Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как изменить целевое назначение нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Целевое назначение нежилого объекта — это род деятельности, который можно вести на его территории. Конкретное назначение может зависеть либо от муниципальных органов власти, которые составляют документацию на помещение, либо от собственника, который сдаёт объект в аренду и прописывает условия его использования в договоре. Поэтому интересуют нас два документа: выписка из ЕГРН и договор аренды.
Определение и признаки нежилого объекта
Само название «нежилое» говорит само за себя – т.е. такое помещение не может быть использовано для проживания, соответственно его можно эксплуатировать в производственных или общественных целях.
Чёткого юридического термина, дающего ответ на вопрос, чем заключается назначение нежилого помещения, в действующем законодательстве России нет. Однако, в соответствии с нормами Жилищного и Гражданского кодекса, оно имеет ряд отличительных признаков, позволяющих отграничить его иных объектов:
- Принадлежит к недвижимому имуществу, т.е. является составной частью здания, что говорит о его существенном отличии от сооружения.
- Оно изолировано и имеет определенные границы.
- Имеет тесную взаимосвязь с земельным участком и расположено по конкретному адресу.
Что делать после получения положительного решения комиссии?
После того, как межведомственная комиссия выдала оформленный надлежащим образом протокол проверки документов, необходимо обратиться в БТИ с данным актом и заявлением об изменении вида разрешенного использования здания. Результатом такого обращения будет выдача кадастрового паспорта.
Если помимо смены функционального назначения надо провести перепланировку, придется подавать заявление в местную администрацию после окончания монтажных работ. Отсюда направят представителей комиссии, чтобы те приняли результаты перепланировки. После обследования составляется новый акт, который также направляют в БТИ. Представители этого ведомства делают свои замеры и выдают кадастровый паспорт.
Обращаясь за изменением функционального назначения, необходимо учитывать, что существуют основные, вспомогательные и условно разрешенные виды. Эксперты нашей компании помогут разобраться с особенностями применения данных видов, и проведут работу по их изменению, сократив сроки всех мероприятий.
Что такое смена назначения помещений в проектировании и строительстве
По общей классификации все здания и помещения делятся на жилые и нежилые объекты. Целью использования жилых помещений всегда одна – постоянной проживание граждан. В отдельных случаях, указанных в ЖК РФ, жилье можно использовать для профессиональной деятельности, если это не нарушает интересы других жильцов дома, не связано с опасными и вредными работами. По функциональным характеристикам жилые помещения делятся на основные, вспомогательные, технические, обслуживающие.
Назначение нежилых зданий и помещений определяется по видам деятельности – производственные, торговые, складские, образовательные, медицинские и другие объекты. Под каждый вид назначения есть определенные требования СП, ГОСТ, других нормативных актов. Особенно это актуально для сферы пожарной безопасности, так как ее нормативы будут существенно отличаться для разных видов назначения объектов.
Куда нужно обращаться для смены назначения помещений
Алгоритм согласований для смены назначения помещений зависит от их статуса и формы собственности. Для жилых и нежилых помещений в МКД процедура пройдет по следующим этапам:
- получение согласия собственников помещения;
- получение согласия владельцев смежных квартир, созыв общего собрания и получение одобрения от 2/3 собственников подъезда и дома (если работы связаны с воздействием на общедомовое имущество);
- разработка проектной документации;
- обращение в МосЖилИнспекцию (МЖИ) на согласование перепланировки со сменой назначения;
- выполнение работ, обращение в МЖИ для получения акта приемочной комиссии;
- обращение в БТИ для внесения изменений в технический паспорт здания.
В процессе согласований нужно получать одобрение от МЧС и СЭС. Они согласуют проект при соблюдении норм пожарной, санитарно-гигиенической и эпидемиологической безопасности.
Для помещений в нежилых зданиях смена назначения проходит иначе. Для объектов в частной собственности проект утверждает сам заказчик. Обращаться за согласование нужно только в МосКомАрхитектуру, если одновременно проводятся фасадные работы. Если объект находится в муниципальной собственности и сдан в аренду, проект на согласование направляется ДГИ. При положительном решении будет не только разрешено провести работы и сменить назначение, но и будет оформлено допсоглашение к договору аренды.
Для смены назначения технического этажа на офисные помещения проект реконструкции нужно представить на экспертизу. После этого через Госстройнадзор необходимо получить разрешение на строительство. Когда работы будут выполнены, через этот же орган оформляется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Какие особенности видов разрешенного использования нужно учитывать?
- При изменении целевого назначения объекта капитального строительства важно обращать внимание на территориальные зоны. Основные виды использования определяются исходя из правил застройки и землепользования, установленных для такой территории.
- Существует тесная взаимосвязь между функциональным назначением объекта капитального строительства и видами разрешенного использования участка, на котором он расположен. Иногда при изменении одного, нужно менять и второе.
- Изменить ВРИ здания можно, только если новый вид будет соответствовать целевому использованию участка. Например, частный дом, стоящий на земле ИЖС, нельзя будет сделать торговой точкой или складом без смены вида использования надела.
- У объектов капитального строительства существуют вспомогательные виды использования. Они включают наличие отдельных построек, функционально или технологически связанных с основным зданием.
- Вспомогательные виды разрешенного использования владелец объекта недвижимости вправе выбирать самостоятельно, без получения разрешений и, не проводя согласований.
Как изменить целевое назначение нежилого помещения
Если вы хотите изменить целевое назначение нежилого помещения на жилое, руководствуйтесь установленным для этого порядком перевода.
А если вы хотите изменить целевое назначение нежилого помещения, согласованное в договоре (например, аренды), действуйте в том же порядке, в котором можно изменить условия договора.
В частности, чтобы изменить определенное в договоре назначение помещения по соглашению сторон, вы можете подготовить проект такого соглашения и направить его контрагенту с сопроводительным письмом.
Заключить дополнительное соглашение по общему правилу нужно в той же форме, что и договор, а если вы вносите изменения в зарегистрированный договор, то и соглашение нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 164, п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Учтите: если речь идет об аренде нежилого помещения, находящегося в собственности публичного образования, следует руководствоваться также региональными актами.
В частности, административными регламентами, регулирующими соответствующие отношения. Они могут предусматривать специальные требования к заявлению или запросу об изменении целевого назначения арендуемого помещения, прилагаемым к нему документам и т.п.
Капитальный ремонт с изменением функционального назначения
/>Если собственник земельного участка (с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство) и расположенного на нем жилого дома хочет сделать из дома магазин. Что необходимо сделать раньше: перевод здания из жилого в нежилое или изменить разрешенное использование.
Порядок действий правообладателя объекта капитального строительства по изменению назначения указанного объекта зависит от необходимости получения разрешения на строительство.
Право правообладателя объекта капитального строительства на изменение вида разрешенного использования данного объекта закреплено в части 4 статьи 37 ГрК. При этом порядок реализации этого права зависит от следующих обстоятельств (при условии, что новое назначение данного объекта соответствует основному виду разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства):
— если планируемые изменения объекта капитального строительства подпадают под понятие реконструкции (реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (пункт 14 статьи 1 ГрК) и в соответствии с требованиями статьи 51 Градостроительного кодекса для ее осуществления требуется получение разрешения на строительство, указанное право реализуется при условии получения градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство.
При этом разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию является основанием для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства (части 10, 11 статьи 55 ГрК);
— при отсутствии необходимости получать разрешение на строительство в случаях, указанных в пунктах 4 и 4.1 части 17 статьи 51 ГрК (когда планируемые изменения объекта капитального строительства не затрагивают конструктивные и другие характеристики его надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, либо подпадают под понятие капитального ремонта (капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (пункт 14 статьи 1 ГрК), а также в иных случаях, предусмотренных в соответствии с пунктом 5 части 17 статьи 51 ГрК законодательством субъекта РФ о градостроительной деятельности, указанное право реализуется путем подачи в соответствии со статьей 25.3 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) декларации об объекте недвижимого имущества.
В декларацию об объекте недвижимого имущества в соответствии со статьей 18 (абзац 4 пункта 4) Закона N 122-ФЗ включаются сведения о его адресе (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен такого объекта недвижимого имущества, его подключении (технологическом присоединении) к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен.
Форма декларации об объекте недвижимого имущества утверждена приказом Минэкономразвития РФ от 03.11.2009 N 447.
В случае, если новое назначение рассматриваемого объекта соответствует условно разрешенному виду разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства, до проведения указанных выше процедур необходимо получить разрешение на условно разрешенный вид использования в порядке, установленном статьей 39 ГрК.
Перепланировка и реконструкция помещений и зданий в 2021 году
Под перепланировкой и реконструкцией понимается изменение первоначальных характеристик и конфигурации объекта недвижимости, проводимое с разрешения уполномоченных служб и ведомств. Требования к проведению реконструкции существенно строже, поскольку она связана с изменением границ объекта, высотности и этажности здания и т.д. Перепланировка, напротив, меняет конфигурацию только помещения, тогда как характеристики здания остаются неизменными. Для осуществления перепланировки и реконструкции нужно оформить проект, пройти обязательные согласования.
В статье расскажем, чем отличается перепланировка и реконструкция, где можно проводить такие работы, какие документы нужны для согласований, как внести изменения в ЕГРН после завершения.
Классификация нежилых помещений по целевому назначению. На каком основании выделяют типы (виды) нежилых помещений по целевому и функциональному назначению
На основе анализа судебной практики и системного анализа норм законодательства (см., например, Постановление АС Волго-Вятского округа от 17.03.2015 по делу № А28-6381/2014, п. 1 ст. 27 закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 № 123-ФЗ и т. д.) можно сделать следующие выводы:
- Под целевым назначением нежилого помещения обычно понимается вид деятельности, для ведения которой будет использовано данное помещение. По данному признаку помещения можно классифицировать, например, так:
- торговые;
- производственные;
- складские;
- коммунально-бытовые;
- объекты общепита;
- офисные;
- медицинские;
- образовательные;
- спортивные;
- свободного назначения и т. д.
- Под функциональным назначением понимается наличие у помещения технических характеристик и конструктивных особенностей, позволяющих использовать его как самостоятельный объект. Классификация помещений может быть такой:
- основные;
- вспомогательные;
- обслуживающие;
- коммуникационные;
- технические.
Понятия прямого и функционального использования
Целевое назначение – это отметка в регистрационных документах нежилого помещения, характеризующая его статус. Целевое назначение напрямую указывает, каким образом можно эксплуатировать конкретную нежилую площадь.
Так, в проектных документах зданий, может быть сделана отметка о том, что конкретные помещения должны быть оборудованы и использованы как аптеки, магазины, парикмахерские, офисы, стоматологические кабинеты и т.д. При этом они должны быть оборудованы по всем санитарным и пожарным нормам.
Функциональное назначение заложено в технических характеристиках самого помещения и его изменение носит другой характер. Если целевое назначение может быть номинально установлено в документах, то функциональное назначение продиктовано месторасположением объекта, его отделкой, его площадью и др, и поэтому смена назначения такого помещения более трудозатратно. На примере это можно объяснить так. Сдаются в аренду помещения, с целевым назначением, указанным собственником – кафе. При этом среди них должны присутствовать помещения с функциональным назначением – кухня.
Изменение назначения здания
Пакет документов во многом похож на те бумаги, которые вам требуется собрать для осуществления обратного перевода, и состоит из следующих обязательных документов:
- Заявление собственника нежилого помещения с просьбой об осуществлении изменения функционального назначения помещения;
- Технический и кадастровый паспорт, а также при необходимости другие инвентаризационные документы;
- Поэтажный план здания;
- Оригиналы и нотариально заверенные копии свидетельства о собственности;
- Разработанный и утвержденный во всех необходимых государственных инстанциях проект перепланировки и переоборудования помещения.
Срок рассмотрения поданного заявления и документов официально составляет 45 дней, после чего вы получаете официальное заключение с отказом или подтверждением такого перевода.
Ответственность за неправильную эксплуатацию
Использование нежилого помещения не по назначению влечет за собой административную ответственность
. Дабы избежать споров и судебных разбирательств, нужно привести в соответствие документальное и фактическое назначение недвижимости.
Еще один существенный момент – нежилое помещение не предназначено для проживания. В Жилищном кодексе РФ в ст. 15 содержаться исчерпывающие требования, предъявляемые к жилому помещению. Если хотя бы одно условие не соблюдено, в здании или его части проживать нельзя.
Законодательство РФ не включает прямой ответственности за
, но существует ответственность за нарушение санитарно-эпидемиологических норм (по площади, уровню шума, планировке, освещенности и т.д.).
Наказание за такое правонарушение – штраф в размере от 500 до 1000 руб. для граждан, от 1000 до 2000 руб. для должностных лиц, в том же размере для ФЛП (или приостановление деятельности на период до 90 дней), от 10000 до 20000 руб. либо приостановление деятельности длительностью до 3-х месяцев для юрлиц.
Больше информации о правилах пользования нежилыми помещениями вы найдете в .
Что это такое и зачем нужно?
Конкретного определения нежилого объекта нет, но зато есть ряд признаков, позволяющих классифицировать объект как нежилой.
Нежилые помещения – недвижимое имущество, но не обязательно представляющие собой отдельные здания, а обособленные, четко очерченные границами части зданий.
Нежилые объекты не могут быть использованы для жилья.
При классификации, функциональным назначением помещений нежилого типа является использование для различных целей, некоторые из них подлежат эксплуатации только со специальными видами отделки, и совершенно неприемлемы для других целей.
Нежилой дом может иметь назначение предприятия общественного питания, как кафе, ресторан, бар. Однако, должна быть в наличии помещения, использующиеся для приготовления пищи, хранения и нарезки продуктов, должны соответствовать санитарно-гигиеническим нормам – быть облицованными глазурованной керамической плиткой, иметь специальное покрытие полов и пр.
Согласно п.п.15 п.1 ст.7 Федерального Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» под назначением здания понимается «нежилое здание», «жилой дом» или «многоквартирный дом». И назначение может быть изменено только в порядке, определенном федеральным законом. Смена же наименования (торгово-гостиничный комплекс, административное здание) в сведениях кадастрового учета возможна по желанию правообладателя на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером. Для этого собственник объекта недвижимости должен обратиться к кадастровому инженеру о подготовке технического плана, а затем в орган кадастрового учета с заявлением о внесении изменений в сведения кадастрового учета, приложив технический план с новым наименованием. После внесения сведений о смене наименовании в государственном кадастре недвижимости собственнику необходимо обратиться в соответствующий орган Росреестра с заявлением о внесении изменений в сведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдаче нового свидетельства. Такие действия носят платный характер. Какой-либо ответственности за использование здания не в соответствии с его наименованием действующее законодательство не предусматривает. Собственник сам вправе определять какое наименование объекта ему указывать, изменять ли его, или вообще не использовать какое-либо наименование.
Читать дальше: Как правильно оформить покупку квартиры в ипотеку
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»
.
«В соответствии с пунктом 29 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре), в государственный кадастр недвижимости вносится наименование здания, сооружения, определяемое порядком ведения государственного кадастра недвижимости, при наличии такого наименования. Данная норма вступила в силу с 01.10.2013.
Однако, требованиями приказа Минэкономразвития России от 23.11.2011 № 693 «Об утверждении формы технического плана сооружения и требований к его подготовке» было предусмотрено отображение указанной характеристики и до 01.10.2013, в связи с чем кадастровыми инженерами при подготовке технических планов сооружений в соответствующем реквизите указывались сведения о наименовании сооружения в соответствии с документами.