Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Исковое заявление о выделе доли в квартире в натуре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Правовое регулирование
Теоретически совладелец долевой собственности вправе требовать выделения доли в натуре из совокупного имущества (п.3 ст.252 ГК РФ). При невозможности достижения компромисса между сособственниками к решению вопроса должен подключиться судебный орган.
Однако вышеуказанный пункт содержит оговорку о компенсационной выплате в денежном эквиваленте, если выдел в натуральном выражении:
- запрещён законодательными актами;
- невозможен технически без причинения несоизмеримого ущерба.
Руководствуясь Постановлением ВАС РФ №8 от 01.07.1996 г. под ущербом понимается невозможность дальнейшего использования в соответствии с целевым назначением, значительное ухудшение общего технического состояния или существенные неудобства в процессе эксплуатации. Выдел доли в квартире в натуре означает разделение одного жилого помещения на несколько индивидуальных объектов, пригодных для жилья.
Технически можно ли выделить долю в квартире, определяется это возможностью выполнения ряда условий:
- оборудованием персонального входа в выделенную территорию;
- подведением обособленных коммуникаций к «мокрой зоне» (кухне, ванной комнате);
- обеспечением изолированности жилой площади.
Необходимость и целесообразность выдела доли в натуре в квартире
Что такое выделенная доля в квартире, как не идеальная возможность «отгородиться» от бывших членов семьи, практически превратившихся в соседей по коммунальной квартире.
Необходимость максимума обособленности возникает в ситуациях:
- расторжения брака между супругами с сопутствующим разделом совместно нажитого имущества;
- взросления детей и создания ими собственных семей;
- вступления в права наследования нескольких наследников, имеющих равную степень родства по отношению к наследодателю, но психологически несовместимых друг с другом;
- проживания лица, страдающего алкоголизмом, психическими расстройствами или ведущего асоциальный образ жизни.
Если невозможно провести перепланировку, то ничего не остаётся другого, кроме как выделить комнату в квартире в натуре с разделением лицевых счетов по коммунальным услугам. Целесообразность данного шага существует для увеличения её рыночной стоимости:
- при продаже или обмене;
- при сдаче в аренду или имущественный наём.
Как составить исковое заявление о выделе доли
Чтобы составить иск о выделе доли, необходимо обратиться к правоустанавливающим документам на собственность. Обычно это выписка из ЕГРН (государственного реестра недвижимости), свидетельство о праве собственности. В документе указывается, в каких долях и кому принадлежит имущество. Чтобы определить площадь каждой доли достаточно разделить общую площадь (квартиры, дома, земельного участка) на количество долей каждого собственника. До обращения в суд собственники должны попытаться мирно договориться о выделении долей. И только когда это не получилось, обращаться в суд. К заявлению желательно приложить документы, которые бы подтверждали факт обращения к другим сособственникам.
В тексте заявления указывается имущество, подлежащее разделу, в том числе сведения из правоустанавливающих документов. Стороны по делу: истец — лицо, имеющее намерение выделить долю; ответчик или соответчики – все остальные собственники.
В иске истец описывает кажущийся ему оптимальным способ выдела доли. Например, выделить конкретизированную комнату, часть земельного участка и т.п. В случае, если размер доли будет несоразмерным по отношению к иным участникам долевой собственности, оптимально предусмотреть денежную компенсацию соответствующему участнику или самому истцу.
При каких обстоятельствах выделяются доли совладельцев в квартире
Право выделения собственной доли (части) имеется у каждого совладельца общего имущества. По результатам этой процедуры обладатель доли получает отдельную жилплощадь, изолированную от прочих совладельцев и имеющую отдельный вход, свою кухню, персональный санузел. Иными словами, образуется новое полноценное жилье – квартира, пребывающая в единоличной собственности конкретного гражданина.
Выделение долей (частей) совладельцев в общей жилой недвижимости может потребоваться при таких обстоятельствах:
- Совладельцы общей квартиры не могут совместно проживать на одной площади без конфликтов. Нередко подобная ситуация возникает, если у кого-либо из сожителей присутствуют вредные привычки.
- Жилье пребывает в общей собственности определенного количества людей, являющихся друг другу посторонними. Бывает и так, что вынужденные соседи иногда обмениваются злонамеренными действиями.
- Совладельцы желают самостоятельно распоряжаться собственным имуществом.
- Собственник предпочитает реализовать свою долю, получив за неё определенную сумму денег от прочих совладельцев или, как вариант, продав её стороннему субъекту.
Как производится выделение долей: особенности процедуры
Как вариант, выделение доли может совершаться посредством заключения особого соглашения между собственниками общей недвижимости. Если кто-либо из собственников при этом отказывается предоставить свое согласие, совладелец, намеревающийся получить персональную долю, вправе решить данный вопрос через суд. Между тем, специалисты рекомендуют таким совладельцам оценивать сложившуюся ситуацию реально.
Если, например, речь идет о разделе малогабаритного жилья в многоквартирном доме, то, скорее всего, образование в его рамках новой полноценной мини-квартиры окажется весьма проблематичным. При таких обстоятельствах суд, по всей видимости, вынесет решение о финансовой выплате заявителю денежного эквивалента его доли прочими собственниками. Как результат, истец утратит право на спорную квартиру, доли прочих совладельцев адекватно увеличатся.
Важный нюанс – судебное решение о замене выделения доли денежной компенсацией при определенных условиях может не требовать согласия совладельца (даже если он будет выступать против выплаты такой денежной компенсации).
Так, положениями ГК РФ предусматривается, что обладание несущественной долей (частью), выделение которой в самостоятельное помещение не представляется возможным физически, является основанием для вынесения судебного решения о выплате денежной компенсации её собственнику без получения его согласия. Данная норма предусматривается статьей 252 этого нормативного акта.
Любой участник долевой собственности (встречается термин «сособственник») вправе требовать выдела принадлежащей ему доли (ст. 252 ГК РФ). Чёткого регулирования этой процедуры в законе нет. Всё нарабатывалось судебной практикой.
Выдел доли в натуре — это юридическая процедура, в результате которой часть объекта недвижимости выделяется и становится самостоятельным объектом, способным функционировать независимо от исходного объекта. Оставшийся от выдела исходный объект недвижимости также становится самостоятельным объектом.
По сути, происходит раздел исходного объекта недвижимости и создание из него двух или несколько новых объектов.
Право общей долевой собственности после выдела доли в натуре прекращается, а у бывших собственников возникает право собственности на вновь образованные в результате выдела доли объекты.
Размер выделяемой части объекта недвижимости должен быть пропорционален размеру доли в праве собственности.
Выдел доли в натуре на наглядном примере:
На картинке ниже изображён жилой дом общей площадью 180 кв. м., состоящий из 6 комнат площадью по 20 кв. м., а седьмая – 60 кв. м.
Дом принадлежит двум собственникам по 1/3 доли и 2/3 доли.
Один из собственников хочет выделить 1/3 доли в натуре в виде комнат № 1, 2, 3, которые в совокупности площадью 60 кв. м. будут соответствовать его доле в праве.
В каких случаях можно произвести выделение, в каких нет
Существует ряд условий, при выполнении или невыполнении которых, соответственно, возможно или невозможно выделение доли квартиры в натуре, в полной мере их описывает статья 252 ГК РФ.
Например не получится выделить долю в натуре из однокомнатной квартиры, так как физически невозможно переоборудовать её в два независимых друг от друга жилых помещения без нанесения несоразмерного ущерба.
В случае если квартира обладает достаточной площадью, в ней несколько раздельных комнат и есть все возможности для её перепланировки, выделение доли возможно, но обязательными условиями станут согласование с управляющей компанией и оформлением отдельных тех. паспортов.
Если же квартира имеет достаточную площадь, но при этом технически не представляется возможным её разделение на две и более, законодательство оставляет за собственниками право переоформить квартиру как коммунальную. В которой каждый владелец будет иметь в своей собственности комнату, а помещения, относящиеся к местам общего пользования (уборная, ванная комната, кухня, кладовка и т.п.) будут находиться в общей собственности.
Образец искового заявления о выделе доли в натуре в жилом доме
Бесплатная первичная консультация юристаРассмотрим Вашу правовую ситуацию или вопрос. Подскажем, что делать дальше. Звоните — это бесплатно:
- Для жителей Москвы и МО:
- Другие регионы России:
Так же пишите нам в онлайн-чат или форму на сайте
Если остальные собственники дадут согласие на выделение доли в объекте недвижимости, то можно обойтись и без обращения к судебным органам. Когда согласия добиться не удалось, придется составлять исковое заявление о выделе доли в натуре в жилом доме. Однако здесь существуют некоторые особенности, о которых нужно помнить, пытаясь провести процедуру:
- Выделение возможно, если вы сможете в дальнейшем полностью изолировать помещение от остальной части здания. Придется сделать собственный вход, провести отдельные коммуникации, сохранив возможность для проживания.
- Если имеется незарегистрированная пристройка к зданию, либо вы провели перепланировку без согласования с контролирующими органами, их нужно предварительно узаконить, и уже после этого обращаться к суду за выделением доли на данные помещения.
- Иногда выделить долю в натуре невозможно по закону или из-за причинения ущерба имуществу всех собственников. В такой ситуации выделяющийся владелец доли претендует на компенсацию от других участников стоимости его части имущества.
В последнем случае размер выплат определяется по результатам оценочной экспертизы.
Как составить соглашение об определении долей?
Действующее законодательство не предлагает унифицированной формы соглашения. Оно всегда готовится письменно, с соблюдением правил делового стиля. Чтобы документ имел юридическую силу, в нем прописывается набор обязательных сведений:
- название документа – «Соглашение о разделе долей»;
- № и город подписания;
- ФИО, адреса по прописке и данные по паспорту для всех совладельцев жилплощади;
- точный адрес нахождения квартиры, данные о ней (метраж, дополнительные характеристики);
- кадастровый № жилплощади;
- согласованный размер долей (в процентах);
- данные об обременениях на собственность соседей, если таковые имеются;
- число экземпляров соглашения.
Составленный договор обязательно подписывается всеми сторонами. Важно подготовить текст юридически правильно: допущенные неточности, двусмысленные формулировки могут стать причиной признания документа недействительным по суду.
Оформленное соглашение подается для регистрации в Росреестр. К нему обязательно прикладываются документы: паспорта соседей, бумаги, подтверждающие их право собственности, план жилплощади из БТИ, квитанция о перечислении госпошлины. Точный список документации рекомендуется заранее уточнить в государственном органе.
Когда Росреестр внесет полученную информацию в свои базы, совладельцы недвижимости получат на руки свидетельство о регистрации и выписку из ЕГРП.
Когда выдел доли невозможен?
Существует и обратная ситуация, при которой выдел доли в квартире не представляется возможным.
Нельзя определить доли, когда:
- Оформление в натуре создаст угрозу обрушения несущих конструкций и/или затруднит доступ к местам общего пользования в квартире. Скажем, если в результате перепланировки жильцы не смогут попасть на кухню или в ванную комнату – это считается грубым нарушением жилищных норм.
- Выдел нарушает интересы отдельных граждан или организаций (кредиторов, иждивенцев, инвалидов).
- Новообразованные жилые помещения (комнаты) станут непригодными для проживания людей, что является нарушением ст. 16 ЖК РФ.
Практика показывает, что выдел в натуре затруднителен и не всегда оправдывает себя. Поэтому допускается второй вариант – компенсация в денежном или ином эквиваленте.
Как правильно составить соглашение о выделе доли в натуре
Граждане, владеющие объектом недвижимости на праве общедолевой собственности, обладают равными правами по использованию и распоряжению этим объектом. При этом каждый из совладельцев обладает определенной долей в праве собственности.
К примеру, если объект жилой недвижимости находится в общедолевой собственности трех граждан, то каждый из этих граждан может владеть 1/3 этого объекта. Возможно и другое распределение долей: один гражданин владеет 1/2 объекта, а доли оставшихся совладельцев – 1/4.
Соглашение о выделении доли в натуре представляет собой договоренность, достигнутую между всеми совладельцами, в результате которой доля каждого из этих совладельцев переходит из процентного в натуральное выражение. Проще всего выделить долю в натуре из земельного участка.
Процесс выделения доли из объекта жилой недвижимости значительно сложнее. По итогам такого выделения каждый собственник должен получить пригодный для проживания объект недвижимости.
Исходя из норм, закрепленных в действующем законодательстве РФ, в соглашении о выделении доли в натуре должна содержаться следующая информация:
- фамилии, имена и отчества граждан, владеющих на праве общедолевой собственности объектом недвижимости, а также реквизиты документов, удостоверяющих личности этих граждан, и контактные данные;
- подробное описание предмета заключаемой сделки. Необходимо перечислить основные технические характеристики объекта недвижимости, из которого выделяются доли в натуре;
- четкое определение долей как выделяемых, так и остающихся в общедолевой собственности;
- сведения о документации, устанавливающей право граждан на владение долями в этом объекте недвижимого имущества.
Отметим, что соглашение о выделении доли в натуре составляется на основе полного консенсуса всех участников общедолевой собственности. В соглашение включается пункт о невозможности расторжения этого соглашения одним из участников в одностороннем порядке.
Особо подчеркнем, что на объект недвижимости, из которого будет выделяться доля в натуре, не должно быть наложено обременений. То есть этот объект не должен находиться в залоге или под арестом.
Таким образом, соглашение о выделении доли в натуре, является документальным оформлением добровольного волеизъявления граждан, владеющих объектом недвижимости на правах общедолевой собственности.
В каких случаях можно составлять соглашение
Необходимо подчеркнуть, что главное требование, предъявляемое действующим законодательством Российской Федерации к соглашению о выделении доли в натуре, – полная добровольность. Кроме того, в случае если речь идет о выделении доли в натуре из объекта жилой недвижимости, должно образоваться несколько отделенных друг от друга пригодных для проживания помещений.
Если доля в натуре выделяется из земельного участка, то к каждому образуемому в результате раздела участку земли должен быть отдельный проезд.
Выделить долю в натуре из земельного участка достаточно просто. Но если речь идет о выделении доли из объекта жилой недвижимости, ситуация сильно усложняется. Довольно часто для выделения доли из объекта жилой недвижимости требуется провести перепланировку. Перепланировка, в свою очередь, требует получения различных согласований.
Важно! Закон предусматривает возможность выделения доли только одному из совладельцев объекта недвижимости. В такой ситуации остальные граждане продолжат осуществлять владение этим объектом на праве общедолевой собственности.
В случае если осуществить выделение доли в натуре не возможно, то гражданин, инициировавший процесс выделения, может выкупить доли у остальных совладельцев. При этом стоимость долей этих граждан определяется независимыми оценочными компаниями либо на основании договоренности с гражданином, желающим выкупить эти доли.
В случае если хотя бы один из совладельцев возражает против выделения доли в натуре из объекта жилой недвижимости, заключить соглашение не удастся. В подобной ситуации потребуется обратиться в суд с иском о принудительном выделении доли в натуре.
Что такое выдел доли?
Согласно статье 252 Гражданского кодекса Российской Федерации долевое выделение означает, что один из собственников недвижимости имеет право выделить свою часть, а остальное недвижимое имущество остается у него же или совладельцев.
Реально отделиться возможно только в доме, который соответствует нескольким параметрам:
- 2 или несколько отдельных входов;
- раздельные кухни и санитарные зоны;
- прежняя рыночная стоимость после выдела доли. Если после выделения своей доли цена частей остальных владельцев снизится, то провести процедуру без доплаты будет невозможно;
Если такие условия не соблюдаются, то происходит денежное возмещение стоимости доли остальными владельцами, что встречается гораздо чаще.
Основные причины, которые толкают людей на подобный шаг:
- кредит, обеспеченный залогом;
- желание молодой семьи обрести самостоятельность или за счет своей доли купить более подходящее жилье;
- дарение или завещание;
- желание обрести полную независимость при использовании недвижимости.
Реальный раздел домовладения (выдел доли)
При разделе домовладения между сособственниками, оно формально (с официальной регистрацией этого) делится между всеми участниками общей долевой собственности.
О чём выдаётся соответствующий документ (свидетельство о собственности, выписка из единого государственного реестра прав) в котором упоминается всё строение с указанием доли собственности каждого из собственников.
Но фактически, само строение остаётся единым, а сособственники могут использовать для личных нужд все помещения. Единственным способом избежать этого (не производя реального раздела домовладения) является – определение порядка пользования жилыми помещениями домовладения.
При реальном разделе домовладения (и выделении доли) участник долевой собственности выделяет свою часть домовладения, соразмерную его доле, в отдельный объект недвижимого имущества, хотя бы и в границах одного строения.
При этом после регистрации раздела дома в натуре право общей долевой собственности прекращается. Собственник получает документ, в котором он указывается в качестве единственного владельца реально выделенной ему доли недвижимого имущества.
Наиболее распространенным примером выдела доли в натуре является жилой частный дом. После выделения в натуре части домовладения в отношении её происходит создание отдельного входа, и присвоение этой части дома нового адреса.
В соответствии со ст. 252 ГК Российской Федерации, выделение доли в натуре (раздел домовладений) возможен только в том случае, когда он не наносить ущерба имуществу, которое имеет нескольких владельцев.
Помимо этого, после выделения объект должен быть пригоден к использованию по назначению, а права совладельцев не должны быть нарушены.
При выделении объектов в натуре их стоимость не должна быть существенно (оценочная категория) уменьшена.
В случае если совладельцы (сособственники) домовладения не смогли прийти к обоюдному согласию, то вопрос о реальном разделе домовладения решается только в судебном порядке.
При разрешении вопроса судом суд практически в обязательном порядке назначает проведение судебной строительно-технической экспертизы.
Данная экспертиза обычно поручается судом какой-либо выбранной им сторонней (не указанной сторонами) экспертной организации или же конкретному эксперту. Эксперт несёт ответственность за достоверность своего заключения.
Все ранее проведённые сторонами (в том числе и за их счёт) исследования, судом могут быть приняты только в качестве одного из доказательств, так как изначально проведены по инициативе какой – либо из сторон спора, что вызывает сомнения в объективном подходе.