Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Плюсы и минусы сдачи квартиры через агентство». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Кто имеет право сдавать квартиру
- Все основания распоряжаться недвижимостью имеет ее владелец. То есть, если у вас оформлено право собственности на жилплощадь, вы можете ее продать, подарить или сдать в аренду.
- Аренда социального жилья также возможна, но только при условии получения разрешения от официального владельца — государственной, муниципальной, некоммерческой организации.
- Квартиру можно сдать в субаренду: при условии, что на это есть письменное разрешение владельца-арендодателя, наниматель вправе передать жилплощадь внаем другому лицу. При этом обязательно оформляется договор поднайма.
- Сдавать квартиру внаем имеют право представители владельца — по доверенности, заверенной нотариусом.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
Как должна выглядеть квартира
Здесь правило только одно: квартира должна быть чистой. Если не хочется убирать самостоятельно – например, после предыдущего жильца или после неопрятных родственников – всегда можно вызвать клининг. Но чистая квартира – это огромный плюс в глазах арендатора. Неважно, какой шикарный ремонт там когда-то был, если запахи не позволяют задержаться больше десяти минут. И наоборот: пусть внутри всё старенькое, но зато на диван не страшно сесть, а о стену можно опереться без опасения приклеиться – это важнее.
Что касается мебели или её отсутствия – представьте, кому может понадобиться ваша квартира. Оцените метраж, количество комнат, район. Это большая трёшка в спальном районе, где будет хорошо жить всей семье? Оставьте минимум мебели: холодильник, кухонную мебель, шкаф – одним словом, то, что будет неудобно возить за собой. Остальное у них наверняка уже своё. А в случае крошечной однушки рядом с тремя вузами её у вас наверняка снимет студентка без гроша за душой, такая будет рада даже тарелкам и вилкам. В любом случае, этот вопрос всегда можно обсудить с жильцом или жилицей. Главное – не загромождайте пространство тем, что жалко выкинуть, не превращайте квартиру в филиал сарая.
Ещё неплохо было бы соотносить качество ремонта и выставленную цену. Подумайте: если на квартиру уже третий месяц нет желающих, а эти обои помнят ещё Сталина – может, стоит скинуть тысячу-другую? Ну, или сделать уже ремонт.
Кстати, если вас удручает интерьер, всегда можно договориться с жильцами о том, что они сделают вам ремонт в счёт ежемесячного платежа. Главное, присматривайте, что именно они там делают.
С агентом или самому?
Хорошо, квартира вас устраивает. Или не устраивает, но вы полагаете, что сойдет. Дальше нужно решить важный вопрос: вы хотите заплатить денег и отдать поиск жильца и бумажную волокиту специальному человеку, или вы хотите сэкономить и повозиться самостоятельно?
Плюсы сдавать самому:
- Бесплатно.
- Иногда арендаторы принципиально не хотят связываться с агентствами, им нужен лично арендодатель. Эти люди – ваши.
На этом список, увы, исчерпан.
Плюсы обратиться в агентство:
- Экономия времени и сил: агентство само размещает объявления, само договаривается с потенциальными жильцами. Вам не обрывают телефон днем и ночью, можно не убегать с важных совещаний, чтобы показать квартиру.
- Вы заключаете с жильцами типовый договор, который правильно составлен.
- Вы сдадите квартиру быстро: у агентств есть наработанные площадки и базы.
- У некоторых риэлторов есть услуги постоянного сопровождения квартиры: компания не только сдаёт ваше жилье, но также забирает платежи, следит за состоянием квартиры и выполнением условий договора, а при необходимости подыщет нового арендатора. Это удобно, если владелец и квартира находятся в разных городах.
Вариант 1. Поиск жильцов через агентство.
Самый популярный на рынке способ. В этом случае Агентство осуществляет подбор жильцов. Как правила комиссию в таком случае оплачивают жильцы (бывают города исключения). Комиссия может составлять от 30 до 100 процентов в зависимости от класса жилья и ценовой политики компании. Если риелтор уверен, что цена на квартиру адекватная и собственник сам не разместит объявление, то комиссия может быть увеличена.
Плюсы: в данном случае собственник ни за что не платит и получает жильцов.
Минусы: при таком подходе агентство заинтересовано в скорейшем заселении жильца, поэтому надеяться на проверку риелтором жильца в таком варианте не стоит. Возможно и то, что от вас могут скрыть негативную информацию о жильце, лишь бы сделка состоялась. Дальнейшая работа с такими жильцами уже на плечах собственника.
Рекомендации: тщательно выбирайте риелтора (смотрите отзывы в интернете или просите рекомендации). Убедитесь, что он давно работает на рынке, такие агентства берегут репутацию. И еще лайфак – сообщайте риелтору, что планируете сдавать квартиру много лет. Если агентство (или частный риелтор) заинтересованы в долгосрочной работе с вами, то все же минимальный отбор жильцов производиться будет. Если посредник предлагает вам использовать с жильцами свой вариант договор, то тщательно его перепроверьте. Как правило, в таком случае агентства не утруждается изучением правовых основ ваших взаимодействий с жильцами. Зачастую предлагаемые ими типовые формы могут не учитывать ваши интересы или быть просто недействительными, т.к противоречат законодательству.
Как правильно сдать комнату или квартиру с помощью агента?
Чтобы сдача жилья при помощи риэлтора прошла успешно, нужно понимать, как происходит эта процедура. Она обязательна должна включать в себя следующие последовательные шаги:
- В первую очередь нужно найти подходящего посредника, то есть агентство недвижимости.
- Обратиться в выбранную организацию, получить подробную консультацию, а также заключить соответствующий договор.
Справка. Следует быть готовым к тому, что агент захочет осмотреть жилплощадь или попросил выслать фотографии квартиры.
- Далее агентство приступит к поиску квартиросъемщика. Как только появится подходящий вариант, собственник квартиры будет поставлен об этом в известность.
- Завершающим этапом является заключение договора найма (если речь идет о физических лицах) между арендодателем и арендатором и составление акта приема-передачи имущества.
Следует знать, что любые источники доходов должны быть занесены в декларацию или зарегистрированы как род деятельности. От этого зависит формирование системы налогообложения государства.
Закон стоит на страже порядка, и если гражданин решит «уйти в тень», то ему стоит лишний раз подумать и взвесить все «за» и «против», узнать, чем может грозить уклонение от выплаты налогов.
Порядок действий:
- Оформление патента. Необходимо будет потратиться на его приобретение. Цена будет зависеть от срока действия — от 1 до 12 месяцев в рамках одного календарного года. Если покупать патент до полугода, то оплатить его нужно будет сразу, в остальных случаях разрешается перечислять средства частями. Стоимость определяется индивидуально: налоговая база, которая зависит от месторасположения и жилплощади квартиры, умножается на 6%.
- Зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП). Здесь существует упрощенная система налогообложения, что является очевидным плюсом. Для ИП установлена ставка в 6% от суммы дохода за год + страховые взносы.
- Уплата налога в статусе физического лица без необходимости регистрации как ИП. Установлен налог в 13% от суммы годового дохода. Заполняется декларация по форме 3 НДФЛ и сдается в налоговую до 30 апреля текущего года.
Как быстро сдать квартиру?
«Лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать», основываясь на своем личном опыте, мы прекрасно понимаем, почему по определенным квартирам звонят часто, а по другим звонки поступают реже. Причина подчас банальна – это некачественные фотографии объекта, либо же вовсе их полное отсутствие. Что бы избежать таких ситуаций, вне зависимости от стоимости, сдаваемой в аренду квартиры, к каждому клиенту наш специалист выезжает с профессиональным фотоаппаратом с широкоугольным объективом, который наиболее точно дает представление о квартире. Из всех снимков отбираются лучшие, которые попадают в портфолио для дальнейшей презентации потенциальным клиентам.
Сотрудники нашего агентства принимают звонки ежедневно, 7 дней в неделю, с 9 утра и до 10 вечера. Будьте уверены, что ни один звонок от клиентов не будет пропущен, в объявлениях публикуются 2 номера телефон, помимо номера телефона агента, который занимается сдачей квартиры в аренду, и время от времени может быть занят, и не ответит на звонок, в каждом объявлении указывается дежурный номер агентства, который всегда доступен, работает без перерыва и выходных.
Ни один показ не будет сорван. Ситуации, когда человек хочет увидеть квартиру, но агент занят, полностью исключены. Не сомневайтесь, представитель от нашего агентства всегда будет присутствовать во время просмотра, и презентовать квартиру. Пунктуальность – наше кредо.
В случае если квартира, по каким либо причинам не сдается в определенные сроки, наши специалисты проведут анализ сложившейся ситуации и предложат оптимальные варианты решений.
Право сдачи возникает только у фактического собственника, который указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН. Без доверенности не могут действовать ни близкие родственники, ни друзья. Если недвижимость находится в собственности нескольких лиц, обязательно письменное согласие каждого из них.
Также согласие каждого совладельца требуется, если планируется сдавать отдельную комнату. При его отсутствии дальнейшие действия считаются незаконными. Другие жильцы имеют полное право вызвать полицию, чтобы выпроводить посторонних лиц. Если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, согласие нужно получить от родителей и органов опеки.
При наличии нескольких собственников все они должны присутствовать на подписании соглашения. Если такой возможности нет, потребуется нотариальная доверенность. Её можно оформить как на одного из совладельцев, так и на другого представителя.
Достоинства и недостатки услуг риэлтора по снятию недвижимости
Аренда квартиры через агентство имеет свои плюсы и минусы. Несомненным достоинством обращения риэлтору является то, что клиенту не нужно прилагать много усилий для поиска квартиры, но не только это.
- Обычно агентства имеют большие, постоянно пополняемые базы недвижимости, в которой можно без труда найти объект, который максимально удовлетворит требования клиента.
- Риэлторы нацелены на быстрое достижение результата, поэтому уже через 1-3 дня человек сможет заселиться в новое жилье.
- Компании часто заинтересованы в чистоте сделки, поэтому проверяют потенциальных арендодателей и недвижимость.
- Шансов на то, что владелец объекта окажется мошенником и сдаст чужую жилплощадь, практически нет.
- Нет необходимости напрямую общаться с потенциальными арендодателями и договариваться о просмотре объекта, а посмотреть несколько квартир можно в один и тот же день, без перерывов.
- Агентства обычно оказывают дополнительные услуги, например, готовят договор аренды, помогают вести переговоры или «сбавлять» цену.
Как грамотно сдавать квартиру – подготовка помещения
Чтобы сделка прошла выгодно и успешно, квартира должна иметь презентабельный вид. Конечно, не обязательно производить дорогой евроремонт. Достаточно:
- хорошо убраться;
- привести в порядок мебель;
- расставить всё по своим местам;
- со стен и потолка убрать неровности и трещины.
Особое внимание уделите техническим деталям. Сантехника должна быть исправной, работать без утечек и прочего. То же касается электропитания, газоснабжения и водопровода. Проверьте всю бытовую технику, чтобы не было неполадок в работе.
Цена за аренду квартиры напрямую зависит от того, сколько удобств в ней предоставлено. В минимальный набор должны входить:
- стиральная машина;
- плита;
- холодильник.
К этому списку, разумеется, можно добавить и телевизор, и кондиционер и прочие блага цивилизации.
Тут важно усвоить одно правило: если квартира выглядит бедно, то и арендатор подберётся небогатый. А, как известно, именно платежёспособность арендатора является главным критерием оценки для наймодателя.
Ниже показан пример 1-комнатной квартиры на ул. Госпитальный вал в среднем состоянии, 40м2 общей площади, в панельном доме на последнем этаже, стоимостью аренды в месяц 35 000 руб.
Перед тем, как сдать квартиру в Москве, не забудьте про мебель. Её не должно быть много, вполне достаточно:
- дивана;
- пары шкафов и комодов;
- нескольких стульев;
- двух столов – обеденного и журнального.
Главное, чтобы всё выглядело более-менее новым. Не рекомендуется загромождать помещение всевозможными безделушками и сувенирами, поскольку у нового жильца могут быть совсем другие предпочтения относительного этих вещей. Если хотите выгодно и быстро сдать жилье, нужно обязательно провести некоторые подготовительные действия. В статье «Как правильно подготовить квартиру для сдачи в аренду» – есть важные рекомендации на этот счет.