Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупаем квартиру. Внести аванс или передать задаток?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке
Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс». Теперь возвращать его придется через суд.
Относитесь внимательнее к соглашению об авансе при покупке квартиры
Мне известны детали одного судебного дела, иллюстрирующего последствия слишком вольного толкования покупателем понятия «аванс».
Весной 2019 года при подготовке сделки, весьма интересной для риэлтора, было составлено авансовое соглашение, предусматривающее удержание авансовой суммы при отказе от сделки. Покупатель подписал его и внес аванс. Он не вышел на сделку в срок и не подписал документ о продлении действия авансового соглашения. Связаться с ним не удалось. Риэлтор ждал его почти три месяца и был вынужден продать объект другому покупателю, на менее интересных для себя условиях, понеся убыток. Аванс за квартиру, как и оговаривалось в авансовом соглашении, «пропавшему» покупателю не вернули. Он попытался это сделать, ссылаясь на толкование понятия «Аванс» в Гражданском кодексе. Суд встал на сторону риэлтора, поскольку документ, подписанный истцом, предусматривал именно такое развитие событий при отказе от сделки.
Что такое аванс при покупке квартиры
Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.
По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь. Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры. Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.
Аванс — это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.
Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия «аванс». Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс — это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).
Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.
П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.
Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.
В ГК РФ есть подробное определение только задатка, который одновременно выполняет платежную, доказательную и обеспечительную функции заключения договора купли-продажи. При отмене сделки по решению покупателя задаток достается продавцу. А если договор не заключается по инициативе продавца, покупатель получает двойную предоплату. Подробной трактовки аванса в ГК РФ нет. Этот вид предоплаты обладает только платежной и доказательной функциями. Поэтому даже при срыве сделки по вине покупателя аванс ему возвращается. Покупателям выгоднее платить задаток, а продавцам ‒ брать аванс.
Если вы хотите купить жилье без задатка или аванса ‒ выбирайте квартиру в новостройке, пока стоимость первички из-за перехода застройщиков на эскроу-счета не выросла. В Петербурге сейчас можно купить новую квартиру по цене до 3 млн руб.
Сходства и отличия между ними
В таблице — соотношение задатка и аванса (общие черты).
| Схожие черты | Аванс | Задаток |
|---|---|---|
| Момент передачи | До исполнения основного обязательства | До исполнения основного обязательства |
| Учет при общей сумме договора | Учитывается | Учитывается |
| Способ расчетов | Денежные средства | Денежные средства |
Кратко — в чем разницу между формами предоплаты, что выгоднее
- Для покупателя самым выгодным вариантом выглядит договор задатка — если продавец не захочет заключать сделку, то он вернет задаток и еще столько же денег в качестве компенсации.
- Самый невыгодный вариант — аванс, ведь это часть денег вперед, без каких-то обязательств и компенсации, прописанных в законе. Если сделка отменяется по вине продавца, он должен просто вернуть вам деньги. И не соглашайтесь оформлять аванс как оплату услуг посреднику.
- Обеспечительный платеж обычно используют в сделках на первичном рынке — застройщики не будут рисковать и брать задаток, потому что не хотят потенциального риска возвращать его в двойном размере. Плюс — это незаконно, они не могут брать предоплату до регистрации сделки в МФЦ. Обеспечение же поможет им убедиться в серьезности ваших намерений — в обмен на это для вас забронируют квартиру.
- Аванс часто используют в сделках с агентством недвижимости — эти же деньги являются их комиссией. Если покупатель отказывается от сделки, риелторы забирают аванс себе и ищут другого претендента на квартиру.
- Еще аванс стоит рассматривать в сложных сделках, когда получается длинная цепочка продавцов и покупателей. Здесь заключать договор задатка опасно, потому что всё может отмениться из-за одного участника, а компенсации в двойном размере будут выплачивать все продавцы.
Как внести аванс за квартиру?
Для того, чтобы внести аванс за квартиру, необходимо заключение договора купли-продажи: предварительного или основного. В договоре можно установить дополнительные условия распоряжения суммой аванса в случае расторжения сделки.
Также возможно заключение отдельного соглашения об авансе. Такое соглашение впоследствии становится основой для договора купли-продажи.
В предварительном договоре или авансовом соглашении необходимо указать основные условия будущего договора купли-продажи.
Сам факт передачи денег можно оформить в виде расписки или подтвердить подписью получателя в авансовом соглашении.
Задаток: что это такое
В законодательстве есть четкое определение данного термина — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен (статья 380 ГК РФ).
Задаток является инструментом для решения сразу двух задач. Первое — осуществление предоплаты, потому что в дальнейшем из цены квартиры будет вычтен размер задатка. Второе — гарантийная функция.
При этом статья 416 ГК РФ гласит, что «при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток должен быть возвращен».
Если передавшая задаток сторона (покупатель) от заключения сделки отказывается, то продавец удерживает сумму задатка. Если от сделки отказывается получившая задаток сторона (продавец), то задаток возвращается покупателю в двукратном размере.
Иногда на момент продажи квартиры продавец не располагает финансами для того, чтобы погасить долги по ЖКХ и оформить в БТИ документы. В этом случае он просит небольшую сумму вперед от покупателя, чтобы решить эти вопросы. Данную сумму можно оформить в виде задатка, что и будет служить гарантией покупки в будущем.
Также могут наступить и форс-мажорные обстоятельства, которые не позволяют исполнить обязанности, то есть вины ни одной из сторон тут не будет (пожар, стихийной бедствие и пр.). В этом случае задаток возвращается покупателю в том объеме, в котором он был внесен.
Статья 380 ГК РФ предписывает вне зависимости от суммы задатка оформлять в письменном виде соответствующее соглашение. Конкретную сумму стороны сделки согласовывают самостоятельно, в законе на этот счет нет никаких требований. Но при этом сумма задатка не должна быть больше, чем указано в соглашении (или в договоре купли-продажи).
Для составления соглашения о задатке можно использовать и «фирменный» бланк, и расписку в произвольной форме. Несерьезность, на первый взгляд, варианта с распиской не должна вас смущать. В российском праве она будет иметь вес не меньший, чем договоры в любых иных формах. Ее даже можно не заверять у нотариуса, здесь ключевое то, чтобы правильно ее составить.
В законе нет каких-либо специальных бланков для расписок. Главное, чтобы в ней присутствовала следующая информация: ФИО сторон, место их проживания, данные их паспортов, размер задатка и сроки, в которые должны быть исполнены обязательства.
При проведении сделок с недвижимостью аванс является более популярным обеспечительным инструментом для заключения договора. Несмотря на то, что ГК РФ не предусматривает понятия аванса ни в одной статье, приобретая квартиру, покупатели встретятся прежде всего именно с ним. Для фиксации планов покупателей заключить сделку продавцы принимают от него сумму в размере нескольких процентов от цены объекта — это и будет аванс, передача которого должна быть отражена в соответствующем соглашении.
Аванс представляет собой предварительный способ расчетов, сумма которого, согласно актуальному законодательству, уплачивается физлицу или юрлицу заранее. Она предназначена для покрытия связанных с оплатой оказанных услуг (выполненных работ) будущих трат.
По статистике, почти что 60% от всех сделок с недвижимостью проходят с использованием аванса. Отличие от задатка в том, что он имеет только одну функцию — платежную. Несмотря на его минимальный размер относительно всей цены объекта, на первом этапе будущей сделки он играет важную роль. Если сделка срывается, то аванс возвращается за минусом тех расходов, которые уже были понесены (рекламная активность, сбор/проверка документов и пр.).
Если передавшая аванс сторона (покупатель) от заключения сделки отказался, то продавец оставляет средства у себя. Если принявшая аванс сторона (продавец) отказался от сделки, то аванс он возвращает в первоначальном объеме за минусом расходов.
Иногда соглашение в письменном виде о задатке может быть не составлено. Пункт 3 статьи 380 ГК РФ гласит, что при наличии сомнений в части того, считать ли переданную сумму задатком, она является внесенной в качестве аванса.
Составлять соглашение об авансе нужно также в письменной форме, и подойти к этому вопросу нужно не менее тщательно, чем в случае с задатком. Дело в том, что с законодательной точки зрения аванс почти никак не защищается. Поэтому чем большее количество отраженных в соглашении вопросов будет оговорено сторонами, тем ниже риски возникновения в дальнейшем проблемных ситуаций.
Зачем нужна предоплата
Когда решение о квартире уже принято, часто продавец может попросить у покупателей предоплату. Предоплата — это подтверждение серьезности намерений на покупку. Обычно предлагают оформить аванс или задаток. Кажется, что разницы между ними нет, но на самом деле есть, и существенная. К тому же путаница понятий часто приводит к трудностям в возврате денег.
Чтобы передать предоплату, составляют договор. Отдать деньги из рук в руки без документа нельзя: так можно потерять деньги и упустить квартиру. Например, если продавец квартиры передумает проводить сделку или забудет, что получал предоплату. При оформленном договоре собственник квартиры или его доверенное лицо не смогут этого отрицать.
| Если покупатель передает продавцу деньги на руки, то должна быть обязательно составлена расписка об их получении. В ней указывается, кто, кому, когда, на что и сколько предал денег.
Если между сторонами возникнет спор, то расписка послужит доказательством, что продавец получил деньги в качестве аванса за квартиру. |
Договор об авансе или, авансовое соглашение, составляется письменно. Их можно составить у нотариуса, так при передачи денег будет официальный свидетель. Но это не обязательно.
Если продавец и покупатель решают самостоятельно составить авансовое соглашение, то в нем обязательно должны быть указаны:
- дaнныe cтopoн: Ф. И. О., серия и номер паспорта, адрес регистрации или фактического проживания;
- данные о недвижимости: адрес квартиры, кадастровый номер, общая и жилая площадь и стоимость;
- сумма аванса, указывается цифрами и прописью;
- срок внесения аванса;
- порядок передачи денег;
- дата заключения соглашения;
- правила и обязанности сторон;
- подпись.
Иногда в авансовом соглашении, по обоюдному согласию сторон, прописывается пункт о штрафных санкциях для покупателя, например за срыв сделки.
Когда речь идет об авансе, покупатель просто совершает предоплату за квартиру в частичном размере. Если по каким-либо причинам покупатель не получает квартиру, тогда аванс ему должны вернуть целиком и полностью. При этом тоже нужно иметь при себе необходимые расписки, договора и соглашения. Тогда не возникнет никаких проблем с тем, что стороны не пришли к завершению сделки, то есть к купле-продаже квартиры.
Если же сделка сорвана по вине покупателя, невозврат аванса возможен только при предварительной договоренности, имеющей документальное подтверждение. Надо помнить, что в Гражданском кодексе, который регулирует взаимоотношения при таких соглашениях, понятие аванса не содержится. Поэтому в отсутствие прописанных штрафных санкций, опираться лишь на букву закона в попытке получить компенсацию за некорректные действия покупателя, хозяину квартиры будет нелегко.
Оформление задатка при покупке квартиры
Задаток или аванс при покупке квартиры призваны урегулировать взаимоотношения между сторонами, а также упростить процесс подписания сделки. Если оформление не может состоятся по объективным причинам, не зависящим от сторон, как правило выплачивается разумная компенсация, и стороны подходят к ситуации с пониманием. При невозможности договориться, спор может перейти в суд. В таком случае судья выслушает все аргументы и рассмотрит полученные факты, после чего вынесет решение по иску.
Конечно для сторон предпочтительно оформить аванс или задаток при покупке квартиры, разница между которыми все же существенная. Так в случае приобретения объекта, покупателю выгоднее просить продавца оформить задаток, поскольку удвоенная выплата вследствие отказа продажи является серьезной мотивацией. Если покупатель не уверен в окончательности собственного выбора, разумнее оформить аванс. Тогда продавец вернет выплаченную сумму, если иные условия не фигурировали в подписанном договоре. Если до момента заключения договора задаток остается у сотрудников агентства недвижимости, это необходимо указать в договоре и должным образом оформить необходимые документы.
Гарантию сохранности средств дает нотариальное оформление задатка при покупке квартиры. Депозит у нотариуса обеспечит возврат денег в случае расторжения договоренностей. Для крупных сумм юристы рекомендуют арендовать ячейку в банке и класть деньги на период, необходимый для окончательного взаиморасчета.
С целью снижения возможных рисков и для минимизации денежных потерь при отмене сделке, в договоре указывают уплату определенной суммы процентов за временное пользование вверенными деньгами или процедуру возмещения убытков.
Что такое аванс при покупке квартиры
Авансом считается сумма, переданная в качестве предоплаты по договору купли-продажи недвижимости. Если люди договариваются только на словах, и оставляют некую сумму в качестве авансового платежа, то никаких обязательств продавец не несет.
В случае, когда составлен предварительный ДКП и прописана сумма аванса, продавец или покупатель будут нести ответственность за неисполнение обязанностей только в том случае, если это прописано в договоре.
Понятия «аванс» в Гражданском Кодексе не, значит, нет гарантий, что сделка будет заключена на тех условиях, которые были ранее. И в этом случае люди могут понести финансовые потери, которые им никто не компенсирует.
Пример: Покупатель договорился о сделке через риэлтора и внес 150 тысяч рублей в качестве аванса, упомянув это обстоятельство в соглашении. При этом он заказал оценку квартиры и выполнил необходимые формальности со своей стороны. Но продавец за пару дней до сделки заявил, что теперь просит за недвижимость на 350 тысяч больше, в противном случае отказывается от продажи. Покупатель был вынужден согласиться на эти условия, так как уже потратил время и деньги на оформление.
Что лучше аванс или задаток при покупке квартиры
Для Покупателя и Продавца, которые до последнего не теряют надежду, что подвернется более выгодный вариант, удобнее договариваться о внесении аванса. При отмене сделки ни одна из сторон не понесет материальных потерь.
- Задаток выгоднее Покупателю, при условии, что он не откажется от своих намерений. Предполагается, что при отмене сделки по вине Продавца Покупатель получит не просто переданную ранее сумму, а увеличенную вдвое.
- Аванс удобен своей «возвратностью». Он не влечет ответственности за неисполнение договоренностей, а потому удобен Продавцу, который не хочет упустить клиента, но и не до конца готов расстаться со своей собственностью.
Оформив задаток, нельзя сказать «я передумал покупать (продавать) квартиру» и остаться безнаказанным. Обе стороны должны быть готовы к последствиям.
Пример. П. решил приобрести квартиру по стоимости 2 млн. руб. Он оформил договор задатка на сумму 50 тыс. руб. До момента совершения сделки ему позвонил риелтор и предложил схожий вариант, но за 1,6 млн. руб. В итоге П. отказался от приобретения жилья за 2 млн. р. ради выгоды в 400 тыс. руб. Залог остался Продавцу. Если бы в указанном примере был оформлен аванс, Продавец был бы обязан вернуть сумму в 50 тыс. руб.
Какие риски могут быть для Покупателя при оформлении договора задатка? На рынке вторичной недвижимости часто действуют риелторы, нанимаемые Продавцом. Их задача — продать, поэтому «погрешности» в документах будут скрываться от Покупателя. Если после оформления договора выяснится, что жилье имеет сомнительную репутацию и Покупатель откажется от его покупки, он должен «расстаться» с внесенной суммой.