Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Текущий и капитальный ремонт. Что необходимо знать подрядчику? Часть I». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перечни видов работ по капитальному ремонту содержатся в ведомственных актах (Положениях, Нормах и правилах.., Инструкциях, Рекомендациях, и проч..). Данные перечни виды работ разнятся в зависимости от вида объекта капитального строительства, его назначения.
Срок проведения капитального ремонта. Разумный срок
Сроки проведения капитального ремонта либо устанавливаются сторонами, либо установлены нормативными правовыми актами (НПА). При отсутствии указания на сроки проведения ремонта в договоре или нормативном акте, то он проводится в разумный срок.
Понятие «разумного срока» является традиционным для гражданского права и упоминается неоднократно в нормах Гражданского кодекса РФ (см. ст. 314 ГК РФ, применительно к отношениям залога — п. 4 ст. 345, п. 1 ст. 358 ГК РФ).
Разумный срок для проведения капитального ремонта зависит от состояния имущества, его свойств, особенностей климата, особенностей капитального ремонта, технических возможностей и других причин.
Кроме того, в НПА могут быть предусмотрены как конкретные сроки проведения ремонта, так и может закрепляться порядок их определения, устанавливаться периодичность выполнения отдельных видов ремонтных работ.
Капитальный ремонт и текущий: в чём отличия?
По закону капитальный ремонт — это обязанность собственника жилья, а текущий — арендатора. Чтобы избежать вопросов, должен ли квартиросъемщик оплачивать капремонт, нужно разграничить, что является капитальным ремонтом, а что — текущим.
Текущий ремонт — это небольшие работы, которые проводятся для поддержания презентабельного вида дома или устранения мелких неполадок. К их числу могут относиться, например:
- побелка подъезда, ремонт светильников в подъездах;
- ремонт мусоропровода;
- ремонт водостоков и сливов;
- замена нескольких кусочков выбившейся плитки.
Отличие текущего ремонта в том, что он производится по мере необходимости или по требованию жильцов. Например, жильцы заметили, что протекает стена в подъезде во время сильного дождя, оставили жалобу, управляющая компания устранила причину протечки и обновила отделку на стене. Это — текущий ремонт по необходимости.
А капитальный ремонт — это более сложные работы, которые включены в график, расписанный на годы вперед. К капитальному ремонту в многоквартирных домах относят, например:
- обновление перекрытия крыши;
- полную замену напольного покрытия на лестничных клетках;
- замену лифтов;
- утепление и обновление отделки фасадов.
Итак, кто делает капитальный ремонт при аренде и кто за него платит
И в случае договоров аренды, и при договорах найма жилых помещений, в вопросе кто платит за капремонт — собственник или арендатор — закон указывает на собственника. Но оставляет право сторонам договориться о другом порядке и прописать его в договоре.
Прежде, чем приступать к капитальному ремонту, нужно зафиксировать все договоренности письменно: срок, стоимость работ и их перечень.
Если собственник компенсирует арендатору капитальный ремонт, то должны быть утверждены сроки и порядок компенсации. Если арендатор делает капремонт за свой счёт, это должно быть прописано в договоре или отдельном соглашении, чтобы избежать возможных судебных разбирательств — так как по закону капремонт оплачивает и делает собственник.
Разберемся с терминами
Федеральные стандарты (ФСБУ) не содержат разъяснений, что относить к капремонту и техобслуживанию. Бухгалтеры, как и раньше, руководствуются ГОСТ 18322-2016. Этот стандарт посвящен техническому обслуживанию и ремонту техники, терминам и определениям. Действует с 01/09/2017. Положения документа четко определяют интересующие нас понятия:
- Ремонт – комплекс технологических операций и организационных действий по восстановлению работоспособности, исправности и ресурса объекта, его составных частей. Здесь же дается полное определение планового ремонта, разделение на капитальный, средний, текущий, внеплановый, аварийный.
- Техобслуживание – это аналогичные операции и действия по поддержанию функциональности, исправности объекта, когда он используется по назначению (а также при хранении, транспортировании и пр.).
По капитальным вложениям помогают определиться ФСБУ 26/2020 (п. 5-ж, п. 6) и ФСБУ 6/2020 (п. 24). Среди других перечислены затраты на улучшение, восстановление объекта ОС. Приводятся варианты, когда ОС достраивается, дооборудуется, модернизируется, реконструируется. Сюда же добавляются затраты по замене частей, ремонту, техосмотрам, техобслуживанию. Капитальные вложения должны изменять стоимость актива, относящегося к основным средствам, указывает ФСБУ.
Текущий и капитальный ремонт арендованных помещений
Какие работы относятся к ремонту, а какие к реконструкции. Текущий и капитальный ремонт арендованных помещений. Как арендатору отразить в бухучете и при налогообложении расходы на ремонт арендованного имущества.
Вопрос: ООО на ОСНО арендует нежилые помещения и здания и размещает в них аптеки. Какие затраты по текущему и капитальному ремонту арендованных помещений ООО может принять у себя в расходах в целях налога на прибыль?Какие первичные документы, кроме договора и актов выполненных работ требуются для подтверждения данных расходов в налоговом учете?
Ответ:
По вопросу включения затрат по текущему и капитальному ремонту в расходы при налогообложении прибыли
Текущий и капитальный ремонт производятся, когда необходимо устранить неисправность, которая мешает эксплуатировать объект, восстановить работоспособность. При этом свойства объекта не меняются.
К ремонту, например, относят снятие и монтаж дверных блоков, окон, бетонных полов и напольных покрытий, перегородок, вентиляции, стен.
А также установка сантехники, водопровода, канализационных и вентиляционных систем.
По вопросу оформления первичных документов
Для учета в расходах арендатора затрат на капитальный ремонт необходимо в договор аренды включить условие о том, что такой ремонт производится за счет собственных средств арендатора. Так как, если это не предусмотрено договором, то согласно законодательству капитальный ремонт должен производить арендодатель.
Для учета затрат важно обосновать необходимость ремонта. Необходимость ремонта можно подтвердить актом о выявленных неисправностях и дефектах основного средства, дефектной ведомостью. В акте указывают неисправности основного средства и предложения по их устранению. Приемку отремонтированного объекта оформляют специальным актом.
Например, по форме № ОС-3. Далее документ передают бухгалтеру. Получив акт, сведения о проведенном ремонте отразите в инвентарной карточке учета основного средства. Для этого можно воспользоваться типовыми формами № ОС-6, №ОС-6а или № ОС-6б.
При приемке зданий, сооружений или помещения, после строительно-монтажных работ, нужно оформить дополнительные бумаги. А именно акт приемки по форме № КС-2 и справку о стоимости выполненных работ и затрат по форме № КС-3. К слову, если в процессе ремонта меняли детали, то потребуется оформить акт о замене запчастей основного средства.
Типового бланка такого документа не предусмотрено, поэтому его можно составить в произвольной форме.
Обоснование
Какие работы относятся к ремонту, а какие к реконструкции
Ремонт и реконструкцию важно различать, так как в бухгалтерском и налоговом учете их отражают по-разному. Ремонт не меняет свойства объекта, его цель — устранить неисправность, которая мешает эксплуатировать объект, восстановить работоспособность.
Реконструкция меняет технологические свойства, увеличивает экономические показатели объекта, улучшает качество продукции или позволяет расширить номенклатуру. Виды работ, которые суды относят к ремонту и реконструкции, в справочнике ниже.
Используйте приведенные обоснования, чтобы отстоять право сразу полностью учесть расходы в налоговом учете.
Еще читайте: производственный календарь 2020 года с праздниками и выходными Россия
| Наименование работ | Обоснование | Решение суда |
| Ремонт | ||
| Замена системы вентиляции | Установка новой системы вентиляции взамен приточной не изменяет технологическое или служебное назначение помещений, не совершенствует производство и не повышает его технико-экономические показатели | Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.03.2016 № Ф07-2576/2016 |
| Капитальный ремонт арендованного имущества | Капремонт арендованного имущества — это не неотделимое улучшение имущества. Затраты на него не изменяют стоимость объекта, потому арендатору не надо учитывать их через амортизацию | Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18.02.2016 N Ф10-167/2016 |
| Замена персонального компьютера на ноутбук на многооперационном обрабатывающем центре | Ноутбук установили вместо сломанного ПК — как часть компьютеризированной системы управления. Это не улучшило технико-экономические показатели обрабатывающего центра. То, что ноутбук как вид техники отличается от компьютера, не означает, что была реконструкция | Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.07.2017 № А17-3428/2016 |
| Восстановление чердака, потолка, полов и окон, поврежденных при пожаре | Цель работ — поддержать эксплуатационные качества здания. Не было изменений в площади здания, его технических характеристиках, их функциональном или технологическом назначении | Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.04.2016 № А81-2356/2015 |
| Ремонт помещений перед установкой нового оборудования | Ремонт помещений — это отдельная работа. Нет оснований считать, что она неразрывно связана с созданием нового оборудования. Оборудование — это отдельный объект основных средств, который можно установить в любом другом помещении | Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.06.2017 № А40-208839/2016 |
| Устройство бетонных полов, утепление и обшивка стен и кровли, смена ворот, устройство отопления из труб и теплоузла, установка внут��еннего и наружного освещения, монтаж и подключение розеток | Назначение и конструктивные характеристики здания в результате строительных работ не изменились | Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21.02.2019 № Ф06-43975/2019 |
| Замена изношенных частей вагона и установка некоторых новых деталей | Цель работ — восстановить утраченный технический ресурс вагонов. Техническое и служебное назначение вагонов в результате работ не изменилось. Продление срока службы вагонов — не признак реконструкции | Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.01.2017 № Ф06-16712/2016 |
| Замена системы теплоснабжения на новую | Замена в здании уже существующих отопительных котлов — это капитальный ремонт здания. Это не создание нового основного средства и не изменение технико-экономических характеристик здания | Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.11.2018 № Ф09-6766/18 |
| Замене отдельных элементов системы пожарообнаружения | После ремонта пожарной сигнализации здание не приобрело новых качеств и продолжает выполнять те же производственные функции. Остались неизменными площадь и высотность, не было усиления фундамента или перекладки внешних стен в целях обеспечения дополнительных нагрузок и т. п. | Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27.06.2017 № Ф09-3674/17 |
| Снятие и монтаж светильников, дверных блоков, окон, бетонных полов и напольных покрытий, перегородок, вентиляции, стен, ограждений. Установка сантехники, водопровода и канализационных систем, вентиляционных систем, систем отопления | Целевое и функциональное назначение помещений не изменилось. Выполненные работы, в том числе по перепланировке, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов недвижимого имущества. Монтаж сантехники, систем освещения и вентиляции обусловлен соблюдением обязательных санитарно-гигиенических норм. | Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.02.2019 № А53-32868/2017 |
| Покрытие асфальтом уже существующих бетонных погрузочных площадок | Необходимость вызвана физическим износом площадок. В результате работ улучшились качественные и технические характеристики площадок. Но не изменились транспортно-эксплуатационных показатели: параметры площадок, границы полосы отвода дороги, категория и классификация дороги, назначение и объем перевозок, скоростной режим и схема организации дороги | Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.01.2018 № А53-23697/2016 |
Что входит в перечень капитальных работ в многоквартирных домах?
Капитальный ремонт — это более серьезные изменения по сравнению с текущими работами, здесь действия преследуют более масштабные цели. Они направлены на обеспечение максимально комфортных условий для качественного результата промышленной или производственной деятельности.
Работы по проведению капитального ремонта включают в себя:
- Восстановление или замена строительных конструкций или элементов этих конструкций.
- Восстановление или замена систем инженерно-технического обеспечения или их элементов.
- Восстановление или замена отдельных элементов несущих конструкций с целью улучшения.
- Укрепление опор и стен здания.
- Ремонт прилегающей территории (канализационная сеть, замена асфальта).
Капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома:
«…Капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома: комплекс работ (услуг) по замене и (или) восстановлению (ремонту) потерявших в процессе эксплуатации несущую и (или) функциональную способность конструкций, деталей, систем инженерно-технического обеспечения, отдельных элементов несущих конструкций многоквартирного дома на аналогичные или иные улучшающие показатели до их нормативного состояния, когда объем таких работ превышает текущий ремонт…» (извлечение из «ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 11.06.2014 N 543-ст)
Капитальный ремонт автомобильной дороги, дорожного покрытия
«… капитальный ремонт автомобильной дороги — комплекс работ по замене и (или) восстановлению конструктивных элементов автомобильной дороги, дорожных сооружений и (или) их частей, выполнение которых осуществляется в пределах установленных допустимых значений и технических характеристик класса и категории автомобильной дороги и при выполнении которых затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности автомобильной дороги и не изменяются границы полосы отвода автомобильной дороги;…» (извлечение из Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ (в ред. от 03.07.2016) «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»)
«…Капитальный ремонт автомобильной дороги: комплекс работ по замене и/или восстановлению конструктивных элементов автомобильной дороги, дорожных сооружений и/или их частей, выполнение которых осуществляется в пределах установленных допустимых значений и технических характеристик класса и категории автомобильной дороги и при выполнении которых затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности автомобильной дороги и не изменяются границы полосы отвода автомобильной дороги и ее геометрические элементы…» (извлечение из «СП 78.13330.2012. Свод правил. Автомобильные дороги. Актуализированная редакция СНиП 3.06.03-85» (утв. Приказом Минрегиона России от 30.06.2012 N 272)
Как узнать, когда будет капитальный ремонт моего дома
Дата начала проведения ремонтных работ для каждого конкретного МКД устанавливается региональной программой капремонта. Программа разрабатывается исполнительным органом государственной власти субъекта и актуализируется каждый год. С ее тестом можно ознакомиться на сайте органа власти или управляющей компании.
Узнать очередь на капитальный ремонт МКД можно на сайте Реформа ЖКХ, туда выкладываются сведения об утвержденных региональных программах. На сегодняшний день на сайте опубликованы данные более чем о 700 тыс. объектах.
О том, какие мероприятия будут проводиться и в какое время, граждане могут узнать по адресу дома. Для этого нужно указать свои данные в строке «Найти свой дом» во вкладке «Капремонт». Если дом, находится в очереди на капремонт — высветится информация о планируемых мероприятиях и год их проведения.
На сайте также можно узнать информацию о размере взноса за капитальный ремонт, а также объем собранных собственниками средств и размер текущей задолженности по платежу.
Капитальный ремонт офиса и бухгалтерский учет
Бухгалтер в России больше, чем бухгалтер. Чтобы правильно вести учет и рассчитывать налоги, ему необходимы также знания по юриспруденции, кадровому делу, а иногда и строительству. Для определения стоимости капитального ремонта офиса эконом- или премиум-класса, систематизации проведенных работ и дальнейшего их учета для налоговых выплат нужно достаточно хорошо разбираться в этом вопросе. Кроме того, не всегда понятно, можно ли те или иные затраты отнести к расходам при налоговом учете.
Согласно статье 616 Гражданского кодекса РФ капитальный ремонт должен делать собственник арендуемого помещения, а обязанности по текущему исправлению мелких недочетов поручаются арендатору. Если речь идет о съеме офисов с кратковременным сроком аренды, нет смысла нарушать это правило.
Вот тут-то бухгалтеру и понадобится открыть в себе талант строителя, чтобы определить, что из работ относится к текущему, а что к капитальному ремонту офисов. Четкое разграничение этих понятий необходимо для правильного учета при налогообложении. В случае ошибки, когда арендатор по незнанию проводит капремонт, расходы на основании статьи 252 Налогового кодекса РФ признаются необоснованными.
Как сэкономить при капитальном ремонте офиса
Обычно срочный капитальный ремонт офиса проводится в случае приобретения нового здания, ранее не использовавшегося в производственных целях, или же в видавшем виды помещении с облупившейся краской на стенах и вздувшимся линолеумом на полу. Каждый человек, независимо от того, собственник он или арендатор, хочет сделать максимально качественный капитальный ремонт за небольшие деньги. Итоговая сумма, потраченная на отделку помещения, включает в себя стоимость материалов и расходы на проведенные работы.
Чтобы не переплатить за капитальный ремонт офисов, необходимо обладать хотя бы минимальными знаниями в области строительства и ориентироваться в ценах на рынке услуг и стройматериалов. Стоит потратить время на поиск строительной бригады, выполняющей профессиональную и качественную работу за приемлемые деньги, а также сравнить цены на отделочные материалы разных производителей. Все это поможет потратить меньше денег и в то же время остаться довольным конечным результатом.
Особенности проведения текущего ремонта
Текущий ремонт представляет собой комплекс мероприятий, которые регулярно проводятся с целью предупреждения износа отдельных элементов зданий. На время их проведения здание не отключается от ресурсно-снабжающих организаций. Текущий ремонт отличается от капитального различными статьями расходов и общими фондами. При этом оба вида имеют сходство по разновидностям проводимых работ, к которым относятся:
- утепление и восстановление целостности фасадных элементов;
- полная или частичная замена покрытия на крыше в том случае, если оно стало негерметичным;
- внутриподъездный ремонт, включающий побелку и покраску;
- восстановление остекления на лестничных площадках.
Очередность, по которой производится КР, определяется на уровне исполнительного законодательства. Основную роль при этом играет текущее состояние здания и опциональная срочность проведения работ по улучшению его технического состояния. Нормативный срок для КР составляет 30 лет.
Найти необходимую информацию по этому поводу можно в региональных программах развития. Они составляются на основании данных управляющей компании или ТСЖ, в ведомстве которого находится тот или иной дом, и включают информацию, которая касается:
- общего срока эксплуатации дома,
- даты проведения первичного капитального ремонта,
- общей суммы взносов и задолженностей по их уплате,
- степени износа строительных и инженерных конструкций.
На срочность проведения ремонта и объем работ влияют следующие факторы:
- Рыхлый и легкий грунт — становится причиной незапланированной усадки здания. При этом в первую очередь проводится осмотр и реконструкция фундамента в случае необходимости.
- Сейсмически опасный регион — требуется монтаж специального удерживающего каркаса, который препятствует обрушению отдельных элементов.
- Вечная мерзлота — осуществляются мероприятия по водоотведению и установке гидроизоляционных барьеров. За счет этого создаются все необходимые условия, предотвращающие попадание влаги в какие-либо части строения. Замена таких систем производится раз в 25 лет за исключением аварийных случаев, когда их выход из строя угрожает жизни и здоровью жильцов.
Очередность проведения работ в том или ином здании определяется в соответствии с разработанной программой капремонта. Она составляется местными органами исполнительной власти и регулярно дополняется по обращению жителей или в соответствии с данными, полученными от районных УК. Полнотекстовый вариант такой программы находится в публичном доступе, чтобы любой желающий мог ознакомиться с интересующими положениями.
Получить более подробную информацию о сроках проведения КР в конкретном многоквартирном доме можно, перейдя на сайт, который посвящен содействию реформирования ЖКХ. Удобная навигация позволяет по актуальному адресу находить информацию о:
- количестве и характере запросов, сделанных в фонд за варьируемый временной интервал;
- перечне документов и заявлений, которые необходимы для оформления заявки, с правилами их заполнения;
- наименованиях банковских учреждений, в которых существует или может быть открыт фонд КР;
- видах ремонтно-восстановительных работ, их методиках, особенностях и используемых материалах.