Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа неприватизированной квартиры: 4 способа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Что такое приватизация? Прежде всего, это процесс преобразования имущества от организации (чаще всего в её роли выступает государство) в собственность. К приватизации допускаются как жилые, так и нежилые помещения, земля. В неприватизированной квартире допустимо проживать, разрешается оформление регистрации по месту жительства, но при этом запрещается вводить какие-либо изменения. Если же вы проходите через процесс приватизации, то имущество можно продать, оформить дарственную, оставить в наследство.
Плюсы и минусы всех вариантов продажи неприватизированного жилья
| Способ продажи | Преимущества | Недостатки |
|---|---|---|
| Приватизация | Самый честный и наиболее выгодный для нанимателя вариант с минимумом рисков | Нельзя приватизировать жилье с долгами по ЖКУ, длительность процедуры в несколько месяцев, необходимость платить налог в 13 % |
| Прописка покупателя | Можно «продать» квартиру с долгами за «коммуналку», возможность в дальнейшем участвовать в бесплатной приватизации | Высокие риски столкнуться с мошенниками, возможность отказа муниципалитета в регистрации постороннего |
| Обмен с доплатой | Честный способ «продажи» неприватизированного жилья | Сложность в поисках встречного варианта, «продавец» получает не всю сумму, а разницу в рыночной стоимости двух квартир |
Можно ли продать неприватизированную квартиру законно?
На самых первоначальных этапах реализации сделки необходимо понимать, что действующие законы на территории России регламентирует запрет сделок с государственным жильём. По факту такая сделка не является продажей приватизированного жилья, а своего рода предоставлением квартиры другому собственнику переход права собственности.
Важно!
В первую очередь собственником неприватизированного жилья выступает государство, либо муниципальный орган. Только у них есть полностью законные основания осуществления любых манипуляций и реализаций полноценной сделки с жильем.
Абсолютно законных методов продажи неприватизированного жилья нет, однако, есть несколько вариантов законных манипуляций сделки, которые могут привести к получению денег и продаже жилья без нарушения законодательства. Данные вариации сложнее продажи приватизированного имущества, они могут скрывать в себе ряд нюансов, к которым нужно подготовиться заранее.
Также не забывайте о том, что, воспользовавшись правом пользования приватизированного жилья, получить другое жилье от государства не получится. Но стоит помнить, что есть пути, не нарушающие законодательства. Рассмотрим самые известные и встречающиеся на практике способы.
Отвечает управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов:
Квартиру с долгом за коммунальные услуги продать можно. Просто расчет в данном случае будет проходить несколько иначе. По общей договоренности долг гасится за счет средств покупателя. Если долг очень большой, то обычно собственник делает скидку на сумму долга.
Как правило, покупатель вносит аванс в размере суммы долга, чтобы собственник мог погасить задолженность. Доля риска в данном случае присутствует. Но если сделку сопровождает то же агентство недвижимости, оно может взять на себя все риски, но только если долг не очень большой.
Также сторонам может быть предложена структура сделки, в которой будет присутствовать договор займа, при этом заем будет обеспечен залогом, в качестве которого может выступить участвующая в сделке квартира или другое имущество.
В разных агентствах могут предложить разные варианты расчета. Но самостоятельно покупку такой квартиры эксперты проводить не советуют.
Еще один вариант долга ипотечный. Квартиру с ипотечным долгом также можно продать. Для этого необходимо обратиться в банк, где оформляли кредит, и узнать схему досрочного погашения и снятия обременения. Пренебрегать этим не стоит, так как первый вопрос, который задает потенциальный покупатель, будет именно об этом. Продавцу также необходимо выяснить, за какой период до проведения сделки надо будет написать в банк заявление с просьбой разрешить продажу ипотечной квартиры, находящейся в залоге у этого банка. В разных банках он несколько отличается. Далее, как и на любую другую квартиру, ищется покупатель.
Существует две схемы расчета при такой продаже. Первая: при подписании договора купли-продажи покупатель передает продавцу сумму денег, равную сумме долга перед банком. Этот факт прописывает в договоре. Собственник вносит их на свой счет в банке, гасит ипотеку и получает документы для Регпалаты для снятия обременения. Потом оформляется переход права к новому собственнику и проводится окончательный расчет.
При втором варианте деньги закладываются в две ячейки: в одну долг по ипотеке, во вторую оставшаяся сумма для продавца. В это же время подписывается договор купли-продажи. В регистрационной палате оформляется право перехода недвижимости к новому собственнику, который приобретает ее с обременением. Условием доступа к деньгам первой ячейки является договор купли-продажи и документ о переходе права на недвижимость к новому собственнику. После погашения задолженности перед банком документы вновь подаются в Регпалату для снятия обременения. Условием доступа ко второй ячейке обычно становится наличие у продавца договор купли-продажи и выписки из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений на данный объект недвижимости. Первая схема расчета используется банками гораздо чаще, чем вторая.
�訇�迮邾迮郇迮郇邽迮 赲 赲邽迡迮 邾訄�郕訄郈邽�訄郅訄
��郅邽 迠邽郅�迮 郕�郈邽郅邽 � 邽�郈郋郅�郱郋赲訄郇邽迮邾 ��迮迡��赲 邾訄�迮�邽郇�郕郋迣郋 郕訄郈邽�訄郅訄, �郋 郈郋 郱訄郕郋郇� 赲�迮 �郅迮郇� �迮邾�邽, 赲郕郅��訄� 迡迮�迮邿, 迡郋郅迠郇� 郈郋郅��邽�� 赲 郕赲訄��邽�迮 迡郋郅邽. 苠郋郅�郕郋 赲 ��郋邾 �郅��訄迮 邾郋迠郇郋 郈�郋迡訄赲訄�� 郕赲訄��邽�� � 邾訄�郕訄郈邽�訄郅郋邾 邽郅邽 郈郋邾迮郇��� 迮迮 郇訄 迡��迣��, 郇訄郈�邽邾迮�, 訇郋郅��迮邿 郈郅郋�訄迡邽. �郋 赲�迮 ��郋 赲郋郱邾郋迠郇郋 �郋郅�郕郋 � �郋迣郅訄�邽� 郋�迣訄郇郋赲 郋郈迮郕邽 邽 郈郋郈迮�邽�迮郅���赲訄. ��郅邽 赲 郕赲訄��邽�迮 郇迮 訇�郅邽 赲�迡迮郅迮郇� 迡郋郅邽 迡迮��邾 邽 郈�郋迡訄赲迮� 郇迮 �郕訄郱訄郅 郈郋郕�郈訄�迮郅� 郋訇 邽�郈郋郅�郱郋赲訄郇邽邽 邾訄�郕訄郈邽�訄郅訄, �郋 �迡迮郅郕� 邾郋迣�� 郈�邽郱郇訄�� 郇迮迡迮邿��赲邽�迮郅�郇郋邿. ��邽 ��郋邾 赲迮�郇��� 迡迮郇�迣邽 郋�迮郇� �郅郋迠郇郋.
虴�郋訇� 郈�郋迡訄�� 迡郋郅邽 迡迮�迮邿, 郇迮郋訇�郋迡邽邾郋 郋迡郇郋赲�迮邾迮郇郇郋 � ��邽邾 郕�郈邽�� 郇訄 邽邾� 郇迮�郋赲迮��迮郇郇郋郅迮�郇邽� 迡郋郅邽 赲 迡��迣郋邿 郕赲訄��邽�迮.
��邽�迮邾 ��郋邽邾郋��� ��邽� 迡郋郅迮邿 迡郋郅迠郇訄 訇��� 郇迮 邾迮郇��迮 ��郋邽邾郋��邽 �迮�, 郕郋�郋��迮 郋���迠迡訄����. �訄郕 郈�訄赲邽郅郋, �迮�� 邽迡迮� 郅邽訇郋 郋 �郋邾, ��郋 �迮訇迮郇郕� 訇�迡迮� 赲�迡迮郅迮郇訄 迡郋郅� 訇郋郅��迮迣郋 �訄郱邾迮�訄, 郅邽訇郋 郈郋郕�郈訄迮邾郋迮 邽邾��迮��赲郋 訇�迡迮� 邽邾迮�� 訇郋郅���� ��郋邽邾郋���.
��郅邽 ��邽 ��迮訇郋赲訄郇邽� 郇迮 赲�郈郋郅郇邽��, �郋 郋�迣訄郇� 郋郈迮郕邽 赲郈�訄赲迮 郈郋迡訄�� 赲 ��迡 邽 郋郈�郋�迮��郋赲訄�� �迡迮郅郕�. � �迮郱�郅��訄�迮 郈郋郕�郈訄�迮郅� 郅邽�邽��� 郕赲訄��邽��, 訄 郈�郋迡訄赲�� 郈�邽迡���� 赲迮�郇��� 迮邾� �郈郅訄�迮郇郇�� ��邾邾� 赲 郈郋郅郇郋邾 郋訇�迮邾迮.
Еще один вариант обмена
Все так же, как в первом варианте, но с небольшим отличием — теперь уже продавец заключает сделку с агентством, которое подбирает ему равноценное жилье в обмен на его «неприват». После завершения процедуры обмена продавец продает обратно агентству полученное жилье. Но здесь нюанс заключается в том, что такого рода сделки проворачиваются с помощью так называемых квартир-буферов.
Суть заключается в том, что на обмен обычно предлагается жилое помещение где-нибудь в самом удаленном месте, чаще всего существующее только на бумаге.
Таким образом, получается, что хозяин неприватизированной квартиры отдает свое жилье в обмен на несуществующую жилплощадь. Все хорошо кончится, если агентство не начнет жульничать. А если нет?
При самом плохом сценарии продавец может остаться вообще без жилья и денег.
[box type=»download»] К тому же еще одна сложность заключается в том, что необходимо будет найти такое агентство, которое согласится провернуть такую сделку. А условием является наличие у риэлтора квартиры-пустышки, которая существует только на бумаге. Не зря многие не соглашаются на такой обмен — все вроде бы в рамках закона, но очень подозрительно и ненадежно.[/box]
Можно ли продать квартиру с долгами и без приватизации?
Продажа неприватизированной квартиры с долгами за оплату коммунальных услуг имеет свои варианты решения. При этом многие граждане во время выбора покупки недвижимости стараются не связываться с такими проблемными вопросами. При возникновении такой ситуации возможны следующие пути разрешения:
- достижение договорённости с владельцем жилья о внесении залога и погашении образовавшейся задолженности. Передача денежных средств должна быть зафиксирована документально;
- сотрудничество с риэлтерским агентством, которое за определённую сумму вносит собственные средства за погашение долга и в дальнейшем осуществляет приватизацию и последующую сделку купли и продажи;
- непосредственное обращение риэлтерского агентства в домоуправление и выявление просьбы о возможности погашения долга сразу же после приватизации жилья.
При продаже неприватизированной недвижимости имеются некоторые ограничения, которые необходимо учитывать перед осуществлением процедуры:
- возможность дальнейшей прописки гражданина после продажи квартиры;
- наличие общей площади недвижимости (не менее 15 кв. м);
- при оформлении приватизации количество прописанных лиц должно совпадать с выписанными. Данное условие необходимо соблюдать до приватизации, а после получения права собственности можно провести обратную процедуру по выписке.
Как самостоятельно можно узнать о долгах?
- Спросить у продавца. Перед тем, как покупать квартиру, вместе с другими документами обязательно попросите у ее владельца справку об отсутствии долгов. Как за коммунальные услуги, так и за капитальный ремонт. Согласно гражданскому кодексу, покупатель вправе ознакомиться со всеми условиями сделки.
- Внимательно читать договор. Многие люди забывают о простом правиле, что нельзя подписывать документ, не прочитав его. А продавцы пользуются этим. Они могут указать в официальном документе, что все долги по коммуналке переходят новому собственнику. Если это не заметить и подписать документ, то придется платить.
- Обратиться в управляющую компанию. Если продавец уверяет, что он не должник. Обязательно стоит это перепроверить у коммунальщиков, в ЕРЦ, у поставщиков ресурсов или в фонде капитального ремонта.
Важно! Получить некоторые данные можно только с согласия продавца. Поэтому если он отказывается вам помогать, стоит подумать, прежде чем приобретать эту квартиру.
- Через сайт УК. Там иногда выставляют информацию о должниках. Кроме того, в некоторых регионах такие данные можно найти и на порталах департаментов ЖКХ.
Наказание нового собственника
По закону за старые долги по коммуналке отвечает прежний собственник. И коммунальные службы не имеют права наказывать за них нового владельца.
Если работники УК или ресурсоснабжающих компаний хотят отключить новому собственнику газ или электричество, он может подать на них в суд. Долг нужно требовать с того, кто владел квартирой и получал коммунальные услуги.
ВАЖНО! Юристы рекомендуют собственникам недвижимости повышать свою правовую грамотность в вопросах, касающихся их собственности. Это позволит эффективно отстаивать свои права собственника и УК.
Правила продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам
Сложная экономическая обстановка в стране, а также безответственное отношение пользователей жилых помещений к исполнению обязательств по оплате жилищно-коммунальных услуг приводят к формированию долгов, возникновению конфликтных ситуаций с компаниями ЖКХ. Особые трудности возникают у жильцов при отчуждении квартиры, дома, на финансово-лицевом счете которых имеется непогашенная задолженность по квартплате. В этом случае важно знать, можно ли продать квартиру в собственности или по социальному найму с долгом за коммунальные услуги.
Следует понимать, что рисков при осуществлении продажи (обмена) неприватизированной квартиры очень много. В чем они заключаются и как их избежать:
- Возможны трудности со сроками выписки с жилплощади или с тем, на какую площадь будете прописываться. Проблемы будут, если вы будете предполагать прописаться на жилплощадь родственников, которые проживают в странах СНГ;
-
Юридически нельзя оформить факт внесения задатка или авансового платежа за неприватизированное жилье. По закону нельзя совершать сделки с тем, что тебе не принадлежит.
Если был внесен задаток, и требуется по каким-то причинам его вернуть, сделать это будет практически невозможно.
Напрямую с покупателем лучше не общаться. Лучше пусть это сделает третье лицо, к примеру, работник агентства по недвижимости;
-
Необходимо проверить дееспособность и вменяемость продавца.
Если окажется, что он находится на учете в псих- или наркодиспансере, то возникнут сложности с обменом. Родственники или иные заинтересованные лица могут подать в суд на признание сделки недействительной, поскольку одна сторона была в состоянии невменяемом. Что будет подтверждено документально;
- Необходимо оговорить сроки, согласно которым владелец выпишется с жилплощади. Чтобы освобождение квартиры или дома не превратилось в бесконечность, сроки лучше прописать на бумаге и оформить нотариально;
-
Банковская ячейка будет служить законным способом передачи денежных средств за «покупку-продажу».
Также не лишним будет заверить на бумаге условие, по которому денежные средства будут выплачены продавцу только после выписки с занимаемой жилплощади;
- Следует обращать внимание на то, что площадь продаваемой или обмениваемой квартиры не должна быть меньше 15 квадратных метров;
- Если происходит обмен, то сколько людей выехало, столько и должно въехать;
- Если на продаваемой жилплощади прописаны несовершеннолетние, то будут вовлечены органы опеки и попечительства. Им необходимо предоставить гарантии того, что права на жилплощадь несовершеннолетнего при продаже (обмене) не будут нарушены.
Продажа неприватизированной квартиры с долгами
Возможна также ситуация, когда продавец имеет какую-то задолженность перед государством – по коммунальным платежам, квартплате, алиментам и др. Это немного усложняет сделку, хотя в целом законодательно ей не препятствует.
Главное, учитывать следующие моменты:
- Долги по квартплате и коммунальным платежам не переходят на нового владельца. Обязанность по их уплате остается за продавцом, и сумма долга никак не переходит вместе с передачей прав на жилплощадь. Однако наличие долгов для нового владельца – вещь малоприятная, ведь письма с требованием выплаты и напоминания о задолженности будут приходить на тот же адрес. Уплачивать собственные коммунальные платежи также будет проблемно.
- Долги по алиментам и налогам для продажи недвижимости значения не имеют, за исключением одного случая – когда имущество арестовано в счет долга. Тогда продать вообще ничего не получится. Плюс стоит учитывать, что как только сделка купли-продажи завершится, и вы получите на руки вырученные средства, судебные приставы могут потребовать немедленной уплаты ваших долгов.
- Наличие долгов по коммунальным платежам может осложнить ситуацию еще и тем, если из-за просрочек в жилище отключили свет, газ, воду и другие удобства.
Если вы продаете недвижимость с долгами, то есть несколько вариантов урегулирования этого вопроса с покупателем:
- вы договариваетесь о том, чтобы он внес аванс, и за счет полученных денег вы погашаете свою задолженность;
- по договоренности вы можете уменьшить цену продажи квартиры на сумму долгов по коммунальным платежам, и тогда покупатель заплатит их сам.
Если и новый собственник не станет погашать этот долг, то он будет числиться за прежним владельцем в течение трех лет. Правда, уведомления и звонки все так же будут приходить по тому же адресу. Три года спустя истечет срок исковой давности, и эти средства с должника уже нельзя будет взыскать по закону.
👨 Способы продажи жилья без его приватизации
Как показывает практика, сделать это можно без особых проблем. Единственное условие – это наличие самой возможности приватизации. К примеру, ведомственное и служебное жилье, а также квартиры, которые располагаются на территории военных городков, не могут переходить в собственность жильцов ни под каким предлогом. Следовательно, продавать их тоже нельзя.
Во всех остальных случаях вы можете использовать несколько способов обойти требование по обязательной приватизации перед продажей. Первый из них – это соглашение с потенциальным покупателем, по которому он отдает вам деньги, а вы прописываете его на своей жилплощади, и после этого выписываетесь сами. Хлопоты по оформлению необходимых документов при этом автоматически ложатся на нового жильца.
Могут ли продать приватизированную квартиру за долги
Допустим, у вас накопился долг за квартплату (неважно по каким причинам). Долг большой, не просто просрочка за 2-3 месяца. И вы боитесь, что рискуете вообще остаться без жилья.
В каких случаях квартиру, находящуюся в собственности, могут продать за долги:
- если образовалась задолженность не менее 200 тысяч рублей, соразмерная стоимости квартиры или доли в ней;
- у должника есть в собственности другое жилье;
- количество квадратных метров на человека значительно превышает норму.
То есть, если у человека большая квартира, то ее могут продать, вычесть долг и вернуть оставшиеся деньги. Но даже если стоимость жилья не покрывает весь долг (а в случае с коммунальными платежами такое встречается крайне редко, скорее это происходит у злостных неплательщиков алиментов или при уклонении от выплаты ипотеки), то вам обязаны предоставить средства на покупку жилья по минимальной норме в расчете на одного человека. Нормы в каждом регионе приняты свои.
Не могут продать за долги квартиру ни при каких обстоятельствах, если:
- это жилье единственное;
- не превышена норма квадратных метров на одного жильца (например, семья из 4-х человек проживает в двушке);
- имеются на иждивении несовершеннолетние дети.
Можно ли продать неприватизированную квартиру – возможные варианты, примерный алгоритм
Согласно законодательству квартира, которая не приватизирована, считается муниципальной, а основной квартиросъемщик в таком случае ограничен в правах – он не может ее продать, не имеет права кого-то там прописать, официально сдать в аренду или же использовать как залоговое имущество. Другими словами, не имеет права выполнять с ней юридические операции, а наследники должны будут доказать свои права на имущество.
Приватизация, по сути, не является сложным процессом, а каждый гражданин РФ имеет один раз воспользоваться ею бесплатно. Но, все же случаи, когда объект недвижимости длительное время не приватизирован, а сделать с ним что-то нужно – не редкость. Поэтому, далее поговорим о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать.
1.1. Неприватизированное жилье продать Вы не сможете, поскольку нужно для начала квартиру приватизировать.
1.2. Нужно сначала приватизировать квартиру, так как пока она у вас не в собственности и продать ее Вы не сможете. Всего Вам доброгО!
1.3. Чтобы продать квартиру, сначала нужно её приватизировать. Наличие задолженности по коммунальным услугам не может быть отказом для приватизации квартир.
1.4. Неприватизированную квартиру Вы не можете продавать, так как она не принадлежит Вам на правах собственности. Сначала надо ее приватизировать.
1.5. в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации и сложившейся практикой его применения не приватизированную квартиру продать нельзя, можно найти покупателей, взять аванс, на него заплатить долги и приватизировать, потом продать.
Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга
Такой же пример: долг собственника за «коммуналку» — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.
Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов.
Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации. Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за «коммуналку» и везде берет справки об отсутствии задолженностей. Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.
Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках.
Плюс способа — покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.
Минусы:
- Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
- Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.