Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Что нужно, чтобы создать ТСЖ?
Чтобы организовать ТСЖ в своём доме,нужно созвать общее собрание собственников жилья. На собрании принимается решение о выборе способа управления домом в форме ТСЖ. После того, как вы проведёте собрание, подсчитаете голоса и составите протокол, необходимо в течение 5 дней уведомить органы госжилнадзора (ГЖИ вашего региона) о создании ТСЖ.
Для регистрации ТСЖ в ФНС (федеральной налоговой службе) необходимо собрать пакет документов:
- Заявление о государственной регистрации ТСЖ с заверенной нотариусом подписью;
- Устав ТСЖ, который был утверждён на ОСС;
- Протокол ОСС. Вы можете подать подлинник или нотариально заверенную копию протокола;
- Квитанция об уплате госпошлины.
Что должен делать председатель товарищества собственников?
Полномочия председателя и срок, на который он избирается, должны быть отражены в уставе ТСЖ. Лицо, занимающее данный пост, обязано выполнять следующие функции:
- Обеспечивать исполнение решений правления ТСЖ;
- Действовать от имени товарищества без доверенности, в том числе предоставлять отчётность в контролирующие органы, распоряжаться средствами на расчётном счёте ТСЖ;
- Подписывать платёжные документы и договора с подрядчиками;
- Рассматривать обращения жильцов;
- Предоставлять отчет о проделанной работе и потраченных средствах.
Куда подается жалоба?
В случаях, когда проблему, возникающую между собственниками и ТСЖ, не удается решить на общем собрании или путем обращения к председателю, не удовлетворенный качеством предоставляемых услуг гражданин вправе обратиться с жалобой в:
-
Жилищную инспекцию. Данный контролирующий орган вправе обжаловать своими постановлениями действий Товарищества собственников жилья, а также провести проверку:
- технического состояния МКД;
- качество предоставляемых ресурсов и услуг;
- состояние конструкций, коммуникаций и инженерных сооружений;
- соответствие работы некоммерческой организации действующему законодательству.
- Роспотребнадзор. Орган, защищающий права потребителей во всех сферах. Именно поэтому, при отказе в рассмотрении жалобы в ТСЖ, потребитель жилищно-коммунальных услуг вправе обратиться за защитой в компетентный орган, который впоследствии проверит законность действий некоммерческой организации.
- ФНС. Если нарушения, допущенные ТСЖ, касаются неправомерного пользования денежными средствами собственников, последним следует обратиться в налоговую инспекцию для проведения дальнейшей проверки.
- Прокуратуру. Еще один способ привлечь нарушителей к ответственность – обратиться в Прокуратуру. Органы государственного надзора обязаны провести проверку по факту поступившей жалобы и привлечь к ответственности нарушителей.
- СУД. Обращение в данную инстанцию становится крайним способом решения конфликтной ситуации. Поскольку судебное разбирательство предполагает собой затраты, начинать тяжбы следует лишь в случае, когда обращение в вышеперечисленные инстанции не принесло желаемого результата.
Составление заявление в суд – ответственное мероприятие, поэтому, для успешного завершения дела истцу стоит воспользоваться услугами компетентных специалистов.
Что дает членство в ТСЖ
Одним из результатов жилищно-коммунальной реформы должна стать оплата коммунальных услуг в полном объеме. Членство в ТСЖ позволяет собственникам самим принимать решения, связанные с управлением домом, и определять размер и вид взносов.
Вступать в ТСЖ или нет — дело индивидуальное. Даже если вы въехали в дом с действующим товариществом, принудить к членству вас никто не сможет, но многие решения ТСЖ будут обязательны для вас.
При правильной организации и управлении имуществом товарищество собственников жилья может существенно улучшить качество жизни. Объединение вправе распоряжаться помещениями общего пользования и прилегающими территориями, что позволяет, например, организовать парковку или детскую площадку. Строительство дополнительных помещений или объектов позволит в дальнейшем их использовать для получения дохода.
Преимуществ ТСЖ достаточно много. Главное – чтобы в вашем доме нашелся человек, который в состоянии взять на себя ответственность управления общим имуществом. Впрочем, такого человека можно попросту нанять.
Дата публикации материала: сентябрь 2016.
Чтобы понять, насколько качественно справляется товарищество с возложенными обязательствами, необходимо выяснить, как работает ТСЖ, и что обязана делать организация для своего дома.
Плюсы и минусы ТСЖ, его преимущества и недостатки
Собственники помещений в многоквартирном доме, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, вправе объединяться для управления имуществом, которое им принадлежит.
Разновидностью такого объединения выступает товарищество собственников жилья (ТСЖ).
Такая структура не является коммерческой организацией, созданной жильцами-владельцами нежилых и жилых помещений, чтобы вместе управлять многоквартирным домом и решать вопросы по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом.
Прежде чем начать прилагать усилия по созданию ТСЖ, лучше заранее разобраться какие есть плюсы и минусы в создании ТСЖ. Какими преимуществами и недостатками обладает такая форма управления многоквартирным домом. Давайте рассмотрим все более подробно.
Функции ТСЖ
ТСЖ самостоятельно выбирает обслуживающую компанию, а в случае плохого качества предоставляемых ею услуг или несоответствия их требованиям жильцов (к примеру, некачественной уборки территории), товарищество имеет право расторжения договора для заключения его с иной компанией или гражданами.
ТСЖ может самостоятельно своими силами обслуживать многоквартирный дом: произовдить текущий ремонт, уборку помещений и т.д.
ТСЖ планирует ремонт в доме и определяет очередность ремонтных работ, а так как их план и годовую смету расходов утверждает общее собрание участников товарищества, не нужно требовать у местной администрации выделения средств и длительное время дожидаться мастеров.
Сегодняшняя законодательная практика зачастую идет по пути объединения понятия «ТСЖ» с понятием «кондоминиум».
Но последний являет собой недвижимость, в том числе, земельные участки в определенных границах, построенные на них жилые здания и другие недвижимые объекты. Тогда как ТСЖ–это управленческий аппарат.
Кондоминиум существует без товарищества, но чтобы управлять имуществом (оборудование детской площадки или придомовой зоны отдыха, сдача в аренду помещений) и необходимо ТСЖ.
Существует и смежное понятие–ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Его организовывают на время строительства дома, а после окончания постройки создают ТСЖ. Стоит отметить, что существующие сегодня ЖСК обязаны со временем преобразоваться в ТСЖ.
Какие же существуют плюсы в ТСЖ относительно других способов управления многоквартирным домом. Попробуем разобраться.
- Для чего стоит объединяться?
- ТСЖ создается для обеспечения безопасной и благоприятной атмосферы для жизни людей, организации техобслуживания дома и реализации прав членов ТСЖ и собственников квартир на управление имуществом.
- Фонд ТСЖ формируют следующие источники:
- прибыль от деятельности, которая направлена на реализацию задач и исполнение его обязанностей;
- обязательные и вступительные платежи, а также другие взносы его участников.
Нормами ЖК РФ не запрещено получение доходов товариществом, которые необходимы для выполнения предусмотренных уставом целей.
В связи с этим ТСЖ разрешается ведение хозяйственной деятельности, однако список ее разновидностей для товарищества ограничивается функциями эксплуатации, ремонта и обслуживания недвижимого имущества дома, постройкой добавочных объектов и помещений, имеющих статус общего имущества в многоквартирном доме, и сдачей его части в аренду.
Такая деятельность не должна противоречить обязанностям ТСЖ. Иными словами, ТСЖ может вести такую коммерческую деятельность как сдача в аренду объектов в многоквартирном доме (например, каких-то помещений) или размещение рекламы на стенах дома.
Немаловажным является то, что товарищество получает шанс использования также придомовой территории. Оформление участка возможно как в момент создания ТСЖ, так и во время его регистрации – в любой период деятельности товарищества.
Собственники жилья на общем домовом собрании принимают решение касательно оформления земли в общедолевую собственность. Председатель ТСЖ по их поручению готовит всю необходимую документацию.
Затем необходимо обратиться в компетентный орган местного самоуправления для вынесения завершающего вердикта, который определит судьбу придомовой зоны.
На заметку: передача в собственность членам ТСЖ земельного участка придомовой зоны производится бесплатно.
Плюсы ТСЖ как формы управления многоквартирным домом и его преимущества.
Форма управления многоквартирным домом Товарищество собственников жилья обладают следующими плюсами и преимуществами:
- Объединенные в ТСЖ владельцы помещений могут реально воздействовать на политику управляющей организации. Никто не имеет права заставлять жителей дома устраивать сборы средств для установки в общественных вестибюлях дорогостоящей мебели, однако принять решение касательно оборудования добавочных мест на паркинге (поиск финансов и выделение соответствующей площади) участники ТСЖ способны.
- ТСЖ предоставляет возможность выбора эксплуатирующей организации. Это значит, что владельцы самостоятельно осуществляют контроль качества коммунальных услуг, которые им предоставляются. Подобную проверку осуществляют сотрудники ТСЖ (например, инженер-диспетчер, члены правления или председатель). При обнаружении нарушений, правление уведомляется проверяющим. Данный факт уточняется и может превратиться в основание для расторжения договора с этой управляющей организацией. Основанием пересчитать платежи за оказанные коммунальные услуги является акт, фиксирующий некачественные жилищно-коммунальные услуги.
- ТСЖ может самостоятельно полностью управлять многоквартирным домом (без привлечения эксплуатирующей или управляющей организации).
- Государство вправе выделить субсидию для проведения капитального ремонта многоквартирного дома, хотя участники товарищества должны производить его собственными средствами.
- Общее имущество товарищества может нести существенный доход ТСЖ. Разрешение на ведение предпринимательской деятельности позволяет ТСЖ зарабатывать, сдавая нежилой фонд и даже стены здания (к примеру, для размещения рекламы или технического оборудования) в аренду. Полученные денежные средства можно использовать на благоустройство дома.
- По оценкам риэлторов, наличие ТСЖ может увеличить рыночную цену квартиры в доме, поскольку ТСЖ может создать более комфортную атмосферу для проживания (красивые клумбы около подъезда, чистота лестниц, проверенные консьержи, рабочие домофоны и пр.).
При всех очевидных плюсах и преимуществах, ТСЖ обладает и определенными недостатками (минусами).
Минусы и недостатки ТСЖ:
- Нередко инициатива членов ТСЖ не может найти помощи у местных органов власти. Принципы взаимодействия органов власти и ТСЖ необходимы при решении многих вопросов, которые связаны с жилищем, но в законодательстве они закреплены недостаточно подробно. Типичным примером является ситуация, при которой кто-то из проживающих в доме с товариществом граждан не платит свой взнос и обязательные коммунальные платежи. Взыскание задолженности тогда возможно лишь в судебном порядке. Однако принятие решения в судебном процессе занимает длительный период, а уплату коммунальных услуг в это время осуществляют законопослушные участники товарищества.
- Эксплуатационная оплата в ТСЖ бывает более высокой по сравнению с обычным домом. Тут следует помнить, что размеры обязательных коммунальных платежей совершенно одинаковы как для участников товарищества, так и для жильцов домов без создания ТСЖ. Но решение касательно дополнительных трат (к примеру, на оборудование автоматизированных гаражей, облицовочные работы плиткой в подъезде, услуги дизайнера по ландшафту) должно принимать правление товарищества или общее собрание собственников. Рассчитывать и начислять оплату за жилье и коммунальные услуги может главбух, бухгалтер либо председатель ТСЖ. Следует учесть случаи, когда услуги не были предоставлены или обслуживающие компании предоставили услуги ненадлежащего качества (к примеру, несвоевременное включение горячей воды после проведения профилактических работ в летний период).
- В первую очередь, эффективная деятельность ТСЖ зависит от председателя и самого правления, так что выборы председателя ТСЖ необходимо проводить осмотрительно. Важно, чтобы этот пост занял компетентный человек, готовый работать на благо многоквартирного дома.
- В свою очередь председатели товариществ часто ссылаются на отсутствие инициативы жильцов и непонимание с их стороны. Само собой, участие в товариществе предполагает дополнительный расход, однако эти траты окупаются. Какая мать не захочет отпустить малыша на безопасную прогулку в закрытый двор? Решением таких проблем и занимается ТСЖ, но подобная деятельность нуждается в определенных усилиях и средствах! Разумеется, как и при выборе любой формы управления многоквартирным домом, у ТСЖ всегда будут определенные проблемы. Основные проблемы ТСЖ описаны здесь.
Комментарий к ст. 135 ЖК РФ
1. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме (МКД), созданное для совместного управления общим имуществом в МКД либо имуществом в нескольких МКД или жилых домах, предоставления коммунальных услуг, осуществления деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества собственников. При этом ТСЖ является некоммерческой организацией и признается видом товарищества собственников недвижимости (ТСН).
В свою очередь, понятие «товарищество собственников недвижимости» появилось с 1 сентября 2014 г. как новая организационно-правовая форма некоммерческих организаций (подп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ).
Товарищество собственников недвижимости (ТСН) — это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в частности помещений в здании (в том числе в МКД) или в нескольких зданиях, жилых и дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п. Цели такого объединения и цели создания ТСЖ аналогичны (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ).
С появлением с 1 сентября 2014 г. новой организационно-правовой формы юридических лиц — ТСН законодатель не отменяет понятия «товарищество собственников жилья». Создание и деятельность ТСЖ, правовое положение его участников по-прежнему регулируются нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства о ТСН (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
2. Основным документом, регламентирующим деятельность ТСЖ, является устав, который утверждается на общем собрании собственников помещений в МКД. Устав ТСЖ должен содержать сведения, предусмотренные ч. 2 комментируемой статьи.
В уставе ТСЖ может быть предусмотрено использование государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением ТСЖ.
3. В ч. ч. 3 — 5 комментируемой статьи установлены формальные требования к созданию ТСЖ. Так, число голосов собственников жилых помещений, которые приняли решение о создании товарищества, должно быть более половины от общего числа собственников жилых помещений в конкретном многоквартирном доме.
Срок действия ТСЖ по общему правилу, предусмотренному ч. 4 комментируемой статьи, не ограничен, однако эта норма носит диспозитивный характер и иное может быть предусмотрено в уставе ТСЖ, нормы которого могут установить определенный срок деятельности товарищества, по истечении которого оно подлежит ликвидации.
ТСЖ является юридическим лицом. Права юридического лица товарищество приобретает после его государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
ТСЖ, как и любое другое юридическое лицо, имеет свою печать, расчетный счет в банке, имеет право открывать другие счета в банках.
4. Стандартная норма об ответственности ТСЖ как юридического лица по своим обязательствам установлена в ч. 6 комментируемой статьи. Так, ТСЖ, как и все юридические лица, отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. При этом ТСЖ не отвечает по обязательствам своих членов, а они, в свою очередь, не отвечают по обязательствам товарищества.
Исходя из изложенных принципов построения организационных систем управления и принимая во внимание особенности организации и функционирования ТСЖ, можно определить, что в конструкции системы управления ТСЖ необходимо: установить форму управления; разработать организационную структуру управления; конкретизировать решаемые каждым структурным уровнем задачи; разработать стандарты предприятия, регламентирующие порядок принятия решений на всех уровнях управления; определить основные блоки системы и задачи, решаемые каждым из них.
Применительно к управлению ТСЖ можно определить три его формы: привлечение к эксплуатации и техническому обслуживанию специализированных организаций, осуществление этого обслуживания и эксплуатации собственными силами и смешанная форма, при которой часть работ по техническому обслуживанию передается специализированной организации, а часть выполняется собственными силами. Важно отметить, что при всех формах управления финансовые ресурсы и ответственность за эксплуатацию МКД находятся целиком в ведении ТСЖ.
Выбор формы управления фактически целиком зависит от состава членов правления: их образования, опыта работы, способности к обучению и освоению специфики управления ТСЖ, чувства ответственности, мотивации к участию в управлении и других деловых и моральных качеств, необходимых для выполнения ответственной, сложной и во многом новой работы.
Учитывая, что в правлении, избранном при организации ТСЖ, вряд ли найдутся профессионалы, способные самостоятельно решать как экономические и организационные, так и технические, связанные с эксплуатацией дома, вопросы, представляется целесообразным на начальной стадии функционирования ТСЖ использовать форму управления, при которой экономические задачи системы управления и организационные вопросы решает правление, а вопросы технического обслуживания и текущего ремонта – специализированная организация по договору с правлением.
Для контроля за деятельностью этой организации по техническому обслуживанию МКД может быть взят на работу профессиональный технический работник со статусом, например, главного инженера ТСЖ. В зависимости от его квалификации и местных условий для оперативного решения отдельных вопросов представляется целесообразным объединить под руководством этого работника несколько рабочих различных специальностей, например, для уборки территории и уходом за лестничными клетками, изъяв эту работу из договора с организацией по техническому обслуживанию. Такая смешанная форма управления должна быть довольно устойчивой и долговременной.
При накоплении определенного опыта и профессиональных навыков управление ТСЖ может целиком осуществляться силами правления. Принимать такое решение надо очень взвешенно, с учетом всех факторов, включая количество домов и квартир в ТСЖ, прилегающей территории, расчетом доходов и расходов на эксплуатацию, возможностью принять на работу соответствующих специалистов. Но даже при такой форме управления, когда техническое обслуживание и текущий ремонт перешли в ведение правления, отдельные элементы этого обслуживания, скорее всего, будут выполняться по договорам, например аварийные работы и некоторая часть текущего и капитального ремонта.
В предлагаемом варианте организационной структуры системы управления ее схема практически не зависит от выбранной формы управления и представлена на рис. 2.2.
Комитет по тарифам Санкт-Петербурга к числу коммунальных услуг относит услуги энергоснабжающих организаций. Стоимость услуг этих организаций слагается из двух показателей: тарифа на энергоноситель и норматива потребления этого энергоносителя.
Оба эти показателя устанавливаются Комитетом по тарифам. Их величина в значительной мере находится в зависимости от давления, оказываемого на Комитет по тарифам монополистами – поставщиками энергоресурсов. Однако немаловажная роль принадлежит дифференцированному распределению тарифов и нормативов в зависимости от ряда местных условий, характерных для каждого вида энергоносителя. Именно такой, дифференцированный подход к проблеме стоимости энергоносителей избран Комитетом по тарифам, что подтверждается приведенным ниже текстом и таблицами.
Стоимость холодной воды в месяц на 2010 г. для квартир с различным оборудованием приведена в табл. 3.1.
При наличии приборов учета расхода воды в квартире тариф (13,15 руб./куб. м) умножается на расход воды по прибору.
Размер платы за горячее водоснабжение дифференцируется в зависимости от нормы потребления в квартирах с ванной и без ванны.
Размер платы за газоснабжение представлен табл. 3.2 (на II–IV кварталы 2010 г.).
Размер платы за электроснабжение для дневного и ночного тарифов в квартирах устанавливается в зависимости от наличия или отсутствия электрической плиты.
Какие налоги платит ТСЖ
Поскольку товарищество собственников жилья ведет хозяйственную деятельность, оно является налогоплательщиком, несмотря на задекларированный в уставе неприбыльный характер деятельности. Перечислим, какие налоги платит подобная организация:
- На прибыль. Обычно прибыль, облагаемая налогом, формируется за счёт предоставления агентских услуг или сдачи в аренду имущества.
- На добавленную стоимость.
- На имущество/землю/транспорт (при наличии).
- На доходы физических лиц. Налоги взимаются с суммы доходов работников организации.
- Страховые взносы за сотрудников, с которыми заключены трудовые договоры.
Экономические субъекты, действующие на территории РФ, могут пользоваться упрощённой системой налогообложения, которая имеет ряд преимуществ.
| Отличия | Упрощённая система | Общая система |
|---|---|---|
| Расходы, учитываемые при вычислении базы налогообложения | Только те, что определены Налоговым кодексом | Все |
| Минимальный размер налога | Не менее 1 % от доходов | |
| Ставка налога, по которой облагается база («доходы — расходы» для упрощённой системы или прибыль для общей), % | Не более 15 | 20 |
| Страховые взносы, % | 20 | 30 |
| Количество отчётности | Меньше | Больше |
Начало работы товарищества собственников жилья
В обязанности членов ТСЖ входит управление многоквартирным домом, чем и важно заняться с момента регистрации. В первую очередь необходимо отправиться в УК и сообщить им о том, что договор расторгнут. Вместе с этим запросите техническую документацию на дом. Далее потребуется:
- Составить реестр членов товарищества, предварительно запросив у всех заявления.
- Провести общее собрание, определив на нем права и обязанности ТСЖ, план работ на год, смету расходов и доходов, размер платы за жилье.
- Выбрать подрядчиков и заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями.
- Заключить с собственниками, которые отказались вступать в товарищество, договоры об оказании услуг по управлению домом.
- Организовать начисление и сбор платы за коммунальные платежи.
Как создать ТСЖ?
Итак, инициативная группа, состоящая из собственников квартир, приняла решение об образовании ТСЖ.
Все действия жильцов должны соответствовать установленным правилам:
- За 10 дней до его проведения следует уведомить всех жильцов.
Причем уведомление составляется письменно с указанием повестки дня. Если документ доставляется лично, то с получателя необходимо взять расписку. Если же отправляется по почте, то только заказным письмом. Собрание может быть очным или заочным. - Проведение собрания. На нем участники должны обсуждать только те вопросы, которые были вынесенные на повестку дня. Все жильцы получают специальные бюллетени, с помощью которых осуществляется голосование. Создание ТСЖ происходит, если за это проголосует больше половины собственников жилья.
- После успешного голосования жильцы должны выбрать правление и председателя. Правление является исполнительным органом организации, а председатель выполняет функции руководителя.
- Далее утверждается главный документ ТСЖ – Устав. Это учредительный документ, содержащий всю важную информацию о создании, функционировании и ликвидации товарищества.
- В конце собрания оформляется и подписывается протокол.
- В обязанности председателя ТСЖ входит регистрация организации. Как зарегистрировать ТСЖ? Для этого собираются все необходимые документы, в том числе протокол собрания, копия Устава и т. д. Перед подачей бумаг на регистрацию оплачивается госпошлина.
- Затем председатель открывает счет в банке, который будет числиться за конкретным домом.
Голосование за создание ТСЖ не является способом вступления в организацию. Для этого необходимо подать соответствующее заявление на имя председателя.
ТСЖ – это некоммерческая организация, которая, в отличие от Управляющих компаний или ТОС (Территориальное общественное самоуправление), не настроена на получение финансовой выгоды, а заинтересована в сохранении, поддержании и благоустройстве многоквартирного дома, охране общедомового имущества, помещений.
Товарищество собственников отстаивает интересы местных жителей как раз потому, что состоит из тех же людей, что проживают в данном МКД. Однако это не просто группа заинтересованных лиц, это официальный орган управления, имеющий определенные обязанности и полномочия, его функционирование регулируется законодательством и учредительной документацией.
ТСЖ дает возможность влиять на коммунальные службы и ресурсоснабжающие организации МКД с целью отстаивания прав собственников и гарантии проведения качественных работ.
Согласно закону, ТСЖ может заменить исполнительный орган ЖКХ (УК или ТОС) только будучи юридическим лицом, поэтому собственники должны избрать председателя, который зарегистрирует ТСЖ в налоговой и в дальнейшем будет осуществлять различные формальные действия: подписывать договоры, вести банковские документы и другую отчетность.
Товарищество собственников жилья – это один из способов управления гражданами многоквартирными жилыми домами, в которых они имеют принадлежащие им на праве собственности помещения.
Порядок формирования таких объединения регулируется нормами Жилищного кодекса РФ (ст. 135 – 142) и Гражданского Кодекса РФ (ст. 123.12 – 123.14).
Процесс организации товарищества состоит из следующих стадий:
| Создание инициативной группы жильцов | в состав такой группы входят граждане, которые будут заниматься разъяснением жильцам плюсы создания ТСЖ | |
| Подготовка проекта Устава организации | этот документ регулирует полномочия создаваемой некоммерческой организации. В случае принятие решения на собрании собственников жилья о формировании товарищества, на этом же собрании можно утвердить Устав (за него должны проголосовать более половины жильцов) | |
| Направление гражданам уведомления о проведении общего собрания | чаще всего направляются извещения в письменной форме. К примеру, уведомления кладутся объявления в почтовые ящики в подъезде дома | |
| Процедура голосования на общем собрании собственников жилья | на повестку дня общего собрания выносится вопрос о создании ТСЖ. Решение принимается, если за него проголосовали более 50% владельцев квартир | |
| Подписание протокола собрания каждым членом сформированного товарищества | такое требование законодательства должно быть соблюдено | |
| Составление Устава организации | нужно подготовить 2 экземпляра, которые подписывает председатель ТСЖ | |
| Процедура государственной регистрации товарищества в налоговой службе | внесение в реестр юр. лиц является обязательным требованием для осуществления деятельности организации | |
| Получение свидетельства о постановке в ЕГРЮЛ | а также открытие счета организации в банке |
Товарищество собственников жилья как способ управления МКД имеет свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их более подробно:
| Преимущества | |
| Оперативное решение возникающих проблем | ТСЖ состоит из собственников помещений, расположенных в МКД, а значит из лиц, заинтересованных в решении любой проблемы за короткие сроки. |
| Прозрачность всех финансовых операций | В любой момент каждый из членов Товарищества или собственников жилья вправе запросить для ознакомления все документы, отражающие движение бюджетных денежных средств. |
| Самостоятельный выбор контрагентов | Данный вид управления позволяет прибегать к услугам надежных и проверенных подрядчиков, выбранных членами ТСЖ, или производить ремонтные работы своими силами. |
| Сокращение затрат | Жилищно-коммунальные взносы включают в себя оплату ресурсов и услуг, действительно необходимых жильцам МКД. |
| Эффективное использование общедомовых помещений и конструкций | ТСЖ вправе использовать все помещения общего пользования, конструкции и придомовую территорию с целью получения выгоды (сдача в аренду для размещения офисов, рекламы и т.д.). |
| Недостатки | |
| Ошибки в управлении | Поскольку среди жителей МКД не всегда находятся специалисты, риск доверить управление многоквартирным домом некомпетентному лицу очень велик. |
| Повышенная стоимость услуг и ресурсов | Как правило, выполнение разовых работ для ТСЖ обходится на порядок дороже, чем для Управляющей компании, имеющей постоянных подрядчиков и скидки. |
| Ограниченный бюджет | Суммы, находящейся на счете Товарищества не всегда хватает на оплату внеплановых работ, что создает дополнительную финансовую нагрузку для жильцов МКД. |
| Несовершенство действующего законодательства | В случае отказа от оплаты жилищно-коммунальных услуг некоторыми собственниками, ресурсоснабжающая компания в судебном порядке может взыскать долг непосредственно с Товарищества. |
Еще одной проблемой, с которой сталкиваются собственники при регистрации ТСЖ, становится грамотное документальное оформление на всех этапах создания организации.
Жилищно-строительный кооператив – организация, основанная с целью возведения и дальнейшей эксплуатации недвижимости. Таким образом, главным отличием рассматриваемых объединений становится цель их создания: ТСЖ регистрируется для управления МКД, а ЖСК – для постройки и управления им в дальнейшем.
ВАЖНО
Еще один важный момент – Товарищество создается при условии, что инициативу поддержали более 50% всех собственников, тогда как кооператив регистрируется при согласии 100% его членов (которых к слову, должно быть не менее 5). Отчет о деятельности ТСЖ доступен абсолютно всем собственникам помещений, расположенных в МКД, а вот ознакомиться с документами кооператива имеют право лишь лица, входящие в него.
В целом, обе организации являются некоммерческими и действуют на основании устава, принятого на общем собрании. Однако члены Товарищества не отвечают по обязательствам последнего, тогда как пайщики кооператива несут ответственность в размере невыплаченного взноса.