Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Алгоритм взыскания неустойки с застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Шаг 3. Составление претензии застройщику.
Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.
В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.
В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.
Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.
Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.
Лайфхаки по взысканию неустойки
Не подписывайте дополнительные соглашения к ДДУ о продлении срока сдачи недвижимости. В одностороннем порядке застройщик не имеет право его изменять. Если к вам поступила такая бумага, пишите в ответ претензию о недобросовестности строителя. Если на этот период просрочка уже допущена, прикладывайте к ней расчет неустойки по договору долевого участия и требуйте ее выплаты.
Не игнорируйте приглашение застройщика принять квартиру. Если вы в течение 2-х месяцев не явитесь, то строитель оформит акт приема-передачи в одностороннем порядке на законных основаниях. Оспорить его очень сложно — соответственно, взыскать неустойку по ДДУ будет почти нереально.
Застройщик может избежать штрафной санкции, прописав в акте приема-передачи недвижимости: «дольщик претензии не имеет, от неустойки отказывается». В этом случае вы не сможете взыскать пеню, так как добровольно от нее отказались. Поэтому внимательно читайте все документы, которые дает вам на подпись застройщик. Если вам что-то не понятно, лучше обратитесь к юристу. Люди нередко расписываются в документах, не читая их, поскольку думают, что известный строитель не обманет. Обманет, и еще как.
На подписание акта приема-передачи квартиры обязательно берите с собой специалиста, который проверит качество жилья. Очень часто застройщики нарушают технологию строительства. Например, могут быть плохо установлены оконные и балконные рамы (криво, неплотно прилегать и т.д.), неровно выложены перегородки, может отсутствовать звукоизоляция стен или протекать кровля. Если квартиру сдают с ремонтом, то проблем бывает еще больше.
В случае выявления недостатков не подписывайте акт приема-передачи. В этой ситуации необходимо составить отказ от приема жилья с указанием всех недочетов и с требованием их устранить. Неустойка по ДДУ будет «капать», пока строитель не устранит все дефекты.
Не копите неустойку и не ждите, когда вам передадут ключи от квартиры. Чем раньше вы обратитесь в суд, тем больше шансов получить деньги. По истечении месяца или двух после начала просрочки рассчитайте неустойку и подавайте претензию застройщику. Через десять дней, если строитель оставит ваше письмо без внимания, обращайтесь в суд. Если в договоре долевого участия указан другой срок рассмотрения претензии, то придерживайтесь его.
Не требуйте только текущую штрафную санкцию. Пишите в претензии, а после и в исковом заявлении, что требуете начислить пени вплоть до момента передачи вам жилья. Суд рассчитает неустойку по ДДУ на момент вынесения решения, а также укажет, что она начисляется до подписания акта приема-передачи квартиры. Таким образом, вам не нужно будет многократно обращаться в суд с иском о штрафной санкции.
Помимо пеней, требуйте в суде взыскать с застройщика 50% штрафа от присужденной суммы, а также компенсацию морального ущерба. Не думайте о том, что строитель обанкротится. Обычно причина банкротства — долги банкам, подрядчикам, поставщикам, или недобросовестность учредителей и директорского состава. Также не переживайте, что строитель не даст вам ключи от жилья. Это, наоборот, будет стимулом быстрее передать вам квартиру, чтобы снизить сумму неустойки и других взысканий.
После получения исполнительного листа подавайте его в банк застройщика. Если у него на счетах есть денежные средства, то кредитная организация переведет вам их в течение трех дней. Через судебных приставов взыскание происходит намного дольше.
Расчет неустойки по договору долевого участия
Для расчета неустойки важно правильно определить начало просрочки — следующий день после даты передачи квартиры по договору.
Застройщик указывает в ДДУ несколько дат, чаще всего три:
1) срок сдачи дома в эксплуатацию;
2) начало периода передачи объекта;
3) окончание периода передачи объекта.
Дольщику важна вторая дата — начало периода передачи объекта. Застройщик оставляет за собой право завершить строительство раньше срока, но никак не позже.
Например, если процесс передачи должен начаться 15 июня 2023 года, то уже на следующий день — 16 июня — дольщик может подать в суд на взыскание неустойки по ДДУ, если застройщик не начал уведомлять о завершении строительства.
Москва. 9 января. ИНТЕРФАКС — Верховный суд (ВС) РФ отменил решение апелляционного суда о сокращении неустойки за просрочку по сдаче квартиры по договору долевого участия, отметив, что когда речь идет о защите прав потребителей, суды должны пояснять сокращение неустойки.
Как отмечается, доводы застройщика о том, что он предлагал покупателю скидки на покупку квартиры в будущем, нельзя считать удовлетворением требований потребителя в добровольном порядке.
В начале 2014 года Д.Гребенкин заключил договор долевого участия в строительстве жилья с ООО «КубаньГрадИнвестСтрой». По договору он должен был получить квартиру до 1 сентября 2015 года, однако строительная компания просрочила сдачу дома в эксплуатацию до апреля 2016 года. 20 мая 2016 года он направил компании претензию с требованием выплатить неустойку в связи с нарушением сроков окончания строительства и передачи квартиры в собственность, но вместо этого застройщик предложил ему скидку на последующую покупку квартиры.
Тогда Д.Гребенкин с помощью общественной организации «Защита прав потребителей Краснодарского края» обратился в суд, чтобы взыскать с застройщика 236 тыс. рублей неустойки, 30 тыс. рублей компенсации морального вреда и штраф в размере 50% от взысканной суммы за неисполнение требования потребителя в добровольном порядке. Компания, в свою очередь, просила снизить неустойку до 10 тыс. рублей, компенсацию морального вреда — до 1 тыс. рублей, а во взыскании штрафа отказать.
Прикубанский районный суд Краснодара частично удовлетворил иск и взыскал с ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» 10 тыс. рублей неустойки и 5 тыс. рублей компенсации морального вреда. Суд посчитал, что для взыскания штрафа нет оснований, так как истец отказался от досудебного порядка урегулирования спора, который предложил ответчик (речь идет о предложенной скидке на будущую покупку квартиры). Апелляция поддержала это решение, однако истец посчитал его незаконным и обратился в Верховный суд с кассационной жалобой.
По закону об участии в долевом строительстве, в случае просрочки при передаче жилья застройщик должен заплатить покупателю неустойку, напомнил ВС. Наличие судебного спора о взыскании неустойки за просрочку после отказа застройщика удовлетворить аналогичное требование о выплате указывает на неисполнение им обязанности по ее оплате в добровольном порядке. Ответчик должен выплатить штраф в пользу потребителя, а его предложение о скидке на последующую покупку квартиры нельзя признать удовлетворением требований потребителя в добровольном порядке и основанием для отказа во взыскании штрафа, говорится в определении Верховного суда.
Гражданский кодекс РФ предусматривает уменьшение неустойки в суде, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, но в постановлении пленума Верховного суда от 28 июня 2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» говорится, что по делам о защите прав потребителей это возможно только в исключительных случаях, по заявлению ответчика и с обязательным указанием мотивов суда.
Суд первой инстанции сократил неустойку с 235 до 10 тыс. рублей, но не мотивировал это решение. Апелляция оставила «данную ошибку» без внимания, указал ВС, в конце декабря отменив решение апелляции и отправив дело на новое рассмотрение в суд второй инстанции.
Как взыскать неустойку с застройщика
Задержка в завершении строительства может быть связана с рядом причин. При этом, возможность привлечения застройщика к гражданско-правовой ответственности зависит от нескольких факторов. Например, является ли несвоевременное исполнение застройщиком условий договора следствием обстоятельств непреодолимой силы, т.е. какого-то форс-мажора, или других причин, на которые застройщик не в силах повлиять; уведомлял ли застройщик дольщика о наступлении соответствующих обстоятельств.
Во всех нюансах нужно разбираться и уметь дать им правовую оценку, каждая конкретно взятая ситуация требует отдельного подхода квалифицированного специалиста. Судиться самостоятельно с застройщиком, на стороне которого всегда выступают матерые юристы, давно выработавшие грамотные стратегии для отстаивания финансовых интересов организации, весьма сложно, и может оказаться безрезультативным.
Нередко дольщик сталкивается с тем, что договор долевого участия составлен с некоторыми оговорками и «хитростями» в пользу застройщика, «отбить» которые сможет только юрист.
Безусловно, суды в подавляющем большинстве случаев бывают на стороне дольщиков, но для удовлетворения его требований суду необходимы веские правовые основания, т.е. правильно выстроенная позиция дольщика.
В каком случае неустойка не может быть взыскана
Есть обстоятельства, когда застройщик освобождается от выплаты неустойки за нарушение срока сдачи дома.
Если застройщик понимает, что строительство никак не может быть завершено в обусловленный договором о долевом участии срок, то в соответствии с законом он обязан минимум за два месяца до окончания срока сдачи дома известить об этом дольщика, и предложить ему изменить условия договора о сроке сдачи объекта, т.е. перенести этот срок на более поздний (пункт 3 статьи 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Помните, что в случае согласия дольщика на перенос сдачи объекта, и подписания между сторонами соответствующего дополнительного соглашения, рассчитывать на получение неустойки дольщик уже не может.
Подписание такого дополнительного соглашения – это право участника долевого строительства, а не его обязанность.
Итак, если указанный в договоре долевого участия в строительстве срок сдачи квартиры нарушен, при этом стороны не заключали дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи объекта, перед застройщиком смело можно ставить вопрос о выплате неустойки.
Также застройщик освобождается от уплаты неустойки, если участник долевого строительства уклоняется от подписания акта приема-передачи квартиры (пункт 3 статьи 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Но это не значит, что дольщик обязан принять квартиру даже если у него есть претензии к качеству строительства, т.е. когда выявлены недостатки строительных работ.
Вышеуказанная норма закона как раз для таких случаев содержит оговорку о том, что освобождение застройщика от неустойки может иметь место только при условии надлежащего исполнения им обязательств по договору о долевом строительстве.
Если же квартира сдана с нарушениями строительных норм, и дольщик обнаружит существенные отклонения в строительстве и явные недостатки работ, это говорит о ненадлежащем исполнении застройщиком своих обязательств по договору.
В этом случае дольщик вправе требовать от застройщика составления акта осмотра квартиры, в котором должны быть зафиксированы все недостатки. Осмотр проводится при участии дольщика и представителя застройщика. Акт подписывается обеими сторонами.
При таких обстоятельствах дольщик вправе не подписывать передаточный акт (пункт 5 статьи 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
При предъявлении иска о взыскании неустойки копию акта обязательно нужно приложить к иску.
Когда лучше начинать требовать неустойку
Многие дольщики ждут получения ключей и только тогда обращаются в суды. Некоторые застройщики, получая шквал исков, начинают выводить деньги со счетов и перекидывать нераспроданные квартиры на другие подконтрольные им юридические лица.
В результате дольщики, выиграв суды не могут получить деньги и их исполнительные листы можно вешать в рамочку на стенку.
Подавая иск сразу после начала просрочки, вы можете разбить свою неустойку по периодам. По статистике, чем меньше размер неустойки, тем меньше ее урезают. Соответственно, взыскивая неустойку по периодам, вы сможете получить больший размер компенсации.
Рекомендуем не затягивать с началом процесса по взысканию неустойки и обращаться в суд уже в первые недели после начала просрочки.
Не позвольте признать себя уклонистом
Для того чтобы застраховать себя от исков за нарушение сроков сдачи, застройщики часто направляют дольщикам уведомления о готовности объекта еще до окончания строительных работ.
Получив такое уведомление, записаться на приемку вы не сможете, т.к. квартира реально еще не готова. Зато когда вы пойдете в суд за неустойкой, застройщик заявит, что уведомил вас своевременно, а вы все это время уклонялись и не приезжали на осмотр. В результате суд признает вас уклонистом и откажет в иске.
Если вы получили уведомление о готовности объекта к передаче, но застройщик отказывается согласовывать дату осмотра, вам необходимо направить по его юридическому адресу письмо с требованием о назначении даты осмотра.
В данном требовании необходимо подробно изложить все события и указать на то, что вы не уклоняетесь от приемки, а объект по-прежнему еще не готов.
Такое письмо послужит достаточным основанием для того, чтобы выявить хитрость застройщика и отсечь все подозрения суда относительно вашего уклонения от приемки объекта.
Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ
Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.
Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2021 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2021:
- 30.06.2021 – крайний срок получения разрешения на ввод «C» в эксплуатацию.
- 31.08.2021 – крайний срок (прибавить два месяца (июль и август), отсчитывая от 30.06.2021) передачи «C» в эксплуатацию участнику долевого строительства.
Обязательно ли писать застройщику претензию по неустойке или можно сразу подать иск в суд?
В ФЗ об участии в долевом строительстве не прописан обязательный досудебный порядок для споров по неустойке за просрочку передачи квартиры. Однако мы настоятельно рекомендуем такую претензию всегда подавать, и вот почему.
-
Всегда есть шанс, что застройщик добровольно удовлетворит вашу претензию.
Не факт, что застройщик согласится заплатить всю запрошенную неустойку, но как минимум вы сможете получить энную сумму сразу без всяких судов и затрат на юристов. Да, по суду скорее всего взыщут больше, но это несколько месяцев ожидания. Плюс нужно понимать, что со взысканием неустойки могут возникнуть проблемы, особенно если у застройщика не все хорошо с финансовым положением. -
Претензия помогает отстоять в суде неустойку и штраф.
Наличие претензии с доказательствами ее вручения застройщику (отметка о принятии, почтовое уведомление о получении и т.п.) снимает в суде многие неудобные вопросы. Например, юристы застройщика непременно будут ссылаться в суде на отсутствие досудебной претензии как повод для снижения неустойки и отказа во взыскании штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП. По закону отсутствие претензии — это не основание снижать неустойку. Тем не менее, на деле суд вполне может согласиться с застройщиком и уменьшить неустойку. Также может пострадать и потребительский штраф по п.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей». Обжалование несправедливого решения суда по снижению неустойки и отказу в штрафе займет несколько месяцев без гарантии успешного результата.
Можно ли получить с застройщика штраф по п.6 ст.13 ЗоЗПП, если по претензии неустойку не выплатили, а после подачи иска застройщик перевел деньги в счет неустойки?
Да, в этом случае всё равно можно претендовать на штраф. Застройщики довольно часто пытаются снизить размер выплат в пользу дольщика таким образом. По претензии о неустойке дольщик получает отказ, но после получения судебной повестки застройщик может перечислить дольщику почтовым переводом, на банковский счет или через депозит нотариуса небольшую часть неустойки. Скажем, 20-30 тысяч рублей при рассчитанной сумме неустойки более 100 тысяч. Отказаться от получения этих денег дольщик уже не может.
За счет частичного добровольного удовлетворения требований юрист застройщика может попытаться:
- договориться с дольщиком на отказ от иска или мировое соглашение. Учтите, что в этом случае после утверждения судом отказа от иска или мирового соглашения вы не сможете повторно подать аналогичный иск к застройщику.
- Заявить ходатайство о снижении неустойки по ст.333 ГК РФ и написать возражения на ваш иск с многочисленными ссылками на пленумы и обзоры судебной практики Верховного Суда — если дольщик не согласится забрать иск или пойти на мировую.
Если это случилось с вами, придется немного скорректировать свои исковые требования и подготовить ссылки на другую практику Верховного Суда РФ, говорящую в вашу пользу. Ни в коем случае не корректируйте иск через частичный отказ от исковых требований: по пункту 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012 это будет поводом для прекращения производства по делу и отказа во взыскании штрафа. Лучше сделайте ходатайство об уменьшении исковых требований на сумму перечисленной застройщиком суммы или оставьте исковые требования в текущем виде и просите зачесть уже выплаченные застройщиком суммы в счёт итоговой суммы, присуждённой решением суда. Так вы оставите для себя возможность получить еще неустойку, компенсацию морального вреда и штраф.
Застройщик затягивает сроки возврата денег за недостающие метры. Можно ли с него требовать неустойку и по какой статье?
Да, можно. В случае нарушения сроков выплаты компенсации за отклонение площади от проектной с застройщика можно требовать проценты по статье 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами.
Почему нельзя требовать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков квартиры по ч.6 ст.8 214-ФЗ и статье 23 закона «О защите прав потребителей»? Дело в том, что судьи не считают уменьшение площади квартиры дефектом и обычно указывают в решениях, что на качество квартиры и степень ее пригодности для использования по назначению разница в площади никак не влияет. То есть нельзя сказать, что в данном случае в квартире есть дефект. Однако у застройщика есть денежное обязательство перед вами по возврату излишне уплаченных денег. В этой ситуации на сумму компенсации начисляются проценты по ст.395 ГК.
Отношения с застройщиком в области договора долевого участия регулируются частью 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно этому закону размер неустойки расcчитывается строго по определенной формуле.
Взыскать неустойку вы можете как самостоятельно, так и обратившись за помощью к специалисту. Стоит сравнить все плюсы и минусы обоих вариантов и принять подходящее решение. При выборе самостоятельного взыскания, рекомендуем начать с расчета суммы. Сделать это можно при помощи нашего калькулятора расчета неустойки. После расчета ознакомьтесь с нашими советами по самостоятельному взысканию неустойки по договору долевого участия.
Когда пишется претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома и выплате неустойки
Поскольку застройщиком, как правило, является юридическое лицо, законом предусмотрен обязательный претензионный порядок, согласно которому претензия направляется в юридический адрес застройщика заказным или ценным письмом с описью вложения.
Действовать можно и до момента подписания акта приема-передачи, когда дольщик еще не получил квартиру, и после него, когда передача объекта недвижимости уже состоялась, но при этом нарушены сроки.
Первый случай не позволяет определить конкретное количество дней, поэтому неустойку рассчитывают предварительно за единицу времени – день просрочки (формула приведена далее).
Потребуйте, чтобы оплату произвели полностью, учитывая количество дней до дня передачи жилья в будущем.
Второй случай подразумевает точный расчет неустойки, исходя из фактического количества просроченных дней (задержки передачи жилья).
Застройщика освобождают от погашения суммы неустойки только в том случае, если он представит доказательства добросовестного выполнения своих обязательств и отсутствия нарушений им срока сдачи жилья. Также следует доказать, что дольщик уклонился от принятия квартиры, вовремя не подписав акт приема-передачи.
Право на обращение в суд с исковым заявлением о взыскании неустойки возникает у истца только после истечения 30-дневного срока после направления ответчику досудебной претензии. Однако иные условия претензионного порядка могут быть предусмотрены самим ДДУ.