Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стоит ли покупать апартаменты с целью инвестиций?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке недвижимости один раз в жизни человек вправе получить налоговый вычет — 13% от стоимости, но не больше 260 тыс. руб. Это правило действует только для жилой недвижимости, к которой относятся квартиры, загородные дома, общежития. Апартаменты в эту категорию не входят, поэтому получить налоговый вычет не получится. Но не все так плохо.
Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:
- апарт-отели. Человек арендует номер, как правило, на небольшой срок. Он может пользоваться предоставленной посудой и гостиничным сервисом;
- доходные дома. Владельцы такой недвижимости сдают номера на длительный срок, могут предоставляться дополнительные услуги, но необязательно;
- кондоминиум. Вид недвижимости, распространенный в США. Эти апартаменты можно выкупить у владельца и жить в них либо сдавать другим людям;
- многофункциональные комплексы. Вариант, максимально близкий к квартире. В апартаментах можно жить постоянно, перепродавать их, сдавать в аренду.
Подводим итоги: какие преимущества покупки апартаментов
После того, как мы разобрались, чем отличаются апартаменты от квартир, следует объяснить, почему же они так популярны.
- Привлекательная цена. Она обычно ниже на 15–30% по сравнению с аналогичной квартирой в том же районе. Стоимость участка земли для нежилых объектов ниже, к тому же застройщик не обязан обустраивать ближайшую территорию инфраструктурой.
- Удобное расположение. Часто они возводятся в центре города или рядом с промышленными зонами — там, где строить жилые многоквартирные дома запрещено. Покупка апартаментов в таких местах для многих людей становится единственной возможностью сэкономить время на проезд до места работы.
- Получение дополнительного дохода. Если есть другая недвижимость для проживания, апартаменты можно сдавать, не опасаясь недовольства со стороны соседей. Так реально окупить все затраты, связанные как с ипотекой, так и с высокими коммунальными платежами.
Строительство жилых многоквартирных домов регламентируется федеральными законами и нормами — есть требования к плотности застройки, освещенности, расстоянию между домами, наличию социальной инфраструктуры. Жилые дома нельзя строить рядом с заводами, ЛЭП — должна соблюдаться санитарная зона. В отношении квартир строгие требования к инсоляции и минимальной площади комнат, пожарной безопасности.
К апарт-комплексам требования мягче — как в плане строительства, так и к самим помещениям. Впрочем, чаще всего девелоперы не злоупотребляют послаблениями, и по своему качеству новостройки с апартаментами практически не отличаются от жилых. Но все же есть нюанс — строительство социальной инфраструктуры в составе апарт-комплексов никак не регламентируется законами и остается на усмотрение застройщика, поэтому в подобные проекты чаще всего не включают школы и детсады.
Наиболее частые неудобства:
Для апартаментов нет требований по звукоизоляции и закон о тишине в их случае не работает. Если в жилом доме соседи шумят в неположенное время — на это можно повлиять с помощью законных механизмов. В апартаментах соседи через стенку могут репетировать по ночам гаммы или устраивать рэп-баттлы.
А на первом этаже могут открыть бар, не спросив вашего согласия. А то и не просто бар, а караоке. В одном здании с помещениями, в которых живут люди, может открыться офис сетевой компании, куда будут ходить толпы клиентов.
Вашими соседями может оказаться промышленное предприятие с круглосуточным режимом работы или репетиционная база музыкальной группы. Апартаменты это не жилые помещения со всеми вытекающими последствиями.
В зависимости от назначения апартаменты классифицируют на несколько групп: для жизни, сервисные и инвестиционные.
Апартаменты, в которых можно жить, обычно строят на земельном участке с назначением под гостиницу. Такая недвижимость зачастую дешевле, чем обычное жилье. Нередко его покупают родители для подросших детей. К этому типу относится и так называемое псевдожилье. В отличие от большинства апартаментов, такие помещения продают без отделки и без мебели. Пример – комплекс Neopark у Пулковского парка.
«В сервисных апарт-отелях (как упоминавшийся Ye’s) часть собственников проживают сами, часть – сдают свои юниты самостоятельно, а часть – передают их управляющей компании и получают доход, – прокомментировала Яна Васильева. – Инвестиционный тип – это кондоотель, особый формат, объединяющий характеристики отеля и кондоминиума. Он отличается множеством собственников – их сотни, а то и тысячи. В таких отелях люди не проживают: они купили готовый бизнес и получают доход с помощью УК».
Екатерина Аршинова к этому перечню добавила рекреационные апарт-отели. Это премиальные объекты в курортных локациях. Например, «Русские сезоны» от девелопера RBI (Сестрорецк).
Как временное жилье апартаменты также возводятся при получении разрешительных документов. Их можно оформить в собственность только после того, как здание будет сдано в эксплуатацию с соблюдением всех норм законодательства в строительстве.
По документам апартаменты должны соответствовать характеристикам временного жилья гостиничного типа. Но сама покупка такой особенной недвижимости может совершаться на разных этапах – во время строительства, после введения в эксплуатацию и после того, как будет оформлено право собственности. И каждый этап определяет свои особенности оформления:
- При покупке еще на стадии строительства трудно получить гарантию, что окончательный результат будет соответствовать проектной документации.
- Если при введении в эксплуатацию комиссия определит, что дом построен с нарушением проекта и не отвечает нормам зданий гостиничного типа, акт введения можно и не получить. А это значит, что покупатель не сможет оформить приобретенную квартиру в свою собственность.
- Сложность при оформлении может возникать и тогда, когда земля под гостиничный комплекс с апартаментами, может принадлежать третьему лицу или иметь другую категорию целевого назначения.
В итоге деньги в строительство можно вложить, но оформить потом недвижимость в собственность не получиться. И судебная защита в таком случае дает редко какой-то эффект тем, кто решил прикупить апартаменты.
Что стоит учесть при покупке
Если все же возможность покупки апартаментов привлекательна, нужно учесть несколько особенностей такой операции, чтобы почувствовать выгоду от приобретения:
- Важно заручиться помощью опытного в данном вопросе юриста. Оплата его услуг может быть высокой, но он защитит от многих рисков сделки.
- Следует выбирать для приобретения апартаменты квартирного типа. Они выделяются как отдельный объект, могут иметь больше бытовых удобств.
- Желательно совершать сделку после введения в эксплуатацию. Нет риска утраты денег из-за банкротства или мошенничества застройщика. И можно убедится, что здание по результату соответствует проекту, это важно для безопасности.
- При оформлении покупки нужно выяснить возможность использования общего имущества, такого как парковка, холл, придомовая территория.
- Следует поинтересоваться уровнем коммунальных услуг, тарифами поставщиков.
Апартаменты в большинстве случаев выбирают за более привлекательные цены. Квадратный метр здесь будет дешевле примерно на 15–20% по сравнению со вторичными и первичными объектами классического формата. При этом качественные характеристики апартаментов обычно не уступают уровню жилых комплексов. В одном корпусе могут быть как квартиры, так и апартаменты — да и планировки у двух форматов тоже одинаковы или же имеют минимальные отличия.
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев полагает, что ключевым фактором для покупателей может быть и местоположение новостройки.
— Зачастую апарт-комплексы возводятся в районах деловой активности, рядом с транспортными узлами. Такие проекты наиболее привлекательны для инвестиций с целью последующей продажи или сдачи в аренду, — добавил он.
А по мнению руководителя отдела аналитики и консалтинга «НДВ – Супермаркет недвижимости» Сергея Коврова, покупка апартаментов — неплохой способ вложения денег, возможность сохранить и преумножить сумму за счет сдачи в аренды или дальнейшей перепродажи площади.
— Благодаря своей цене они пользуются хорошим спросом среди студентов, молодых пар и людей, которые планирует открыть свое дело, например дизайнерское ателье, фотостудию, — отметил он.
Можно ли передать апартаменты по наследству
Апартаменты ничем не отличаются от других видов недвижимого имущества. Поэтому они могут быть переданы по наследству: как по завещанию, а в его отсутствие — в порядке, установленном законом. Завещание имеет смысл оформить, если будущий наследодатель желает изменить установленный Гражданским кодексом порядок наследования. Однако Гражданский кодекс все-таки желательно изучить: некоторые законные наследники (например, нетрудоспособные супруги, несовершеннолетние дети) не могут быть лишены наследства.
Также, для оформления наследства потребуется установить право собственности наследодателя на помещение. Но и наличие договора долевого участия без оформленной собственности не означает, что апартаменты потеряны для наследников. Имущественные права требования по договору в этом случае также будут им переданы.
Оформление апартаментов в собственность станет последним шагом на пути к их обладанию. После этого покупателю останется только наслаждаться своим приобретением – и оплачивать коммунальные счета.
В чем их отличия от квартир?
Стоимость апартаментов в среднем на 15-20% ниже, чем для квартир, поскольку покупка земли под такие проекты и изменение вида разрешенного использования обходятся дешевле. Кроме того, у застройщика отсутствуют обязательства по созданию социальной инфраструктуры. Это делает приобретение апартаментов более доступным для покупателей.
Третье отличие — более высокие налоги. Ставка для комплексов гостиничного типа составляет 0,5% от кадастровой стоимости, для апартаментов в административно-деловом комплексе — 2%. Для сравнения: владельцы квартир платят 0,1% от кадастровой стоимости жилья, для объектов дороже 10 млн рублей ставка чуть выше — 0,15%. Ставка для недвижимости стоимостью от 20 млн до 50 млн рублей составляет 0,2%, от 50 млн до 300 млн — 0,3%, дороже 300 млн рублей — 2%. При этом можно использовать вычет по налогу на имущество на первые 20 кв. м. Расходы на ЖКУ в апарт-комплексах тоже выше, примерно на 15%.
Еще одно отличие — так называемая прописка или постоянная регистрация по месту жительства. В апартаментах гостиничного типа можно оформить только временную по месту пребывания, ее максимальный срок составляет пять лет. По закону, она дает те же права, что и постоянная — по ней можно оформлять паспорт, в том числе загран, ИНН, пенсионное свидетельство, устроить ребенка в детский сад или школу, вызвать врача, оформить социальные льготы и так далее. Но на практике мне известно, что люди сталкиваются со сложностями в оформлении, так как данная норма разрабатывалась для случаев временной регистрации именно в гостиничных объектах, Сведения о регистрации должна подавать управляющая компания, а не сам житель.
К сожалению, данный механизм в России не отработан.
Несколько реальных историй:
Отзыв о купленных апартаментах в дорогом современном комплексе. Срок владения (проживания) 1 год.
Разница в квартплате по сравнению с обычным жильём, о которой так много говорят, действительно имеет место быть, но не по всем пунктам. Например, за электроэнергию тарифы выше, а за воду и канализацию начисляют примерно столько же, сколько в «муниципальных» домах этого района.
Правда, «проверить расходы при этом практически невозможно. Поскольку это коммерческое помещение, то на качество услуг не пожалуешься в жилищную инспекцию. В принципе, диктат управляющей компании чувствуется очень сильно: интернет – только их, телевидение – тоже.
Дефекты строителей не исправляются по гарантии – нет фондов на ремонт. Если данная УК уйдет, то все, что накоплено сейчас, на первом этапе, исчезнет и придется ремонтировать дом уже за свой счет.
В нашем апарт-отеле отсутствуют места для курения. Раньше таковые были предусмотрены, но затем закрылись из-за технических сложностей. Если покурить прямо в своём «номере», то дым пойдёт по вентиляции к соседям. Сейчас людям приходится по тихому дымить на чёрной лестнице, что может привести к штрафу или конфликту с охраной. В ответ они могут запретить подъехать на машине к входу в здание без пропуска, который получить не просто, поскольку официально стояночных мест для апартаментов не предусмотрено.»
«Однако самой главной бедой апартаментов является плохая звукоизоляция. В коммерческих помещениях к ней заниженные требования, поэтому шумных соседей и гавкающих собачек прекрасно слышно в близлежащих номерах».
Наиболее частые неудобства:
Для апартаментов нет требований по звукоизоляции и закон о тишине в их случае не работает. Если в жилом доме соседи шумят в неположенное время — на это можно повлиять с помощью законных механизмов. В апартаментах соседи через стенку могут репетировать по ночам гаммы или устраивать рэп-баттлы.
А на первом этаже могут открыть бар, не спросив вашего согласия. А то и не просто бар, а караоке. В одном здании с помещениями, в которых живут люди, может открыться офис сетевой компании, куда будут ходить толпы клиентов.
Вашими соседями может оказаться промышленное предприятие с круглосуточным режимом работы или репетиционная база музыкальной группы. Апартаменты это не жилые помещения со всеми вытекающими последствиями.
Просрочка от застройщика
Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго. Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке. Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.
Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.
Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.
Что важно помнить при инвестировании?
При выборе дорогого жилья нужно помнить, что главное для «элитки»:
- топовая локация (Пресня, Хамовники, Арбат, Якиманка, ММДЦ «Москва-Сити», Замоскворечье и некоторые другие районы столицы),
- окружение,
- качество,
- концепция проекта.
Эти параметры, обстановка на рынке и конкретная ситуация продавца определяют стоимость объекта. Нужно помнить и о дополнительных расходах:
- при покупке недвижимости (оформление документов, оплата госпошлин, гонорары консультантам/юристам и другое — до 4-5% от стоимости жилья);
- после приобретения объекта (налог на недвижимость, расходы на эксплуатацию, коммуналку и ремонт, подоходный налог при перепродаже квартиры ранее, чем через три года, и прочее).
Еще два важных момента — юридический Due Diligence и обязательное структурирование сделки. Причем, если вы не обладаете знанием рынка, будет лучше привлечь консультантов: экономия на данном этапе чревата большими потерями в будущем.
Ипотека пугает многих своими солидными ежемесячными взносами. Я предлагаю вам несколько вариантов платежей, исходя из особенностей 3 категорий заемщиков:
- людей с небольшим доходом и без сбережений
- тех, кто имеет накопления и стремится поскорее избавиться от кредита
- промежуточное звено
Напомню, что банки фиксируют суммы платежей до окончания ипотечного взноса.
| Категория населения | Стартовый взнос | Количество лет | Процентная ставка | Ежемесячный взнос, руб. |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 0%, 0 рублей | 25 | 0.14 | 35000 |
| 2 | 25%, 750 тыс. руб. | 10 | 0.12 | 41250 |
| 3 | 15%, 450 тыс. руб. | 20 | 0.125 | 26562 |