Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перед совершением дарения гражданам следует сопоставить преимущества и недостатки передачи квартиры одаряемому. Забрать подаренный дом или квартиру будет непросто после регистрации дара. Такую возможность предоставляет суд при наличии особых обстоятельств. Однако законодательство не позволяет умалять права детей, поэтому возвращение недвижимости дарителю — сложная процедура.
Правила оформления дара
Как можно подарить квартиру несовершеннолетнему ребенку? Сделать это можно без обращения к нотариусу. Документ должен оформляться по установленным правилам. До того как написать дарственную на несовершеннолетнего ребенка, следует ознакомиться с имеющимися образцами документов (имеются на нашем портале) или обратиться к специалисту онлайн.
Эксперты на сайте предоставят консультацию по вопросам оформления недвижимости на несовершеннолетнего. Имущество после подписания договора нужно переоформить в МФЦ или Регистрационной палате. Зарегистрировав документ, малолетний одаряемый становится владельцем имущества с некоторым ограничением прав до наступления 18 лет.
Как оформить недвижимость в упрощенном порядке? Обращение к нотариусу не означает сокращение сроков, но хлопоты переходят на плечи специалиста за определенную плату. Даритель может оформить квартиру на ребенка за 2–10 тысяч рублей. Стоимость зависит от места пребывания. В столице и Санкт-Петербурге специалист возьмет не менее 8–10 тысяч рублей без учета государственной пошлины.
Переписывая имущество на ребенка в нотариальной конторе, даритель должен мочь заплатить за услугу или ему придется оформлять дарение самостоятельно. Стоимость регистрации соглашения — 1400 рублей. Регистратор забирает подписанный договор и сопроводительные бумаги в обмен на расписки. В течение 10 дней изготавливается свидетельство. Если есть желание сократить усилия, можно доверить эту обязанность риелтору или нотариусу.
Основные условия проведения сделки
Теперь изучим условия, которые должны соблюдаться при совершении упомянутой операции. Если ими пренебречь, суд признает дарственную недействительной. Поэтому лучше обезопасить себя, ребенка и имущество заранее.
На сегодняшний день выдвигают следующие условия дарения квартиры несовершеннолетнему:
- Даритель должен являться хозяином жилья. Если у имущества есть еще владельцы, для сделки потребуется их согласие.
- Процедура должна быть безвозмездной. Об этом уже было сказано.
- Если получателем имущества является ребенок, не достигший четырнадцати лет, придется получить согласие родителей на дарение. Желательно заручиться поддержкой органов опеки. Обычно дарение имущества несовершеннолетнему редко вызывает неодобрение «опеки».
- При совершении операции с участием ребенка старше 14 лет, можно обойтись без родительского одобрения на проведение процедуры. Несовершеннолетний вправе самостоятельно участвовать в дарении.
Пожалуй, это все. Дарение квартиры несовершеннолетнему ребенку в России при правильной подготовке не вызывает существенных затруднений. Особенно если заранее подготовиться к сделке.
Понятие договора дарения несовершеннолетнему
Дарение является достаточно распространённой сделкой с недвижимостью среди родственников или близких лиц. Суть её в том, что даритель передает или обязуется передать принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность безвозмездно другомулицу.
Семейное законодательство устанавливает, что на подаренное имущество ребенок имеет право собственности:
- Можно ли оформить дарственную на несовершеннолетнего ребёнка? Закон не содержит запретов на оформление дарственной на квартиру (или иную жилплощадь – жилой дом, комнату) несовершеннолетнему лицу. Оформить дарственную можно, но при соблюдении ряда условия, о которых речь пойдёт далее.
- Дарение «после смерти». Недопустимо условие, что дар переходит к ребёнку только после смерти того, кто подарил. Такая сделка является ничтожной. Если желаете, чтобы имущество перешло к ребёнку после смерти – оформляйте завещание.
- Дарение совместной собственности супругов. Если жилплощадь, которую планируется подарить, приобретена в браке, а оформлен на имя одного из супругов, то необходимо будетпосетить нотариуса для получения согласия второго супруга.
- Дарение с условиями.Дарение под условием не допускается. Нельзя ничего требовать взамен подаренного.
Особенности дарения несовершеннолетним разных типов имущества
На порядок заключения договора влияют возраст одаряемых, тип имущества, которое выступает подарком, и права других лиц на эту вещь.
Движимое и недвижимое имущество тоже дарят по разным правилам.
Недвижимое имущество можно подарить только через письменный договор дарения, потому что право на это имущество нужно регистрировать. До 14 лет за детей эти договоры заключают их родители, с 14 до 18 лет — дети с согласия родителей.
Недвижимость — это не только квартиры или доли в них, земельные участки, жилые дома и нежилые постройки. Это еще самолеты и различные суда: морские, внутренние водные. Они, конечно, передвигаются, но по закону право собственности на них нужно регистрировать, поэтому их приравняли к недвижимым. Моторная лодка, которая 30 лет стоит в гараже у дедушки, по законодательству — недвижимость. Отдельная комната, гараж, машино-место в многоквартирном доме — тоже недвижимость.
Пакет документов, требуемый для оформления процедуры
За перечнем документов можно обратиться в МФЦ либо иной регистрирующий орган. Учтите, что список требуемых документов во многом зависит от подарка по дарственной.
Плюсы и минусы дарения
Прежде чем приступать к оформлению дарственной на жилище, стоит учесть существующие преимущества, а также недостатки процедуры.
К плюсам можно отнести такие моменты:
- Процедура дарения осуществляется по упрощенной схеме. Дарственную не обязательно заверять в нотариате.
- Дарение не предусматривает дополнительных обязанностей. Одариваемому не потребуется содержать или, например, ухаживать за дарителем.
- Подаренное имущество не подлежит разделу. Забегая вперед можно представить, что выросший ребенок, скорее всего, вступит в брачный союз. Однако таковой может оказаться неудачным. Соответственно процедуре развода будет сопутствовать раздел собственности. И вот здесь стоит помнить, что квартира, полученная по дарственной, между супругами не распределяется. Такой объект признается личным имуществом человека.
- Дарственная уберегает от наследственных споров в будущем, потому как такая форма передачи прав на собственность осуществляется еще при жизни изначального владетеля. По этой причине его воля сомнению не подвергается.
- При оформлении квартиры в дар собственному ребенку не требуется платить налог.
- Дарственную невозможно отозвать. Если документ оформлен, то даритель уже не сможет его аннулировать, чтобы, например, передать объект другому человеку.
А вот среди минусов дарения квартиры стоит выделить такие факторы:
- при оформлении дарственной не получится каким-либо образом реализовать подаренный объект до совершеннолетия ребенка (если, например, у матери ухудшится финансовое положение, и она пожелает продать квартиру, то провести сделку не удастся);
- мать, выступающая в качестве дарителя, не сможет включить в договор пункты, касающиеся обязательного проживания ее или другой родни в квартире (такая форма документа признается рентой).
Pacxoды нa oфopмлeниe дapeния
Дoгoвop дapeния мoжнo зaключить в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe или yдocтoвepить y нoтapиyca. Нoтapиaльнoe yдocтoвepeниe нe oбязaтeльнo, нo ecли cтopoны вcё-тaки peшaт eгo cдeлaть, пpидётcя зaплaтить 0,5 пpoцeнтa oт кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти, нo нe мeнee 300 pyблeй и нe бoлee 20 000 pyблeй. Кpoмe этoгo пpидётcя oплaтить тexничecкиe paбoты – cocтaвлeниe дoгoвopa и кoпиpoвaниe дoкyмeнтoв.
Oбpaтитe внимaниe – ecли дapитe дoлю нeдвижимocти, тo визитa к нoтapиycy избeжaть нe yдacтcя. Любoe oтчyждeниe дoли в пpaвe oбщeй дoлeвoй coбcтвeннocти мoжeт coвepшaтьcя тoлькo c нoтapиaльным yдocтoвepeниeм.
Eщё oдин нюнac — ecли в пocлeдyющeм нaдyмaeтe пpoдaвaть квapтиpy зa ипoтeчныe дeньги, c пpocтoй пиcьмeннoй фopмoй мoгyт вoзникнyть зaтpyднeния. Нeкoтopыe бaнки плoxo oтнocятcя к тaким пpaвoycтaнaвливaющим дoкyмeнтaм.
Peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe oбoйдётcя в 2 000 pyблeй. Этy cyммy пpидётcя зaплaтить в любoм cлyчae, нeвaжнo, пoдпиcывaeтe вы пpocтyю пиcьмeннyю фopмy или нoтapиaльнo yдocтoвepяeтe cдeлкy.
Законность составления дарственной на ребенка
По закону любой человек, имеющий российское гражданство, приобретает правоспособность этой страны. Поэтому дети, рожденные в России, пользуются ее правом с момента своего рождения также как остальные граждане. Следовательно, они могут быть владельцами имущества, полученного в дар. Для официального оформления имущества в собственность ребенка у него должно быть свидетельство о рождении или российский паспорт. Но здесь есть один нюанс – малолетние дети не признаны полностью дееспособными и не могут принимать участие в оформлении документов по договору дарения.
Важно! До момента достижения детьми 18 лет их законные интересы должны представлять родители, а если они отсутствуют, то официальные опекуны, поэтому документы оформляются с их согласия и в их присутствии.
Нотариальное оформление
В случае нотариального оформления договора дарения стоимость регистрации в государственных органах уже включена в общую стоимость услуг и равняется 3500 российских рублей. Дополнительно нужно будет внести оплату государственной пошлины, которая варьируется от 0,3 до 0,5 процентов и зависит от стоимости имущества. Более детальные сведения относительно заключения дарственной, а также необходимых документах можно получить в нотариальной конторе.
И в первом, и во втором вариантах, когда договор дарения заключается между близкими родственниками (например, детьми и родителями, а также бабушками, дедушками и внуками) сделка по условиям законодательства освобождается от уплаты налогов. Если же подарить дом несовершеннолетнему хотят не близкие родственники, то сумма налога будет составлять 13 % от обозначенной договором имущества. При этом оплата налога и расходов по оформлению ложится на законных представителей ребенка.
Нотариальное удостоверение договора
После согласования всех условий дарения доли и составления договора, сторонам необходимо обратиться в нотариальную контору для удостоверения документов. Для этого необходим тот же комплект документов, которые контрагенты использовали при составлении соглашения.
Нотариальное удостоверение договора дарения характеризуется следующими особенностями:
- нотариусу предстоит проверить дееспособность всех граждан, выступающих в качестве самостоятельных участников сделки;
- присутствие в нотариальной конторе ребенка в возрасте до 14 лет не обязательно, так как все формальности за него выполняет взрослый гражданин;
- ребенок в возрасте от 14 до 18 лет должен присутствовать при удостоверении договора, несмотря на участие в этой процедуре его родителей.
При удостоверении документа нотариус вносит сведения в нотариальный реестр, а на договоре ставится нотариальная отметка с указанием следующих данных:
- дата удостоверения;
- номер реестровой записи;
- данные о нотариусе, который выполнит удостоверяющий акт.
Дарственная на несовершеннолетнего ребенка
Рассмотрим плюсы и минусы сделки. К плюсам договора дарения на несовершеннолетнего относятся:
- Снижение имущественного налога;
- Необратимость сделки;
- Обеспечение собственным домом решает жилищные вопросы в будущем;
- После развода родителей квартира, подаренная наследнику, не будет делиться на доли;
- Никто, кроме несовершеннолетнего, не сможет совершать какие-либо операции с квартирой;
- Подаренное лицу, не достигшему 18-ти лет, помещение не отвечает по кредитным обязательствам.
Недостатки и минусы дарения на несовершеннолетнего:
- Ухудшение финансового положения прежнего хозяина не сможет отменить дарение, равно как и выставить имущество на продажу. Для этого придется обращаться в суд, доказывать необходимость отмены с привлечением службы опеки, что практически нереально;
- Возможность распоряжаться собственным жилищем и совершать любые сделки с 18 лет или с 16 лет, при условии эмансипации, может привести к нерациональным поступкам в юном возрасте;
- Дарственные малолетним детям часто используют для сокрытия незаконного обогащения или незаявленных доходов в налоговую, что может инициировать проверки в отношении дарителя.
Что такое дарение и что можно подарить несовершеннолетнему?
Дарение подразумевает безвозмездность сделки, следовательно, даритель не может ничего требовать от ребенка взамен, иначе соглашение может быть легко признано недействительным.
Подарить можно любую недвижимость – жилую или коммерческую, дом или квартиру, целиком или долю в ней. Если объект принадлежит дарителю на правах общей собственности (а не долевой), то ему нужно будет заручиться согласием остальных совладельцев помещения.
Дарение может быть единоличным или коллективным. Например, родители решили подарить доли в квартире своему ребенку. Они могут оформить один договор дарения или два разных – всё зависит от их желания.
Какие документы понадобятся одаряемому?
Законодатель признает человеческое существо правоспособным (могущим иметь права) с рождения и до смерти независимо от уровня интеллектуального и культурного развития, состояния физического и психического здоровья. Поэтому любой человек может быть титульным собственником недвижимости.
На практике дарение квартиры несовершеннолетнему ребенку возможно после получения им личных документов:
- Свидетельство о рождении – ключевой документ, устанавливающий имя, фамилию и отчество гражданина, дату его появления на свет, а также происхождение от определенных родителей. Бесплатно выдается ЗАГСом на основании справки из роддома.
- Свидетельство о постановке на налоговый учет – документ о присвоении ребенку уникального 12-значного индивидуального налогового номера (ИНН). Выдается налоговой инспекцией в заявительном порядке. Для постановки малыша на учет родителю достаточно предъявить свидетельство о рождении. Процедура бесплатна.
Свидетельство о рождении позволяет идентифицировать ребенка до достижения 14 лет как сторону договора дарения и нового собственника недвижимости. После 14-летия ребенок, как и взрослый, в гражданских правоотношениях действует на основании общегражданского паспорта. С апреля 2016 года паспорта выдаются органами МВД.
ИНН также служит целям идентификации. Если существование полных тезок с одной датой рождения вполне вероятно, то обладателей одинаковых ИНН быть не может. Кроме того, ИНН указывается в числе данных о собственнике недвижимости в ЕГРН.
Перспективы отмены дарственной
Можно ли подарить квартиру несовершеннолетнему ребенку, а позже отменить дарение? При обычных обстоятельствах – нет. Для отмены сделки нужно доказать, что одаряемый покушался на жизнь благодетеля или его родственников, либо причинил им телесные повреждения.
Перспективы признания дарственной недействительной через суд иллюзорны. Истец, оформивший дарственную на квартиру на несовершеннолетнего ребенка, может ссылаться на собственную ошибку или непонимание предмета сделки, но не ее правовых последствий. Учитывая личность одаряемого, маловероятно доказывание истцом факта заключения сделки под давлением.
После достижения совершеннолетия одаряемый сможет распоряжаться недвижимыми активами на собственное усмотрение, в том числе: продать, подарить, передать в ипотеку. При этом неизвестно, насколько зрелым умственно и эмоционально будет человек к этому возрасту. Помешать совершеннолетнему человеку, получившему в дар недвижимость в детстве, может только ограничение его дееспособности через суд. Это возможно после доказывания факта злоупотребления алкоголем или наркотиками, ставшего причиной принципиального ухудшения материального состояния.
Если согласие с самим одаряемым и его родителями по поводу дарения недвижимости достигнуто, никаких трудностей с оформлением договора возникнуть не должно. В отличие от ситуаций, когда несовершеннолетний выступает отчуждателем, дарение недвижимости ребенку не требует ни согласования с органом опеки, ни привлечения нотариуса.
Как правильно написать договор?
Договор дарения недвижимого имущества – это гражданско-правовой документ. Он должен быть составлен правильно. В противном случае соглашение не будет иметь юридической силы и его можно будет легко оспорить в суде. В соответствии со статьей №574 ГК, существует две формы заключения договора дарения: устная и письменная.
Если предметом сделки выступает недвижимое имущество, то соглашение должно быть составлено на бумаге. Дарственную можно оформить от руки либо с использованием печатной техники. Утвержденного на федеральном уровне бланка такого документа нет. Поэтому допустимо писать договор дарения в произвольном виде.
В дарственной должна присутствовать следующая информация:
- наименование документа;
- дата, место его составления;
- сведения о наследодателе и одариваемом;
- подробное описание дара (адрес расположения, площадь, состояние, оценочная стоимость и т.п);
- наличие обременений на недвижимом объекте;
- дата перехода имущества во владение другого лица и т.п.
Составляется дарственная в 2-3 экземплярах. Каждый из вариантов должен быть заверен личной подписью наследодателя.
Структура договора дарения квартиры несовершеннолетнему ребенку
Как и любой юридический документ, договор дарения квартиры несовершеннолетнему ребенкуимеет свою структуру. Кроме этого важным условием будет то, что он должен заключаться только в письменном виде.
При этом допускается нотариальное удостоверение обязательства. Заверение в нотариальной конторе создаст дополнительные гарантии в случае судебного разбирательства, но и повлечет за собой дополнительные расходы.
Дарственная на квартиру несовершеннолетнему ребенку
Чтобы дарственная на ребенка была составлена юридически грамотно, следует учесть и прописать в договоре существенные условия.
Обязательные сведения в договоре дарения:
- Дата и населенный пункт, где он заключается.
- Паспортные и контактные данные сторон.
- Подробное описание объекта, который дарится с указанием всех его показателей (жилая и общая площадь, где находиться, структура).
- Реквизиты правоустанавливающих документов на квартиру.
- Сведения об отсутствии обременений.
- Перечисление долей и их собственников, которые передаются.
- Подписи дарителя и одаряемого.
Обычно договор составляется в нескольких экземплярах. Это обусловлено тем, что после регистрации сделки дарственная возвращается сторонам, а один экземпляр остается в регистрационной палате.
Обратите внимание! Устная форма дарения квартиры законом не предусмотрена. Воля дарителя должна быть документально подтверждена и зарегистрирована в Росреестре. Без этого сделка не состоится.