Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как стать банкротом и сохранить за собой ипотечную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
К банкротству физического лица приводит ухудшение его финансового положения и увеличения платежной нагрузки. Причинами чаще всего становятся потеря работы, чрезмерная закредитованность или другие жизненные ситуации.
Что будет с квартирой?
В долговые обязательства, как указывает Закон о банкротстве, ипотека включается в том числе. К сожалению, такая квартира является вашим единственным жильем, но она будет продана при реализации имущества. Проще говоря, ее продадут, а вырученные средства пустят на выплату вашего долга. К заемщикам, у которых есть валютная ипотека, банкротство физических лиц так же применимо на общих основаниях.
Не спасет ипотечную квартиру при банкротстве и наличие прописанных в ней малолетних детей. Хотя некоторые юристы рекомендуют при подаче иска обращаться за защитой в органы опеки, которые не дадут так просто лишить ребенка жилья или ухудшить его жилищные условия.
Невозможно объявить себя финансово несостоятельным по отношению к нескольким кредиторам, а несколько кредитов оставить. Личное банкротство – это банкротство по отношению ко всем обязательствам.
Можно ли лишиться ипотечного жилья при банкротстве?
Статья 446 Гражданского кодекса РФ гласит, что единственное жилье должника не может быть реализовано в счет уплаты долга через суд. В случае с ипотечным кредитованием в силу вступает Федеральный закон № 102, который лишает такую недвижимость иммунитета. Если в ипотечном залоге находится ваше единственное жилье, оно может быть реализовано в счет погашения долга.
Правовой механизм такой процедуры предусматривает несколько условий:
- 80 % от вырученной при продаже залогового жилья суммы идет на погашение долга в пользу банка-залогодержателя;
- Оставшаяся сумма распределяется согласно кругов очередности среди иных кредиторов (при их наличии);
- Часть средств обязательно расходуется на погашение задолженностей, возникших в ходе реализации процедуры банкротства. Сюда можно отнести расходы, понесенные при оценке и обеспечении сохранности недвижимого имущества;
- Если вырученная при продаже жилья сумма превышает общий размер долгов, то остаток возвращается должнику по завершению процедуры банкротства.
Если руководствоваться только положениями и статьями действующих нормативных актов, то ответ на поставленный вопрос очевиден. Банкротство при ипотеке означает, что вы лишитесь квартиры. На практике юристы используют ряд уточнений, которые позволяют существенно продлить момент реализации или вообще отменить его на законных основаниях. Для этого важно обратиться за помощью к адвокатам как можно раньше. Квалифицированный юрист проанализирует ситуацию, изучит документы и оценит перспективы развития дела при признании заявителя банкротом.
Самое худшее, что может сделать человек, потерявший возможность платить по счетам, — это пустить ситуацию на самотек. Долги по кредитам имеют свойство расти, словно снежный ком. К примеру, долг по ипотеке под 12% годовых будет ежемесячно увеличиваться на 1%. К этому еще нужно прибавить штраф в размере ставки рефинансирования, которая на данный момент равна 7,5%.
То есть долг в 3 миллиона рублей каждый месяц будет увеличиваться примерно на 50 000. Тут уже никакие ипотечные каникулы не помогут
Их как альтернативу могут рассмотреть лишь те, чьи проблемы носят временный характер, а долг не слишком велик. Дело в том, что даже если банк предоставит должнику такую отсрочку, она не будет распространяться на проценты по займу. А ведь именно они составляют львиную долю ежемесячных платежей, поэтому сильно снизить нагрузку на свой кошелек таким способом не получится.
Что будет с ипотечной квартирой при банкротстве гражданина?
Объявление физического лица неплатежеспособным чаще всего предполагает продажу недвижимости и транспортных средств. Для соблюдения конституционного права граждан на жилище законодатель наделил единственное жилье получателей займов иммунитетом от реализации. Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации существует определенный перечень собственности, которая сохраняется у гражданина как при взыскании долгов, так и при объявлении его неплатежеспособным. На этом положении и строится основное заблуждение тех, кто хочет законно списать долги – полагают, что если жилье заложено банку, но иного места для проживания не имеется, она не будет продана. Это не так. Положения Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, подтвержденные многочисленной практикой судов арбитражных и общей юрисдикции, устанавливают, что кредитор, который предоставил заемщику денежные средства на покупку дома под передачу его в залог, при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств заемщиком может обратить взыскание на объект, несмотря на то, единственное ли это место проживания или нет.
Если дом или комната являются залоговыми и принадлежат банку, то гражданин может распоряжаться ими лишь ограниченно: он не может подарить, продать или каким-либо иным образом переуступить права. Ипотечное помещение заложено банку, а залог — это гарантия возврата денежных средств кредиторам. Если дело доходит до взыскания долгов, то ипотечное жилище изымается у должника и выставляется на торги или судебным приставом, или арбитражным управляющим в рамках проведения процедуры несостоятельности.
Часто нас спрашивают: “Если вместе с банкротом зарегистрированы его несовершеннолетние дети, защищает ли это как-то квартиру от перехода прав другим лицам?”. Можем с уверенностью говорить о том, что ответ на этот вопрос однозначный — “нет”, жилище бескомпромиссно будет выставлено на торги и продано.
Если вы живете в ипотечном жилье, процедура банкротства будет для вас эффективна и целесообразна только если размер ваших обязательств по кредитам и займам значительно превышает его стоимость. Принимая решение об объявлении себя банкротом, оцените риски лишения имущества, если ипотека еще не погашена.
Возможна ли отсрочка реализации квартиры?
Отсрочки продажи жилья в рамках освобождения от кредитных и иных обязательств законодательство не знает. Говоря об отсрочке, мы понимаем все же технические способы затягивания процесса торгов.
Рассматриваемый вариант расчета с кредиторами включает в себя несколько этапов организации, поиска покупателя на имущество и оформления сделки, включающий в себя определение состава “товара”, который нужно реализовать, его оценку, организацию торгов, рассмотрение заявок покупателей, оформление купли-продажи.
Судебное разбирательство — деятельность четко регламентированная и упорядоченная; для каждого процессуального действия установлены конкретные сроки и алгоритм их выполнения. Стандартный устанавливаемый срок для продажи — 6 месяцев. Из них треть отведена на формирование реестра кредиторов — на проведение мероприятий по организации и непосредственно на саму продажу остается всего лишь 4 месяца. За эти 4 месяца не только финансовому управляющему нужно (о том, кто такой финансовый управляющий читайте в нашей статье) успеть выполнить возложенные на него обязанности и задачи, но и судье необходимо в рамках процессуальных сроков рассмотреть все заявления, поданные заимодавцами, все ходатайства, заявленные должником и управляющим, утвердить все необходимые для документы. Поскольку действия управляющего и суда часто взаимосвязаны, продажа имущества затягивается и завершить процедуру в установленный полугодичный срок не представляется возможным — срок продлевается.
Кроме того, если лица, участвующие в деле и судья работают слаженно и все успевают, на выставленный лот может не найтись покупатель и тогда вполне возможно, что тот, у кого в залоге находится жилое помещение, будет предлагать новые условия, и продажа в глобальных масштабах начнется заново и срок увеличится как минимум на столько же, сколько уже прошло.
В целом, из сказанного понятно, что продажа жилья, купленного с помощью ипотеки, откладывается как по независящим от участников процесса причинам, так и по искусственно созданным.
В любом случае недвижимость, приобретенная под залог, попадает под удар при объявлении гражданина себя банкротом. Однако, каждую отдельную ситуацию необходимо анализировать и оценивать перспективы продажи единственного жилья. В практике “Банкрот-Сервис” есть случаи, когда жилое помещение в ходе продажи оказывалось не ликвидным, на него отсутствовал спрос и торги не признавались состоявшимися — при таком раскладе претендент на возврат задолженности за счет средств, вырученных от продажи, может забрать залог себе, но далеко не всегда забирает. Перед тем как предпринимать шаги к инициированию процедуры банкротства, советуем оценить риски и перспективы не самостоятельно, а с помощью специалистов в конкретной области.
Я тут живу, значит, мое
К сожалению, практика показывает одну грустную закономерность: большинство потенциальных банкротов принимают ипотечную квартиру за единственное жилье, хотя это далеко не так. Если долго не платить по жилищной ссуде, банк подаст в суд и в принудительном порядке выселит человека, не выполняющего свои обязательства, на улицу. В этом случае принцип «нельзя лишить единственного жилья» не работает.
Ипотечное жилье до полного погашения кредита является собственностью банка
При этом по ипотечным кредитам россияне платят намного охотнее, чем по всем остальным. Процент просрочки, по данным НБКИ на 1 октября едва доходит до 1,7%. То есть, не обслуживают свои жилищные кредиты всего 1-2 человека из ста, прекрасно понимая, что, если перестать платить, с квартирой придется попрощаться.
Что учитывать, если недвижимость в ипотеке?
При подаче документов о банкротстве, когда есть ипотечная квартира, не забывайте о следующих моментах.
- Даже когда ипотечная квартира является единственным жильем, недвижимость все равно продадут на торгах.
- Стандартная процедура банкротства занимает около 11 месяцев.
- Подавать заявление по стандартной схеме банкротства разрешается только при долгах свыше 500 тыс. руб.
- В соответствии со статьями 196, 197 УК РФ за фиктивное банкротство грозит лишение свободы сроком до шести лет.
Как будет проходить банкротство физических лиц, если есть ипотека?
Процедура банкротства будет проходить через арбитражный суд. Судебные мероприятия — сложный процесс, который по времени занимает не меньше 10-12 месяцев. Отметим, что банкротство — платная процедура. Для старта вам потребуется:
- 25 тыс. рублей — вознаграждение для финансового управляющего;
- 300 рублей — госпошлина.
Далее в процедуре тоже будут возникать расходы: придется оплачивать публикации в ЕФРСБ и в Коммерсантъ. Но с чего, собственно, начать?
- Найдите финансового управляющего или компанию, которая поможет пройти процедуру под ключ. Сейчас наблюдается дефицит управляющих, поэтому необходимо озадачиться поиском заранее. Или можно выбрать альтернативный вариант — обратиться к юристам, которые сотрудничают с управляющим, знают грамотных и порядочных специалистов.
- Подготовьте документы. Потребуется паспорт, СНИЛС, ИНН, кредитные договоры, документы о семейном положении и о размере доходов. Нужно составить заявление в арбитражный суд, чтобы объявить себя банкротом. Если вы воспользуетесь юридической поддержкой, заявление вам составят специалисты.
Важно указать в документе, что вы ходатайствуете сразу о переходе к реализации имущества (чтобы не платить за банкротство 2 раза). К заявлению прилагается и список кредиторов — здесь необходимо перечислить все банки, МФО и организации, которым вы должны.
- Далее деньги размещаются на депозит суда, уплачивается госпошлина. Вместе с квитанциями пакет подается в арбитражный суд.
- Суд рассматривает ваши документы и назначает дату первого заседания. Если вы воспользуетесь юридическим сопровождением, то ваши интересы будет представлять юрист. На первом заседании вводится процедура реализации имущества и назначается финансовый управляющий.
- Сразу после заседания необходимо передать финансовому управляющему все банковские карты и доступ к счетам. С этого момента процедуру будет вести управляющий. Карты блокируются, открывается специальный счет для управления доходами и конкурсной массой. Также управляющий формирует реестр кредиторов: туда включаются лица, которые заявили в дело о банкротстве о своих финансовых требованиях к должнику.
В процедуре при наличии ипотеки финансовый управляющий подает публикации, проводит собрания кредиторов, делает отчеты для суда по итогам проверки состояния должника. Параллельно конкурсная масса оценивается и выставляется на продажу.
В реальности банкротства с ипотекой длятся 1-1,5 года. Если есть оспаривания и претензии со стороны должника или кредиторов, дело затягивается. Все это время должник проживает в ипотечной квартире, но не платит взносы по ипотеке. Ему придется выселиться, когда жилье продадут. Это случится примерно через год после начала процедуры.
Нужно знать следующее:
- залоговый кредитор (то есть банк, выдавший ипотеку) получает особый статус в процедуре банкротства. После продажи ипотечного жилья ему положено 80% от вырученной суммы (но не больше долга по ипотеке, конечно). Остальные деньги распределяются на судебные расходы, вознаграждение финансовому управляющему 7%. Если останутся деньги, их выплатят банкроту;
- стартовую цену залоговой квартиры определяет залоговый кредитор. Банк заинтересован в продаже жилья, поэтому стоимость не будут завышать;
- торги проводятся в три этапа, по времени только эта процедура занимает от 2 до 6 месяцев;
- остаток задолженности по ипотеке после продажи спишут.
Памятка – что нужно знать о личном банкротстве при ипотеке
- Личное банкротство не поможет сохранить ипотечную квартиру, даже если это единственное жилье.
- Банкротство физлица при ипотечной задолженности оправдано, когда имеются и другие явно невозвратные долги по кредитам и займам, услугам ЖКХ или налогам.
- Личное банкротство является обязательным при сумме долга от 500 тыс. рублей, в остальных случаях физлицо может подать заявление на свое усмотрение.
- Заявляя о банкротстве, физлицо должно осознавать, что не сможет погасить задолженности ни сейчас, ни в ближайшие 3 года.
- Личное банкротство занимает около 9 месяцев. На рассмотрение дела уходит максимум 3 месяца, остальное время занимает реализация имущества.
- За преднамеренное и фиктивное банкротство предусмотрена уголовная ответственность по ст. 196, 197 УК РФ со сроком лишения свободы до 6 лет.
Банкротство физических лиц при ипотеке
Сначала нужно понять — подходит ли ваша ситуация под банкротство, то есть можете ли вы подать заявление в Арбитражный суд о признании вас банкротом. Условия банкротства физических лиц по ипотеке такие же, как если бы ипотеки не было:
- просрочка платежей по долгам — не менее трех месяцев;
- сумма задолженности по всем кредитам — не менее 500 000 рублей.
В случае, описанном выше, вы обязаны обратиться в АС (Арбитражный суд) с иском о банкротстве.
Если вы еще не допускали просрочек, но уже предвидите финансовые трудности — попробуйте спасти ситуацию, не доводя дело до банкротства. Для этого есть два варианта:
- 1. Обратиться в банк за реструктуризацией.
Когда финансовые проблемы — временные, это — лучший вариант. Если же навстречу не пошли, можно намекнуть или прямо заявить, что вы будете банкротиться. Иногда это помогает, потому что банку выгодно получить обратно свои деньги, да еще и с процентами. При банкротстве заемщика выгоды для банка чаще всего нет, а судебные тяжбы длятся долго и создают для банка неопределённость, которой он хотел бы избежать.
- 2. Рефинансировать ипотеку в другом банке под более выгодный процент, что уменьшит ежемесячный платёж.
Оба эти варианта возможны только в ситуации, когда у вас стабильный доход, достаточный для внесения ежемесячных платежей. Или же вы обоснованно рассчитываете, что он скоро появится. Если такого дохода нет, то придётся идти на банкротство.
Если вы уверены, что банкротство — единственно верный вариант, не медлите с подачей заявления, иначе вас опередит банк. Он тоже имеет право подать в суд на ваше банкротство.
Возможно, вы спросите — какая разница? Пусть банкротит, а я сэкономлю. Однако на деле это может выйти вам боком.
Дело в том, что Финансового управляющего (того, кто контролирует имущественные вопросы на всех этапах процедуры банкротства и по сути ведёт эту процедуру) выбирает инициатор банкротства. Разумеется, ваш ФУ будет более лоялен по отношению к вам, чем ФУ, защищающий интересы банка.
Процедура банкротства с ипотекой проходит в общем порядке:
- Сбор документов и написание заявления о банкротстве;
- Подача заявления в суд;
- Суд решает, что заявление обосновано;
- Введение процедуры реструктуризации долга или реализация имущества (чаще всего);
- Реализация имущества на торгах.
Реализация единственного жилья должника при банкротстве
Если проштрафившийся заемщик не смог мирно урегулировать вопрос по долгу с банком, залоговый объект и другие ценности подлежат реализации. Сначала квартиру оценивает финансовый эксперт, затем он составляет список имущества и назначает дату проведения торгов.
После продажи ипотечной квартиры не более 80% от вырученной суммы идет на погашение ипотечного и других долгов, остальные средства – на оплату судебных издержек. Если после удовлетворения кредиторских требований остаются деньги, их возвращают клиенту. В реальности сумма долга часто превышает рыночную стоимость заложенной квартиры. Непокрытый остаток по кредиту списывается банком.
Данная ситуация дает возможность купить свою квартиру с аукциона должников по заниженной цене (банкрот может воспользоваться первоочередным правом выкупа).
Признание банкротства
Может быть признано банкротство физических лиц, если квартира в ипотеке. Что следует далее? Шесть месяцев предоставляются для продажи имущества на открытых торгах, а средства перечисляются кредитору. Если есть необходимость, то происходит реализация и долей в имуществе. К примеру, может требоваться выделение доли в квартире, нажитой супругами. Но никто не имеет права забрать у человека единственное жилье, если оно не оформлено в ипотеку и не считается залогом.
Изыматься не могут:
- Участки земли, на которых находится единственное жилье должника.
- Личные вещи.
- Продукты.
- Топливо для обогрева помещения.
- Домашние питомцы и скот.
- Награды от государства.
- Призы и выигрыши.
До конца продажи имущества сделки с ним не разрешаются. А должнику нельзя выезжать из страны.
Что будет с жильем пока идет процесс
Тут важно правильно поставить вопрос. Говоря про сам процесс рассмотрения, проверок, выявления доказательной базы, ничего с залогом не случится. Даже более, остановится исполнительное производство. Другими словами, если кредиторы уже были на пороге, а приставы хотели забрать квартиру в пользу банка, они не смогут этого сделать, пока идет рассмотрение дела о несостоятельности. А оно может затянуться до полугода и дольше. Рассматривая банкротство физических лиц, ипотечная квартира – это обычно камень преткновения. Но в если посмотреть на ситуацию с иного ракурса, то это единственный шанс отсрочить принудительное выселение.
Также приостанавливается накопление штрафов и пени. Они не списываются, пока не вынесено окончательного решения. Но не растут, как с ними бывает в геометрической прогрессии. Собственно, ситуация просто временно замораживается, хотя ежемесячная оплата остается все такой же обязательной. То есть, долг может расти, потому что идет время. Но не ввиду санкций.
Каким образом сохранить квартиру
Способов, как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве, не так уж и много. Первый и самый маловероятный сценарий – кредитор откажется забирать имущество. Например, если квартира окажется в очень плохом состоянии, и её продажа потребует длительного времени.
Второй вариант – была произведена реструктуризация ипотеки при банкротстве физического лица через суд. В таком случае размер платежей снизится до приемлемых величин, имущество снимается с реализации и выплата долга становится более комфортной.
Третий вариант, подходящий для физических лиц с ипотекой – ещё до объявления банкротства жильё оказалось выведенным из-под залога, например, во время рефинансирования. Если квартира окажется единственным жильём, то суд позволит её сохранить за плательщиком, и она не будет включаться в конкурсную массу. Однако следует учесть, что если такая процедура была проведена в последние 3 года, то управляющий может оспорить эту сделку.