Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть договор аренды недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
Продление договора аренды
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Возврат помещения: безопасный порядок действий
При наступлении срока прекращения договора аренды по любым основаниям, в том числе, при досрочном расторжении, важно оформить возврат помещения и произвести взаиморасчеты. Арендная плата прекращает начисляться с даты фактического возврата имущества. Поэтому важно задокументировать момент возврата помещения арендодателю в акте, подписанном обеими сторонами.
На практике встречаются ситуации, когда арендодатель в нарушение действующих норм отказывается от приемки имущества при прекращении аренды (см. Определение ВС РФ от 17.05.2021 № 305-ЭС21-5117).
Порядок действий на случай, если арендодатель уклоняется от подписания акта, законодательно не определен. С учетом судебной практики арендатору важно обеспечить себя доказательствами того, что он освободил помещение и предпринял все надлежащие меры по его возврату (Решение АС Томской области от 20.09.2018 по делу № А67-6812/2018, Определение ВС РФ от 02.10.2020 № 307-ЭС20-14070).
В каком случае возможно обращение в суд от арендодателя?
Детально этот вопрос разбирается в 619 ст. Собственник может требовать расторжения договора аренды в случае:
- при эксплуатации временный собственник вредит имуществу, его состояние ухудшается. Под ухудшение не подпадает нормативный износ, который не выходит за пределы нормы при эксплуатации объекта. Если как основание выбран именно этот аргумент, то собственнику придется убедить суд, что действия арендатора привели к тому, что полезные свойства его имущества снизились существенно и стали причиной убытков. Сюда относится и перепланировка квартиры, если в документе об аренде этот пункт не был упомянут или если не было согласования проведения работ с собственником;
- нарушает условия эксплуатации, закрепленные в договоре. Пример – в договоре владелец квартиры запретил жильцам заводить домашних животных, арендатор нарушил это правило. Многократные нарушения условий договора могут стать причиной досрочного прекращения договора аренды;
- игнорирования необходимости проведения капремонта. Касается только тех случаев, когда именно временный собственник должен его проводить (это может быть указано в документе аренды);
- при нарушении сроков оплаты. В документе этот пункт обычно оговаривается отдельно, устанавливается пеня за просрочку, возможны и дополнительные санкции. Но если это разовый инцидент, арендатор погасил долг, он не повторяется, то собственник имущества не может использовать его в будущем. Суд сочтет это злоупотреблением правами арендодателя;
Взыскание убытков, причиненных несвоевременным уведомлением о расторжении, и неустойки
Некоторые арендодатели предусматривают в договоре возложение на арендатора обязанности по уведомлению арендодателя о расторжении договора за определенный срок. Какие последствия наступают для арендатора, не выполнившего договорное условие о заблаговременном уведомлении об одностороннем расторжении?
Судебной практике известны случаи, когда с арендатора, не выполнившего условие договора о заблаговременном уведомлении арендодателя за определенный срок до даты расторжения договора, взыскивались убытки в виде упущенной выгоды, а также неустойка (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.04.2013 по делу № А79-6999/2012).
Неустойка — это еще одна уловка со стороны арендодателя, которая может содержаться в договоре аренды (см. Определение ВАС РФ от 15.04.2011 № ВАС-4681/11 по делу № А36-1063/2010).
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора
Инициативой прекращения договора аренды до окончания срока его действия обладает не только арендодатель, но и арендатор. В разделе, посвященном основаниям расторжения договора, также отражены основания для расторжения договора арендатором. То есть, если арендатор установит наличие оснований для расторжения договора досрочно, соответственно он уведомляет об этом арендодателя.
Как и в случае расторжения договора по инициативе арендодателя, у арендатора также могут возникнуть сложности в данном вопросе, поскольку арендодатель может заявить о неправомерности расторжения договора аренды арендатором, в связи с отсутствием оснований. Спор в данном случае также может перейти со стадии разрешения сторонами на стадию разрешения судом.
Соглашение о расторжении договора аренды раньше срока
Никто не запрещает сторонам по договоренности расторгнуть досрочно договор аренды по взаимному согласию.
Для фиксации соответствующего факта, в целях исключения каких-либо в последующем негативных моментом и недобросовестных действий одной из сторон, необходимо заключить соглашение к договору аренду о его досрочном расторжении.
Соглашение о расторжении по своей форме должно соответствовать договору аренды, т.е. указывается название документа, где и когда заключено соглашение, между какими сторонами заключено соглашение и о чем, т.е., что стороны договорились расторгнуть конкретный договор аренды.
Также в указанном соглашении прописывается порядок передачи (возврата) имущества, порядок оплаты, если она не произведена, информация о том, имеют или не имеют стороны друг к другу какие-либо претензии. Прописывается в скольких экземплярах заключено соглашение и указываются реквизиты сторон с проставлением подписей.
Дополнительное соглашение о прекращении договора аренды может содержать какие-то иные дополнительные условия, которые стороны считают необходимым отразить.
Расторжение договора аренды через суд
Расторжение соглашения осуществляется по основаниям, зафиксированным в ГК РФ. Дополнительные основания могут быть предусмотрены сторонами в соглашении. Главное – чтобы они не противоречили действующему законодательству и устраивали обоих контрагентов.
Расторжение договора аренды в связи с окончанием срока действия
Истечение срока действия договора аренды по умолчанию не требует никаких дополнительных действий от сторон для прекращения взаимоотношений. После окончания срока аренды имущество, на основании ст. 622 ГК, подлежит возврату, о чем составляется соответствующий акт. Этот документ, по сути, и служит подтверждением прекращения сделки.
Однако на практике встречаются случаи, когда текстом сделки предусмотрена возможность ее пролонгации, если ни одна из сторон не будет заявлять намерение прекратить отношения.
Более того, п. 1 ст. 621 ГК предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. И если арендатор заранее уведомляет арендодателя о желании продлить договор, то он продлевается на новый период. Срок для уведомления определяется в договоре. Если он не определен, то должен быть разумным. Разумность срока предполагает, что арендодатель заранее уведомляется о желании арендатора продлить арендные отношения.
В каких ситуациях договор аренды может быть расторгнут
Для такой процедуры существует ограниченный круг оснований. К ним относятся:
- Окончание срока арендных отношений, установленного соглашением. Если в нем отсутствует положение об автоматическом его продлении, то с истечением периода договоренности теряют свое действие.
- По согласованию между сторонами. Характеризуется добровольностью подписания соглашения о прекращении отношений, согласовав это решение между собой.
- По инициативе арендодателя. Возможно только в обстоятельствах, которые могут стать причиной для принятия такого вердикта. Ими могут стать допущенные квартиросъемщиками нарушения или иные причины.
- Когда инициатор наниматель. Основания в такой ситуации должны быть не менее вескими.
Нужно ли составлять дополнительное соглашение?
В ситуациях досрочного прекращения договора аренды жилья следует оформить дополнительный документ – соглашение о расторжении. Его составление необходимо в тех случаях, когда одна из сторон принимает решение о расторжении отношений раньше срока, и является отражением позиции сторон.
В нем можно отразить состояние квартиры и предметов интерьера, если они имеют повреждения, наличие задолженности за арендатором или возможную переплату в виде залога. Но это имеет смысл, если спорные вопросы имеют место. В противном случае в соглашении указывается информация о том, что стороны претензий друг к другу не имеют.
Дополнительные договоренности и особые условия аренды, такие как, проведение ремонта, уплаченные сборы в ТСЖ и прочее, также нужно отразить в соглашении.
Подписание подобного соглашения снимает ответственность с арендатора в момент подписания, а также позволяет собственнику или его представителю удостовериться в том, что после квартиросъемщика не осталось неприятных сюрпризов.
Прекращение найма при отсутствии договора
При найме жилья письменный договор сторонами составляется не всегда. Расторжение устного соглашения, конечно, проще, однако при наличии разногласий между сторонами затрудняет отстаивание своих интересов.
Если владелец недвижимости хочет выселить жильцов против их воли, при отсутствии договора он может прибегнуть к помощи правоохранительных органов и заявить о незаконном проживании в квартире посторонних лиц. В этом случае наниматели квартиру покинут, но взыскать с них задолженность по арендной плате или причиненный материальный ущерб будет очень сложно. Потребуется предъявить доказательства, что устные договоренности о внесении определенной суммы за проживание действительно имели место. Доказать, что ущерб имуществу был причинен именно бывшими квартирантами будет почти невозможно.
Жильцы при отсутствии письменного договора в любой момент могут выехать из квартиры, не предупреждая хозяев заранее. Удержать их никто не вправе. Однако, если квартирант решит таким образом избежать внесения арендной платы или материальной компенсации за поврежденное имущество, наймодатель может доказать в суде наличие договорных отношений и добиться всех денежных выплат.
Если же основанием для выселения стало желание собственника освободить квартиру, а не нарушение устных договоренностей жильцами, то при предъявлении ими доказательств своей правоты суд может разрешить им вернуться в занимаемую квартиру.
Письменный договор найма жилого помещения, особенно на длительный срок, послужит гарантией соблюдения интересов обеих сторон и поможет урегулировать разногласия, если жизненные обстоятельства изменятся и потребуется изменить условия сделки или досрочно ее расторгнуть.
Основания для расторжения в одностороннем порядке
Принять решение может как арендатор, так и арендодатель — по закону, права сторон договора в этом смысле одинаковы. Если расторжение или изменение договора аренды — инициатива одного контрагента, то поводом для прекращения действия договора становятся:
Для арендатора:
- владелец не предоставляет доступа к нему;
- состояние арендуемого объекта не соответствует описанному арендодателем;
- объект недвижимости находится в неудовлетворительном состоянии (нет ремонта, отключены коммуникации);
- стоимость аренды изменена в одностороннем порядке.
Для арендодателя:
- арендатор портит имущество;
- нет оплаты аренды (для инициации расторжения договора достаточно двух просроченных платежей);
- объект недвижимости используется не по назначению или деятельность, которую ведет арендатор на нем, незаконна или запрещена договором.
Список оснований может быть и больше — все зависит от того, что было написано в договоре. А перечень условий, на которых сдается недвижимое имущество, может включать десятки пунктов.
Основания для прекращения договора
Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).
Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.
Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:
- По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
- В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
- По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.
В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.
Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.