (при выплате частями в течении года будет несколько курсов и всё пропорционально считается) и налоговая вернёт часть или весь налог. И так далее по всем годам.
Нюансы оценки квартиры
В любой сделке продавец заинтересован продать жилье как можно дороже, а покупатель – сэкономить. Продавцу кажется, что его жилище чуть ли не самое лучшее среди своих «собратьев», особенно если она ему очень дорога и он вложил в ее ремонт большие деньги. Еще один неоспоримый козырь продавцов: «Я купил квартиру за $80 тыс. и продавать ее за полцены не намерен».
С этим, конечно, спорить сложно. Но есть реалии рынка. Если вы намерены продать квартиру быстро, надо снижать цену. В условиях, когда на одного покупателя приходится десять продавцов, приходится идти на уступки.
Итак, если вы приняли решение продавать квартиру самостоятельно, попытайтесь как можно точнее определить ее стоимость с учетом рынка. Зайдите на специализированные сайты по недвижимости в Интернете, выберите свой район и апартаменты, аналогичные по параметрам вашей. Но имейте в виду, что в рекламе указаны не реальные цены продаж. Это цена предложения, которую хотели бы получить продавцы.
Если вы выставите на рынок квартиру по более высокой или аналогичной в рекламе цене и не услышите звонков – значит, цена завышена. Смело снижайте ее на $2-3 тыс. и ждите. Найдутся потенциальные покупатели, которые заинтересуются вашим предложением. Вы договариваетесь о времени просмотра квартиры. К вам придут люди, которые будут стараться еще больше сбить цену. Не поддавайтесь на уговоры. Наберитесь терпения, покажите квартиру с десяток раз и остановитесь на покупателе, который согласится дать вам наибольшую цену.
Но есть обратная сторона медали. Если вы захотите быстро продать квартиру и существенно снизите цену ниже среднерыночной, ваш телефон раскалится от звонков. Но есть большая вероятность того, что все эти люди окажутся случайными. Они будут приходить смотреть квартиру, еще больше торговаться, но так ничего и не купят. Кроме того, варианты, выставленные на продажу по заниженной цене, вызывают подозрение, что в них кроется какой-то подвох.
Существуют общие рекомендации, которыми тоже стоит руководствоваться при определении цены квартиры. Престижный район, тихий центр, хорошая транспортная доступность, близкое расположение от метро, современная планировка, привлекательный вид из окна увеличивают стоимость квартиры.
Но помните, что главным фактором при выборе жилья была и остается цена. Есть немного покупателей, которые готовы доплачивать за соседство дома с лесом, парком или водоемом. Точно так же, как не каждый покупатель готов переплачивать за центр.
Если вы работаете с риэлтером, то он поможет вам максимально точно, а главное, с учетом состояния рынка определить стоимость квартиры. Специалист располагает большой базой объектов, которые он оценивает каждый день. Ему есть что и с чем сравнивать.
Более того, зачастую агенты риэлтерских компаний закреплены за определенными районами, микрорайонами, хорошо знают жилищный фонд и за время работы побывали не в одной квартире. Это помогает им более точно определить стоимость жилого помещения.
Регистрация недвижимости в БТИ
Это самый важный момент, после которого имущество полностью перейдет во владение нового собственника. Подавать документы нужно орган по государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него. В Минске эти услуги оказывает РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру». Потребуются документы:
- оригинал паспорта;
- заявление по установленной форме (выдается специалистом БТИ и заполняется в его присутствии);
- договор купли продажи, заверенный надлежащим образом;
- квитанция об оплате сбора за услугу (реквизиты можно взять в БТИ и оплатить в день обращения через банк);
- передаточный акт;
- расписка в получении денег, если этого требуют условия договора.
Обычно покупатель и продавец вместе регистрируют сделку. Однако в договор может быть включен пункт о том, что данное право принадлежит только одной стороне, а присутствие второй не потребуется. Исключение составляют случаи, когда пакет документов неполный или подлинность документов вызывает сомнения.
После этого нужно зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество. Пакет документов аналогичен, подается тоже в БТИ, а сам процесс не занимает больше 5 рабочих дней. По окончании на руки выдается свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.
Где найти покупателей и с чего начать?
Первым делом задумывая продать жилье важна примерная оценка собственности. А если точнее — получение информации о общей стоимости аналогичных апартаментов на рынке недвижимости. Одним из самых простых вариантов сегодня является портал недвижимости здесь, где размещена подробная информация и объявления от собственников. Важным нюансом является тот факт, что стоимость квартир, указанная продавцами не основополагающее утверждение, а лишь их пожелание.
Следующим моментом в процедуре продажи жилья является подача квартиры на рынок. Необходимо позаботиться о том, чтобы о ней смогло узнать, как можно большее количество покупателей. Также в самом объявлении потребуется максимально подробно описать все особенности жилья. Чем больше фотографий будет размещено в предложении, тем лучше. Не стоит забывать выделить преимущества. Это может быть удобное месторасположение, шаговая доступность от метро, поликлиники, магазинов, а также хорошие соседи или иные нюансы.
Вернемся немного назад, чтобы понять, почему этот год будет рекордным по числу заключенных сделок купли-продажи. С 2016 года на фоне подешевевших в два раза кредитов спрос на недвижимость растет, а вместе с ним — и цены.
«Если мы вернемся в очень стрессовый для белорусов 2020 год, то можно сказать, в каком-то смысле он вывел всех из зоны комфорта. Ведь до этого несколько лет все было весьма стабильно, когда доходы росли, наполовину снижались ставки по кредитам (с 36% до 15%), доллар стабилен, открыты границы — все хорошо и доступны все прелести жизни «, — напоминает Андрей Чернышев.
Меняет ситуацию 2020 год, начавшийся с коронавируса, продолжавшийся поднятием на 25% курса доллара (впервые за несколько лет) и закончившийся серьезными потрясениями в обществе на фоне политической ситуации.
Автоматически с увеличением обменного курса доллара в переводе на белорусские рубли дорожает и недвижимость (а это серьезно коснулось тех, кто покупал квартиру в кредит). Тем не менее, на фоне пандемических страхов рост курса валют прошел практически незамеченным. А вот то, что многие банки либо приостановили выдачу займов на покупку и строительство жилья, либо серьезно подняли проценты, ощутимо негативно сказалось на спросе.
В 2021 году кредитование возобновилось, пусть и с выросшим процентом, в районе 21% годовых, что не могло отразиться на покупательской способности: доля покупок недвижимости в кредит снизилась почти в два раза, с 35% до 18%.
«Тем не менее, люди рассуждали следующим образом: выдают кредиты, значит, все хорошо и стабильно, год в целом вышел без серьезных потрясений. Усиливаются санкции — все стали задумываться, что же будет дальше. Может, вот сейчас самый подходящий момент, чтобы успеть? Плюс стрессовые периоды последних лет наглядно показали, что может быть еще хуже и неизвестно, что принесет следующий месяц. Многие задумались: так почему же о решении жилищного вопроса они не задумывались раньше, когда была благоприятная обстановка? Все это сместило у людей приоритеты — в сторону желания решить квартирный вопрос и, в том числе, сохранить деньги от курсовых колебаний. Так 2021 год стал рекордным по продажам», — говорит риелтор.
Жилищный вопрос остается по сей день одним из основных в Беларуси. Обеспечение жильем каждого нуждающегося – вот основная цель жилищной политики государства, поскольку это – основа для жизни. Ежегодно быстрыми темпами идет строительство различных видов жилья, из которого любой выбрать наиболее удобное. В то же время доходы не позволяют приобретать жилые помещения в короткие сроки, что вынуждает обращаться за помощью к специально созданным учреждениям – банкам.
Наряду с кредитами в Беларуси постепенно развивается ипотека. Это достаточно удобный способ приобретения жилья, который набирает популярность с момента принятия Закона об ипотеке в 2022 году. По сути, ипотека является тем же самым кредитом, который выдается под залог приобретаемой недвижимости. Понятие это возникло еще до нашей эры, в колыбели права – древней Греции, и переводится как «подставка». То есть, приобретаемое жилье становится основой для банка в случае невыплаты кредита.