Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В какое время года лучше продавать или покупать квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пpoдaвaть жильe лyчшe нe нa cпaдe pынкa, a нa пикe. Этo oбщeизвecтный фaкт, нo нe y вcex ecть вoзмoжнocть ждaть гoдaми вoзвpaщeния былoгo cпpoca нa нeдвижимocть. Пoэтoмy cтoит pyкoвoдcтвoвaтьcя здpaвым cмыcлoм: ecли цeны нa pынкe пaдaют, тo лyчшe пpoдaть в нaчaльнoй cтaдии, чeм тoгдa, кoгдa бyдeт дocтигнyтo тaк нaзывaeмoe днo. Ecли жe квaдpaтныe мeтpы дopoжaют, тo cтoит пoдoждaть пикa.
Bcплecк цeн нa нeдвижимocть oбычнo cвязaн c aктивизaциeй бaнкoвcкoгo кpeдитoвaния и coкpaщeниeм oбъeмa пpeдлoжeния. Bлияeт нa этoт пoкaзaтeль и oбщaя экoнoмичecкaя cитyaция в cтpaнe. Ecли pyбль пaдaeт, тo мнoгиe инвecтopы вклaдывaют cбepeжeния в нeдвижимocть, бoяcь oбecцeнивaния cвoиx кaпитaлoв. Чтoбы oпpeдeлитьcя c пoдxoдящим вpeмeнeм для пpoдaжи, нyжнo изyчить нoвocти и пpoгнoзы цeн aнaлитикoв.
Чтo пoмoжeт быcтpee пpoдaть квapтиpy
Для тoгo, чтoбы пpoцecc пpoдaжи ycкopилcя, нeoбxoдимo тщaтeльнo пoдгoтoвитьcя. Пpoдaвцy жeлaтeльнo пoдгoтoвить вce нeoбxoдимыe дoкyмeнты (выпиcки из EГPН, cпpaвки o зapeгиcтpиpoвaнныx лицax и пp.), a тaкжe cнять c yчeтa вcex члeнoв ceмьи. Чтoбы быcтpee нaйти пoкyпaтeля, лyчшe oбpaтитьcя в pиэлтopcкoe aгeнтcтвo c xopoшeй peпyтaциeй.
Кaкиe квapтиpы лyчшe пpoдaютcя:
- c yжe гoтoвым тexпacпopтoм БTИ;
- бeз нeзaкoнныx пepeплaниpoвoк (для пpoвepки этoгo и тpeбyeтcя тexпacпopт);
- бeз oбpeмeнeний, apecтoв (пoдтвepждaeтcя выпиcкoй EГPН).
Учтитe, чтo мнoгиe пoкyпaтeли бepyт ипoтeчныe кpeдиты, и им пoнaдoбятcя кoпии c дoкyмeнтoв нa нeдвижимocть для пoлyчeния coглacия бaнкa нa кpeдитoвaниe cдeлки.
Жeлaтeльнo cдeлaть тaкжe xoтя бы минимaльный peмoнт и нaвecти в квapтиpe пopядoк. Уcкopит пpoдaжy и пpaвильнoe пoзициoниpoвaниe oбъeктa. Ecли пpoдaeтcя жильe экoнoм-клacca, лyчшe paзмeщaть oбъявлeниe нa caйтax, гдe пpeдcтaвлeны в ocнoвнoм бюджeтныe пpeдлoжeния. Пpи пpoдaжe квapтиp oт 15 млн. pyблeй, кoтopыe oбычнo пpoдaютcя нe cтoль oxoтнo, лyчшe зaключaть дoгoвop c aгeнтcтвoм, кoтopoe paбoтaeт пpeимyщecтвeннo c VIP-клиeнтaми.
Первый вариант: самостоятельно провести анализ рынка на основе текущих предложений на сайтах-агрегаторах объявлений, сравнить цены на аналогичные объекты в районе расположения квартиры. Но это будут лишь цены, которые хотят получить собственники здесь и сейчас, при этом 80% объявлений представлены по завышенной цене. К тому же вы не поймете, как долго квартира находится в продаже и какова динамика ее цены.
Рынок меняется, и довольно быстро, поэтому желательно делать переоценку каждую неделю. Это полезно для процесса продажи, т. к. вы в курсе всех конкурентов, но есть большой минус — нужно разбираться в рынке, очень многое учитывать, просмотреть несколько баз, нужно свести данные по нескольким домам, убрать дубли, убрать всю нереальную информацию, потратить на это минимум 3–5 часов.
Второй вариант: воспользоваться автоматической массовой оценкой, которую предоставляют некоторые сайты по недвижимости при просмотре объявления. Автоматическая оценка появляется, если дом не очень новый и в базе есть какая-то информация по нему. Данные цифры выводятся на основании квартир в похожих домах в этом районе, и диапазон цифр может быть очень большой. Такой вид оценки не учитывает многих параметров и совсем не учитывает параметры вашей квартиры, например ремонт. Полностью ориентироваться только на них нельзя, но, чтобы получить примерную оценку, сколько стоят квартиры в таких домах, насколько цены отличаются, можно использовать и такой алгоритм.
Выгода от продажи квартиры означает также минимум налогов или освобождение от их уплаты. В каких случаях можно вообще не платить? Если вы…
- стали собственником до 1 января 2016 года и владеете квартирой больше 3 лет;
- стали собственником после 1 января 2016 года и владеете квартирой больше 5 лет;
- получили квартиру по наследству или по договору дарения от близкого родственника, а также в случае получения права собственности по договору пожизненной ренты или в рамках приватизации — срок владения для освобождения от налогов при продаже составляет 3 года;
- владеете квартирой 3 года, и это единственное ваше жилье (поправка в НК РФ вступает в силу с января 2020 года).
Отдельные условия прописаны для владельцев квартир, полученных по реновации, — для них в минимальный срок владения засчитывается срок владения предыдущего жилья, а дальше действуют стандартные для всех сроки в 3 и 5 лет.
Если продать нужно срочно и вы не хотите ждать 3 или 5 лет, то в этом случае придется платить налог. Если стоимость квартиры в договоре купли-продажи меньше 70% от ее кадастровой стоимости, налог будет рассчитан от 70%. Если стоимость больше 70% кадастровой стоимости, налог платится со стоимости квартиры в договоре. Но и эту сумму можно уменьшить одним из двух способов:
- Получить налоговый вычет в размере 1 млн руб. — это выгодно, когда вы не можете подтвердить расходы на приобретение: например, вы получили это жилье в наследство.
- Вычесть из цены квартиры расходы на ее приобретение — в этом случае можно учесть все расходы: такие, как стоимость покупки, кредит и проценты по нему.
Сколько времени занимает продажа?
Однозначного ответа на этот вопрос, пожалуй, не существует. Одни квартиры «улетают» с первого показа, другие месяцами дожидаются новых владельцев. В значительной степени время продажи зависит от характеристик объекта, в первую очередь, количества комнат. «Однушки» во все времена пользуются более высоким спросом, нежели многокомнатное жилье. Это вполне объяснимо: их охотно приобретают при расселении, часто покупают молодые семьи с перспективой дальнейшего увеличения площади. Конечно, преимуществом является цена, будь то квартира в новостройке или на «вторичке»: она априори ниже, чем у двух- и трехкомнатных. Зато с учетом высокой и стабильной востребованности квадратный метр в однокомнатных квартирах обычно стоит дороже относительно среднего по рынку.
Другая весомая характеристика объекта – его юридический статус. Если проще, то имеет значение, продают ли владельцы свое недвижимое имущество с целью приобрести взамен другое либо их интересует лишь получение определенной денежной суммы. В первом случае сделка рискует превратиться в цепочку продаж и покупок, ограничиваемую свободными квартирами, что всегда более сложно в техническом плане. Во втором же этих проблем нет, такой объект гораздо привлекательнее для потенциального покупателя. И можно сказать, что свободная «однушка» с большой долей вероятности имеет самые хорошие шансы на скорейшую продажу по выгодной цене.
Существенным подспорьем в оперативном решении квартирного вопроса станет помощь в продаже недвижимости грамотного специалиста. Ведь среди совокупности факторов, которые необходимо учесть при оценке как стоимости квартиры, так и сроков ее продажи, можно упомянуть и обстоятельства получения в собственность, и наличие несовершеннолетних среди владельцев, и перспективы развития инфраструктуры района. Есть еще множество нюансов, тем или иным образом определяющих качество объекта, которое непосредственно влияет на стоимость и сроки продажи.
Если недвижимость продаётся посторонним людям, то обязательно совершается сделка купли-продажи. Если же жильё планируют передать родственнику, то в этом случае лучше всего оформить дарственную, ибо по закону в течение 3-х лет не нужно будет платить налог на доход от реализации полученной в наследство, приватизированной или подаренной от другого родственника квартиры.
Но в случае дарения нельзя брать деньги, так как дарственная — это безвозмездная передача недвижимости другому лицу. При любых минимальных юридических манипуляциях данная сделка может быть признана недействительной.
Договор купли-продажи обязует продавца подать декларацию и выплатить налог. Иначе предусмотрен штраф в размере 20% от начисленного налога.
Когда лучше продавать квартиру: лучший сезон для продажи
Рост спроса на недвижимость приходится на первые осенние месяцы, соответственно, в этот сезон повышается стоимость квартир. Пиком считается середина осени, затем ситуация идет на спад. Поэтому перед новогодними каникулами и в январе продавать жилье не стоит, равно как и в период летних отпусков, сессий и школьных экзаменов.
Между тем, ведущие специалисты утверждают, что выгодные предложения по продаже и покупке можно подобрать в любое время. Главное при этом знать, куда обратиться.
Важно
Серьезные агентства недвижимости располагают собственной обширной базой. Поэтому семьи, желающие сэкономить на покупке жилья, могут рассчитывать на удачу, обратившись к ним в низкий сезон.
Когда покупатель готов заплатить больше
Продать квартиры выше рыночной стоимости – зачастую лишь несбыточная мечта, хотя в некоторых случаях это все же возможно. Эксперты называли несколько факторов, благодаря которым можно повысить цену.
Например, квартира эконом- или комфорт-класса может быть уникальна тем, что ее окна выходят на три стороны света, в отличие от соседних. Доброхотова говорит, что при наличии какой-то похожей особенности можно пробовать поднимать цену.
По словам Ивановой, если в квартире нет ремонта, не стоит поднимать ценник выше, чем 95% от стоимости аналогичного объекта в нормальном состоянии. При этом ремонт не сделает квартиру дороже, но может ускорить ее реализацию. Поэтому ремонтировать жилье исключительно ради продажи не стоит – проще просто снизить стоимость на сумму, которая была бы потрачена на ремонт, отмечает эксперт.
Кузнецова говорит, что удачное расположение, хороший ремонт, наличие качественной техники и мебели поднимут стоимость объекта на 5-10% по сравнению с аналогичными квартирами, где таких преимуществ нет. Чтобы быстрее продать жилье, окна которого выходят на шумную улицу, можно поставить хорошие стеклопакеты и кондиционер.
Немаловажна презентация объекта, отмечают эксперты. В интернете куча объявлений о продаже квартир с некачественными фотографиями, где плохо видно квартиру или она представлена не в самом лучшем свете. Литинецкая говорит, что нередко на таких фото в глаза бросается немытая посуда, грязные окна, разбросанные вещи и пр. Человеку не захочется купить такую квартиру, даже если она дешевле, чем у конкурентов. Качественная фотосъемка поможет привлечь внимание покупателя и увеличит число желающих прийти на просмотр, даже если квартира будет стоить чуть дороже, уверяет эксперт.
Несмотря на вышесказанное, все же именно начиная с февраля количество сделок заметно увеличивается. Как правило, сперва большим спросом у покупателей пользуются недорогие объекты экономкласса, а уже с апреля появляются запросы на более дорогие объекты.
Кроме этого, стоит отметить, что начиная с марта, увеличивается спрос на квартиры без отделки в связи с желанием покупатели к лету завершить все юридические и правовые дела, чтобы в теплые месяцы сделать ремонт.
Интересен тот факт, что в конце апреля в начале мая возрастает количество альтернативных сделок. Это связано с тем, что именно в этот период семьи с детьми начинают улучшать свои жилищные условия.
Если речь идет о покупке жилья в новом районе, то, как правило, родители пытаются решить квартирный вопрос ближе к концу учебного года, чтобы дети могли с сентября ходить уже в новую школу.
«Июнь и июль считаются временем «несрочных» покупок, — говорит Алексей Шленов, Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». – Как показывает практика, в эти месяцы приобретают недвижимость те, кто не привязан к каким-то определенным срокам.
В таких случаях хорошо приобрести жилье летом, так как именно в это время продавцы охотнее идут на торг в связи с низким спросом на недвижимость. Таким образом, можно совершить максимально выгодную покупку. А в августе покупкой недвижимости занимаются те, кто опасается традиционного осеннего повышения цен».
В основном осенью, после периода отпусков, на рынке недвижимости наблюдается активный спрос, проходит большее количество сделок, возрастает количество предложений, но несколько поднимаются цены. В этот же период с рынка уходят наиболее дешевые объекты, и вновь увеличивается количество альтернативных сделок.
В ноябре возрастает численность сделок, в том числе и в дорогом сегменте, так как в связи с приближающимися зимними каникулами покупатели стремятся решить все вопросы с недвижимостью как можно скорее.
Что касается спроса на элитное жилье, то здесь наступает затишье во время праздников. «Спрос на дорогое жилье практически отсутствует в период массовых отпусков, — отмечает Алексей Шленов. – Однако есть определенные периоды — с марта по апрель и в ноябре — когда наблюдается наиболее активный спрос на элитные объекты».
Если говорить о загородном рынке, то здесь пик сезона начинается в апреле и заканчивается в июле. Вторая волна спроса, по словам Андрей Соловьева, руководителя отдела загородной недвижимости компании Knight Frank, длится с середины сентября до середины декабря. В это время наибольшее число покупателей выходят на рынок в поиске объекта за городом.
Подготовка квартиры перед продажей
Квартира должна быть готова для продажи. Обратите внимание на состояние не только самой жилплощади, но и подъезда. Желательно хотя бы немного облагородить его, если состояние совсем «никакое». Это поможет не отпугнуть человека, готового купить здесь жилье. Большинство покупателей настраивается ещё с подъезда, поэтому могут отказаться от вполне достойного варианта именно из-за плохого состояния общих квадратов. Если хотите чтобы купля-продажа была успешной, нужно немного постараться.
В жилье, прежде чем его продать, следует убрать большинство вещей, оставив только минимум. Захламленное пространство не дает рассмотреть, как выглядит квартира, оценить размеры комнат, их состояние, потому продажа может быть неуспешной. Покупателю редко интересно, как вы обустраивали свой быт. Он покупает квадратные метры. Логично, что он хотел бы их увидеть.
Перед приходом посетителей, следует провести генеральную уборку. Очистить стены, полы, потолки. Окна также стоит отмыть. Если квартира выглядит обезличенной – вы добились желаемого.
Если состояние квартиры не слишком хорошее и жилье нуждается в чем-то посерьезнее – следует сделать небольшой косметический ремонт. Кстати, обязательно обратите внимание, в каком состоянии находятся коммуникации. Пока не исправлена протечка в трубах, никакой ремонт ситуацию не спасет. Неожиданно возникшее на потолке пятно точно не поможет продать имущество.
Показ квартиры покупателям
Смотрите, кому квартира будет показана и ориентируйтесь на обстоятельства. Если недвижимость пришла смотреть семья, делайте акцент на безопасности, небольшом расстоянии к школе/садику. Когда показываете жилье пожилым людям, наличие поблизости садика погоды не сделает, а вот высокий уровень шумоизоляции и непродуваемые окна могут склонить чашу весов на вашу сторону. Если даже есть какие-то недочеты, постарайтесь представить их как преимущества.
Потенциальные покупатели будут задавать вопросы, потому лучше заранее подготовить документы, что могут пригодиться для подтверждения ваших слов. Например, выписку из Росреестра, план квартиры, документы, что подтверждают регулярную оплату коммунальных платежей.
Что происходит с ценами на квартиры?
Что касается цены, то одного только наступления высокого сезона для изменения стоимости квартир недостаточно. Для этого нужно еще, чтобы сработали другие факторы: покупатели вышли на рынок и их количество выросло настолько, чтобы спрос превысил предложение. Только тогда цены будут расти.
На первичном рынке изменение цены напрямую не связано с сезонностью. Часть застройщиков меняет цену в зависимости от спроса, у других изменение цены происходит планово по мере увеличения степени готовности объекта.
«В нашей компании цена повышается в зависимости от стадии строительства, корректировка происходит примерно раз в два месяца, по мере того как растет готовность объекта», — рассказывает Аделина Абасова.
Но при этом у покупателей действительно есть возможность сэкономить при покупке квартиры в низкий сезон. В это время, чтобы поддержать продажи на определенном уровне, строительные компании предлагают скидки и объявляют акции, стимулируя покупателей выходить на рынок.
«Для себя мы определили три даты, в которые каждый год проводим акции, — объясняет Аделина Абасова. — Это начало года: с помощью акций мы стимулируем спрос в январе, когда покупатели обычно уходят на каникулы. Кроме того, акции проводятся в конце апреля — начале мая. Третья дата — скидки на День строителя, такая акция у нас запланирована и в этом году».
Выгодность покупки жилой недвижимости
Цена представляет собой только один из критериев оценки выгодности. Не менее важным аспектом является качество приобретённой недвижимости.
Другая особенность, которую необходимо учитывать, это возможности покупателя. От них зависит категория квартир, которые будут рассматриваться при поиске.
Качество представляет собой очень сложную, комплексную оценку, в которую входят различные характеристики. При этом, в частности, необходимо учитывать следующее:
- Планировка жилья.
- Расположение.
- Инфраструктура жилого района.
- Экологическая обстановка.
- Транспортные условия.
- Качество строительных материалов и коммуникаций жилья.
При покупке нет необходимости использовать только личные финансовые средства. Если это доступно, стоит воспользоваться оформлением кредита на необходимую сумму. Однако при этом необходимо рассчитать свои финансовые возможности для того, чтобы вовремя рассчитаться с долгом.
Планируя приобретение недвижимости покупатель может обратить внимание не только на квартиры, в которых уже жили, но и недавно построенные. Какие продаются всего дешевле — зависит от их особенностей.
Квартира на новостройке создана недавно и там всё новое: дом, коммуникации (трубы, электропроводка и другие). Однако, как правило, после вселения предстоит сделать ремонт, который обойдётся в значительную сумму.
Такую покупку можно сделать двумя различными способами: после того, как дом был сдан в эксплуатацию или на этапе строительства. В последнем случае таким образом строительная компания привлекает необходимые ей средства для строительства. Во втором случае стоимость квартиры будет существенно дешевле.
Однако, чтобы воспользоваться этим вариантом, нужно помнить о том, что такое приобретение очень рискованно.
Когда продавать жилье в новостройке
Лучшим периодом для продажи инвестиционного объекта считается момент, когда рост цены в данном проекте замедлился. При этом важно понимать, что нужно успеть до сдачи дома в эксплуатацию, иначе придется соблюсти требования налогового законодательства или ждать несколько лет, чтобы не отчислять в государственную казну 13%-ный налог.
Решая, когда лучше продавать квартиру в новостройке, следует учитывать, что в так называемый мертвый период — после подписания сторонами акта приемки объекта — сделку купли-продажи заключить невозможно.
В любом случае дольщик должен самостоятельно определиться с тем, что для него важнее – наилучшая цена либо сэкономленное время и нервы. Если желание продать напрямую не связано с приобретением максимальной прибыли (например, люди получили жилье в наследство и хотят поскорее завершить отношения с застройщиком), то верным решением будет обращение за помощью к юристу их хорошей риэлторской фирмы.