Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки и кредитных средств». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дoгoвop ипoтeки — oфициaльный дoкyмeнт, кoтopый пoдтвepждaeт пoлyчeниe cpeдcтв пoд зaлoг нeдвижимocти, фикcиpyeт ycлoвия coглaшeния и пopядoк пoгaшeния зaймa. Cтopoны пo дoгoвopy ипoтeки — кpeдитop, кoтopый пo ycлoвиям coглaшeния являeтcя зaлoгoдepжaтeлeм, и зaeмщик — зaлoгoдaтeль.
Кaкиe cвeдeния включaeт ипoтeчный дoгoвop
Cпиcoк cвeдeний, кoтopыe дoлжны быть yкaзaны в ипoтeчнoм дoгoвope, зaфикcиpoвaны в cт. 9 фeдepaльнoгo зaкoнa № 102-Ф3 «Oб ипoтeкe». Coглacнo этoмy нopмaтивнo-пpaвoвoмy aктy, дoкyмeнт включaeт cлeдyющиe дaнныe пpo:
📝 кpeдитopa и зaeмщикa;
📝 oбщeй cyммe зaймa, paзмepe eжeмecячнoгo плaтeжa, пpoцeнтнoй cтaвкe и cpoкax пoгaшeния ипoтeчнoгo кpeдитa;
📝 пpeдмeт ипoтeки — нaимeнoвaниe, pacпoлoжeниe и oпиcaниe oбъeктa, кoтopoe нeoбxoдимo для eгo идeнтификaции (нaпpимep, ипoтeчный дoгoвop пpи пoкyпкe квapтиpы дoлжeн включaть пoлный aдpec oбъeктa, oбщyю плoщaдь жилья и кoличecтвo кoмнaт);
📝 пpaвo зaлoгoдaтeля pacпopяжaтьcя имyщecтвoм в кaчecтвe зaлoгa — выпиcкa из дoкyмeнтoв нa пpaвo coбcтвeннocти;
📝 cтoимocть зaлoгoвoгo имyщecтвa — взятaя из зaключeния oб oцeнкe нeдвижимocти, выpaжeннaя в дeнeжнoм эквивaлeнтe;
📝 cpoк иcпoлнeния oбязaтeльcтв зaeмщикa.
Ecли oбязaтeльcтвo пoдлeжит иcпoлнeнию пo чacтям, тo в ипoтeчнoм дoгoвope пpoпиcывaют пepиoдичнocть и paзмep плaтeжeй, кoтopыe идyт нa пoгaшeниe зaдoлжeннocти.
Основные условия договора
Выше уже упоминалось, что покупка квартиры в ипотеку предусматривает оформление специального соглашения. Этот договор должен содержать в себе необходимые условия и пункты, иначе его признают недействительным. В договоре обязательно присутствуют:
- шапка документа;
- информация обо всех сторонах соглашения;
- предмет договора;
- паспортные сведения участников, их адреса и ИНН.
Кроме того, в договоре указываются исчерпывающие сведения об актах, подтверждающих, что продавец выступает собственником квартиры. Договор также должен содержать подробную характеристику предмета сделки:
- суммарную квадратуру;
- точное местонахождение;
- наличие коммунальных долгов или кредитов;
- цену недвижимости.
Существуют дополнительные пункты договора, например, список людей, планирующих проживать в квартире. Ещё в договоре стоит указать данные о состоянии квартиры, главные особенности планировки, информацию о сделанном ремонте и о наличии мебели. Можно приложить к договору справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
Расторжение предварительного договора
Основаниями для прекращения преддоговора служат случаи, когда:
- через год или после указанного в преддоговоре срока контрагенты не заключили основной договор;
- был заключен ОДКП;
- контрагенты расторгли предварительный договор по обоюдному согласию;
- суд признал соглашение недействительным.
Расторгнуть ПДКП в одностороннем порядке нельзя, это противоречит его сути. Стороны при заключении соглашения могут прописать условия, при которых расторгается преддоговор, с санкциями и без. Часто указываются веские причины без негативных последствий: банк не одобрил выбранную недвижимость для ипотеки или потребовал документы, получение которых займет много времени.
Расчеты по договору купли-продажи с ипотекой
В договоре расписан порядок перечисления собственных и кредитных средств, чем подробнее, тем меньше вопросов возникнет при дальнейшем оформлении. Основные риски для покупателя и продавца кроются в условиях возврата авансового платежа в случае, если сделка не состоится. Виновная сторона может остаться без задатка, а также уплатить штраф. Отстаивайте свои интересы. Варианты ответственности:
- аванс остается у продавца, если купля-продажа не состоялась по вине покупателя;
- продавец возвращает задаток в двойном размере (или с иным штрафом), если виноват он;
- аванс возвращается без штрафов, не зависимо, чья вина, – такое условие встречается редко.
Вы можете настоять на подробном описании, какие события подразумеваются под виной, чтобы избежать двусмысленности формулировок.
Передачу первого взноса стороны часто документально оформляют предварительным договором. При этом форма Предварительного договора должна быть такой же как и основной, то есть, если для основного Договора предусмотрена нотариальная форма, то предварительный договор должен быть нотариальным. Документ имеет меньшую юридическую силу, чем основной договор купли-продажи с ипотекой. Он закрепляет на бумаге намерения сторон, избавляет от необходимости пересогласовывать ключевые даты основного соглашения, которые сложно просчитать на этапе сбора справок. Также передача первоначального взноса может подтверждаться распиской.
Гарантия получения согласия супругов, если требуется
Супруги имеют одинаковые права на имущество, нажитое в браке, даже когда собственником является только один из них. С 2017 года купить-продать совместно нажитую недвижимость возможно без письменного согласия супругов, но такие сделки считаются оспариваемыми, о чем будет указывать отметка в Росреестре. Банки требуют нотариально заверять согласие. Перечислим случаи, когда супруг имеет право распоряжаться имуществом единолично, и согласие второго супруга не требуется:
- приватизация на одного супруга;
- получение в дар;
- наследование;
- брачный договор, подтверждающий право распоряжения без согласия;
- покупка на деньги, полученные от продажи имущества, нажитого до брака (требуются документальные доказательства).
Обязательным условием для всех перечисленных случаев является отсутствие зарегистрированного права второго супруга на этот же объект недвижимости.
Требования и условия банка
В каждом банке имеется своя программа кредитования приобретения жилья по ипотеке. Рассмотрим основные условия на примере Сбербанка России. К ним относятся:
- возраст заемщика – от 21 до 75 лет;
- место работы – официальное трудоустройство;
- требования к стажу – минимальный на последнем месте работы не менее 6 месяцев;
- объектом ипотеки могут являться квартиры, жилые дома, земельные участки, предназначенные только для личного использования;
- кредитные средства предоставляются продавцу только после государственной регистрации в Росреестре договора купли-продажи и залога в пользу банка объекта недвижимости;
- требования к первоначальному взносу – не менее 15% от стоимости недвижимости;
- размер процентной ставки, максимальная сумма кредита рассчитывается исходя из возраста, доходов заемщика, его кредитной истории и имеющейся долговой нагрузки, отнесения к определенной категории заемщиков.
Банком разработан типовой договор ипотеки, в котором подробно описываются все параметры оформляемого кредита:
- сумма;
- процентная ставка;
- срок кредитования;
- цель кредита;
- полная стоимость кредита;
- права и обязанности сторон;
- ответственность за невыполнение его условий.
Виды ипотечных договоров
Ипотека в зависимости от своих оснований может быть в силу договора, в силу закона и в силу судебного акта. На практике используется только два вида ипотеки (первых), исходя из которых возникают определенные виды договоров. Заключая соглашение с банком на помощь в приобретении жилья, заемщик выбирает выгодные для себя условия. Ряд особенностей позволяет выделить следующие виды ипотечных договоров:
- На куплю-продажу квартиры — средства, выделенные банком, уходят на покупку квартиры, которая потом закладывается кредитной организации;
- На куплю-продажу квартиры, где используются кредитные средства — прежде чем получить деньги от банка, заемщик отдает в залог уже имеющуюся недвижимость;
- На куплю-продажу квартиры за счет кредитных средств — соглашение между покупателем и продавцом проходит регистрацию одновременно с договором о залоге купленного жилья банку.
Среди трехсторонних договоров выделяются соглашение о приобретении квартиры за счет кредитных средств и ДКП совместно с ипотекой квартиры. Во втором случае в документ можно вносить дополнительные пункты, не противоречащие закону. Также стоит учитывать, что классификация договоров ипотеки может основываться на том, кому и на каких условиях она выдается. Каждый заемщик выбирает тот из них, который соответствует его случаю. Он может отдать предпочтение одному из таких соглашений:
- Социальная ипотека — создана для поддержки тех, кто не способен заключить сделку на общих основаниях (ставка до 9,9% годовых);
- Военная ипотека — кредитование военнослужащих, заменившее непосредственное предоставление жилья (процентная ставка снижена, не нужен первый взнос);
- Материнская ипотека — в основе лежит возможность внести первый взнос за ипотеку или досрочно погасить ее за счет сертификата, выданного за рождение второго ребенка или последующих детей;
- Долевая ипотека — в сделку кроме банка и заемщика вступает застройщик (заемщик въезжает в квартиру как только она построена и постепенно рассчитывается с банком).
Это не полная классификация ипотечных договоров. В банковской практике, к примеру, существует предварительный ипотечный контракт. В нем прописываются условия соглашения, обговоренные на начальных этапах сделки, позже они вносятся в основной договор. Несмотря на такое разнообразие классификаций, по сути, у всех ипотечных соглашений только одна цель — обеспечить требования кредитора, осуществить его прямой запрос.
Понятие ипотечного кредитования
Ипотечный кредит все чаще выбирается населением страны для улучшения своих жилищных условий. Ипотечный кредит представляет собой кредитный договор возврат которого обеспечен ипотекой.
Если говорить юридическим языком то ипотечный кредит является соглашением между банком или другой кредитной организацией (кредитор) и гражданином или юридическим лицом (заемщик) по которому банк обязуется предоставить заемщику кредит в соответствии с условиями договора при условии его обеспечения залогом недвижимого имущества ( ипотекой). Заемщик, в свою очередь, обязуется возвратить заемную сумму с оговоренными процентами, в установленный срок а при неисполнении условий договора банк, как залогодержатель получает право удовлетворить свои денежные требования из стоимости приобретенного заемщиком недвижимого имущества или прав на него в преимущественном порядке.
Таким образом, ипотечный кредит является смешанным договором, так как содержит условия кредитного договора и договора об ипотеке. Это означает, что к отношениям сторон по ипотечному кредиту, применяются правила и о кредитном договоре и договоре об ипотеке.
Договор ипотеки – заполненный образец
- Правовое регулирование договора ипотеки и его предмет
- Особенности ипотеки в силу договора для отдельных видов недвижимого имущества
- Оценка имущества как существенное условие договора ипотеки
- Существо основного обязательства как существенное условие договора залога недвижимости
- Возможные условия договора ипотеки. Последующая ипотека
- Договор ипотеки между физическими и юридическими лицами. Права и обязанности сторон
- Особенности ипотеки земельного участка
- Особенности ипотеки при покупке квартиры
- Как заключать договор ипотеки с участием несовершеннолетних. Согласие супруга: на что обратить внимание
Предварительный и основной договор купли-продажи Сбербанка: важные моменты
Ключевым документом при оформлении целевого жилищного кредита (ипотека) в Сбербанке является договор купли-продажи между продавцом и покупателем конкретного жилого объекта. По причине участия заемных средств банка в сделке и невозможности полного расчета с продавцом сразу выделяют две разновидности ДКП: предварительный и основной.
Предварительный фиксирует намерения покупателя приобрести данную недвижимость. Основной заключается уже после подписания всей необходимой кредитной документации и содержит в себе все нюансы взаимодействия с кредитором.
Важные моменты, характерные для обоих типов договора:
- Формат и текст предварительного и основного документов имеют схожую структуру.
- Предварительный ДКП содержит в себе условия по стоимости жилья и условиям расчета, включая долю собственных средств заемщика и этап оплаты, а также долю кредитных средств Сбербанка.
- После заключения предварительного ДКП, он передается в Сбербанк для анализа и утверждения.
- В случае одобрения прописанных в документе условий банк заключает с клиентом кредитный договор и договор об ипотеке.
- После этого стороны заключают основной документ, в котором прописываются все условия ипотечной сделки.
ВАЖНО! Основной договор после его заключения станет гарантией финобеспечения оформляемой ипотеки и будет зарегистрирован в установленном порядке в территориальном регистрирующем органе.
Ипотечный договор — что это такое, договор ипотеки, виды и условия
Ипотека в силу судебного акта. Оформляется по решению суда и, в большинстве случаев, предполагает передачу прав на имущество должника кредитору в счет уплаты выданного ранее займа. В российском законодательстве такой вид ипотечных соглашений не предусмотрен, но существует в ряде европейских стран, в частности, во Франции.
Оформление соглашения и регистрация ипотеки в силу договора проходит по желанию сторон в любое время. Ипотека в силу закона — самая распространенная форма ипотеки. Сейчас в России более половины всех сделок по покупке недвижимости относят к этой категории.
Все виды ипотечного кредитования разработаны для достижения единой цели — обеспечить возможность получения кредитных средств под залог имущества.
Регистрация прав покупателя в Росреестре
Прежде всего, передать договор купли-продажи квартиры по ипотеке регистратору можно через МФЦ. Это самый дешевый вариант, ведь платить нужно только госпошлину за регистрацию – 2 000 рублей. Стороны и представитель банка приходят в любой удобный МФЦ (по записи), передают сотруднику пакет бумаг и подписывают составленные им заявления. После этого дело уходит на исполнение в Росреестр по месту нахождения квартиры. По окончании регистрации каждая сторона самостоятельно через МФЦ забирает свои документы.
Чтобы сэкономить время своих клиентов и не тратить его на поход в МФЦ, банки предлагают услугу электронной регистрации ипотеки. Пользоваться такой услугой не обязательно, тем более, что за нее попросят около 10 000 рублей. Пошлина (2000 рублей) оплачивается дополнительно. Банк выпускает для сторон электронные подписи, формирует виртуальное заявление и сканирует пакет документов, после чего дистанционно отправляет бумаги напрямую в Росреестр. Результат тоже будет электронный – выписка из ЕГРН и договор с отметкой придет на электронную почту продавцу и покупателю. Кредитор тоже получит сведения по своим каналам удаленно.
Регистрация в любом случае займет 7-9 дней.
Сущность предварительного договора сводится к соглашению продавца и покупателя о заключении в будущем основного договора. Он должен быть составлен в такой же форме, что и основной.
Он должен содержать условия, позволяющие определить предмет сделки.
Предварительный договор квартиры в ипотеку необходимо на основании оригиналов правоустанавливающих документов на жилье (выписки из ЕГРН или свидетельства о государственной регистрации).
В договоре нужно прописать серию номер и дату регистрационного документа.
Если продавец не имеет подтверждение регистрации на объект недвижимости, то лучше отказаться от совершения предварительного соглашения. Его заключение позволит избежать неожиданностей, связанных с покупкой жилья
Правовое регулирование договора ипотеки и его предмет
Специфическая черта ДИ заключается в том числе в его предмете. Им является недвижимое имущество либо права на него. Ипотекой в силу договора, как правило, обеспечиваются наиболее крупные сделки.
Правовое регулирование ДИ осуществляется законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102) с учетом общих норм Гражданского кодекса РФ о залоге (ст. 334–358.18).
Итак, предмет ДИ может составлять:
- земельный участок;
- жилое и нежилое помещение, здание, строение;
- квартира;
- право аренды;
- право требования по договору долевого участия в строительстве;
- объект незавершенного строительства;
- иные объекты недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Заключая договор ипотеки, следует обратить внимание на четкое обозначение предмета ипотеки с указанием всех характеристик, позволяющих его точно идентифицировать (п. 2 ст. 9 закона № 102). Обязательное требование закона — указание основания принадлежности объекта залогодателю, а также наличие государственной регистрации права залогодателя на него. Это связано с обеспечительной функцией залога (если имущество не принадлежит залогодателю на законных основаниях, то залог не выполнит свою функцию).
Запрещается ипотека имущества, изъятого из оборота (п. 2 ст. 6 закона № 102).