Как перевести жилую недвижимость в коммерческую в 2023 году?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести жилую недвижимость в коммерческую в 2023 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

Как получить согласие жителей дома

Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.

Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.

Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.

Как жилой дом переводится в нежилое помещение

Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.

Особенность – наличие земельного участка, его прямое предназначение. Если таковым является индивидуальное строительство, то офисное здание организовать не получится.

Открыли кафе, магазин? Придется доказать, что земля необходима для парковочного машиноместа, а паркинг запланирован в процессе перевода нежилого помещения в коммерческое.

Дом многоэтажный – можно сменить статус всего объекта.

Документы:

• Заявление владельца.
• Свидетельство о праве собственности.
• План.
• Проект перепланировки.

Согласие на перевод дома требуется от всех зарегистрированных жителей.

Когда перевести нежилой фонд нельзя

Собственникам не всегда удается осуществить перевод жилого дома в нежилое здание. Если не соблюдаются первоначальные условия, то и начинать процедуру бессмысленно. Перед инициированием процедуры советуем внимательно ознакомится с ними:

• большинство собственников жилья и/или непосредственные соседи против перевода;
• квартира возведена на 2 и более этаже;
• объект находится в наемном доме для социального использования;
• помещение планируют перевести в нежилое для осуществления религиозной деятельности (независимо от религии);
• невозможно оборудовать отдельный вход, без использования жилых помещений.

Однозначно сказать, сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое невозможно. Все зависит от индивидуальных условий. Если объект требует переустройства, то в среднем придется отдать 50-150 тыс. руб. Обращение в суд, затраты и расходы на юридические услуги, услуги эксперта, судебной экспертизы может повлечь существенные денежные потери

Затраты	Сумма, в руб.
Нотариальное удостоверение согласий граждан, владеющих соседними помещениями	1000 (из расчета на одного человека)
Заказ электронной выписки из ЕГРН	350
Подготовка технического плана	5000
Составление проекта переустройства	20000

В каких случаях требуется перевод

Прежде чем рассказывать непосредственно о переводе жилых помещений в нежилые, попробую вас отговорить от этого. Вы должны четко понимать, для чего вам нужно изменение статуса квартиры. В связи с этим разберем заблуждение № 1.

МИФ № 1: Вести предпринимательскую деятельность можно только в нежилых помещениях. Это неправда. Статья 17 ЖК РФ позволяет даже в квартире вести профессиональную или предпринимательскую деятельность, если это не ухудшает условия проживания, не нарушает интересы других жильцов МКД. Если вы планируете заниматься фрилансом, обработкой бухгалтерских документов, оказывать юридические услуги, можно это делать и в жилом помещении. Естественно, если в квартиру-офис будет постоянная очередь из клиентов на лестнице или в подъезде, ваши соседи наверняка напишут жалобу.

По ЖК РФ систематическое нарушение правил проживания и интересов жильцов других квартир может повлечь штрафы. Если нарушения носят грубый характер, жилинспекция выдаст предписание об устранении, например, исключить проходной двор в подъезде. Если предписание не исполнено, квартиру могут принудительно изъять через торги, даже если она в собственности. Такие случаи нечасто встречаются, но практика есть. Учитывая как сейчас все подкованы в своих правах, жалобы точно будут в таких ситуациях.

Прежде всего, подготовить документы для переоформления помещения:

• правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса;
• техпаспорт. Его изготавливают кадастровые инженеры;
• план всех этажей дома. План можно получить в БТИ;
• проект реконструкции. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением. Подготовку проекта лучше поручить организации, имеющей лицензию на проектную деятельность (состоящая в СРО проектировщиков);
• если собственников квартиры несколько, то нужно нотариальное согласие от каждого на перевод квартиры в коммерческую недвижимость и кому из собственников поручается заниматься этим вопросом;
• доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо;
• если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).

Переведи меня правильно. Как перевести квартиру в нежилой фонд — инструкция

Отвлечемся от трудностей, препонов и представим сферического коня в вакууме — то есть типовые условия для перевода жилого помещения в нежилое. Каков алгоритм этой процедуры?

Собственник помещения должен предоставить в орган местного самоуправления, занимающийся переводом недвижимости из категории в категорию, следующий пакет документов:

• Заявление о переводе помещения.
• Правоустанавливающие документы на переводимое помещение. В обязательном порядке это должны быть подлинники либо нотариально заверенные копии.
• Документ, удостоверяющий личность заявителя.
• Технический план или технически паспорт переводимого помещения с описанием
• Подготовленный, оформленный в соответствии с требованиями и согласованный в аффилированных организациях проект перепланировки или переустройства помещения. Данный документ требуется в случае, если помещение в обязательном порядке будет изменено.
• Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
• Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома. В документе должно быть отражено решение о согласии на перевод заявленного жилого помещения в нежилое. Также требуется предоставить реестр собственников, списки присутствовавших на собрании, бюллетени с решениями, протокол подсчета голосов. Собственники квартир, примыкающих к переводимому посещению, должны предоставить владельцу переводимого помещения согласие в письменной произвольной форме.

Ответы юриста на частные вопросы

Я заказал и оплатил проект перепланировки, он обошелся мне в 30 000 р. После этого организовал собрание собственников, они выступили против перевода моей квартиры в статус нежилого помещения. Можно ли взыскать с них расходы?

Нет. Изменение статуса объекта недвижимости – это желание самого владельца. Другие собственники могут быть против, и возмещать расходы, предшествующие проведению собрания, не обязаны.

Я сам сделал перепланировку. Теперь хочу заказать проект, чтобы перевести квартиру в статус нежилой. Можно ли так сделать?

Нет. Сначала заказывается проект перепланировки, потом проводятся строительные работы. За незаконную перепланировку предусмотрена ответственность ст. 7.21 КоАП РФ, могут оштрафовать на сумму до 2 500 р. Кроме того, на основании ст. 29 ЖК РФ администрация вправе обязать собственника вернуть помещение в первоначальное состояние. Но собственник может узаконить изменения через суд, и тогда на основании решения недвижимость будет сохранена в перепланированном состоянии.

Нужно ли присваивать квартире новый номер после перевода из жилого фонда в нежилой?

Нет, номера квартир присваиваются однократно.

Порядок изменения статуса помещения

Собственник готовит и передает напрямую в уполномоченный орган, или через центр предоставления госуслуг перечень документов, оформленных должным образом. К ним относятся:

• Заполненное заявление о переводе помещения. В заявлении собственник подробно и мотивированно раскрывает причины перевода, и объясняет необходимость осуществления этой процедуры.
• План дома, в составе которого находится помещение, с указанием всех этажей.
• Техническое описание помещения с подробными характеристиками и его план, а если необходимо — проект перепланировки или переустройства.
• Документы, подтверждающие права лица, подающего заявление, на переводимое помещение (например: о праве собственности на квартиру, о принятии помещения в наследство).

При согласованности заявления и иной указанной документации с требованиями закона, дополнительных документов от собственника не требуется.

Условия признания садового дома жилым

Еще в 2018 году на этапе обсуждения закона № 217-ФЗ со стороны Минстроя поступали предложения, касающиеся необходимости обследования садового (дачного) дома с целью признания его жилым Предполагалось, что при поступлении заявления от собственника на объект будет выезжать специальная комиссия для проверки его состояния.

Но в итоге депутаты утвердили заявительный порядок перевода садового дома из нежилого в жилое. Владелец заполняет заявление и указывает, что его имущество соответствует требованиям, перечисленным в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 «Об утверждении Положения»:

• Несущие конструкции прочные, не имеют дефектов, способных привести к разрушению объекта, защищают от уличного шума.
• Для строительства жилого дома выбран участок на территории дачного или садового товарищества, в жилой зоне муниципалитета в соответствии с градостроительным планом.
• К дому подведены электричество, вода, газ (если рядом есть магистральный газопровод), подключена канализация. В отдельных ситуациях допускается наличие водоснабжения и водоотведения не непосредственно в здании, а на участке.
• Предусмотрено отопление: газовое, электрическое, печное (при соблюдении требований техники безопасности). Зимой температура воздуха в помещении не должна опускаться ниже +18 0С.
• Наружные стены теплоизолированы, фундамент защищен от размытия талыми и дождевыми водами.
• В доме не менее одной комнаты, обустроены санузел (туалет) и кухня. При этом жилые помещения находятся над землей. По санитарным и строительным нормам человек не должен жить в подвальных и цокольных этажах.
• Непосредственно в доме либо на участке отсутствуют источники электромагнитного излучения

Требования, обозначенные выше, можно назвать техническими. Чтобы проверить, в какой степени они соблюдаются, и является ли садовый дом на самом деле жилым помещением, собственник обязан пригласить кадастрового инженера.

Но есть еще несколько условий организационного характера. И их тоже нужно соблюсти:

• Заявитель является владельцем объекта, и право собственности подтверждено официально. Это же правило распространяется на участок. Альтернативой может стать быть договор долгосрочной аренды территории.
• Дом не находится в залоге, под арестом. На него не наложены обременения судом, ФССП и т. д.
• Если у помещения несколько собственников, они все должны подтвердить, что согласны на перевод в жилой фонд.

Реконструкция помещения

Если вы планируете выполнять работы, связанные с переустройством и/или перепланировкой помещения в жилом доме, то нужно учитывать требования Постановления Совета Министров от 16.05.2021 № 384. В нем определены случаи, когда необходимо получить соответствующее разрешение исполкома, разработать проектную документацию. А также описан порядок производства и приемки работ по переустройству и/или перепланировке.

Кроме ограничений, связанных с видом деятельности, нужно помнить о технических вопросах переустройства или реконструкции помещения:

• Отдельный вход с торца или фасада здания обязателен;
• Общедомовые коммуникации должны быть вынесены за пределы дома;
• Установка приборов индивидуального учета обязательна: электроэнергия, газ, отопление;
• Другие технические моменты, чтобы соблюсти необходимые нормы.

Как перевести жилой дом в нежилой?

Я хочу присвоить своему дому статус объекта нежилой недвижимости. Поскольку планирую использовать его для предпринимательских целей. Какие для этого нужны документы и куда обращаться?

Ответ: Закон позволяет собственнику перевести жилое помещение в нежилое. Для этого должен соблюдаться ряд условий:

• помещение располагается на первом этаже здания. Перевод помещения, находящегося на втором и прочих этажах, допускается, если на всех нижних этажах расположены нежилые помещения;
• объект недвижимости принадлежит гражданину на праве исключительной собственности (по договору купли-продажи, дарения, по свидетельству о праве на наследство и т.д);
• в помещении не проживают и не зарегистрированы третьи лица;
• не имеется правовых обременений в виде арестов, залога, претензий и др.

Какие требуются бумаги?

Необходимые для перевода здания из нежилого в жилое документы, подтверждающие обоснованность и возможность данного процесса, подготавливаются непосредственным заявителем. К ним относится следующая документация:

• паспорт владельца объекта или доверенного лица;
• доверенность, если процессом занимается представитель собственника;
• правоустанавливающие документы на объект;
• если проводилась перепланировка, то нужен соответствующий проект;
• заключения работников пожарной инспекции и санэпидстанции о том, что объект действительно соответствует всем требованиям, поэтому может применяться для постоянного проживания людей;
• бумаги, полученные из организации технического учета;
• иные справки, подтверждающие, что объект соответствует разным требованиям.

Только на основании этой документации осуществляется официальный перевод здания из нежилого здания в жилое.

Документы, необходимые для перевода нежилого помещения в жилой фонд

Согласно п. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ перечень документов, которые владелец должен предоставить для осуществления перевода помещения из нежилого фонда в жилой, включает в себя:

1. Заявление о переводе нежилого помещения в жилое от имени собственника помещения.
2. Оригиналы или нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на данное помещение (свидетельство о государственной регистрации, кадастровый паспорт).
3. Технический план помещения с подробным описанием плана этажей дома (в случае если дом является многоэтажным).
4. Проект перепланировки или переустройства помещения, если данная необходимость имеет место быть для соблюдения установленных требований к жилому помещению.

В случае наличия государственной регистрации права на постройку объекта недвижимости в ЕГРП, заявителю достаточно предоставить для оформления перевода нежилого помещения в жилое только заявление и проект перепланировки.

Пакет документов, в случае необходимости уточнения отдельных моментов, может быть дополнен заявителем по требованию компетентных органов (например, может потребоваться заключение проектно-изыскательской организации на предмет соответствия градостроительным требованиям несущих и ограждающих конструкций переводимого помещения ). Документы принимаются специалистом с выдачей заявителю расписки о принятии к рассмотрению пакета документов в полном объеме и указанием даты приема. Срок рассмотрения комиссией вопроса о переводе нежилого помещения в жилое составляет 45 дней с момента принятия документов (п. 4 ст. 26 ЖК РФ). Далее, в течение 3-х дней заявитель должен быть уведомлен о принятии положительного решения либо отказе в данной процедуре. Отметим, что в случае получения отрицательного решения, отказ должен быть мотивированным со ссылками на соответствующие условия и требования. В переводе в жилое помещение может быть отказано по следующим причинам:

• не предоставление дополнительно требуемых документов;
• если документы были отправлены неправильно, то есть не в компетентный орган;
• если помещение не соответствует техническим требованиям, согласно вышеназванному Положению.

По каким причинам могут отказать

Существуют причины, по которым органы власти смогут правомерно отказать заявителю в проведении процедуры. Они подробно изложены в статье 23 Жилищного кодекса РФ.

Важно! К ним относят:

• отсутствие хотя бы одного необходимого для получения разрешения документа (полный перечень содержится в статье 23 ЖК РФ),
• если документ отсутствует по причине нежелания собственника передавать его, например согласие от других владельцев недвижимости,
• если пакет документов был передан в орган власти, не уполномоченный решать подобные вопросы,
• если собственником не были соблюдены условия перевода здания в нежилой фонд.

Если органы власти приняли отрицательное решение, то основания для отказа в выдаче разрешения в обязательном порядке подробно описываются в ответе.

Ответ с решением направляется в течение трех дней с момента его принятия. В случае несогласия заявитель вправе обжаловать его в судебном порядке.

Похожие записи:

• Льготы Для Пенсионеров Калужской Области На Электричку В Москву В 2022 Году
• ИП без дохода в 2023 году: какие налоги и взносы нужно платить?
• Китай: виза для россиян в 2023 году