Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Законодательно определено понятие недвижимых вещей». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сегодня процедура подачи документов во многих регионах упрощена благодаря Многофункциональными центрами, которые работают по принципу одного окна. В одном и том же месте вы сможете подать все документы, в некоторых случаях – заказать справки и получить соответствующий документ после того, как все процедуры будут окончены.
Функциональное назначение жилых и нежилых помещений
Конечно, главное предназначение жилых помещений — обеспечение условий для проживания в них людей. Важно также, чтобы в процесс пользования своим жильем собственник не затрагивал интересы и права остальных лиц, которые живут в том же здании.
От всех домовладельцев требуется соблюдение правил и техники пожарной безопасности, правил СанПина, экологических нормативов и прочих требований, предусмотренных законом.
Владельцы помещений, проживая там, могут вести деятельность как ИП, если это не вызывает неудобств у остальных жителей и не нарушает имеющиеся у них права. А вот открывать производства промышленного масштаба в помещении, имеющем статус жилого, недопустимо. Нежилые пространства могут иметь разное назначение. К примеру, общественное.
Подобные помещения — это больницы и современные поликлиники, станции скорой помощи, образовательные школы, торговые точки, заведения общепита, офисы.
Нежилое помещение подходит для размещения производства. Нередко такие пространства применяются в промышленной и металлургической сферах, электроэнергетике.
Определение назначения тех или иных помещений происходит еще при их возведении и отражается в прикрепленной к проекту документации. Собственники могут по собственному усмотрению менять назначение недвижимого имущества.
Перевод вашего жилища из жилого фонда в нежилой и наоборот может стать необходимым по множеству причин.
Чаще всего выкупленные квартиры бизнесмены преобразуют в магазины, аптеки, рестораны и кафе, офисы.
Статус же жилого помещения нужен потому, что только в нем вы сможете зарегистрироваться, да и жить тоже.
Если вы решили перевести недвижимость в нежилую, подумайте, можно ли избежать этого процесса.
Согласно Жилищному кодексу ст.17, заниматься коммерческой деятельностью на жилой площади можно в некоторых случаях, при которых будут соблюдены условия:
- Соседи по дому и квартире не будут страдать от ваших занятий;
- Дом,в котором находится ваше жилье, не принадлежит к ветхому фонду;
- Потенциальный предприниматель зарегистрирован на площади, где планирует вести дела.
Впрочем, в большинстве случаев статус жилья все же предпочитают изменить, и в этом есть свои плюсы.
Какие бы планы вы не строили на перевод своей квартиры, есть и такие нюансы, которые не позволят вам осуществить их:
-
В первую очередь помните о том, что за использование площади ответственность несет только его собственник. То есть, если вы решили сдать площадь в аренду, где позже появился магазин, и при этом не сделали его нежилым, отвечать за это придется исключительно вам.
Все предписания правоохранительных органов будут выписаны на имя собственника;
-
Свою квартиру вы имеете право не только использовать как домашний адрес, но и как юридический.
Для того, чтобы вести дела из дома, необязательно собирать документы и переводить помещение в другой фонд. Главное соблюдать правила, о которых было сказано выше.
В этом есть и свои плюсы: вы сможете работать, находясь в собственной квартире, а закон не запрещает вам там еще и жить.
Однако изменить статус жилья все же придется, если вы планируете принимать массовых посетителей;
- Будьте готовы к тому, что цены на коммунальные услуги резко скакнут вверх, как только вы осуществите процедуру перевода жилого в нежилое. Ведь тарифы на водоотведение, водо- и электроснабжение, отопление для коммерческих помещений значительно выше.
Согласно новой ст. 141.2 ГК РФ земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом.
В то же время в законодательстве есть и иные определения земельного участка, очень сходные с приведенным, но содержащие и отличия (нюансы). Так, в силу п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
С точки зрения налогообложения здесь важна именно отсылка к наличию права собственности на земельный участок как ключевое условие для признания его экономическим субъектом в качестве конкретной недвижимой вещи и – в итоге – объекта налогообложения.
А вот п. 3.8.1 ГОСТ Р ИСО 6707-1-2020 определено, что земельный участок – это часть земной поверхности, за исключением океанов, обычно ограниченная естественными или государственными границами или пределами частной собственности. Здесь тоже говорится о праве собственности (почему-то только частной), а также о естественных и государственных ограничениях.
Особенности статуса «нежилое помещение» и его правовые основы
Выделение из числа жилых единиц многоквартирных домов для использования в коммерческих и иных целях в соответствии с действующими гражданскими нормами, не является нарушением прав собственников и квартиросъемщиков, но накладывает на самих владельцев нежилых помещений ряд обязательств.
- Ведение в пределах таких помещений всех видов деятельности, создающих угрозу и влекущих загрязнение среды, а также нарушающей санитарные нормы;
- Вести деятельность, нарушающую противопожарную безопасность и влекущую угрозу для здания в целом и для его жильцов;
- Располагать объекты над иными жилыми помещениями или под ними;
- Вести работы после 23 часов.
Здания, части зданий, жилые и нежилые помещения
В состав здания могут также входить жилые и нежилые помещения, а также части помещений. Следует сразу оговориться, что в части 2 статьи 7 Жилищного кодекса РСФСР содержится запрет на предоставление (размещение) в жилых домах помещений для нужд промышленного характера. В соответствии с частью 2 статьи 4 ЖК РСФСР в жилых домах могут находиться как собственно жилые помещения, так и нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд не промышленного характера.
Здания, как жилые, так и нежилые (производственные, административные, бытовые), представляют собой, как правило, сложные недвижимые вещи (комплексы НИ). В тех случаях, когда у здания есть несколько собственников (домовладельцев), за которыми на праве собственности закреплены расположенные в здании помещения, то у них возникает право общей долевой собственности на так называемое общее имущество.
Может ли объект временно иметь такой статус?
Жилищный кодекс РФ позволяет менять статус объектов жилого фонда, правда, с некоторыми ограничениями.
Зачем это нужно? У семьи есть две квартиры, в одной из которых они не живут. Муж занимается поставкой электроинструмента. Объёмы выросли, число клиентов растёт, можно открывать магазин. Если у супругов вторая квартира на первом этаже, можно перевести её в нежилое и оборудовать под магазин.
Условия для перевода смены статуса помещения (ст. 23 Жилищного кодекса РФ):
Недвижимость переводят из одной категории в другую, не указывая конкретыный срок. Случаи, когда изменить статус объекта нельзя (ст. 24, 27 Жилищного кодекса РФ):
Перед тем как приобретать нежилое помещение нужно определиться с его назначением, от этого будет зависеть функционал, технические особенности и правовой статус. И, желательно, внимательно изучить законодательную базу по недвижимости нежилого фонда.
Ответы юриста на частные вопросы
Сколько стоит перевод садового домика в жилой?
Госпошлина за услугу не взимается. Но на оформление заключения и других документов обычно уходит до 20 000 р.
Чем отличается жилой дом от жилого строения?
Под строением подразумевается любой объект, неразрывно связанный с земной поверхностью. Дом – это объект, предназначенный для постоянного проживания. С юридической точки зрения понятия «жилое строение» нет, но фактически это то же самое, что и жилой дом. Главное – статус жилого объекта.
Что лучше: объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом? Чем они отличаются?
Объект ИЖС – это то же, что и жилой дом или индивидуальный жилой дом (ст. 1 ГрК РФ). Он пригоден для постоянного проживания. Садовый домик – нет. Он используется только сезонно для удовлетворения бытовых нужд: хранения вещей, инвентаря. На даче допускается временное проживание.
Как проверить, какой статус у садового дома?
Для проверки статуса нужно заказать выписку из ЕГРН или воспользоваться онлайн-сервисом Росреестра. Статус будет указан в строке «Тип ОКС».
У меня есть жилой дом на садовом участке. В ЕГРН указано, что это жилое строение без права регистрации. Мне нужно прописаться там. Что делать?
С 2021 года все жилые объекты на садовых участках признаются жилыми домами. Возможно, в Росреестре не внесли изменения. Нужно обратиться туда с заявлением об изменении вида разрешенного использования.
Можно ли изменить назначение дома?
Согласно п. 2 ст. 671 и п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а их использование в других целях (например, под офис) допускается только после перевода последних в статус «нежилое» с соблюдением определённой процедуры. Однако здесь есть свои исключения.
Стоит сказать, что п. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ всё же разрешается использовать жилое помещение в предпринимательской деятельности, при условии, что это не нарушает права других жильцов, а также соответствует всем необходимым требованиям.
Так, адвокат на основании п. 6, 7 может использовать для оказания своих услуг жилое помещение, которое находится в его собственности, либо в собственности членов его семьи.
Однако это единичный случай. Арбитражная практика в основном запрещает использование жилого помещения не по прямому назначению. Таким образом, законом практически полностью исключаются случаи, когда жилое здание может иметь нежилое назначение.
Нежилое помещение — помещение здания, которое используется для любых целей, кроме проживания в нем физических лиц
Нежилое помещение — помещение здания, которое используется для любых целей, кроме проживания в нем физических лиц
С развитием рыночных отношений такое понятие, как «нежилое помещение», стало широко использоваться в совершении сделок с недвижимостью. Однако в российском законодательстве четкое определение данного понятия отсутствует. В связи с этим у граждан возникает множество трудностей и вопросов.
Особенно эта проблема волнует коммерсантов, желающих в целях бизнеса преобразовать жилую недвижимость в нежилую. Также этот вопрос часто встает перед жителями многоквартирных домов, путающих общее имущество с нежилыми помещениями, при расчете коммунальных платежей.
К сожалению, путаница в понятиях жилых и нежилых помещений зачастую приводит к незаконным операциям с недвижимостью и судебным спорам. Что такое нежилые помещения Как уже сказано выше, понятие «жилой недвижимости» отсутствует в законодательстве РФ. Однако в Гражданском и Жилищном кодексе и, в частности, в ФЗ РФ №122 от 21.07.
1997 г определены признаки нежилого помещения, отвечающие требованиям и к жилому: оно должно являться недвижимым и изолированным объектом. Границами объекта выступают пол, потолок и стены с обязательным наличием входа. Кроме этого, нежилое помещение должно находиться в составе здания, что определяет его недвижимый характер и привязку к земельному участку.
Также оно должно относиться к нежилому фонду и может быть расположено как в жилых, так и в нежилых строениях. Главное отличие нежилого помещения от жилого заключается в том, что оно не предназначено для постоянного проживания граждан и может использоваться только для общественных, административных, коммерческих и других целей.
Жильцы многоквартирных домов иногда путают общее имущество с нежилыми помещениями. Следует знать, что подъезд, лестничные клетки, лифт, чердак и подвал относятся к местам общего пользования. Нежилыми же помещениями в многоквартирных домах являются обычно кафе, магазины, офисы и другие объекты, отвечающие данному статусу.
У таких помещений имеются владельцы и на них в обязательном порядке оформляется свидетельство о праве собственности.
В ст 22 ЖК РФ прописаны условия, при которых жилое помещение может быть переведено в нежилое: помещение обеспечено отдельным входом (допускается его оборудование из оконного проема); отсутствие зарегистрированных лиц в помещении; отсутствие прав на помещение третьих лиц; объект не является частью жилого помещения. Зачастую нежилые помещения располагаются на цокольных этажах, чердаках и в подвалах многоквартирных домов. В этих случаях жильцы домов сталкиваются с тем, что доступ к инженерному оборудованию и общедомовым коммуникациям бывает закрыт собственниками нежилых помещений.
Особенности сделок, связанных с нежилыми помещениями Апартаменты — что это такое и чем они отличаются от квартиры
Апартаменты — это новый вид недвижимости, вызывающий у покупателей множество вопросов. Чтобы не прогадать с покупкой, важно разобраться в особенностях такого жилья, его плюсах и минусах Правила составления договора аренды складского помещения Составление договора аренды склада, как и любого другого нежилого помещения, регламентируются Гражданским кодексом.
- Заключение договора имеет свои тонкости которые зависят от особенностей конкретного складского помещения и его предназначения Процедура перевода нежилого помещения в жилое
- Перевод помещения из нежилого фонда в жилое строго регламентирован законодательством. К собственникам и помещению выдвигаются особые требования, несоблюдение которых может привести к отказу при подаче заявления в архитектурный отдел муниципалитета
- Что такое коворкинг Коворкинг-центры: что то такое, как они организованы, в чём особенности, достоинства и недостатки, какова цена аренды, столичные коворкинги – эти другие вопросы освещены в статье Как перевести жилую недвижимость в статус нежилой
Виды нежилых помещений и для чего они используются Нежилые помещения классифицируются прежде всего по цели использования.
Принадлежность объекта к какому-либо виду назначения определяет осуществление права на помещение, влияет на гражданско-правовой статус и имеет значение при расчетах арендной платы.
Жилое строение это жилой дом или нежилое здание
Как видим, формулировка снятия ограничений сопровождается судом (оговорена) определенными условиями. Регистрация (прописка) в жилом строении возможна, при условии: 1) если это строение «пригодно для постоянного проживания» (читай круглогодичного), 2) если садовый земельный участок входит в черту населенного пункта.
Вместе с тем, существующая реальность такова, что вне зависимости от правового режима садового земельного участка, зачастую на землях садоводческих товариществ возводятся комфортабельные жилые дома, которые вряд ли можно назвать «строениями». По техническим нормативам и строительным характеристикам (фактически) эти объекты являются жилыми домами, по правовому режиму (виртуально) – жилыми строениями. В данном случае предназначение коренным образом отличается от реального использования. Граждане, озабоченные жилищной проблемой давно нашли практическое её разрешение в возведении жилищ на садовых землях. Отсутствие необходимости готовить и согласовывать проектную документацию для застройки садовых и дачных земельных участков, позволяет их владельцам создавать пригодные для постоянного проживания жилые объекты. Согласно статье 1 Закона № 66-ФЗ жилые строения могут размещаться как на садовых, так и на дачных земельных участках. При этом как отмечено в Постановлении № 7-П Жилищный кодекс Российской Федерации прямо не предусматривает возможность переоформления жилых строений в жилые дома. Исходя из того, что жилищное законодательство и законодательство о градостроительной деятельности являются сферой совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, субъекты Российской Федерации вправе осуществить надлежащее правовое регулирование, определив порядок признания жилых строений на садовых, дачных земельных участках пригодными для постоянного проживания, а органы местного самоуправления — утвердить, как это предусмотрено в статье 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки.
Рекомендуем прочесть: Узнать номер свидетельства о рождении
Чем они отличаются от мест общего пользования в МКД?
Необходимость провести разграничения этих понятий очевидна, поскольку на практике люди часто не видят разницы между ними, что не способствует рациональному и юридически адекватному использованию площадей МКД.
Справка. Нежилые части здания – это аналог квартир, неадаптированных под потребности проживающих в доме людей. Места общего пользования – это те структуры здания, которые не изолируются от жильцов. Их назначение состоит в том, чтобы люди постоянно их использовали.
К таким местам могут относиться:
- площадки на лестницах;
- коридоры вне квартиры;
- чердаки;
- этажи технического назначения;
- гаражи внутри дома;
- подвалы;
- бойлерные площади;
- ограждения;
- крыша;
- лестница с перилами;
- объекты отопления, охлаждения и освещения вне квартир;
- трансформаторные будки;
- придомовая территория;
- трубы и всё оборудование, обеспечивающее подачу газа, тепла и т.п.;
- приборы для учёта потребления энергии;
- инженерные ревизионные системы;
- системы обеспечения связи.
Это приблизительный перечень мест общего пользования в МКД, сформированный как наглядный пример отличия одной части здания от другой.
Понятие и специфика нежилых помещений
Более широкое понимание термина «помещение» содержится в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно этому закону, помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений» (п. 2 ч.6 ст.12).
В.Н. Литовкин, комментируя положения ст.650 ГК РФ, пишет: «Нежилые здания (нежилые помещения): промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-санитарные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования». Автор дает широкую трактовку понятия нежилого помещения, включая в него не только помещения как часть зданий и сооружений, но и сами нежилые здания.
Основные этапы концепции управления недвижимостью
Концепция управления недвижимым имуществом заключается в организации и проведении комплекса технических, экономических и юридических экспертиз объекта в целом. Кроме того, она подразумевает планирование и координирование действий персонала, а также оценку деятельности в целом.
Существует четыре этапа концепции управления недвижимостью:
Изучение имеющихся в наличии объектов, анализ их состояния и тенденций рынка. На этом этапе осуществляется мониторинг рынка недвижимости. Специалисты анализируют техническое состояние и правовое положение объекта, дают оценку качеству управления.
По итогам выводов экспертов могут быть даны рекомендации по эффективному управлению объектом и его развитию в целом.
- Непосредственно разработка программы управления объектом недвижимости. В составе программы специалистами прорабатывается общая стратегия, планируются направления развития, составляется программа управления объектом.
- Реализация разработанной программы.
- Итог. Оценка полученных результатов.
Термин «смежные помещения» казалось бы не должен вызывать вопросов.
Смежные помещения – это помещения, разделенные общими ограждающими конструкциями и (или) междуэтажными перекрытиями .
Однако в Терминологическом словаре по строительству на 12 языках (ВНИИИС Госстроя СССР. М.: Русский язык. 1186 с.) читаем: «Смежные помещения – это помещения, имеющие общий вход (выход) и допускающие возможность проникновения из одного помещения в другое.». Здесь термин «смежные» необоснованно заменен на «проходные». Кроме того, смежными считаются помещения, разделенные поло-потолочным перекрытием. Это смежные помещения по вертикали в отличие от смежных по горизонтали, находящиеся на одном этаже. Поэтому правильнее определять термин «смежные помещения» так: смежные помещения – помещения, разделенные общими ограждающими конструкциями и (или) междуэтажными перекрытиями». И это должно быть отражено в нормативнотехнической документации по пожарной безопасности.
Как изменить статус площади
Перевести квартиру в другой фонд и наоборот просто так не получится.
В Жилищном кодексе прописан ряд требований, соблюдение которых обязательно. Если перечисленные условия выполнены не будут, на изменения статуса можно не рассчитывать.
Для того чтобы квартира стала нежилой, вам нужно учесть:
- Если площадь составила более 100 кв. метров, обеспечьте второй выход на улицу;
- Если помещение, в котором вы планируете осуществлять свою деятельность, находится на втором этаже или еще выше, готовьтесь к тому, что вам придется менять статус всех квартир, которые находятся снизу. Эти квадратные метры также по правилам должны стать нежилыми;
- Обеспечьте все инженерные коммуникации;
- Выпишитесь из жилья прежде, чем начать процедуру перевода, т.к. в нежилом помещении не может быть прописан ни один человек как на постоянных, так и на временных условиях;
- Узаконьте все перепланировки.
Помните, что нежилым не может стать помещение, которое находится в здании, отнесенным к объектам культурного наследия.
Кроме того, право на изменение статуса есть только у собственника.
Нельзя сделать нежилой площадь, на которой вы проживаете на условиях договора социального найма.
Не все так просто обстоит и с переводом в жилой фонд. Оно также должно отвечать определенным требованиям:
- Здание, в котором находится нежилое помещение, должно иметь прочные конструкции. Оно также не должно быть отнесено к аварийному фонду или подлежать реконструкции или сносу;
- Помещение должно быть абсолютно безопасным и оборудованным таким образом, при котором будущие жильцы не смогут пораниться или получить травму. Это же требование касается и прилегающей территории;
- Все инженерные сети должны быть в порядке и пригодными для использования.
Речь идет о теплосетях, канализации, водопроводе и электроснабжении. Отвечать требованиям безопасности должны и инженерные коммуникации, которые находятся в доме.
Задуматься собственнику при переводе в жилую площадь придется над высотой потолков, концентрацией вредных веществ в воздухе, числом этажей здания, звукоизоляцией. Все это также должно соответствовать нормам, которые были определены Жилищным кодексом.
Кроме того, во время перевода, неважно в какой фонд, недвижимость не должна быть ничем обременена: долгами, кредитами и пр.
После того как вы превратили свою квартиру в нежилую площадь, не рассчитывайте на то, что сможете жить в нем. Вместе с изменением статуса права на проживание теряются. Законодательство здесь не предусматривает никаких исключений: ни собственник, ни его родственники, ни близкие жить в таком месте не могут.
Зарегистрироваться и получить прописку по этому адресу на нежилой площади вы уже не сможете.
Хотя, конечно, нельзя не сказать, что находиться в своем офисе или магазине вам никто запретить не может. Конечно, контролировать, возможно, сколько вы бываете в нежилом помещении, не будут.
Такие объекты вы имеете право сдавать в аренду или же просто владеть ими.