Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ведем реестр контрактов с учетом разъяснений Казначейства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.
Как пострадает бизнес
Сведения о собственнике важны для разных организаций:
- управляющие и энергосбытовые компании не смогут массово и оперативно отслеживать, кто является владельцем жилья. Им будет сложнее управлять домом, а также взыскивать дебиторские задолженности по оплате коммунальных услуг;
- IT-компании, которые создают сервисы для проверки недвижимости, потеряют большую часть пользователей. Имя собственника — первое, на что смотрят перед покупкой или арендой недвижимости. И многие клиенты не будут готовы платить за отчеты, в которые не включены эти сведения;
- риелторы и юристы, которые занимаются проверкой сделок, не смогут самостоятельно получить все необходимые сведения об объекте. Это усложнит их работу, а также может поставить под сомнение безопасность сделок. Ведь если сведения получены не из первоисточника, они могут быть изменены.
Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
Кем осуществляется регистрация?
Основным органом, который согласно законодательству наделен правом производить регистрационные действия, является Федеральная служба гос регистрации, кадастра и картографии (сокращенно – Росреестр). Для того, чтобы получить данную услугу, нужно обратиться в соответствующий орган Росреестра с заявлением и списком необходимых документов.
Подать заявление и документы на регистрацию можно как лично, так и посредством почтовой или электронной связи. Кроме того, в отдельных случаях может быть предоставлена услуга выезда на дом или доставка в регистрирующий орган по запросу клиента. Для ветеранов ВОВ или инвалидов, например, она предоставляется бесплатно.
Однако, обратиться за регистрацией своих прав или договора можно не только в Росреестр и его подразделения. Такую услугу также предоставляют многофункциональные центры.
Причины больших изменений
Сразу скажем, что поправки затронули сразу несколько базов федеральных законов, регулирующих государственную регистрацию недвижимости и кадастровый учет. Это порядок получения сведений из ЕГРН, исправление ошибок в нём, регистрация договоров участия в долевом строительстве (далее также – ДДУ), аренда части здания, сделки с долями в общей собственности и другие вопросы.
Основные цели этого пакета поправок (Закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) такие:
- сокращение сроков госрегистрации договоров участия в долевом строительстве;
- исключение необоснованного увеличения коммерческими организациями стоимости предоставления сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
- совершенствование нормативно-правового регулирования государственного кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимого имущества в связи с правоприменительной практикой Федерального закона от 13.06.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее также – Закон о горегистрации).
Закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ направлен на повышение качества и доступности государственной услуги по проведению кадастрового учета и/или госрегистрации прав. В связи с этим полномочия федерального государственного бюджетного учреждения (ФГБУ), подведомственного органу регистрации прав и кадастрового учета, теперь прямо предусмотрены в Законе о госрегистрации.
То есть, теперь из закона понятно:
- кто осуществляет конкретные функции и полномочия – орган регистрации прав или учреждение;
- чьи действия при необходимости можно обжаловать – кого привлекать в качестве ответчика при возникновении судебного спора.
Рассматриваемый закон предполагает приведение действующего законодательства в соответствие с системным изменением регулирования отношений в сфере государственного кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимое имущество. Поэтому он также внёс изменения в Земельный кодекс РФ, Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и др.
Основная часть норм Закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ вступила в силу с 30 апреля 2021 года, а некоторые – в более поздние сроки.
Что в целом меняется с 2021 года
Закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ детализировал отношения между МФЦ, Росреестром и учреждением госрегистрации прав и кадастра, связанные с приемом документов. И в частности, перевод принятых документов из бумаги в электронную форму. Это сокращает сроки рассмотрения документов, поскольку позволяет государственному регистратору приступить к правовой экспертизе документов с момента их поступления в электронной форме, не дожидаясь их бумажном носителе.
Также предусмотрена возможность подачи ряда заявлений, не связанных с переходом и ограничением прав, по электронке через личный кабинет правообладателя без подписания его усиленной квалифицированной электронной подписью. При этом идентификация личности правообладателя идёт посредством Единой системы идентификации и аутентификации (ЕСИА) портала Госуслуг.
Учитывая сложившуюся отрицательную судебную практику обжалования отказов органа госрегистрации прав по причине непредставления технического плана для кадастрового учета части здания/сооружения для целей регистрации договора аренды предусмотрена возможность госрегистрации договора аренды части здания/сооружения без представления техплана в отношении части такого здания или сооружения.
Также изменения в Закон о регистрации в том числе привели к следующему:
- уточнены полномочий органа госрегистрации прав;
- уточнён состав сведений ЕГРН (в т. ч. кадастра недвижимости, реестра границ – см. выше);
- запрет создания сайтов для перепродажи сведений ЕГРН;
- уточнены основания для кадастрового учета и/или госрегистрации прав на недвижимое имущество;
- уточнён перечень случаев, когда кадастровый учет и госрегистрация прав проходят одновременно и по-отдельности;
- расширен перечня лиц, по заявлениям которых осуществляется кадастровый учет и/или госрегистрация прав.
Если собственник объектов недвижимости, прекративших свое существование, ликвидирован (юридического лица) либо умер (физлицо), собственник земельного участка может обратиться с заявлением о снятии с кадастрового учета и госрегистрации прекращения зарегистрированных прав на такой объект.
Это повышает достоверность ЕГРН, поскольку абсурдно наследование объекта, которого по сути не существует.
- уточнён порядок подачи заявления о кадастровом учете и/или госрегистрации прав и иных необходимых документов, в т. ч. электронных и/или их электронных образов документов, посредством выездного приема, личного кабинета;
- уточнён порядка взаимодействия кадастрового инженера и органа госрегистрации через личный кабинет кадастрового инженера;
- уточнены основания возврата заявления и иных представленных для документов без рассмотрения, основания для приостановления кадастрового учета и/или госрегистрации прав, установления срока для возобновления учетно-регистрационных действий в случае устранения препятствий;
- утверждены формы заявлений о приостановлении кадастрового учета и/или госрегистрации прав по инициативе заявителя, о возобновлении учетно-регистрационных действий, ранее приостановленных в инициативном порядке, о представлении дополнительных документов, о прекращении кадастрового учета и/или госрегистрации прав;
- уточнён состав сведений, представляемых в орган регистрации в порядке межведомственного информационного взаимодействия;
- изменены правила кадастрового учета и госрегистрации на объект незавершенного строительства, при строительстве этапами;
- уточнён порядок исправления ошибок в ЕГРН;
- уточнён порядок предоставления сведений из ЕГРН.
Скорректирована процедура внесения в ЕГРН сведений о решении об изъятии объекта недвижимости. С 2021 года их вносят не в реестр прав на недвижимость, а в кадастр недвижимости.
В случае исключения из ЕГРЮЛ продавца как стороны сделки (ликвидация или как недействующее юрицо) госрегистрация отчуждения недвижимого имущества происходит на основании:
- заявления другой стороны сделки – покупателя;
- выписки из ЕГРЮЛ, подтверждающей факт ликвидации.
Это основано на отрицательной судебной практике обжалования отказов органа регистрации прав по причине непредставления заявления о переходе права собственности, когда субъект зарегистрированного права (или один из), являющийся юрлицом, ликвидирован или в административном порядке исключен из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо.
Органы госвласти и местного самоуправления обязали (после 2021 г.):
- представлять документы для кадастрового учета и госрегистрации прав в электронном виде;
- удостоверять равнозначность электронного образа документа документу на бумажном носителе.
Сокращены сроки госрегистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости.
Теперь допустим кадастровый учет всех помещений в здании, учет которого осуществлен до 01.01.2017 на основании заявления застройщика либо уполномоченного лица собственниками помещений. А если на учет в здании до 01.01.2017 поставлено хотя бы одно помещение, допустим кадастровый учет на другое помещение в нём без кадастрового учета на здание.
Урегулирован вопрос кадастрового учета и госрегистрации помещений в жилом доме (жилом строении), если:
- права на него зарегистрированы до 01.01.2017 г.;
- такое помещение обособлено и изолировано и отвечает требованиям, предъявляемым к блокам в жилых домах блокированной застройки.
Закон предусматривает также обязательное уведомление залогодателя и залогодержателя в случае погашения регистрационной записи об ипотеке.
В реестр договоров по Закону №223-ФЗ:
Информация и документы о заключении договора вносится в течение 3 рабочих дней со дня заключения договора (пп. “а” п. 10 Правил ведения реестра договоров (утв. ПП РФ от 31 октября 2014 г. №1132), ч. 2 ст. 4.1 Закона №223-ФЗ).
Информация о договорах с субподрядчиками направляется в течение 3 рабочих дней со дня заключения договора с субподрядчиком (пп. “б” п. 10 Правил ведения реестра договоров).
Информация об исполнении договора размещается в течение 10 дней со дня его исполнения, в том числе приемки поставленного товара, выполненной работы, оказанной услуги и (или) оплаты договора (ч. 2 ст. 4.1 Закона №223-ФЗ, пп. “в” п. 10 Правил ведения реестра договоров).
Сведения об изменении или расторжении договора направляются в течение 10 дней со дня внесения изменений или расторжения (пп. “в” п. 10 Правил ведения реестра договоров, ч. 2 ст. 4.1 Закона № 223-ФЗ).
Нарушение сроков размещения в ЕИС информации о закупке товаров, работ, услуг, размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации в сфере закупок товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц, является административным нарушением по ч.4 ст. 7.32.3 КоАП РФ и влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 2 тысяч до 5 тысяч рублей; на юридических лиц – от 10 тысяч до 30 тысяч рублей.
Неразмещение в ЕИС информации о закупке товаров, работ, услуг, размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации в сфере закупок товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц, согласно ч.5 ст.7.32.3 КоАП РФ влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 30 тысяч до 50 тысяч рублей; на юридических лиц – от 100 тысяч до 300 тысяч рублей.
Право на земельный участок при продаже находящегося на нем объекта недвижимости
Если земельный участок и здание на нем являются собственностью одного лица, то продавать их надо только вместе. Продавец должен учитывать эту норму гражданского и земельного законодательства. Даже если покупатель готов купить только здание, без земли под нем, такой договор признается ничтожным, а в государственной регистрации перехода права собственности на здание будет отказано.
При продаже здания, находящегося на арендованной земле, продавец должен сообщить арендодателю о переходе к покупателю права собственности на объект. Согласия арендодателя земельного участка на продажу не принадлежащего ему здания не требуется. Здесь применяется правило статьи 22 Земельного кодекса о том, что право аренды земельного участка автоматически переходит третьему лицу (в данном случае, покупателю здания).
Закон не требует переоформлять договор аренды на нового владельца недвижимости, однако в интересах продавца оформить с арендодателем земельного участка соглашение о прекращении договора аренды, чтобы избежать возможных претензий. Требовать переоформления договора аренды на себя может и покупатель здания.
В случае продажи здания, принадлежащего государственному (казенному) учреждению или органу государственной власти, может оказаться, что земельный участок находится у продавца на праве бессрочного пользования. Если это так, то покупатель, не имеющий возможности получить аналогичное право, должен будет оформить договор аренды на земельный участок или выкупить его.
Правовой статус имущества в «переходный» период
Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:
- С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
- С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.
Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.
Документы после регистрации
О чем идет речь? До 2016 года всем собственникам в обязательном порядке изготавливали и выдавали свидетельства о правах собственности. Но, как нетрудно догадаться, такое возможно только при передаче недвижимости другому гражданину. В остальных ситуациях, как мы уже говорили, приходится обходиться штампом регистрирующего органа.
После регистрации прав собственности на имущество с 2016 года всем собственникам выдаются выписки из ЕГРП. Свидетельств установленного образца и кадастровых паспортов больше нет.
Перед проведением юридически значимых сделок с недвижимостью выписку из ЕГРП придется обновить. Она может быть заказана в Росреестре или в МФЦ. Как правило, срок действия документа не устанавливается, но принято считать, что для заключения договора необходимо предъявить справку, взятую не позже месяца назад.
В Сети появились слухи о том, что в январе 2023 года в РФ начнется всеобщая мобилизация
Накануне сразу в нескольких телеграм-каналах появилась информация о том, что россиянам стоит готовиться к новой волне мобилизации в России. Причем, вероятно, она может быть уже не частичной, а всеобщей.
«Так вот, всеобщая мобилизация будет с января. Новый год погуляете дома, а дальше все на войну. Только все вместе вывезем, иначе победе не быть. Так что готовьтесь. Такова суровая реальность наших дней», — пишут в тг-канале «Тринадцатый».
Эти издания ссылаются на официальных источник, которых, конечно, они не озвучивают. При этом авторы публикаций регулярно используют слово «война», хотя всем известно, что сейчас на Украине проходит СВО.
В настоящее время эта тема горячо обсуждается во всем Интернете. Многие люди не верят в данную информацию.
Сергей Собянин прокомментировал новости о второй волне мобилизации в РФ
Сергей Собянин сделал заявление по поводу слухов об очередной волне мобилизации в России. По его словам, такие новости являются провокацией, чтобы россияне бежали из страны.
«Я ранее сообщил о том, что 17 октября мобилизация в Москве закончена, мы отзываем повестки, в ответ же услышал, что это всё фигня, враньё, это они нас обманывают и так далее, — напомнил Собянин. — И эта тема, связанная с тем, что это мол всё неправда, что продолжают мобилизовать, что будет ещё волна, она постоянно дрожит».
Мэр убежден, что эти сообщения намеренно распространяются, чтобы нагнетать обстановку и те, кто этим занимаются, намеренно создают тревожное состояние у населения страны. По словам Собянина, ни о какой новой волне призыва для участия в СВО на данный момент речи идти не может, так как подобной необходимости нет.
Правительство утвердило правила единовременной выплаты мобилизованным
Премьер-министр Михаил Мишустин утвердил порядок единовременной денежной выплаты в 195 тыс. рублей военнослужащим, заключившим контракт в период специальной военной операции, в том числе мобилизованным. Соответствующее постановление распространяется распространяется на правоотношения, возникшие с 21 сентября 2022 года, сообщает информационный портал «Объясняем. Рф».
Чтобы получить выплату военнослужащим необходимо:
- подать рапорт командиру воинской части или начальнику организации ВС РФ;
- в рапорте указать наименование единовременной денежной выплаты, её размер, основание для предоставления и срок контракта;
- к рапорту прилагается копия контракта.
После этого:
- командир в срок не более 10 рабочих дней со дня поступления соответствующего рапорта подготавливает и издаёт приказ о выплате военнослужащему;
- в приказе также прописывается наименование выплаты, размер, основание для её предоставления и срок контракта;
- выплату производит Минобороны не позднее 10 рабочих дней со дня издания приказа.
Сергей Собянин прокомментировал новости о второй волне мобилизации в РФ
Сергей Собянин сделал заявление по поводу слухов об очередной волне мобилизации в России. По его словам, такие новости являются провокацией, чтобы россияне бежали из страны.
«Я ранее сообщил о том, что 17 октября мобилизация в Москве закончена, мы отзываем повестки, в ответ же услышал, что это всё фигня, враньё, это они нас обманывают и так далее, — напомнил Собянин. — И эта тема, связанная с тем, что это мол всё неправда, что продолжают мобилизовать, что будет ещё волна, она постоянно дрожит».
Мэр убежден, что эти сообщения намеренно распространяются, чтобы нагнетать обстановку и те, кто этим занимаются, намеренно создают тревожное состояние у населения страны. По словам Собянина, ни о какой новой волне призыва для участия в СВО на данный момент речи идти не может, так как подобной необходимости нет.
В Минобороны РФ опровергли слухи о призыве граждан, имеющих заболевания
Министерство обороны России заявило, что недружественные государства, создают негативную информационную атмосферу в отношении частичной мобилизации в России. С этой целью они запускают ложную информацию о проведении призыва и условиях службы, что оказывает негативное влияние на членов семей военнослужащих, призванных на военную службу в рамках частичной мобилизации.
Так, например, в Сети стала появляться информация о незаконном призыве на военную службу граждан, имеющих тяжелые и хронические заболевания.
«Проверки показали, что сведения, представленные в Сети, не соответствуют действительности. По результатам работы вневедомственных военно-врачебных комиссий, указанные в запросах лица были признаны годными к службе в армии и не имели оснований для получения отсрочки», — опровергли фейки в Минобороны.
Власти отметили, что в случае ошибки, когда мужчину призвали на фронт с действительно прогрессирующим хроническим заболеванием, родственникам мобилизованного необходимо подать рапорт на имя командира воинской части. В этом случае будет организована дополнительная проверка.
О том, какие договора аренды подлежат государственной регистрации
Недвижимость – это один из самых дорогих видов имущества. Именно поэтому те лица, которым нужен участок, здание или жильё, предпочитают не покупать его и не оформлять в собственность, а заключать с владельцем договор аренды. Однако в некоторых случаях подписи сторон на таких документах недостаточно – их дополнительно нужно нести на регистрацию в Росреестр.
Например, если арендные платежи прошли до того, как состоялась регистрация, налоговая инспекция может не принять их как расход для арендатора – а это приведёт к тому, что окажутся недоплачены налоги со всеми вытекающими последствиями для виновного.