Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать жилье, если собственник состоит на учете в ПНД?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нет. Справка из ПНД не входит в обязательный пакет документов со стороны продавца при заключении сделки с недвижимостью. Однако она может стать весомым аргументом при возможных дальнейших разногласиях и обеспечить покупателю спокойствие и уверенность.
Справка из ПНД обязательна?
Чтобы заключить сделку купли-продажи, продавцу необходимо обладать юридическим подтверждением того, что он имеет право распоряжаться недвижимостью — это доказывает его правоспособность. Помимо этого, продавец обязан быть и дееспособным — осознавать свои действия и понимать их последствия.
Правоспособность продавца тщательно проверяется перед оформлением сделки купли-продажи, а вот оценка дееспособности часто остается факультативным этапом. А зря. Игнорирование этого пункта может привести к весьма болезненным последствиям. И чтобы избежать этого, лучше попросить продавца позаботиться о наличии справки, подтверждающей его адекватное психическое состояние. Также стоит помнить, что если у квартиры несколько собственников, справки лучше получить от каждого участника сделки.
В каких ситуациях освидетельствование продавца у психиатра крайне желательно?
- Если вы приобретаете недвижимость у человека старше 65 лет. С возрастом повышается риск деменции и некоторых других психических нарушений.
- Если вы видите в поведении продавца явные странности. Например, пожилая женщина, которая пользуется яркой косметикой, заигрывает с молодыми людьми, при этом живет одна и держит в квартире 20 кошек. Или молодой человек, который дает нелогичные, противоречивые ответы на простейшие вопросы вроде «Почему вы продаете квартиру?». Конечно, у всех есть свои причуды, и человек вполне может оказаться совершенно нормальным — но зачастую лучше перестраховаться.
- Если заметно, что продавец не понимает многие процедуры, постоянно задает одни и те же вопросы, рядом с ним всегда находятся родственники, которые подсказывают, что делать.
- Если у вас есть подозрения, или вы точно знаете, что продавец состоит на учете у психиатра, нарколога, периодически употребляет психоактивные вещества, злоупотребляет алкоголем.
- Если продавец-мужчина отказывается показать водительское удостоверение, военный билет. Впрочем, стоит помнить, что наличие этих документов не всегда говорит о том, что человек дееспособен.
Справки из ПНД и НД – что это такое?
Это документы, косвенно подтверждающие дееспособность человека, которые можно получить в психоневрологическом диспансере (ПНД) и наркологическом диспансере (НД). За справками нужно обязательно обращаться в государственное учреждение, потому что в случае судебного разбирательства справки из частных клиник неохотно принимаются во внимание.
В справке из психоневрологического диспансера, как и из наркологического диспансера, должно быть указано, что человек не обращался в эти учреждения за медицинской помощью и не состоит там под наблюдением. Обязательны подпись и печать медицинского учреждения.
Справку в диспансерах выдают на руки только тем, на кого она заказана, потому что по закону эти сведения о конкретном человеке являются конфиденциальными.
Можно дополнить справку из ПНД документом о медицинском освидетельствовании продавца, которая станет более весомым доказательством его вменяемости. Для этого врач-психиатр проводит необходимый осмотр и выдает соответствующее заключение.
Процедура платная и принято, что эти расходы берет на себя покупатель квартиры, как сторона наиболее заинтересованная в дополнительном подтверждении адекватности продавца.
Как еще можно проверить дееспособность?
Чтобы проверить дееспособность, нужно оценить человека при личном общении, пообщаться с родственниками, обратить внимание на его профили в социальных сетях. Показательно будет наличие у продавца квартиры водительских прав или разрешения на владение оружием. Подобный признак также является косвенным подтверждением дееспособности, но обычно этот способ не подводит.
Если сделка заверяется нотариально, то нотариус выступает гарантом того, что при совершении сделки человек был дееспособен. Также при возникновении подозрений он имеет полномочия проверить информацию на продавца по Системе межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ) и запросить полные данные из Росреестра, где указывается факт недееспособности (при его наличии). Более того, с 2015 года все нотариусы обязаны вести видеофиксацию процесса оформления документов и передачи имущественного права, которая также является прямым доказательством адекватного состояния гражданина, совершающего сделку.
И есть еще один способ удостовериться в дееспособности участника сделки. Можно запросить у него справку об отсутствии какой-либо опеки над ним, что гарантирует полную дееспособность человека. Получить эту справку можно в Органах опеки и попечительства по месту жительства гражданина.
Когда рекомендовано освидетельствование продавца у врача-психиатра
- Освидетельствование психиатра для сделки с недвижимостью желательно, если возраст продавца от 65 лет и старше. С годами повышаются риски деменции и других психических заболеваний.
- В поведении продавца есть странности. Он не может дать внятного ответа, почему продает квартиру, не способен поддержать диалог, рядом постоянно находятся родственники или опекуны.
- Вы точно знаете, что продавец состоит на учете у нарколога или психиатра, часто бывает в нетрезвом состоянии или наркотическом опьянении.
- Человек не понимает, что ему нужно делать, действует с указки сопровождающего, не проявляет инициативы.
- Продавец отказывается предоставить нужные документы (военный билет, водительское удостоверение). Конечно, это еще не доказательство недееспособности, но лучше перестраховаться и воспользоваться услугами психиатра с выездом на сделку.
При каких случаях рекомендовано получить справку?
Сама по себе справка о дееспособности – отнюдь не обязательный документ в сделках с недвижимостью, она может выступать только дополнительным гарантом. По умолчанию все сделки должны совершаться в здравом уме и твердой памяти: об этом говорит тот же Гражданский Кодекс. Однако все-таки есть ряд ситуаций, когда получить справку о дееспособности продавца, мягко говоря, не помешает. Вот они:
- продавец состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере;
- продавец ранее лечился от психических расстройств;
- добросовестные отношения между покупателем и продавцом как физическими лицами закреплены в договоре и нотариально заверены;
- продавец – человек пожилого возраста;
- продавцу от 14 до 18 лет (в этом случае также необходимо согласие его опекуна или законного представителя);
- параметры и цены по договору явно занижены по сравнению со среднерыночными;
- нотариус или один из участников сомневается в дееспособности продавца (аналогичная ситуация, впрочем, может возникнуть и в отношении покупателя).
Последствия при заключении сделки с недееспособным лицом
Что же делать в случае, если сделка, и суд признал ее недействительной? Сторонам приходится иметь дело с ее последствиями: они обязаны вернуть друг другу то, что получили в результате сделки, или возместить его стоимость. Если одна из сторон знала о том, что вторая недееспособна (или должна была это знать), то ей нужно возместить реальный ущерб. Если суд решит, что опекун недееспособного гражданина совершил бы такую же сделку, выгода будет в пользу последнего. Если же была целая цепочка сделок, и покупатель не мог знать, что изначальный продавец недвижимости недееспособен, нужно оформлять иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 302 ГК РФ). Суд в этом случае признает сделку ничтожной, а покупатель вправе требовать от продавца возврата денег. Если реальный ущерб не был возмещен в течение года, покупатель имеет право на разовую компенсацию от государства в размере до одного миллиона рублей: соответствующий закон № 122-ФЗ был принят в 1997 году.
Подытожим: справка о дееспособности при продаже квартиры не является обязательной частью комплекта документов для сделки – но в некоторых случаях ее наличие серьезно облегчит жизнь и покупателю, и продавцу. Будьте внимательны, обращайте внимание на мелочи и, если сомневайтесь, потребуйте документ: возможно, ваши опасения окажутся не напрасными.
Справки из наркологического и псхоневрологического диспансеров давали сведения лишь о том, что данное лицо не стоит у них на учете, но не давали гарантии того, что именно в данный момент при заключении сделки оно отдает отчет своим действиям и не пребывает в состоянии психического заболевания. Появление такой услуги, как освидетельствование на сделке, позволяет забыть данные риски, так как проведения медицинского освидетельствования, которое происходит непосредственно перед сделкой, защищает от подделок бланк лицензированного врача с его заключением, подписью и печатью, а также результатами проведенных экспресс анализов. Данный документ является надежной опорой в суде, в случае непорядочности продавца, и гарантией сохранности ставшего вашим имущества.
- Специалисты советуют заказывать документ непосредственно перед подписанием договора купли-продажи. За 1–3 месяца ситуация с психическим здоровьем продавца может измениться и возможно такое, что на момент совершения сделки он уже будет недееспособным лицом.
- Сама по себе справка не является существенным доказательством того, что продавец на момент подписания соглашения являлся дееспособным лицом. Суд вообще может не учесть этот документ и истец выиграет дело. Поэтому даже при наличии справки желательно обращаться за оформлением договора к нотариусу. Этот специалист своей подписью подтвердит добрую волю и дееспособность обоих участников сделки на момент подписания документов. А при наличии сомнений в отношении продавца нотариус самостоятельно может сделать запрос в ПНД или НД, выяснив, состоит гражданин на учете, лечился ли он ранее в диспансере или нет.
- Если продавец отказывается предоставлять справку из ПНД или НД, то такое бездействия должно стать тревожным звоночком для покупателя. В этом случае лучше отказаться от совершения сделки.
- Специалисты советуют заказывать документ непосредственно перед подписанием договора купли-продажи. За 1–3 месяца ситуация с психическим здоровьем продавца может измениться и возможно такое, что на момент совершения сделки он уже будет недееспособным лицом.
- Сама по себе справка не является существенным доказательством того, что продавец на момент подписания соглашения являлся дееспособным лицом. Суд вообще может не учесть этот документ и истец выиграет дело. Поэтому даже при наличии справки желательно обращаться за оформлением договора к нотариусу. Этот специалист своей подписью подтвердит добрую волю и дееспособность обоих участников сделки на момент подписания документов. А при наличии сомнений в отношении продавца нотариус самостоятельно может сделать запрос в ПНД или НД, выяснив, состоит гражданин на учете, лечился ли он ранее в диспансере или нет.
- Если продавец отказывается предоставлять справку из ПНД или НД, то такое бездействия должно стать тревожным звоночком для покупателя. В этом случае лучше отказаться от совершения сделки.
Выдача медицинских заключений
Амбулаторное психиатрическое освидетельствование в нашем Центре включает осмотр врача-психиатра, по результатам которого пациенту выдается заключение.
При необходимости проводится консилиумный осмотр, в котором принимают участие врачи более высокой квалификации (старший врач, кандидат медицинских наук, или профессор, доктор медицинских наук), а также могут быть привлечены специалисты смежных специальностей (медицинский психолог, логопед и др.), назначены дополнительные диагностические обследования (ЭЭГ, МРТ и др.).
По результатам психиатрического освидетельствования составляется медицинское заключение, в котором указываются причины обращения к психиатру, сведения из анамнеза пациента, результаты всех проведенных исследований, психический статус пациента на момент осмотра специалистами и медицинские рекомендации. В некоторых случаях дополнительно проводится экспериментально-психологическое исследование, результаты которого также отражаются в медицинском заключении.
Психиатрическое освидетельствование в нашем Центре производится в соответствии с законодательством. Медицинское заключение подписывается всеми специалистами нашего Центра, которые участвовали в освидетельствовании и формировании медицинского заключения, и заверяется личной печатью врача, подписью руководителя и печатью нашего учреждения. К такому документу также прилагается копия лицензии на право проведения психиатрического освидетельствования в нашем Центре.
Мы не требуем, мы просим…
У кого следует попросить подобные справки? Ответы специалистов сводились к тому, что у всех: риэлторы не намерены как-то предварительно оценивать будущих участников сделки на предмет того, стоит или не стоит отправлять их НД и ПНД. «Грамотный риэлтор не станет брать на себя функцию по внешнему виду определять, насколько вменяем человек, — отмечает Юрий Куваев («НДВ-Недвижимость»). – Он приложит максимум усилий для того, чтобы обезопасить своего клиента от возможных судебных разбирательств».
«Справку у продавца наши риэлторы просят практически всегда», — соглашается Луиза Каширская, генеральный директор агентства «Горжилсервис», член Гильдии риэлторов Москвы. Иногда, добавляет эксперт, этого требует покупатель.
Здесь, правда, коренится одна проблема: подавляющее большинство продавцов «вторички» – непрофессионалы. Свою квартиру они продают в первый раз в жизни и, естественно, не знают о принятых на рынке правилах. Услышав о необходимости справок, да еще из столь одиозных заведений, многие, что называется, «встают на дыбы»: «Вы что меня, психом считаете?!». Поэтому запрашивать необходимые документы следует, соблюдая определенную деликатность. «Требовать – это как-то жестко, — комментирует ситуацию Кирилл Политов («Кредит Макс»). – Предоставить справку на сделку не требуют, а просят. А если покупка проходит с помощью ипотечного кредита, то справки из НД и ПНД необходимы для последующего страхования объекта».
С другой стороны, хоть и «просят», но довольно настойчиво. Практика показывает, что добропорядочный человек, даже и «вскипев» сначала от столь бесцеремонного требования, потом остывает («раз надо – значит надо») и за справочками отправляется. А вот если нежелание предоставить данные документы присутствует постоянно, дни идут, а продавец свою непреклонную позицию не меняет – тут, вероятно, что-то нечисто. Скорее всего, данному гражданину справочку о том, что он «не состоит», и не дадут.
Есть тут еще одна «тонкость», на которую обращает внимание Сергей Грудолов, ведущий аналитик Финансово-строительной корпорации «Лидер», — сотрудники диспансеров далеко не всегда отличаются добросовестностью и попросту «продают» справки по 2000 рублей и даже дешевле. Эксперт советует привлекать к сделке риэлтора, который может сделать запрос через милицию.
Как проверить человека перед тем, как покупать у него квартиру или дом, чтобы не остаться и без жилья, и без денег
Покупка жилья может закончиться для человека весьма плачевно, если сделку признают недействительной: покупатель рискует остаться и без квартиры, и без денег (ведь продавцу никто не запрещает тут же истратить всю полученную от покупателя сумму по своему усмотрению). Возникает вполне логичный вопрос: как же защититься от подобных неприятностей, покупая квартиру или дом?
С этого года действует особый механизм государственной защиты покупателей, которые лишились жилья из-за отмены сделки судом (ст. 68.1 Закона 218-ФЗ).
Если в течение полугода с продавца не удастся взыскать деньги, ущерб возмещается из казны РФ. Но компенсация полагается только добросовестному покупателю (который на момент заключения сделки не мог ни знать, ни разумно предположить, что там кроются какие-то подвохи).
Поэтому важно обеспечить себя доказательствами, что перед подписанием договора купли-продажи жилья вы проверили своего контрагента и убедились, что от вас ничего не утаивают.
Почему не эффективны справки из ПНД и НД
В последнее время юристы и риелторы, сопровождающие переговоры по заключению контрактов различного уровня по продаже недвижимости, не удовлетворяются справками из наркологического и психоневрологического диспансеров.
Это разумное решение, поскольку такие документы лишь удостоверяют факт того, что гражданин не состоит на учете в этих учреждениях, но не определяет не только его дееспособность, но и наличие или отсутствие у него психического расстройства.
С появлением такой услуги, как освидетельствование на сделке с участием профессионального психиатра, порядок проведения и задачи которого регламентированы законодательством Российской Федерации о психиатрической помощи, все возможные риски со стороны недееспособности партнеров исключаются.
Одним из первых признаков, который должен насторожить потенциального покупателя и навести его на мысль о мошенничестве, является подозрительно низкая цена. По словам экспертов, речь идет о дисконте от 15–20% и выше по сравнению с аналогичными квартирами на рынке.
За низкой стоимостью могут скрываться многочисленные подводные камни. Чаще всего речь идет о проблемах с документами, предупредила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. К примеру, в квартире может быть прописан несовершеннолетний, выписывать которого можно будет только через суд, если его родители откажутся это делать самостоятельно. Кроме того, продавать квартиру дешево могут мошенники, воспользовавшись недееспособностью собственника.
Если продавец еще и торопит покупателя с приобретением жилья («сегодня деньги — завтра сделка»), это тем более должно насторожить будущего владельца, добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
«Покупатель ни в коем случае не должен спешить с выходом на сделку, когда продавец торопит его. Даже если владелец квартиры кажется надежным человеком. Обычно мошенники как раз изо всех сил стремятся вызвать у людей доверие», — добавил он.
Безусловно, бывают случаи, когда из-за жизненных обстоятельств (например, нужно срочно получить большую сумму на медицинскую операцию, планируется отъезд в другой город или за границу) людям приходится выставлять недвижимость на продажу гораздо ниже ее рыночной стоимости, чтобы ускорить процесс. Однако спрос на такие лоты весьма велик и отыскать их самостоятельно обычно сложно.