Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Строительство в водоохранной зоне в 2022 году – что можно и что нельзя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обратимся к Водному кодексу (ст. 65) и выясним что такое земли водоохранной зоны. Это земли, которые примыкают к берегам водоемов и ограничения в их использовании связаны в первую очередь с тем, чтобы защитить моря, реки, озера, водохранилища, ручьи и другие водные объекты от загрязнений. Помимо водоохранной зоны, кодекс содержит понятие – прибрежные полосы. Они подлежат особой дополнительной защите. Вот почему, покупая участок у берега следует заранее выяснить можно ли строить дома в водоохранной зоне и какие ограничения есть по строительству.
Чтобы уточнить, на каком расстоянии от реки (моря, озера, ручья) можно строить дом обратимся снова к Водному кодексу (ст.6). Оказывается, что все водные объекты находятся в государственной и муниципальной собственности и являются местами общего пользования (за редким исключением). Закон устанавливает, что нельзя пресекать никаким сооружением 20 метров до береговой линии любого водоема, а если это ручей или маленькая речка (протяженностью до 10 км), то 5 метров. Таким образом, в 20 метрах от водоемов не только нельзя строить дома, но и ставить заборы для ограждения территории. Покупая участок у водоема – помните об этом! Что касается размеров водоохранной зоны, то в зависимости от водного объекта она варьируется от 50 до 500 метров.
Водоохранная зона, какие ограничения по строительству
Пользование землей и водой предполагает ряд ограничений, не только по ловле рыбы, купанию, парковке машин, но и по распашке земель и строительству. Поэтому, покупая участок в водоохранной зоне, поинтересуйтесь какие существуют ограничения по строительству на вашем участке.
Основные ограничения по строительству в водоохранной зоне установлены Водным кодексом (ст. 65), Постановлением Правительства от 10.01.2009 № 17 об установлении границ водных объектов, а также приказами Минприроды и другими актами. Главное ограничение – это строительство такого объекта, который будет загрязнять расположенный вблизи водный ресурс. Требования предъявляются, в первую очередь, к водоотведению и канализованию. Остальные ограничения, могут регламентироваться и устанавливаться местными законами.
Таким образом, мы выяснили, что строительство в границах водоохранных зон разрешено, но требования к объекту ужесточены.
В каких случаях на строительство в водоохранной зоне вводится запрет?
Прежде всего выясним, в каких случаях строительство в водоохранной зоне полностью запрещено. Итак, полный запрет вводится на возведение построек в прибрежной защитной полосе. Если дом будет построен в водоохранной зоне на расстоянии ближе чем 20 м от кромки воды, с большой долей вероятности такое строение придется снести (снос осуществляется на основании судебного решения).
Важно! Решения о сносе домов, возведенных на береговой полосе, практически невозможно опротестовать. Именно поэтому рисковать не рекомендуется: как правило, суды различных инстанций не принимают решения в пользу собственников.
Запрет на строительство существует и если водоем используется в качестве источника питьевой воды для населения. Вокруг него в таком случае устанавливается зона санитарной охраны, а это означает, что возведение любых зданий здесь будет полностью запрещено.
Начиная строительные работы в водоохранной зоне, нужно учитывать, что воздействовать на линию берега с применением тяжелой техники не допускается. Также не следует забывать, что принимая решение построить дом в водоохранной зоне, придется соблюдать и ряд других запретов.
В частности, не допускается ограничивать доступ к водоему третьим лицам, соответственно установить забор в прибрежной зоне (20 м) не получится.
Дом в 100 метрах от воды: как не стать нарушителем закона
Выбирая участок для своего загородного дома, многие обращают внимание и на наличие рядом с ним водоема. Если вы решили купить коттедж у реки, будьте внимательны – возможно, что вы невольно нарушите Земельный кодекс.
Нюансы закона
Дело в том, что у всех существующих в столице и области источников чистой воды (речь идет о 15 водохранилищах и впадающих – вытекающих из них реках) есть санитарно-охраняемые зоны (так называемые ЗСО). Зоны делятся на пояса. Первый расположен вокруг гидротехнических сооружений и запрещает любую деятельность, кроме деятельности, связанной с водоснабжением.
В Подмосковье этот пояс составляет примерно 5 тысяч гектаров. Второй пояс ЗСО представляет собой полукилометровую зону вблизи водной линии на протяжении всех «питьевых» водоемов, и эти земли, согласно законодательству, не могут быть переданы в частное пользование. Также запрещается строить дома и коттеджи у воды на расстоянии 150 метров – здесь разрешена только реконструкция существующих строений при согласовании с надзорными органами. С 2010 года в стометровой зоне второго пояса запрещено любое строительство – максимум здесь можно поставить пляжные зонтики или беседку. На практике же, однако, большая часть земель, попадающая в зону санитарных поясов, в Подмосковье уже застроена, и сейчас «Мосводоканалу» приходится принимать меры по запретам начатой застройки сразу по нескольким сотням земельных участков, часть которых находится в коттеджных поселках класса «бизнес» и выше. Как такое возможно?
Проблемы водоема
Каждому покупателю хочется иметь коттедж как можно ближе к водоему. Продажа коттеджей, близких к реке, приносит на 10-20 процентов больше дохода, чем продажа дома в том же поселке, но дальше от воды. Особенно хорошо продаются дома и коттеджи у воды с хорошим видом. Тем более что продаже земельных участков или коттеджей местные власти особенно не препятствуют – ведь земли менее чем в 100 метрах от водохранилища уходят как горячие пирожки. Правда, те же чиновники умалчивают о том, что строительство на такой земле незаконно.
Чем же грозит землевладельцу нарушение Земельного кодекса? Часто второй пояс ЗСО и прибрежные земельные участки в пределах 100 метров от воды под видом реконструируемых объектов прячут строительство нового жилья, которое затем продается в собственность. Но тут не стоит забывать, что с 2010 года земельные участки в зоне ближе 500 метров к воде запрещено выделять в частную собственность, а вести любое строительство ближе, чем в 100 метрах от воды чревато немалым штрафом.
Если после проверки контролирующих органов – прокуратуры области, Роспотребнадзора или Росприроднадзора – обнаружится, что какое-либо из этих нарушений имело место после 2007 года, в суде будет разбираться дело о признании договора купли-продажи земли недействительным и выделенный под застройку земельный участок у собственника просто отберут задаром. Такие проверки регулярно проводятся по инициативе «Мосводоканала». В частности, в 2011-13 годах компания пожаловалась в надзорные органы примерно 300 раз, обратившись к ним с просьбой принять меры по случаю нарушения природоохранного законодательства. Прокуратура подала в суд порядка 40 исков с целью признать недействительным выделение земельного участка в частную собственность ближе 100 метров от воды – и 25 из них было удовлетворено. Проблемы у собственников запретной земли может вызывать и сама вода. После многоснежной зимы разлив водоема может способствовать затоплению стометровой прибрежной зоны, в результате чего строения на этой территории сильно страдают. Возможность затопления территорий также является одной из причин, по которой застройка санитарной зоны ограничена, – ведь затопление может быть губительно и для самих собственников.
Водоохранная зона и ее границы
Водоохранная зона — это расстояние в несколько метров от береговой линии реки, моря, озера или другого водоема. Территории охраняются и контролируются государством, даже если находятся в частном владении. Чтобы понять, сколько метров расстояния должно быть от дома до водоема, следует обратиться в федеральную службу и кадастровый учет.
Расстояние между домом и береговой линией определяется границей водоохранной зоны. Метраж защищенной территории зависит от протяженности реки и её ширины. В ВК РФ приняты следующие нормы расстояния построек от воды:
- 50 метров для водоемов и рек длиной менее 10 км.
- 100 метров — ширина водоема или его длина от 10 до 50 км.
- 200 метров — если берег реки имеет протяженность свыше 50 км.
Индивидуальное строительство в водоохранной зоне осуществляется с учетом положений ст. 65 Водного кодекса РФ. Строить коттедж на расстоянии ближе 50 метров от воды можно при условии соблюдения установленных норм — недвижимость и участки должны быть оснащены фильтрационной системой. Перед тем как строить коттедж, нужно согласовать проект с инстанциями и пройти экологическую экспертизу. Собственник дома обязуется соблюдать санитарные нормы.
Сколько метров от воды можно строить дом и как узнать границы водоохранной зоны
Перед тем как построить дом у воды, нужно узнать о том, не находится ли на участке водоохранная зона. На это указывают специальные таблички, которые устанавливаются на всем протяжении таких зон. Лакомые и интересные места для застройки обязательно будут иметь такие таблички. Они устанавливаются территориальными бассейновыми водными управлениями Федерального Агентства Водных ресурсов. Каждый БВУ имеет собственный сайт, где можно ознакомиться с информацией о том, как согласовать строительство вблизи водоема.
Сайт водоема можно найти в Государственном водном реестре. Даже если водоем является крошечным и до сих пор не был учтен в реестре, будьте уверены, со временем это произойдет.
Ширина водоохранной зоны зависит от длины водоема: до 10 км (50 м), от 10 до 50 км (100 м), более 50 км (200 м).
Особенности строительства на берегах водоемов
Основным нормативным актом, регламентирующим порядок застройки прибрежных территорий, является Водный кодекс РФ. Нормы этого документа направлены на обеспечение чистоты водоемов, а также защиты обитающих в них животных и растений.
Физические и юридические лица, приобретающие участки у воды, обязаны придерживаться установленных правил. За их нарушение предусмотрено административное и уголовное наказание, к тому же собственника обяжут снести постройки
Прибрежная территория, на которой устанавливается спецрежим ведения хозяйственной и другой деятельности, называется водохранной зоной. Согласно со ст.65 ВК РФ такие земли располагаются рядом с береговой линией водохранилищ, озер, морей, ручьев, рек, каналов.
Перед началом строительства стоит учесть, что для всех российских водоемов установлена обязательная защитная линия – 20 метров от кромки. На этом расстоянии возведение домов запрещено независимо от типа водоема. Ограждать эту часть береговой зоны также запрещается. В случае нарушения правил постройки будут снесены по решению суда.
Остальные ограничения на строительство зависят от типа водоема и его длины. Например, для озер и рек длиной меньше 10 км граница водоохранной зоны равна 50 м. Если длина водоема превышает 50 км, минимальное расстояние до кромки воды должно составлять 200 м. Для морей охраняемая территория увеличена до 500 м. При расчетах во внимание принимается и такой показатель, как уклон берега.
Узнать, относится ли надел к водоохранной зоне, можно по специально установленным табличкам. Их размещение находится в компетенции территориальных отделов водных ресурсов. Другое их название – бассейновые водные управления, или БВУ. Там же можно и узнать об ограничениях на своем земельном наделе. Кроме того, у всех региональных БВУ имеются свои сайты с необходимыми сведениями.
Еще один источник получения информации – Государственный водный реестр. В его базу данных со временем попадают даже крошечные водоемы.
Приватизация водоохранной зоны
Приватизация земельного участка в водоохранной зоне не запрещена. Чиновники местной администрации не должны без причин препятствовать передаче земельного участка в собственность. Но основания для отказа в приватизации все же существуют, например: 1. установлено, что участок находится в пределах береговой полосы объекта (20 метров и ближе к воде); 2. на участке нет объектов недвижимости (жилого дома, хозяйственных построек); 3. владелец земельного участка в процессе пользования своим наделом не соблюдает правила охраны водных объектов от загрязнения (заиления); 4. участок частично расположен на территории, изъятой из оборота, или земля зарезервирована для государственных и муниципальных нужд.
Отдельно скажем про оформление участков в собственность юридическими лицами. Если на земельном участке частной компании располагаются коммерческие объекты, с учетом вероятности сброса загрязняющих веществ на них устанавливаются централизованные системы водоотведения, локальные очистные сооружения и прочее. Требования нельзя назвать слишком строгими. На землях водоохранной зоны сегодня не запрещены размещение дачных и садовых участков, выделение участков под индивидуальное строительство, заправка топливом, мойка автомобилей и пр.
Расширены сведения в ЕГРН
С начала 2022 года в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости — включают новые сведения:
- О кадастровых инженерах, проводящих учёт недвижимости. Теперь в справку из ЕГРН будут вписаны данные ответственного за кадастровые работы.
- Об аварийности многоквартирных домов. В выписках ЕГРН отразят, признан ли дом аварийным или непригодным для проживания, подлежащим сносу или реконструкции. Эти сведения помогут покупателям избежать сделок с проблемной недвижимостью.
ИЖС включили в национальный проект «Жильё и городская среда»
Законы о строительстве и эксплуатации ИЖС развиваются вместе с интересом населения к загородному жилью. В нацпроекте «Жильё и городская среда» для ИЖС планируют:
- выделить 100 млн кв. м. земли для строительства;
- упростить процесс подключения частного жилья к инженерным сетям;
- опубликовать реестр типовых проектов;
- внедрить специальную ипотечную программу;
- к 2024 году запустить массовое ИЖС с электронным документооборотом — оформлять бумаги будет застройщик.
Когда строительство на береговой полосе запрещено
Уполномоченные органы стремятся предотвратить нарушение водного законодательства. Это делается для того, чтобы избежать проблем, с которыми можно столкнуться после завершения строительства на береговой полосе. Неприятности могут возникнуть и при оформлении свидетельства на право собственности. Получая разрешение на застройку, гражданин должен соблюдать нормы закона и быть готов столкнуться с непредвиденными обстоятельствами. Поэтому эксперты рекомендуют выполнить предварительное согласование и получить разрешение на строительство и только потом заниматься непосредственно возведением зданий и сооружений на берегах водохранилищ. В иной ситуации можно столкнуться с потребностью в уплате штрафа за нарушение, которое было доказано.
Как можно узнать, входит ли земельный участок в границы водоохранной зоны?
Чтобы узнать, входит ли земельный участок в границы водоохранной зоны, можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и получите ее за несколько минут через онлайн-сервис Федеральной кадастровой палаты. Документ можно получить и на руки в течение трех-пяти рабочих дней, оформив заявку на сайте Росреестра или в многофункциональном центре (МФЦ). Также можно заглянуть в Публичную кадастровую карту. Для отображения границ водоохранных зон и прибрежных защитных полос нужно выбрать инструмент «Слои» в панели инструментов в левом верхнем углу. «Далее раскройте строку с названием слоя «Зоны с особыми условиями использования территорий» и в выпадающем списке поставьте галочку на слое «Зоны охраны природных объектов». Увеличьте карту, и территории этих зон будут обозначены салатовым цветом. В окне поиска найдите свою недвижимость по кадастровому номеру или адресу участка», — поясняют в Кадастровой палате.
Там также отмечают, что границы водоохранной зоны отображаются только в том случае, если координаты ее границ внесены в ЕГРН. На 1 сентября нынешнего года в Единый государственный реестр недвижимости были внесены данные о 11 903 границах водоохранных зон. В топ-3 регионов по количеству учтенных зон входят: Пермский край — 1 747 объектов, Свердловская область — 848, Краснодарский край — 768. Также в реестре недвижимости содержатся сведения о 2 700 береговых линиях, 221 береговой полосе и 11 850 прибрежных защитных полос.
Не перекрывайте доступ к воде
Конечно, у многих покупателей загородной недвижимости возникает вопрос: как стать обладателями собственного пляжа на берегу и можно ли перекрыть часть берега, чтобы тут не ходили «все кому не лень». Закон говорит про это однозначно: ни при каких условиях перекрывать доступ общественности к реке, водоему и другим водным объектам нельзя – за это налагается штраф.
По словам Алексея Калинкина, береговая полоса общего пользования, которую нельзя перегораживать никакими заборами, составляет либо 5, либо 20 м, в зависимости от характеристик водного объекта.
Покупателям загородных объектов у воды можно посоветовать заключать сделку только через опытные агентства недвижимости, которые имеют в штате профессиональных юристов и предупредят обо всех существующих ограничениях.
Особенности строительства на берегах водоемов
За пределами территорий городов и других населенных пунктов ширина водоохранной зоны рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и ширина их прибрежной защитной полосы устанавливаются от местоположения соответствующей береговой линии (границы водного объекта), а ширина водоохранной зоны морей и ширина их прибрежной защитной полосы — от линии максимального прилива.
Дополнительная инфраструктура участка также регламентируется. Например, объект ИЖС – это жилой дом не более, чем 3-этажный. Причем подвальное помещение также считается. Минимальное расстояние от него до соседнего участка составляет 3 метра. До подсобных помещений для домашних животных и птицы – от 4 метров.
Водоохранная зона, в зависимости от удаленности от берега водоема, как правило, включает в себя 2 уровня:
- Бечевник (или береговая полоса, водный сервитут);
- Прибрежная защитная полоса.
Чтобы узнать, входит ли земельный участок в границы водоохранной зоны, можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и получите ее за несколько минут через онлайн-сервис Федеральной кадастровой палаты. Документ можно получить и на руки в течение трех-пяти рабочих дней, оформив заявку на сайте Росреестра или в многофункциональном центре (МФЦ).
Итак, подытожим:
- водоохранная зона начинается от уреза воды, который для реки или ручья определяется по среднемноголетнему уровню, а для озера или водохранилища – по уровню НПУ;
- ширина водоохранных зон – 50-200 метров;
- водоохранные зоны должны быть отражены — в Выписке ЕГРН, в кадастровом паспорте, в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ);
- информация о водоохранных зонах есть в отделе по архитектуре или землеустройству вашего муниципалитета, территориальном управлении Росррестра, в территориальном отделении Роспотребнадзора или Росприроднадзора;
- самостоятельно искать данные о водоеме, на берегу которого расположен ваш участок, можно в государственном водном реестре или написать запрос в местный Отдел водных ресурсов (запросить характеристику ВО).
- чтобы понять размер водоохраной зоны в вашем конкретном случае, следует воспользоваться информацией из нашей статьи.
- если самостоятельно определиться с береговой линией не получается, нужно обратиться за помощью к гидрологу.
Как говорит наш эксперт, при большом желании работники природоохранной прокуратуры найдут, к чему придраться: начиная от забора, перегораживающего доступ к воде, и заканчивая правомочностью выделения самого ЗУ. Однако строить в водоохраной зоне можно – в нашей стране сотни тысяч таких домовладений. Главное при этом – соблюдать закон и обезопасить себя от будущих придирок, расположив дом и постройки на участке в максимальном соответствии с приведенной нами схемой.
На FORUMHOUSE вы сможете подробнее прочитать о тонкостях строительства домов в водоохранной зоне, и о том, что делать, если строительство в водоохраной зоне не согласовывают. Узнайте, как узаконить берегоукрепление и познакомьтесь с ограничениями для строительства на участке в зоне охраны объекта культурного наследия. Почитайте нашу статью о том, как получить разрешение на строительство дома по новому законодательству. Посмотрите наше видео о том, как оптимизировать затраты при строительстве дома.
Что законодатель вкладывает в понятие водоохранной зоны
Водоохранная зона – это площадь, которая прилегает к границам любого водного объекта (береговой линии), где предписан специальный порядок хозяйственной и прочей деятельности, то есть функционируют ограничения на использование данной территории.
Цель учреждения такого режима состоит в том, чтобы предупредить негативные последствия загрязнения речек и озер, что может привести к истощению водных ресурсов и нанести серьезный вред местной фауне и флоре.
В границах охранных зон располагаются защитные прибрежные полосы.
Чтобы узнать, входит ли участок в территорию водоохранной зоны, застройщику целесообразно обратиться в службу кадастрового учета и сделать письменный запрос в федеральный орган водных ресурсов, где ведется на государственном уровне водный реестр.
Это позволит точно установить, какая часть участка находится в зоне, относящейся к особым условиям использования территории (в данном случае водоохранной зоны) и конкретную его площадь.
Официальный ответ водного хозяйства понадобится при получении разрешительных документов на строительство и станет основанием правомерности застройщика при возникновении каких-либо споров.