Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Коммунальный переворот: как поменять УК на ТСЖ?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».
Уведомление жильцов и старой УК
Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.
Незаконная смена управляющей компании, как это бывает
Незаконной признается смена, при которой собственники не участвуют в выборе надлежащего способа управления.
Как правило, это имеет место, когда УК попросту меняются домами, перезаключая договора без надлежащего к тому оформления. Иногда происходит подкуп председателя многоквартирного дома и заключение договора с той или иной организацией. Все эти действия являются незаконными. За них может наступить ответственность в рамках как уголовного, так и административного законодательства.
Таким образом, для замены способа управления или его переизбрания требуется изучить нормы жилищного законодательства. Очень часто судебная практика показывает, что прежние управляющие коммунальными услугами компании не раз пытались сорвать такие выборы, желая оставить дом себе в управлении. В этом случае можно написать заявление и пожаловаться в жилой надзорный орган. В году можно изменять способ управления и второй и третий раз.
Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?
4/5 (4)
Учтите! Для смены управляющей компании в многоквартирном доме необходимо соблюдать определенный алгоритм действий.
Сначала необходимо выбрать управляющую компанию:
- проводим изучение информации, то есть ищем рейтинги управляющих компаний и выбираем подходящие показатели;
- проверяем, как УК исполняет свои обязательства, для этого выясняем, какие дома обслуживаются данной организацией. Не лишним будет съездить и посмотреть состояние дворов, узнать мнение жильцов об управляющей компании;
- проведите собрание с соседями и обсудите возможные варианты смены управляющей компании;
- пообщайтесь с руководством выбранной компании, выясните все интересующие вопросы. Желательно не ехать на встречу с людьми, которые настроены недоверчиво.
Затем выбрать способ смены управляющей компании. Согласно Жилищному Кодексу РФ, собственники жилья не могут, руководствуясь только своим желанием, менять управляющую компанию.
Куда можно пожаловаться на управляющую компанию?
Существуют пять основных способов смены управляющей компании:
- по истечении срока договора на управление многоквартирным домом можно выбрать другую управляющую компанию;
- имеются случаи нарушения выполнения обязательств со стороны управляющей компании, которые могут стать причиной для отказа от обязательств по договору в одностороннем порядке (статья 162 ЖК РФ).
Есть некоторые разъяснения Жилищного кодекса РФ, которое дает Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ № 7677/11 от 22 ноября 2011 года. А именно: сменить управляющую компанию можно только в том случае, если решение об этом было принято на общем собрании собственников жилья.
Данное правило действует, даже если не было нарушений договора со стороны управляющей компании:
- в случае отзыва лицензии у компании, занимающейся обслуживанием и управлением вашего дома, в соответствии со статьей 199 ЖК РФ;
- расторжение договора на управление многоквартирным домом по соглашению сторон;
- изменение способа управления домом, например, общим собранием собственников было принято решение о создании товарищества собственников жилья. Обратите внимание, что товарищество в этом случае не осуществляет управление домом самостоятельно, а просто нанимает управляющую компанию, которая будет этим заниматься (ст. 137 ЖК РФ).
Нарушение УК обязательств по договору: можно ли расторгнуть договор
На практике именно неудовлетворительная работа УК часто служит причиной, по которой жильцы желают прервать с ней отношения. Можно ли и как поменять управляющую компанию в этом случае?
П. 8.2 ст. 162 ЖК РФ содержит специальное основание для одностороннего расторжения договора жильцами. Так, если УК нарушает свои обязательства по договору, владельцы квартир вправе сообща на собрании принять решение о прекращении отношений с данной УК в любой момент, не дожидаясь ни окончания срока его действия, ни конца года. Примечательно, что в судебной практике существуют 2 разные точки зрения. Согласно первой из них для одностороннего отказа от договора с УК по данному основанию необходимо наличие нарушений со стороны УК. Более того, их необходимо доказать (см., например, решение Лесосибирского городского суда Красноярского края от 30.07.2018 по делу № 2-1528/2018). Противоположная позиция по вопросу, можно ли сменить управляющую компанию при невыполнении ею обязательств, высказывалась Президиумом ВАС РФ, а также поддерживается некоторыми судами общей юрисдикции: для отказа от исполнения договора собственники квартир не обязаны доказывать наличие нарушений и могут в любой момент сменить УК (постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 № 7677/11, решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска Красноярского края от 27.07.2018 № 2-1302/2018).
Когда стоит менять УК
Законодательство предусматривает возможность самостоятельно расторгать договорные обязательства с управляющей компанией на основании:
- Банкротства. Разорение управляющих компаний возникает из-за неграмотного ведения финансовых потоков бухгалтерами, или на основании умышленного сокрытия мошеннических операций, с целью уйти от уголовной ответственности. Если последнее будет доказано, то руководство фирмы понесет наказание, вплоть до лишения свободы
- Аннулирование лицензии жилинспекцией. Такое происходит после 2-3 жалоб со стороны жильцов, если УК никак не отреагировало на первичные претензии. Предварительно управляющим компаниям выписывается штраф, проводится проверка и разъяснительная беседа сотрудниками жилищной инспекции
- Систематическое невыполнение функциональных обязанностей
Под предоставлением ненадлежащих услуг управляющей компанией обычно понимается:
- Некачественная уборка подъездов, лестниц и придомовых участков
- Отсутствие смены электрических лампочек и всех важных коммуникаций
- Неосуществление своевременного ремонта лифтов, труб и крыш
- Отсутствие какой-либо реакции на жалобы собственников жилья
- Завышенная стоимость проведенных работ и нежелание проводить перерасчеты с обслуживаемым населением, на основании отсутствия якобы предоставленных ранее «услуг»
Существуют и иные коммунальные сервисные услуги, которые зафиксированы в договоре. Их также УК обязана выполнять, и если по каким-то причинам работы не были проведены, то на основании подписанного документа, собственники имеют право требовать досрочного прекращения сотрудничества.
Подготовка к переходу
Существует только 2 способа, планомерного не судебного перехода:
- По добровольному соглашению сторон, что происходит довольно редко. Важно понимать, что каждый находящийся на балансе дом приносит неплохую прибыль, и добровольно отказываться от неё ни одна УК не будет
- По окончании срока действия договора. Среднестатистический документ подписывается на 1-5 лет, после этого он должен быть прекращен или пролонгирован. Легко отказаться от старой УО можно, если в договоре нет пункта «автоматическое продление». Обычно, по умолчанию, его вносят юристы для экономии времени, которое затрачивается на пролонгацию. Но, именно в этом пункте и кроется подвох. Если жильцы твёрдо намерены перейти в другую управляющую компанию, то им необходимо подготовить все документы до момента окончания и автоматической пролонгации договора. И уведомить старую УК хотя бы за 30 рабочих дней, иначе судебного разбирательства не избежать.
Во всех остальных случаях предстоит довольно длительная и утомительная процедура перехода. Если тщательно подготовиться, то процесс займет около 3-х месяцев, но если были допущены ошибки или инициативная группа жильцов, оказалась плохо юридически подготовленной, то процедура может продлиться до 2-х лет. Поэтому на нулевом подготовительном этапе важно соблюдать правильную последовательность действий.
Все начинается с формирования инициативной группы среди собственников, которая будет первично решать, когда и к какой новой эксплуатирующей организации будет переводиться дом. После начать заниматься организацией процесса. Именно на плечи этих людей лягут следующие функции:
- сбор доказательств
- подготовка документов
- сбор информации о финансовом балансе дома
Как сменить УК в многоквартирном доме, порядок действий
Так как получить добровольный отказ управляющей компании от управления мкд практически нереально, то следует готовиться к некоторым мероприятиям.
Опираясь на гражданский и действующий жилищный кодексы, собственники жилья имеют право созывать общие собрания для выбора подходящей УК. Как показала практика, наиболее эффективных результатов добиваются инициативные группы, созданные наиболее активными гражданами. Именно на эту команду возлагается основная миссия по соблюдению интересов жильцов дома. Поэтому активисты начинают изучать законы, регулирующие правовые взаимоотношения между УО и собственниками, общаются с юристами или другими инициативными группами, имеющими положительный опыт смены управляющей компании. Это необходимо для того, чтобы активисты могли давать компетентные ответы на вопросы граждан при выборе новой УК. Полученные знания пригодятся на общем собрании жильцов мкд, когда будет необходимо доказательно и аргументировано объяснять преимущества смены УО.
Как поменять управляющую компанию — Справочник Недвижимости
Три вида управляющих компаний
В законе нет термина «управляющая компания», там она называется «управляющая организация». Мы для удобства будем называть такую организацию привычной «УК» и поделим их на три условных вида, в зависимости от того, как они выбираются. Ведь от этого зависит и то, как можно поменять УК.
- УК, выбранная на общем собрании собственников
- Этот вариант задуман как стандартный: жители на общем собрании выбирают УК как способ управления домом, а потом и саму компанию.
- Договор с такими компаниями заключается на срок от 1 года до 5 лет.
- Компания, выбранная на открытом конкурсе
Для того чтобы поменять УК, нужно пройти несколько последовательных этапов:
- определиться с основанием для расторжения договора с действующей УК;
- выполнить процедуру расторжения договора с действующей УК;
- выбрать новую УК;
- заключить с новой УК договор управления домом.
Если есть основания для расторжения договора в связи с невыполнением УК условий договора (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ), то необходимо действовать по следующему алгоритму:
1. Провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, чтобы принять решение о расторжении договора с действующей УК. Здесь главное — уведомить всех собственников о проведении общего собрания (за 10 дней), причем в уведомлении правильно определить повестку голосования:
- о расторжении договора с УК с определенной даты в связи с невыполнением (ненадлежащим выполнением) ею условий договора управления;
- о выборе новой УК с определением существенных условий договора с ней (тариф, срок, состав услуг);
- о выборе уполномоченного лица сделать отказ от договора со старой УК.
2. Далее необходимо собрать кворум на очном собрании (собрание считается состоявшимся, если на нем присутствуют собственники, которые представляют не менее 50% голосов. Голос напрямую зависит от размера жилой площади, принадлежащей собственнику).
3. На собрании вы должны принять решение о расторжении договора с действующей УК большинством голосов.
4. В течение пяти дней с даты принятия общим собранием решения о досрочном расторжении договора с УК необходимо уведомить об этом органы местного самоуправления, а также новую и бывшую УК.
Варианты смены управляющей компании
Для того чтобы сменить УК на альтернативную компанию, можно воспользоваться одним из нескольких вариантов, по усмотрению жильцов дома:
1. Не продление договора услуг с УК после завершения его действия.
2. В случае серьёзных нарушений в деятельности УК, при расторжении договора услуг до окончания срока его действия.
3. При неудовлетворительном обслуживании жильцов, без серьёзных нарушений, на основании решения общего собрания жильцов МКД.
4. При изменении способа управления МКД.
5. Расторжением договора по согласию сторон.
Каждый из перечисленных способов равно правоспособен и выбирается по усмотрению лиц, пользующихся услугами УК. Исключение составляют случаи, предусмотренные законодательством. К ним относится отзыв или прекращение срока действия лицензии, а также – банкротство УК.
Нюансы процедуры по замене управляющей компании
Порядок смены управляющей компании в многоквартирном доме состоит из 5 перечисленных выше шагов. Кроме них, важно учитывать следующие нюансы:
- Если жильцы по определенным причинам не смогли принять участия в голосовании, но не согласны с принятым решением, то они имеют право обжаловать его в судебном порядке. Иск подается не позднее полугода после оглашения решения;
- Если собственник жилья не может лично принимать участие в собрании, то может воспользоваться помощью представителя. Регистрация участников осуществляется посредством указания паспортных сведений;
- Если хоть один жилец многоквартирного дома не получит извещение о проведении собрания, то его можно признать незаконным, а принятые решения недействительными. Протокол, составленный в ходе такого собрания, не будет обладать юридической силой;
- Законодательством устанавливается срок направления уведомления. Оно должно быть отправлено не позднее, чем за 10 дней до организации собрания.
Чтобы подсчитать голоса участников во время собрания, назначается счетная комиссия. Её задача – оформление протокола, подсчет голосов, оглашение принятого решения о замене управляющей организации либо о продолжении с ней сотрудничества.
Чтобы получить решение о замене компании, важно, чтобы за него отдала свой голос большая часть собственников жилья (более 50%). После того, как решение будет оглашено, подписывается договор, положения которого предусматривают переход к сотрудничеству с новой управляющей компанией.
Купили квартиру с долгами по ЖКХ
Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.
Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так. Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры. При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.
Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией
Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.
Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.
После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.
Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).