Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продать квартиру в ипотеке — сложно, но возможно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продажа квартиры с обременениями часто сопровождается разного рода мошенническими действиями, поэтому такие операции сопряжены с рисками для покупателя. Так, например, продавец может озвучить несущественное обременение, но умолчать о какой-либо серьезной проблеме. Подавляющее количество проблем связано с приобретением недвижимости на вторичном рынке, однако это не говорит о том, что, покупая жилье, например, по переуступке (от застройщика) вы автоматически страхуетесь от любого обмана.
Будьте бдительны!
Данное обременение может иметь место при покупке недвижимости по уступке права собственности по ДДУ.
На квартиру может быть наложен арест, как правило, соответствующее судебное решение применяется, к должникам или лицам, находящимся под следствием (чаще всего по «экономическим» статьям УК РФ). Естественно, квартира не может просто так поменять владельца, для того, чтобы продать такую квартиру, сначала нужно снять арест.
Покупка квартиры под арестом достаточно рискованная затея для покупателя, ведь чтобы арест был снят, сначала нужно выплатить задолженность текущего владельца (или решить иные проблемы).
Кто занимается подготовкой и выдачей техпаспортов
Организация, которая традиционно готовит и выдает этот документ – Бюро Технической Инвентаризации (БТИ), однако подать документы и заявление можно через ближайший к дому многофункциональный центр. Стоит знать, что МФЦ является только посредником, который принимает документы, направляет их в БТИ, потом получает подготовленный паспорт и выдает его заказчику. Никакие особые или проблемные вопросы сотрудники МФЦ не решают – для этого надо обратиться напрямую в Бюро.
Многие пользуются официальным сайтом государственных услуг, где заявка подается в электронном виде, и прикрепляются отсканированные копии необходимых документов, кроме того, необходим скан квитанции об оплате гос. сбора. Там же можно оформить вызов специалиста. Далее останется только дождаться оповещения о готовности технического паспорта и получить его в выбранном отделении БТИ. Чтобы оформить технический паспорт дистанционно на государственном портале, необходимо иметь подтвержденную регистрацию.
Существует множество коммерческих организаций, готовых взять на себя все хлопоты по оформлению и получению документа. Конечно, их услуги часто оказываются недешевыми, но, если очень нужно сэкономить время, такой путь может оказаться вполне приемлемым.
Специалисты рекомендуют обращать внимание на то, чтобы технический паспорт на жилье отражал все реалии и имел более или менее «свежую» дату оформления. В этом случае, когда он понадобится, не придется терять драгоценные дни
Что делать с неочевидными обременениями
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.
Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.
Действия после покупки квартиры: своевременные меры
Если в квартире находятся ценные для вас вещи — старинный комод, уникальный ковер или фарфоровый сервиз, лучше вывезли их из квартиры до сдачи. Во-первых, жильцы вряд ли оценят наличие таких вещей. Во-вторых, вы не будете переживать за их сохранность.
В целях определения пригодности жилья для постоянного проживания суды учитывают его санитарно-гигиеническое состояние. Также некоторые суды проверяют соблюдается ли “учетная норма площади жилого помещения” в расчете на каждого жильца (ч.4 ст.50 ЖК РФ). Эта норма устанавливается органом местного самоуправления.
Эта схема тоже не работает. Суды признают подобную цепочку действий умышленной, то есть направленной исключительно на то, чтобы уйти от долгов, и отбирают оставшуюся единственной квартиру.Тут действует правило: отменить любую сделку тем проще, чем ближе начало банкротства. Помните, любые ваши сделки с недвижимостью будут изучать под лупой. Суды учитывают, что члены семьи собственника жилого помещения имеют равное с собственником право пользования данным жилым помещением (ч.2 ст.31 ЖК РФ).
Если знакомый взял небольшую сумму в долг до зарплаты и не вернул, потребовать у него за это квартиру, конечно, не получится.
Пошаговый план действий: как снять обременение
Избавиться от обременения можно не только в Росреестре и в МФЦ, но еще и онлайн. Разберемся, как воспользоваться каждым из этих вариантов.
Убедитесь в том, что обременение снято
Это важный этап. Если вы подали заявление, предоставили все документы и отсчитали 3 дня с момента подачи (10 — если подавались через МФЦ), это еще не значит, что процедура завершена. В редких случаях происходят сбои, и будет неприятно выяснить это, когда вы уже выйдете на сделку о продаже или соберетесь сдавать жилье.
Убедитесь в том, что у вас больше нет никаких обязательств перед банком и ограничений — в помощь сайт Росреестра или МФЦ.
Варианты отмены ареста на квартиру
Если покупателю квартиры стало известно о наличии ареста на ней при оформлении сделки, то не стоит спешить и отказываться от покупки, чтобы потом повторно не собирать бумаги для договора купли-продажи. Лучше сразу узнать причину запрета – зачастую процедура снятия ареста занимает время, и отменить его довольно легко.
Пока снимается арест с квартиры, следует для безопасности сделки обратиться в регистрационную службу или МФЦ с заявлением о приостановлении регистрационной процедуры с обозначением причины и срока, на который ее нужно остановить. Для снятия запрета нужно устранить причины его применения:
- оплатить задолженности в полном объеме;
- решить судебный спор, в рамках которого наложен арест.
Обращаться с заявлением о снятии ареста следует к тому органу, который его применил (ст. 141 ГПК РФ).
Спор с бывшим владельцем
Одним из неблагоприятных последствий выступает конфликт с должником нового собственника. Банк получает преференцию реализовать имущество, но не более того. То есть никаких принудительных выселений жильцов не предусматривается.
Поэтому вполне реально приехать в квартиру и обнаружить там бывшего владельца, не собирающегося покидать жилище. Более того, индивид может не соглашаться покинуть жилье добровольно и выписаться из него. Тогда покупателю придется обращаться в суд, требовать выселения и компенсации по расходам.
ВАЖНО !!! После приобретения недвижимости все возникающие проблемы ложатся на плечи приобретателя. Ни кредитное учреждение, ни организаторы аукциона не несут никакой ответственности за действия экс-жильцов.
Такого рода приобретение экономически целесообразно, однако довольно рискованно для покупателя. Принять участие в торгах есть смысл исключительно по факту реализации ипотечного жилья. Поскольку жилищный заем выдается в основном на квартиру в новостройке. Прежде чем подавать заявку на участие и вносить платежи, стоит оценить все преимущества и недостатки. Иной раз привлекательная стоимость может омрачиться реально негативными последствиями для приобретателя.
Основной вопрос: кто является собственником?
Однако иногда недобросовестные плательщики пытаются продать дом без ведома своих подопечных. Во избежание подлога и последующих неприятностей юристы не рекомендуют рассматривать покупку дома, обремененного аннуитетом.
Другими словами, проживающие в квартире лица могли выплачивать истцу деньги за аренду. В результате Верховный суд вернул дело в Апелляционный суд (дело все еще находится на рассмотрении).
Елена не смогла погасить эту сумму и решила объявить банкротство, чтобы списать долг. Она обратилась в нашу фирму, и, изучив ситуацию, мы инициировали процедуру банкротства. Кредитор хотела продать свою квартиру за долги на том основании, что дом слишком большой, но арбитражный суд отклонил это решение, сославшись на запрет продажи единственного жилья за долги.
Принцип «мой дом — моя крепость» действует не всегда. Иногда даже домовладельцы могут быть выселены из недвижимости, включая тех, кто не сделал ничего плохого. И все это совершенно законно.
Кто является добросовестным приобретателем?
Важно понять и установить в договоре порядок оплаты ремонта. Понятно, что если стеклянный стол разбит, то человек, разбивший его, должен купить новый. Сложнее иметь дело с сантехникой и ее износом, неисправностями движущихся частей мебели, сломанной бытовой техникой. Установите и обсудите эти моменты заранее.
Как правило, добросовестный покупатель, который приобрел жилье на условиях компенсации, т.е. заплатил реальную цену, не может быть лишен жилья.
Какое жилье кредитор предлагает взамен. Важно помнить, что кредиторы не могут просто выгнать должника из дома. Если они собираются изъять единственное жилье, они обязаны купить другое жилье в обмен на средства, полученные от продажи, и качество этого жилья важно для суда.
Такие действия или решения не всегда должны носить преступный характер.
Согласовать льготные условия погашения долга можно на любом этапе: даже если дело уже передано судебным приставам, суд может пойти на уступки и дать вам время на погашение долга. Однако для этого обычно требуется веская причина — болезнь или тяжелое финансовое положение, например, вы остались без работы и вам едва хватает денег на жизнь.
Будет здорово, если вы знаете своих соседей и обменяетесь с ними номерами телефонов. Таким образом, когда вы сдадите свою квартиру, ваши соседи смогут сообщить вам о внезапно возникших проблемах, пожаловаться на шумное поведение или нарушение порядка на общей территории.
Кто должен считаться членами семьи собственника жилого помещения, разъясняется в пункте 11 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике по применению Жилищного кодекса РФ».
Эксперт рассказал, когда ваша квартира может отойти государству
Ранее суды, как правило, не шли навстречу кредиторам, которые хотели профинансировать приобретение для должника более скромного жилья, чтобы продать роскошное. Так, в “отказном” Определении Верховного Суда РФ от 09.08.2017 по делу N А41-84978/2015 говорится, что законодательство не содержит положений, предусматривающих внесение на депозитный счет суда денежных средств для целей приобретения жилого помещения должнику; обязанности финансового управляющего в процедуре реализации имущества гражданина-должника также не предполагают приобретение должнику какого-либо имущества за счет дополнительно привлеченных денежных средств.
Затем фортуна на какое-то время отвернулась от должников.
Суды отдельных регионов стали допускать следующий механизм продажи роскошного жилья должника, который может быть утвержден на собрании кредиторов (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.05.2020 по делу А60-56649/2017 и др.):
— один из кредиторов приобретает для должника квартиру с минимально необходимыми характеристиками;
— финансовый управляющий регистрирует право собственности должника на эту квартиру;
— поскольку в собственности должника оказывается два жилых помещения, в суд подается заявление об исключении из конкурсной массы квартиры, приобретенной за счет средств кредиторов, а роскошное жилье выставляется на продажу;
— после реализации роскошного жилья профинансировавшему эту операцию кредитору возмещается часть его расходов на приобретение замещающей квартиры соразмерно его доле в реестре требований кредиторов.
Надо отметить, что далеко не все суды восприняли данных подход. Более менее устойчивая практика сложилась лишь в Уральском округе.
Был даже выпущен «Комментарий Арбитражного суда Уральского округа по вопросам практики применения статьи 213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в котором сказано: “В то же время кредиторы, которые полагают, что такое жилое помещение по своим объективным характеристикам (параметрам) является чрезмерным (роскошным), значительно превышает разумно достаточный для удовлетворения конституционно значимых потребностей в жилище стандарт (минимум), в то время как должник, используя предусмотренный законодателем «иммунитет», уклоняется от формирования конкурсной массы и во избежание утраты такого «иммунитета» уклоняется от получения иного имущества (например, от наследства), не лишены возможности предложить механизм наделения должника жилым помещением, которое бы удовлетворяло конституционно значимые потребности в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения, в целях последующей реализации «роскошного» жилого помещения”.
Как видно из этого комментария, значение придается в том числе и тому, злоупотреблял ли должник правом.
Подвести же должника к такому злоупотреблению правом можно было направив ему предложение принять “замещающую” квартиру. Должник, естественно, отказывался от такого предложения, что и могло быть квалифицировано как злоупотребление правом. Ведь гражданин, действуя добросовестно и разумно, должен способствовать погашению имеющейся у него задолженности и не совершать действий, направленных на уклонение от погашения своей задолженности.
Однако в недавнем Определении СКЭС Верховного Суда РФ от 29.10.2020 N 309-ЭС20-10004 (дело Стружкина Д.Г.), по сути, был поставлен крест на несколько иной, но все-таки схожей практике принудительного наделения должника более скромным жильем.
В этом деле собрание кредиторов приняло решение о приобретении должнику иного жилого помещения меньшей площадью и стоимостью взамен имеющейся у него квартиры площадью 40 кв.м.
На что Верховный Суд РФ указал, что кредиторы “фактически произвольно в отсутствие законодательного регулирования определили разумно достаточный уровень обеспеченности должника жильем, что не согласуется с позицией Конституционного Суда РФ. При этом также очевидно, что имеющуюся у должника квартиру площадью 40 кв.м. нельзя признать для него роскошным жильем, превышающим разумную потребность в жилище”. “Санкционировав принятые собранием кредиторов решения, суды апелляционной инстанции и округа в нарушение положений статьи 35 Конституции РФ фактически лишили гражданина частной собственности, на которую не может быть обращено взыскание, против его воли. Одновременно должнику было навязано право собственности на иное имущество, в приобретении которого он заинтересованность не выражал”.
На данную позицию суда могло повлиять то, что у должника не было действительно “роскошного” жилья. Поэтому как повлияет это определение на дальнейшую практику, сказать сложно.
Иван Ревков более 20 лет назад одолжил своей знакомой Елене Шахлович 770 тыс. руб., но та деньги не вернула. Кредитор получил решение суда о взыскании средств и передал его на исполнение приставам, но долг взыскать не удалось.
В 2019 году должницу признали банкротом.
В рамках этого дела выяснилось, что еще в 2009 году Елена Шахлович приобрела квартиру площадью 110 кв. м стоимостью большей, чем сумма ее задолженности перед Иваном Ревковым (к 2019 году с учетом индексации долг составил 4,5 млн руб.).
Но арбитражный суд Калужской области отказался продавать жилье и исключил его из конкурсной массы, так как оно для должницы оказалось единственным и не было обременено ипотекой. Это решение поддержали вышестоящие инстанции, а ВС не стал пересматривать дело.
Господин Ревков обратился в КС, настаивая, что ст. 446 ГПК во взаимосвязи с п. 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве противоречит Конституции, так как дает единственному жилью иммунитет, даже если оно приобретено после возбуждения приставами исполнительного производства и значительно превышает разумно достаточную площадь для удовлетворения потребности в жилище.
В постановлении КС снова напомнил об обязанности законодателя внести изменения в ГПК, раскритиковав его медленную реакцию: «Помимо многолетнего недопустимого законодательного бездействия, указанный длящийся риск причинения вреда конституционно значимым ценностям отягощается самим по себе неисполнением акта конституционного правосудия». По мнению суда, «это лишает оснований дальнейшее ожидание своевременного исправления действующего законодательного регулирования и вынуждает КС вновь обратиться к проверке конституционности (той же статьи.— “Ъ”)».
Ключевым выводом КС стало признание того, что ст. 446 ГПК больше не может служить в качестве «безусловного отказа в обращении взыскания на жилые помещения, если суд считает необоснованным применение исполнительского иммунитета».
Снятие защиты с единственного жилья возможно, если суды установят, что оно было приобретено со злоупотреблениями, говорится в постановлении.
Может учитываться время присуждения долга, возбуждения исполнительного производства и извещения должника об этих событиях, условия сделок по отчуждению другого имущества для приобретения защищенного иммунитетом жилья.
Также суды должны учитывать рыночную стоимость жилья и ее соотношение с величиной долга, чтобы обращение взыскания было обоснованным, а не использовалось как «карательная санкция» или «средство устрашения должника угрозой отобрания у него и членов его семьи единственного жилища».
Оставить на улице должника нельзя — ему следует предоставить новое жилье площадью не меньше, чем по договору соцнайма и в пределах того же поселения (либо в другом регионе с его согласия). В связи с этим решения судов об отказе взыскать квартиру должницы Ивана Ревкова подлежат пересмотру, постановил КС.
Чтобы внести изменения в договор или добавить какие-либо пункты, при согласии обеих сторон, можно будет заключить дополнительное соглашение к договору и заверить его у нотариуса.
Нет, можно указать любое место проживания получателя ренты (главное, не забудьте это сделать во избежание разногласий).
Жить вместе с получателем ренты, скорее всего, не получится. Закон этого не запрещает, но большинство юристов считает это рискованным (если пожилой человек скоропостижно умрет, подозрения падут на плательщика ренты), а потому отговаривают от этой идеи.
Нет, нельзя. У получателя ренты нет обязательств по возврату уплаченных платежей. В случае возникновения разногласий вернуть уплаченную ренту не получится.
В “Комментарии Арбитражного суда Уральского округа по вопросам практики применения пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48” сказано: “При наличии обоснованных сомнений у финансового управляющего и кредитора по поводу того, что спорное имущество является единственным жильем, пригодным для проживания должника и членов его семьи, суд не должен ограничиваться констатацией того факта, что юридически права должника оформлены таким образом, что объект недвижимости является единственным пригодным для проживания должника жилым помещением, а установить фактическую нуждаемость должника в жилье, исследовать юридически значимые обстоятельства для установления фактической, а не юридической нуждаемости должника и членов его семьи в жилом помещении, в том числе: состоит ли должник в браке, имеется ли у супруга зарегистрированное на него на праве собственности либо на праве бессрочного пользования жилое помещение, имеется ли зарегистрированное на супруга жилое помещение, фактически являющееся совместно нажитым в браке имуществом, каковы причины проживания и регистрации должника в ином субъекте Российской Федерации, обеспеченность жильем его детей и внуков”.
При этом следует учитывать правовую позицию СКЭС Верховного Суда РФ, сформулированную в Определении от 29.10.2020 N 309-ЭС20-10004 (дело Стружкина Д.Г.): “По смыслу абзаца второго части 1 статьи 446 ГПК РФ наличие у гражданина фактической возможности проживать по иному адресу не означает допустимость безусловного неприменения к находящемуся в его собственности единственному жилью исполнительского иммунитета. Довод кредиторов и финансового управляющего о том, что должник предпринимал действия по переводу спорной квартиры в нежилой фонд для использования помещения в коммерческих целях сам по себе не подтверждает наличие у последнего прав на иное жилье”.
Если выяснится, что у члена семьи должника имеется иное жилье, то при расчете учетной нормы площади единственного для должника жилья такой член семьи учитываться не будет.
Более того, если у члена семьи иное жилое помещение находится в собственности и позволяет площадь, то суд может применить вышеуказанное правило части 2 ст.31 ЖК РФ и признать за должником право пользования данным жилым помещением. В этом случае должник лишается всех жилых помещений, находящихся в его собственности.
В случае злоупотребления правом суд может лишить должника исполнительского иммунитета в отношении его единственного (роскошного) жилья
Очень часто должники совершают действия, направленные на создание формальной видимости наличия у них только одного жилого помещения (выводят квартиры, формально регистрируются по другому месту жительства, регистрируют в квартире родственников, фиктивно расторгают брак и т.п.). После чего они просят суд распространить на такое (порой роскошное) жилье исполнительский иммунитет.
Такие действия суды расценивают как злоупотребление правом и лишают должника исполнительского иммунитета в отношении его якобы единственного жилья. Часто в обоснование такого решения суды ссылаются на то, что у должника нет доходов, позволяющих содержать элитное жилье.
Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 29.11.2018 N 305-ЭС18-15724 (дело Фрущака), при рассмотрении спора об исключении из конкурсной массы должника единственного пригодного для проживания помещения арбитражный суд должен исследовать доводы кредиторов о недобросовестности должника и злоупотреблении с его стороны правом в виде создания ситуации, когда дорогостоящий объект недвижимости получает статус единственного пригодного для проживания помещения, что недопустимо.
Ссылки на данную правовую позицию стали появляться во многих судебных актах.
А вот как описывается подобная ситуация в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 20.01.2020 по делу N А40-60908/2016: “Вывод же суда апелляционной инстанции о том, что злоупотребление правом со стороны должника и его намерение причинить ущерб кредитору не должно вступать в противоречие с конституционным правом должника на жилище, не основан на положениях Закона о банкротстве, правовой позиции Верховного Суда РФ. Ситуация, при которой жилое помещение формально становится единственным пригодным для проживания должника в результате совершения должником действий, направленных на вывод ликвидного имущества из конкурсной массы и причинение тем самым вреда имущественным правам кредиторов, является злоупотреблением правом со стороны должника по смыслу ст. 10 ГК и исключает применение исполнительского иммунитета в отношении спорного имущества”.
Классификация видов преступления
Понятие преступление раскрывается как действие, которое несет в себе определенную угрозу обществу. Стоит отметить несколько основных видов нарушений закона, и объекты, на которые они могут быть направлены.
Первое, что стоит отметить, это преступления, направленные на нанесение ущерба здоровью, либо жизнедеятельности человека. Самое основное – это убийство. Также, необходимо учитывать, нарушения, связанные с честью и достоинством человека. Это может быть клевета, оскорбление. Все то, что наносит урон личности человека.
Важно понимать! Отдельно стоят нарушения, которые относятся к применению насильственных действий против человека. Можно отметить, нарушение прав интеллектуальной собственности. Это может быть кража какой-либо информации, либо данных, принадлежащих конкретной личности. Которые впоследствии становятся достоянием общественности против его воли.
Также, к менее тяжким преступлениям относят нарушения прав верования человека. Ни в коем случае, нельзя оскорблять чувства верующего человека. Поскольку это также, может караться законодательством Российской Федерации. У любого преступления могут быть отягощающие и смягчающие обстоятельства. Стоит рассмотреть данные понятие более подробно.