Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как обменять частный дом на квартиру с доплатой?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рассмотрев вышеперечисленные варианты, все же стоит отдать преимущество оформлению договора мены. При таком виде сделки стороны одновременно передают имущественные права, а также имеют возможность избежать налогообложения на доходы физических лиц. Участники не рискуют оказаться в ситуации, когда одна из сторон отказывается от сделки в процессе ее оформления.
Сущность процедуры обмена
Причинами для проведения сделки могут служить самые различные поводы. Это:
- Усовершенствование условий проживания за счет использования большего жилого пространства;
- Возникшая необходимость, например, разделения имущественных активов, получение наследственного имущества, снос ветхого строения и прочее;
- Спрос на спокойную жизнь и благоприятную окружающую среду;
- Обмен жилого помещения с большой площадью на несколько мелких.
Преследуя любые цели, сделку можно провести следующим образом:
- При помощи продажи объектов.
- Прямой обмен одной недвижимости на другую.
- Альтернативные варианты.
С точки зрения Гражданского Кодекса РФ, квартира и дом – равноправные объекты недвижимости.
Поэтому договор мены в отношении их вполне правомерен. Если участники правоотношений считают, что объекты мены неравноценны, заключается договор мены с доплатой.
При такой сделке, собственник квартиры меняет ее на дом с участком земли.
Если при доме нет приусадебного участка, юридически он всё равно существует. Это земля под строением. В момент строительства коттеджа ее выделение для этой цели должно было быть надлежаще оформлено.
Если документов на выделение или покупку земли нет (как правило, так обстоит дело со строениями, построенными или купленными в советский период или позже, но до вступления в силу ЗК РФ), до совершения сделки хозяину дома их предстоит оформить. Иначе в регистрации откажут.
Как обменять частный дом на квартиру по договору мены?
Теперь расскажем, как поменять дом на квартиру по договору обмена. Стоит сразу отметить, что по своей природе договор мены отличается от купли-продажи минимально. В равноценной мене участвуют всего две стороны.
Если подключается третья (банк, например, если мена с доплатой), то по факту договор практически не будет отличаться. Многие риелторы вводят своих клиентов в заблуждение, говоря, что мену дома на квартиру или на две можно оформить через договор купли-продажи, хотя называть обмен с доплатой простой меной не совсем правильно.
По сути, можно обменять свою недвижимость на однокомнатные, 2-х и на 3-комнатные квартиры, разница будет лишь в сумме доплаты и, соответственно, в нескольких строках в договоре. Например, очень важно правильно указать предмет договора: дом описывается полностью, включая адрес, полную и жилую площадь, размер участка, размеры и расположения придворных построек и тому подобное. То же касается и квартиры: в договоре должно быть зафиксировано всё.
| Отличия в договоре мены | Отличия в списке собранных документов | Отличие в процедуре обмена | |
| При обмене дома на дом | Стандартный договор мены с указанием объектов, их характеристиками и описаниями, взятыми из свидетельства собственности. | От уже описанного пакета документов этот будет отличаться взаимным отсутствием документов на землю. | Если участки не приватизированы, это могут сделать новые владельцы уже после совершения сделки. |
| При обмене дома с земельным участком на земельный участок | В договоре обязательно указываются и описываются объекты мены, сумма доплаты одной из сторон. | Вторая сторона, предлагающая только земельный участок, все равно должна пригласить независимого оценщика и предоставить документ о межевании. | О сумме доплаты (если она нужна) следует договориться до момента составления договора. |
| При обмене участка с домом на квартиру | В договоре обязательно описывается не только характеристика дома, но и участка. | Стандартный пакет документов, который уже был описан в статье. Прилагается документ о межевании земли. | Нюансы и спорные моменты описаны в статье. |
| При обмене дома на землю | Характеристика дома без участка и надворных построек, характеристика участка для обмена. | Если в первом случае земля не в собственности, то документы на нее получить не удастся. Второй участник сделки должен подать только документ на землю (собственник). | Важно чтобы в доме не остались прописаны родственники. Обмен на пустой участок может быть осуществим, если всем домочадцам (особенно детям) есть куда переехать на время строительства нового дома. |
| При обмене дома в отдалении | В договоре прописывается местоположение дома, точные характеристики. | Прикрепить заверенный итог независимого оценщика. | Нет принципиальных отличий. Стороны должны договориться о размере оплате и должна ли она быть. |
| При обмене дома на спецтехнику | Прописываются объекты мены, обязательно подробное описание. | Одна сторона передает все документы на спецтехнику, права собственности переписываются на нового владельца (организацию). | У будущего владельца спецтехники должно быть разрешение на управление, спецтехника не должна быть на балансе предприятия, на нее должна быть сделана лицензия. |
С точки зрения Гражданского Кодекса РФ, квартира и дом – равноправные объекты недвижимости.
Поэтому договор мены в отношении их вполне правомерен. Если участники правоотношений считают, что объекты мены неравноценны, заключается договор мены с доплатой.
При такой сделке, собственник квартиры меняет ее на дом с участком земли.
Если при доме нет приусадебного участка, юридически он всё равно существует. Это земля под строением. В момент строительства коттеджа ее выделение для этой цели должно было быть надлежаще оформлено.
Если документов на выделение или покупку земли нет (как правило, так обстоит дело со строениями, построенными или купленными в советский период или позже, но до вступления в силу ЗК РФ), до совершения сделки хозяину дома их предстоит оформить. Иначе в регистрации откажут.
Обе стороны начинают с поиска вариантов обмена. Попутно они собирают комплекты документов на свои объекты, устраняют нюансы, мешающие заключению сделки. Составляют с вызовом специалистов и узаконивают в БТИ технические, кадастровые паспорта, производят оценку объектов.
Выясняют, есть ли третьи лица, могущие помешать оформлению или впоследствии предъявить свои права. Находятся ли объекты недвижимости под арестом, залогом, есть ли у них сервитуты. Соответствует ли состояние объектов их техпаспортам, если не соответствует – устраняют или узаконивают нарушения.
Если квартира не приватизирована, её необходимо оформить в собственность. Иначе сделка не состоится.
Собственник жилплощади в многоэтажке изучает документы владельца дома, который предполагается обменять (читайте о порядке обмена приватизированной квартиры). Особое внимание обращает на оформление собственности на землю под домом.
Собственник дома первым делом узаконивает собственность на землю под домом, если не сделал этого ранее. Это длительная недешевая процедура (читайте об обмене дома на квартиру).
Итак, с чего же стоит начать, и на что следует обратить внимание.
- Подбор необходимого жилого помещения, то есть мало будет просто выбрать понравившийся объект, нужно еще, чтобы предлагаемый жилой дом подошел продавцу квартиры. Это при самом простом варианте, однако все может быть еще сложнее. В этом случае участие в сделке будет принимать три стороны, одно лицо будет продавать жилой дом, второе – его приобретать, третьим лицом станет продавец квартиры. Сделки подобного рода проводятся повсеместно, однако, процедура будет немного сложнее.
- Подготовка пакета необходимых документов на свой объект недвижимости и проверка документов на приобретаемый объект.
- Оформление сделки.
Можно ли обменять жилище на новые апартаменты в новом доме?
Как бы ни казалось это невозможным, но осуществить бартер квартиры на новенькое жилище не только можно, но и достаточно просто.
Правда, если заниматься этим самостоятельно, без помощи риелторских компаний, то можно потратить существенно больше времени, чем нужно.
Закон разрешает гражданам осуществлять обмен недвижимостью. Об этом говорит и Гражданский кодекс, в статье 567 которого рассказывается о контракте мены, который применим к данной ситуации, и Жилищный кодекс, который разрешает бартер жилья по договору социального найма.
Конечно, бартер старой квартиры на новое жилище, таит в себе ряд нюансов и особенностей. Придется столкнуться с куда большими сложностями, нежели чем при бартере равноценной недвижимости.
И, тем не менее, это единственный быстрый и доступный способ существенно улучшить свои жилищные условия. Ну что же, познакомимся с основными способами обмена жилыми помещениями.
Узнайте на нашем сайте о способах бартера приватизированной и муниципальной квартир, а также о том, как осуществляется размен жилища через суд и о том, как правильно оформить обмен апартаментов с доплатой.
Преимущества и недостатки
Те, кто решают обменять квартиру на частный дом, не совершают уникальную процедуру на рынке недвижимости. Этот вариант был распространен еще в советский период. У вас есть возможность приобрести хороший дом недалеко от крупного города, равноценный стоимости квартиры.
У этой сделки есть свои преимущества:
- она сопровождается минимальными рисками, так как при ее отмене вы вернете себе предыдущее жилье;
- возможность увеличить жилую площадь и получить в собственность земельный участок;
- отсутствие соседей в пределах одного дома;
- возможность возводить дополнительные постройки на участке;
- благоприятная экология;
- экономия на коммунальных расходах.
Что касается недостатков, такой процесс может растянуться во времени. Важно не только подобрать равноценный по стоимости объект. Он должен отвечать всем вашим требованиям. Кроме того, необходимо выбрать район с хорошей транспортной доступностью и возможностью легко добраться до ближайшего города.
Оценка преимуществ и недостатков частного дома сугубо индивидуальна, так как каждый имеет свои пристрастия и привычки, а также потребности в комфортном жилье. Тем не менее, к основным достоинствам проживания в частном доме можно отнести:
- возможность увеличить свои квадратные метры, что остро необходимо для многодетных семей;
- создание идеальных условий для роста детей, которые смогут часто проводить время на свежем воздухе;
- постройка дополнительных объектов, включая детские площадки, бани, веранды и другие пристройки;
- отсутствие соседей, а значит и потопа, неожиданных ремонтных работ и бессонных ночей;
- создание условий для разведения домашних животных, ведь им не придется жить на одной территории с людьми;
- при наличии небольшого огорода можно сажать любые овощные культуры, деревья и разводить цветы.
Плюс ко всему владельцам частных домов не придется платить за всевозможные услуги ЖКХ, дополнительные сборы жильцов на проведение ремонта подъезда и прочих общественных «поборов».
Принудительный обмен через суд
Иногда жильцы квартир против решения собственника на обмен. Часто такое бывает при разводе. В этом случае, сторона собственника одной из квартир обращается в суд, где в порядке судебного разбирательства доказывает, почему обмен должен совершиться.
Принудительный размен приватизированной квартиры через суд совершить невозможно пока все собственники жилья не дадут согласия.
Обмена приватизированной квартиры совсем не сложен, если вы хорошо ознакомились с последовательностью всех действий. Помните о том, что мена в первую очередь – это действие, которое влечет за собой изменение ваших прав, поэтому подойдите к данной процедуре как можно серьезнее и по возможности проконсультируйтесь с юристом.
Необходимые документы для совершения сделки
Чтобы быстрее провести сделку, необходимо заранее подготовить требуемый пакет документов. Владельцу квартиры необходимо подготовить следующие документы для регистрации сделки в Росреестре:
- паспорта обеих сторон;
- свидетельство о собственности или выписка ЕГРН;
- документы на участок для владельца дома;
- разрешение из органов опеки на обмен, если есть дети;
- выписка из домовой книги;
- акт-приема передачи;
- справка об оценочной стоимости;
- выписка из лицевого счета о том, что по коммунальным платежам отсутствуют долги;
- архивная выписку из домовой книги.
Если имущество приобреталось в браке, дополнительно подается нотариально заверенное согласие супруга. Перед подписанием договора нотариус может запросить дополнительные документы. Также он проверит, есть ли обременение на недвижимости. Информация об этом содержится в документах о собственности.
Если в квартире или доме зарегистрированы несовершеннолетние, недееспособные лица или инвалиды, придется получить разрешение на сделку в органах опеки.
Этот процесс лучше сразу проводить под контролем юриста, который сможет проверить наличие или отсутствие всех квитанций, договоров и свидетельств, а также подскажет, как правильно их оформить, чтобы не затягивать сделку по обмену.
Также юрист должен удостовериться в том, что ни один из объектов недвижимости не находится под залогом или по нему еще не выплачен ипотечный кредит. Проверка юридической чистоты квартиры или дома является очень важным этапом, который нельзя упускать из виду.
Далее подаются все необходимые документы на регистрацию права собственности нового владельца. Главное, получить Свидетельство о праве собственности на новую квартиру, которое должны получить обе стороны сделки в один день.
Документы, необходимые при совершении обмена квартиры на частное домовладение:
- договор мены;
- кадастровый паспорт на каждый объект недвижимости, который подвергаются обмену;
- свидетельство, подтверждающее право на владение конкретного объекта недвижимости;
- составленное заявление о согласии всех членов семьи на проведение сделки по обмену недвижимости;
- составленный акт документов, с дальнейшей передачей по конкретной квартире или частному владению;
- подтверждение проживания предыдущих жильцов, с обязательным перечислением их в специальной выписке из
- домовой книги;
- документ об оплате госпошлины за проведение регистрационных действий.
Сама процедура обмена частного домовладения на квартиру не выглядит сложной. Основная задача участников сделки проверить всю достоверность и правильность оформления документов, а также «чистоту» объектов недвижимости, чтобы в дальнейшем не пришлось отсуживать свое же жилье в суде.
Необходимые документы
Обмен недвижимого имущества с доплатой и регистрация в органах юстиции осуществляется на основании следующего перечня документов:
- заявление о проведении регистрации;
- оригиналы паспортов всех участников и их копии;
- согласие супругов на осуществление обмена, оформленное в присутствии нотариуса;
- технические паспорта объектов недвижимого имущества, в том числе участка земли, на котором располагается жилой дом;
- документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости и земельный участок (свидетельство о регистрации права собственности, договор купли-продажи, документ о дарении);
- согласие от попечительского комитета на осуществление сделки при наличии находящихся на иждивении членов семьи;
- справка от налоговой организации об оплате имущественных налогов;
- справка из единого информационно-расчётного центра об оплате счетов по коммунальным услугам;
- выдержка из домовой книги;
- оценочная стоимость объектов, подлежащих размену;
- квитанции об уплате государственной пошлины и их копии;
- оригиналы договоров мены;
- если объект находится в залоге, требуется предоставить согласие от залогодержателя;
- акт о приёме-передаче;
- расписка о передаче и получении денежных средств в счёт доплаты за объект недвижимости в ходе обмена.
Для того, чтобы оформить интересующую вас сделку, вам необходимо знать, в какой последовательности осуществлять те или иные действия по оформлению.
Прежде всего, главная задача для вас – это найти сторону, согласную на проведение данной процедуры. Найти ее можно при помощи риелтора, но это действие приведет к тому, что данный специалист потребует свой процент от сделки. Также найти сторону для осуществления процедуры можно на сайтах объявлений и в газетах.
Также вам необходимо провести ряд подготовительных действий для того, чтобы дом был без проблем привлечен к сделке.
Обязательно выпишите всех прописанных жильцов. Очень многие покупатели отказываются от намечающейся сделки по причине того, что потом приходится судиться с прописанными.
Также непременно погасите долги по коммунальным услугам. Необходимо сделать запросы во все ресурсоснабжающие организации с целью выявить неуплату.