Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Опасно ли покупать новостройку, если застройщик – ООО, а продавец – ИП?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Еще одна возможная уловка — это включение в ДДУ пункта о праве застройщика менять условия в одностороннем порядке. «Застройщик при заключении договора долевого участия в строительстве может вносить оспоримые условия о возможности одностороненнего расторжения договора по своей инициативе, об одностороннем изменении площади квартиры или цены. Все эти условия требуют детального изучения и корректировки», — рассказал глава юридической коллегии «Белая сова».
Застройщики также могут прописать в договоре невозможность уступки права требования на квартиры без их согласия. Пока дом строится, дольщик по закону может уступить свои права — продать квартиру в недостроенном доме. Но в некоторых договорах прописано, что нужно получить согласие застройщика на такую переуступку прав и согласовать с ним цену, отмечает Анастасия Поликыржа.
«Это хитрость, обычно застройщики начинают подключать своих риелторов, юристов и берут за эти услуги определенную сумму вознаграждения. Например, дольщик может продать квартиру, но заключив договор по поиску, продаже и регистрации квартиры. Это такой способ получить вознаграждение с дольщика за допуслуги», — пояснила адвокат.
Еще один пункт, который застройщик может включить в договор, — это рассмотрение дела в случае возникновения спора только в определенному суде. Например, может быть прописано, что дело будет рассматривать только Мещанский районный суд Москвы, добавила адвокат. «Данный пункт договора ущемляет права истца как потребителя на предъявление иска в суд по своему выбору, вследствие чего является недействительным», — отметила Анастасия Поликыржа.
Застройщики также могут навязывать дополнительные услуги. Например, оформление прав собственности, страхование (может составить 10–30% от стоимости квартиры). Это могут быть также услуги управляющей компании застройщика с повышенными тарифами за коммунальные услуги, привела примеры Анастасия Шеверева из «Юрлов и Партнеры».
Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Плюсы:
- вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
- цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
- возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.
Минусы:
- переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
- есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
- существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.
❗️Важно: Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.
Продажа квартиры при долевом строительстве
Если купили квартиру в строящемся доме по договору долевого участия, продать ее по договору купли-продажи не сможете. Дело в том, что у вас еще нет прав собственности, поэтому здесь можно решить вопрос двумя способами.
Заключите договор переуступки прав требования. После того как найдете покупателя на такую квартиру и договоритесь о стоимости, обратитесь в Росреестр и переуступите права требования. После этого продавец получит деньги, а покупатель выступит в роли нового участника сделки с застройщиком.
Передайте права на квартиру через застройщика. В этом случае обратитесь к застройщику и получите разрешение на проведение сделки. Если деньги вложили полностью, застройщик разрешит переуступить права. Если покупали недвижимость в ипотеку, придется еще получить разрешение банка.
Коротко: как продать квартиру на этапе строительства?
-
Продавать квартиру вы не можете, но разрешается переуступить права, предварительно уведомив застройщика.
-
Если недвижимость куплена с помощью ипотеки, предупредите банк, что собираетесь переуступить права.
-
Когда банк отказывает оформлять ипотеку на другого человека, найдите покупателя, который согласится внести всю сумму сразу для снятия обременения.
-
Разрешается переуступить права квартиры, приобретенной по эскроу. Для этого уведомите о сделке застройщика и банк.
-
Если цена продажи квартиры будет больше, с дохода заплатите налог и подайте декларацию.
-
После того как договорились с покупателем о переуступке, проверьте занесение данных в реестр, чтобы новый владелец не перепродал квартиру повторно.
Как переуступить квартиру в строящемся доме
Застройщики почти всегда взимают комиссию за сделки по переуступке. Плата может составлять фиксированную сумму, например 30 000 рублей, или процент — 3% от стоимости задания. Эта сумма указывается в договоре о разделе недвижимости.
Еще один возможный прием — включить в CDU пункт о праве застройщика на одностороннее изменение условий. «Застройщик, заключая договор долевого участия застройщика, может внести в него исковые оговорки о возможности одностороннего расторжения договора по собственной инициативе, одностороннего изменения площади квартиры или цены.
Важно понять, на основании какого договора торговец требует 3% залога и какова процедура его возврата, если кредит не будет одобрен. Также важно обратить внимание на то, на чей расчетный счет будут перечислены средства дольщика и ипотечные средства.
Какие документы должен передать застройщик дольщику при передаче квартиры
Участник долевого строительства обязан подписать передаточный акт при принятии жилого дома или квартиры. Однако по закону он может потребовать от застройщика составить акт о несоответствии договору качества квартиры или дома, документации или другим нормам.
В течение этого времени строители обязаны устранить все выявленные недостатки абсолютно бесплатно. Какие документы должны остаться у дольщика после приемки квартиры Многие дольщики не представляют, какую форму должен иметь передаточный акт, и какие документы должен, помимо акта, передать им застройщик.
Обычно он проводится по графику, опубликованному на сайте девелопера. Застройщик за две-четыре недели (в зависимости от условий ДДУ) до того, как наступит срок, указанный в документе, должен предупредить дольщика, что он уже готов передать ему квартиру. Но он не может просто сообщить устно или позвонить участнику и пригласить его принимать жилье.
Список и состав проектной декларации подробно рассмотрен в ФЗ №214 статьях 20 и 21. Если застройщик игнорирует законное требование дольщика или другого лица о передаче необходимой информации, он подпадает под действие КоАП РФ (статьи 14.28), подразумевающей административную ответственность.
Однако нередко случается, когда переданный объект имеет скрытые дефекты, которые обнаруживаются не сразу. Что необходимо предпринять владельцу квартиры? Законодатель предусмотрел это и установил срок гарантии на строение пять лет, а на коммуникации – два года. В течение этого времени строители обязаны устранить все выявленные недостатки абсолютно бесплатно.
Какие документы должны остаться у дольщика после приемки квартиры Многие дольщики не представляют, какую форму должен иметь передаточный акт, и какие документы должен, помимо акта, передать им застройщик. Как таковой единой формы документа не существует, примерный образец акта приема передачи квартиры можно посмотреть на нашем сайте.
- Прошлые этапы прошли успешно? Тогда можно подписывать акт приема-передачи и праздновать новоселье.
- Подписав дополнительное соглашение об изменении срока передачи квартиры, дольщик лишается возможности требовать выплату неустойки.
- За участником долевого строительства остается право не продлевать сроки или вообще расторгнуть договор, если его не устраивает продление.
Во-вторых, важно обратить внимание на некоторые Федеральные законы. Так, ФЗ № 214 во многом определяет порядок действий покупателей при приобретении квартиры в новостройке. В соответствии с данным законодательным актом дольщики должны осуществить «приемку» нового жилья в течение 7 дней после завершения строительства дома.
ИП без расчетного счета в банке — недостатки работы
Если вы планируете работать с юридическими лицами, то без расчетного счета не обойтись. Все платежи на сумму свыше 100 тыс. руб. должны проводиться только в безналичной форме.
Крупные компании часто отказываются сотрудничать с ИП, у которого нет расчетного счета. Если заключить договор с индивидуальным предпринимателем, а оплату перечислять на счет физ. лица, ФНС вправе признать это трудовыми выплатами. С указанной суммы будет удержан НДФЛ в 13% и страховые взносы. Поэтому многие организации предпочитают не рисковать.
Кроме того, любые перечисления на вашу личную карту могут попасть в налогооблагаемую базу. Например, вы берете большую сумму в долг. Налоговая может посчитать ее выручкой и начислит налог.
Без расчетного счета нельзя воспользоваться большинством банковских услуг и онлайн-сервисов. Например, вы не сможете подключить эквайринг, в результате чего потеряете прибыль.
Выбрать счет для ИП
Отвечает руководитель отдела продаж Prisma Group Денис Жуковский:
Такая практика на рынке имеет место быть. Ничего экстраординарного в данной схеме нет. Конечно, лучше, когда Вас обслуживают непосредственно в компании застройщика, где менеджеры обладают всеми необходимыми компетенциями и могут сами, не обращаясь к ипотечному брокеру, решить проблему клиента. То есть собрать полный пакет документов, подать в банк, получить решение и спокойно вывести клиента на сделку.
Второй вариант когда за данным ИП скрывается менеджер по продажам объекта, которого оформили в виде ИП для упрощения налогообложения. То есть штатные менеджеры по продажам выведены на эту схему, чтобы оптимизировать налоговые отчисления. В этом случае они платят не 13%, а 6%.
Наконец, это может быть банальный случай, когда данное ИП является ипотечным брокером, который за свои услуги (одобрение человека на ипотечный кредит в ряде банков) берет 3% комиссии. Такое практикуется, когда собственные менеджеры застройщика не обладают должной квалификацией. По этой причине может привлекаться ИП для выполнения необходимых функций.
Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ
Как отказаться от страхования, оформляя ипотеку?
Как выбрать банк для открытия счета
При выборе банка учитывайте следующие условия:
- Стоимость обслуживания – у многих банков есть бесплатные или недорогие тарифные планы с лимитами на снятие, зачисление денег, на переводы средств физ. лиц и пр.
- Сложность оформления – в основном для открытия счета требуется только паспорт и ИНН. Но в некоторых банках попросят финансовую или налоговую отчетность, отзывы от контрагентов, что усложнит регистрацию.
- Функционал интернет-банка и наличие мобильного приложения. Выбирайте банк, у которого есть интеграция личного кабинета с 1С или другой бухгалтерской программой.
- Возможность выпуска и стоимость бизнес-карты. С ее помощью вам не придется пользоваться наличными для оплаты корпоративных расходов. Кроме того, через банкомат вы сможете зачислять выручку на счет.
- Надежность банка – отдавайте предпочтение крупным банкам, пусть даже обслуживание в них будет подороже.
Что надо знать про предварительный договор купли-продажи
Я хочу купить квартиру в новостройке. В свете последних изменений на рынке строящегося жилья с осторожностью отношусь к покупке квартиры в еще не готовом жилье.
Рассматриваю только уже сданные жилые комплексы. В таких случаях покупка квартиры происходит не по договору долевого участия, а по предварительному договору купли-продажи.
А если застройщик уже оформил квартиру в собственность, то по договору купли-продажи.
Договор долевого участия дает определенные гарантии по срокам сдачи, характеристикам квартиры и качеству отделки, если она есть. А вот по предварительному договору купли-продажи никаких гарантий я не нашел, кроме одной — срока, в течение которого будет оформлен сам договор.
Расскажите, пожалуйста, какие риски берет на себя покупатель, если оформляет квартиру в сданном жилом комплексе по предварительному договору купли-продажи и договору купли-продажи? А если по договору о переуступке?
Например, в Москве в одном из комплексов предлагают оформлять апартаменты по переуступке прав от застройщика. Насколько это законно и есть ли здравое объяснение такому способу?
Олег П.
Не всё то, что новостройка, от застройщика
Банки начали выдавать льготную ипотеку, не предъявляя особых требований к самому объекту покупки. Новостройкой, подходящей под низкий процент, теперь считается любая квартира в уже сданном новом доме, которую продает сам застройщик или любое юридическое лицо, которое можно представить как подрядчика, получившего недвижимость в качестве оплаты за работу, а также еще не зарегистрированные объекты или квартиры в еще не сданных домах, продавцом которых выступает кто угодно.
Учитывая, что процедура реализации новостроек через эскроу работает еще далеко не везде, а собственники квартир в уже сданных домах не торопятся регистрировать на них право собственности, чтобы не платить налоги, основная масса проданных квартир проходит через уступку прав требования по договору долевого участия (ДДУ).
Но многие покупатели при этом уверены, что раз они покупают новостройку, а банк выдает ипотеку по льготной программе, то полностью избавлены от всех проблем, свойственных вторичной недвижимости. Забывая, что продавец продавцу рознь, особенно если это не застройщик.
Покупая недвижимость у юридического лица в форме общества с ограниченной ответственностью, даже если это подрядчик, нужно быть уверенным, что в его отношении не ведется или не будет заведена в несколько ближайших лет процедура банкротства.
Кроме того, необходимо проверить все взаиморасчеты между подрядчиком и застройщиком. Может оказаться, что продавец-подрядчик не выполнил весь объем работ или услуг перед заказчиком-застройщиком. И последний уже подал или готовит иски в арбитраж.
В противном случае сделка может быть признана недействительной, а недвижимость изъята в пользу истцов. Искать потом деньги и правду у такого продавца будет очень проблематично. Уставный капитал большинства ОООшек в нашей стране, в пределах которых они несут ответственность, не превышает 10 тысячи рублей.
А если продавцом является физическое лицо, то проблем может быть еще больше. Почти столько же, сколько и при покупке вторичных квартир. Здесь вам и недееспособность, и возможное банкротство, и ущемление прав супругов или иждивенцев, а также все риски, связанные с несовершеннолетними собственниками.
Как у подрядчика появляются квартиры?
Подрядчики – компании, которые выполняют определенные виды работ на строительстве объекта по договору с застройщиком (например, делают остекление, проводят электромонтаж, выполняют штукатурные работы, делают благоустройство двора и т. д.).
Очень часто застройщики с подрядчиками рассчитываются квадратными метрами. Таким образом осуществляется бартерная сделка: квартира в обмен на услугу. Конечно, подрядчикам не нравится такой бартер, им нужны наличные деньги, поэтому нередко на досках объявлений можно встретить предложение по покупке квартиры от подрядчика.
Итак, что значит квартира от подрядчика? Квартиры образуются на балансе у подрядчика в результате совместной деятельности между застройщиком и подрядчиком.
Многие застройщики рассчитываются с подрядчиками квадратными метрами. Между подрядчиком и застройщиком оформляется договор переуступки, его суть в том, что обязательства и права, которые есть у одного лица, переходят к другому (лицо, приобретающее эти права, платит за них).
Подрядчик – компания, которая работает по договору подряда, например, занимается остеклением, благоустройством территории, отделкой или строительно-монтажными работами. Иными словами это исполнитель поручений заказчика, которого наняли на период строительства.
Квартиры в строящемся или сданном доме подрядчик получает от застройщика в качестве оплаты за свои выполненные услуги, то есть по бартеру. Для этого между сторонами заключается договор долевого участия в строительстве (ДДУ) либо квартиры просто бронируются за подрядчиком (без оформления договора).
Особенности покупки жилья у подрядной компании:
- Подрядчик заключает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком или договаривается о бронировании квартир в счет оказанных услуг.
- Передача права покупателям-физлицам происходит в результате уступки прав или заключения договора ДДУ с застройщиком.
- Переход прав по договору или заключение договора ДДУ подлежит госрегистрации.
Договор обязательно должен содержать:
- наименование объекта;
- сроки передачи объекта от застройщика к покупателю. Ответственность застройщика за нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию.
- данные о цене, сроках и порядке оплаты;
- информацию о гарантийном сроке эксплуатации объекта. Именно в течение этого периода можно предъявить претензии на недочеты в вашей квартире. Срок не может составлять меньше пяти лет;
- условия расторжения договора, с подробным описанием по чьей инициативе и почему договор может быть расторгнут;
- стоимость дополнительных квадратных метров после сдачи объекта, если площадь окажется больше, чем вы рассчитывали;
- условия возврата средств покупателю, если квартира будет меньше;
- полная характеристика квартиры (площадь, метраж, наличие балкона).
Если вы тщательно подойдёте к приобретению нового жилья для вашей семьи, то оно будет приносить радость и счастье всем вам.
Правила проверки документов
Как уже было сказано выше, главным секретом удачной сделки является договор с успешным подрядчиком. Следует тщательно проверить о нем всю возможную информацию: отзывы, жалобы, факты судебных разбирательств, финансовые отчеты.
- Запросить копии документов, которые подтвердят наличие у подрядчика официальной регистрации. Кроме того, ДДУ должен быть отмечен в Росреестре.
- Запросить копии договора подряда, если строительные работы еще не закончены. В этом документе можно увидеть, какие объемы работ уже сделаны, а какие осталось сделать подрядчику. Так покупатель сможет оценить риски.
- Взять документ о полной выплате суммы стоимости жилья (если оплата уже произведена) и документ, подтверждающий оплату работы подрядчика квартирой. Честному подрядчику скрывать нечего, и он сможет предоставить документы.
- Убедиться в том, что в заключаемом с подрядчиком договоре, прописан пункт о согласии застройщика на осуществление передачи недвижимости.