8 правил ипотечника: как купить квартиру в кредит и не пожалеть

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «8 правил ипотечника: как купить квартиру в кредит и не пожалеть». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Это значит, что перед покупкой нужно изучить все документы. Их будет запрашивать и проверять банк, но лучше сначала самостоятельно сделать это вместе с риелтором. Расскажу, какие документы и для чего нужно проверять.

Перед покупкой я изучила в интернете советы, как не остаться с неподъёмной ипотекой и без денег. Какие-то мне подошли, какие-то — нет.

• Накопить финансовую подушку безопасности. Вариант не для меня. Мне кажется, это долго и странно. Накопленные полмиллиона хочется внести за ипотеку, чтобы уменьшить долг, а не хранить на всякий случай. Но многие финансовые консультанты со мной не согласны.
• Иметь вторую работу. Такой вариант означает, что я буду постоянно работать только на ипотеку. Посвятить жизнь работе и кредиту полностью я не готова.
• Иметь план на случай сокращения. Это мой рабочий вариант. Ещё до подписания ипотечного договора я решила, что если с работой будет совсем плохо, то устроюсь официанткой или хостес в ресторан. Можно зарабатывать около 50 000 рублей в месяц — значит, смогу выплачивать ипотеку.

Помните: если проблемы с деньгами всё-таки будут, стоит обратиться в банк за помощью. Банкам невыгодно, чтобы клиент становился банкротом, скрывался и не возвращал долг. Поэтому, если ипотечный платёж стал неподъёмным, попросите предоставить вам кредитные каникулы или пересмотреть размер платежей на какое-то время.

Шаг 2. Оформление и подача предварительной заявки

Заявку на получение ипотечного кредита можно подать лично в отделении банка, а можно использовать онлайн сервисы. К ней необходимо приложить стандартный пакет документов, включающий в себя:

• паспорт, ИНН, СНИЛС (копии и оригиналы);
• свидетельство о браке и рождении детей (если есть);
• копию трудовой книжки, заверенную отделом кадров;
• справку о доходах (минимум за последние полгода);
• военный билет или водительские права (не всегда).

К начальному пакету документов можно подготовить другие свидетельства платежеспособности: справки о дополнительном доходе (от сдачи имущества в аренду, выплачиваемые на регулярной основе дивидендах и прочее), подтверждение о наличии недвижимости и другого дорогостоящего и ликвидного имущества.

Положительными моментами для банка также станут:

• наличие детей и зарегистрированного брака;
• готовность внести первоначальный взнос от 15% займа и выше;
• наличие у клиента открытых в данном банке счетов и зарплатного счета.

Оформление заема без первоначального взноса

Прежде чем приступать к оформлению ипотечного кредита, необходимо понять насколько вы готовы к нему. Если нет первоначального взноса минимум 20% от суммы, с оформлением лучше повременить. Потому что это ухудшает финансовые условия, по которым банк готов будет оформить заем.

Когда нет такой суммы, многие задумываются взять потребительский кредит. Этот вариант рискованный и ухудшает платежеспособность клиента в целом, поскольку человек берет на себя дополнительные финансовые обязательства. И плюс еще увеличивается сумма денег, потраченная на недвижимость.

Когда не достаточно средств, лучше накопить используя:

• накопительный счет;
• консервативный банковский депозит;
• индивидуальный инвестиционный счет, открывается минимум на 3 года, купить короткие облигации и получить налоговый вычет в 13%, если у заемщика хорошая белая зарплата.

Бездумное оформление страховки – следующая ошибка весьма распространенная. Можно ли взять ипотеку без страховки? Да. При заключении договора банк часто предлагает оформить два типа страховки:

• жизни;
• залога (покупаемой квартиры).

По законодательству единственным обязательным страхованием является страхование залога. Но, с другой стороны банк в случае отказа оформления страховки на жизни, повышает процент, тем самым усложняет выплату заема. Здесь есть один нюанс, есть банковские организации, которые злоупотребляют ситуацией и чрезмерно навязывают людям невыгодные условия страхования. Возможно, предоставлен только один вариант страхования и не говорят о существовании альтернативного решения.

Альтернатива всегда есть, и как правило вариант предложенный банком на месте – это самый невыгодный вариант. У каждого банка имеется список из 10-15 аккредитованных страховых компаний, и клиент имеет право воспользоваться услугами одной из них. Необходимо взять контакты данных компаний и узнать расчетные полисы в зависимости от ситуации:

• пол;
• возраст;
• состояние здоровья.

Новостройки и вторичка: что лучше

Прежде чем брать жилищный кредит, будущему ипотечнику предстоит выбрать между новостройкой и вторичной квартирой. Новые дома имеют свои преимущества: квартиры и подъезды «с иголочки», в соседях много семей с детьми, на придомовой территории нет разбитого асфальта, детские игровые комплексы блещут новизной. При этом покупателям новостроек часто приходится ждать заселения годами. Многие жалуются на посредственное качество современного строительства: трещина в стене и прорывы трубопровода — не редкость в свежей многоэтажке.

При покупке квартиры на вторичном рынке новые владельцы заселяются сразу: коммуникации работают, в помещении сделан ремонт, все объекты инфраструктуры, социальные учреждения и магазины находятся в шаговой доступности. Если нет возможности покупать жилье с евроремонтом, можно взять «бабушкин» вариант и в будущем накопить средства для отделки помещения на свой вкус. Вторичка выигрывает не только с точки зрения инфраструктуры, но и в финансовом плане.

Ипотека на вторичное жилье: проценты российских банков

Вот некоторые проверенные финансовые организации, в которых можно получить ипотеку на жилье вторичного рынка:

• Сбербанк (ставка от 12,5 процентов, срок – до тридцати лет, взнос – от 15%. Ипотеку на вторичное жилье в Сбербанке можно оформить без подтверждения занятости и уровня доходов);
• ВТБ 24 (ставка от 13,5 процентов, срок – до 30 лет, взнос – от 20%. Особые условия ипотеки на вторичное жилье в ВТБ24 предоставляются держателям зарплатных карт банка);
• Банк Москвы (ставка от 13 процентов, срок – до 50 лет, взнос – от 20%. Нет комиссии за досрочное погашение кредита);
• АИЖК (ставка от 12,25 процента, срок – до 30 лет, взнос – от 10%).

Преимущества и недостатки ипотеки на короткий срок

У ипотеки на короткий промежуток времени есть свои плюсы.

• Банк предлагает процентную ставку ниже на 1–2%. Это связано с тем, что заемщик оформляет ипотечный кредит на более короткий срок.

• Уменьшается размер переплаты, т. к. быстрее вернете проценты и тело кредита.

• Ипотечная недвижимость быстрее перейдет в собственность. В будущем сможет переоформить права или продать недвижимость.

Из минусов ипотеки на короткий срок отметим следующее.

• Ежемесячно нужно отдавать по ипотеке больше по сравнению с кредитом на длительный срок. Возможно, придется себе во многом отказать, чтобы не накапливать долги.

• Если потеряете работу или лишитесь платежеспособности, то быстро попадете в долговую зависимость.

• Банки одобряют ипотеки на короткий срок заемщикам с высоким доходом. Менеджерам придется доказывать свою платежеспособность, чтобы не переплачивать.

Какие документы необходимо предоставить?

Банк может потребовать не только документы из перечня ниже, но и дополнительные бумаги. Поэтому перед поиском продавца обязательно нужно получить консультацию у сотрудников того банка, в котором заявитель хочет взять ипотеку на рынке вторичного жилья — сотрудники подробно объяснят, что потребуется нести заемщику дополнительно, если это потребуется.

1. Документы, удостоверяющие личность(чаще всего принимается только внутренний паспорт РФ). Предоставить нужно не только заемщику, но и созаемщикам/поручителям.
2. Справка о доходах по форме 2-НДФЛ, копия трудовой книжки с записью о стаже на последнем месте работы не менее 6-ти месяцев, а также иные документы, подтверждающие наличие стабильного и достаточного для ипотеки дохода. Справку 2-НДФЛ оформляют и заверяют в бухгалтерии компании работодателя, копию трудовой книжки выдают там же.

   Внимание: если справку о доходах 2-НДФЛ получить невозможно по причине неофициального дохода, условия кредитования заметно ужесточаются, но шанс получить ипотеку все равно присутствует.

3. Согласие супруга на приобретение вторичного жилья в ипотеку, а также свидетельство о заключении брака. Согласие нужно составлять у нотариуса — это занимает совсем небольшое время и обходится примерно в 1000 рублей. свидетельство о заключении брака выдают в ЗАГСе.
4. Заявление на получение ипотеки. Заполняется в отделении выбранного заемщиком банка; сотрудники помогают в случае, если отдельные пункты заявления вызывают вопросы.
5. Если какая-либо собственность помимо приобретаемого жилья оформляется в залог, понадобится предоставить залоговые документы.
6. В исключительных случаях потребуется предоставить документ, подтверждающий дееспособность и вменяемость заемщика — справка об отсутствии постановки на учет, которую выдают в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Данные учреждения можно найти в любом городе РФ с населением от 40 тысяч человек.
7. Документальное подтверждение наличия денежных средств для оплаты первоначального взноса: выписка со счета, чек об аренде банковской ячейки и так далее.

   Наилучшим вариантом для заемщика будет предоставление выписки со счета, зарегистрированного в банке-кредиторе. Так банк будет на 100% уверен в наличии у заемщика денег, а также в серьезности его намерений.

8. Если заемщиком выступает молодой мужчина (до 27-ми лет), может потребоваться также военный билет. Получить данный документ можно в канцелярии военного комиссариата по месту жительства заемщика.

При покупке квартиры многие нанимают риэлторов. Но это удовольствие не из дешевых. Как правило, средняя плата за их услуги составляет 2-5% от стоимости жилья. Т.е. за квартиру ценой в 3 млн. рублей вам придется раскошелиться за риэлтерские услуги 60 — 150 тысяч рублей.

И тут возникает резонный вопрос. А можно ли обойтись без риэлтора при ипотеке, тем самым сэкономив достаточно приличную сумму.

Чтобы ответить на этот вопрос, давайте разберем, а что собственно входит в услуги риэлторов:

• подбор и показ жилья
• подготовка документов для ипотечной сделки
• анализ и сопровождение сделки, т.е. проверка юридической частоты.

В моей жизни было 2 ипотечных кредита и в обоих случаях я прекрасно обходился без риэлтора.

Почему? Да потому что, все что делает риэлтор, в данном случае можно сделать самому.

Допустим подбор жилья. В каждом городе есть сайты по продаже недвижимости. Вы сами вполне прекрасно можете найти и посмотреть все интересующие варианты. Причем все варианты, а не те, что может предложить вам ваш риэлтор.

Поэтапная процедура оформления ипотечного кредитования на покупку вторичного жилья представляет собой последовательность стадий:

Подача заявки в банк	Проверка документов о платежеспособности потенциального заемщика, а также проверка объекта недвижимости (на что отводится до 10 дней)
Выбор квартиры	После одобрения заявки клиенту банка дается рок для поиска жилья (до 4 месяцев)
Одобрение подобранного объекта	На проверку уходит до 5 дней
Заключение предварительного договора купли-продажи	с продавцом и договора ипотечного кредитования. При внесении аванса, продавец пишет расписку
Аренда банковской ячейки	для расчетов с продавцом квартиры
Заключение основной сделки купли-продажи	и регистрация договора в Росреестре. Также регистрируется залог недвижимости в пользу банка
Выполнение расчетов	с продавцом, подписание акта приема-передачи
Передача документов после регистрации	Банку

Рассмотрим доступные ипотечные программы от лучших банков РФ. Из таблицы приведённой ниже вы сможете ознакомиться с условиями кредитования на вторичное жильё.

Наименование банка	Ставка	Первоначальный взнос	Возраст заёмщика	Минимальный стаж
ВТБ Банк	9,5%	15%	21–65 лет	3 месяца
Газпромбанк	10%	15%	21–60 лет	6 месяцев
Открытие	от 10%	15%	18–65 лет	от 3 месяцев
Сбербанк	от 10%	15%	21–75 лет	от 6 месяцев
Россельхозбанк	от 10,25%	15%	21–65 лет	от 6 месяцев
Райффайзенбанк	от 10,99%	15%	21–65 лет	от 3 месяцев
Бинбанк	от 10,75%	20%	21–65 лет	от 6 месяцев
Абсолют Банк	11% и выше	15%	21–65 лет	3 месяца
Уралсиб	11% и выше	10%	18–65 лет	3 месяца
Возрождение	11,75%	15%	18–65 лет	от 6 месяцев
Промсвязьбанк	11,75%	15%	21–65 лет	от 4 месяцев
Евразийский банк	от 11,75%	15%	21–65 лет	от 1 месяца
Российский капитал	от 11,75%	15%	21–65 лет	от 3 месяцев
СМП банк	от 11,9%	15%	21–65 лет	6 месяцев
Дельтакредит	12%	15%	20–65 лет	от 2 месяцев
Транскапиталбанк	12,25%	20%	21–75 лет	от 3 месяцев
Металлинвестбанк	от 12,75%	10%	18–70 лет	от 4 месяцев
Ак Барс	от 12,3%	10%	18–70 лет	от 3 месяцев
Московский кредитный банк	от 13,4%	15%	18–65 лет	от 4 месяцев

Виды ипотечных кредитов

Ипотека – это один из видов кредитов, которые можно получить после обращения в банк. Заключение ипотечного договора позволяет гражданам решить проблему нехватки денег для приобретения собственного жилья.

Всего есть несколько видов ипотечных кредитов:

• покупка недвижимости на вторичном или первичном рынке – чаще всего именно для этого граждане берут кредит. Чтобы повысить интерес к ипотечному кредитованию, банки постоянно совершенствуют действующие программы. Снижение процентной ставки и более лояльное отношение к клиентам помогают добиться этой цели;
• строительство дома – ипотечный кредит клиент может использовать не для покупки строящегося или готового жилья, но и для того, чтобы самостоятельно построить дом. В таком случае оформленная ипотека помогает покрыть расходы;
• покупка земельного участка – единственным ограничением по данному пункту является невозможность приобретения участка, имеющего сельскохозяйственное назначение;
• рефинансирование кредита – новую ипотеку клиент может использовать для погашения старого долга перед кредитной организацией.

Обратите внимание, что условия сделок обязательно нужно обсуждать с представителем банка, чтобы не совершить ошибку, заключив договор на невыгодных условиях.

К примеру, некоторые банки не слишком лояльно относятся к клиентам, оформляющим ипотеку для покупки жилья на вторичном рынке. Поэтому условия кредитования могут быть не слишком выгодными. В таком случае придется найти подходящее предложение, изучив требования, предоставляемые другими банками.

Покупка жилья на вторичном рынке

Приобретение квартиры в новостройке далеко не каждому гражданину кажется оптимальным вариантом. Сотрудничество с банком в таком случае, безусловно, является максимально выгодным. Имея в качестве партнеров застройщиков, кредитная организация заинтересована привлечь больше клиентов, чтобы получить выгодные проценты от заключенных сделок. Как правило, процентная ставка по ипотечным кредитам, выдаваемых для приобретения строящегося жилья, ниже.

Это не останавливает граждан, желающих оформить покупку недвижимости на вторичном рынке. Такая сделка имеет определенные преимущества:

• в квартиру можно сразу заселиться – это главное достоинство, позволяющее отказаться от съема жилья. Таким образом, клиент просто заселяется в квартиру и экономит денежные средства, проживая уже в собственном доме;
• постоянная регистрация – важный нюанс, позволяющий записать детей по месту жительства в садик или оформить в школу. Для молодых родителей этот аспект является намного важнее других;
• возможность сдать жилье в аренду – сдавая квартиру в аренду, собственник получает возможность за счет арендной платы вносить обязательные платежи по кредиту. Некоторым денег хватает и на жизнь, поэтому сдачу жилплощади в аренду можно рассматривать, как источник дохода.

Именно благодаря наличию этих очевидных преимуществ граждане рассматривают вариант с приобретением жилья на вторичном рынке даже при условии, что банк установит более высокую ставку по кредиту.

Поиск квартиры и помощь риелтора

Приобретая жилплощадь на первичном рынке, покупатель, выступающий и в роли заемщика, может рассчитывать на помощь банка даже в выборе подходящей недвижимости. Кроме того, благодаря сотрудничеству кредитной организации и застройщиков сомневаться в благонадежности потенциального продавца не стоит.

Однако это преимущество теряет актуальность в случае приобретения недвижимости на вторичном рынке. Настоятельно рекомендуется не отказываться от помощи риелтора, который выполнит такие задачи:

• проверит квартиру – все сделки, ранее заключаемые собственниками недвижимости, должны быть обязательно проверены, чтобы определить законность покупки. Если пренебречь данным пунктом, есть вероятность того, что сделка окажется невыгодной из-за появления претендентов на оформление права собственности или наличия больших долгов;
• выяснить юридическую историю – важно понять, имеет ли продавец право распоряжаться данной собственностью;
• организовать беседу с продавцом правильно – общение с продавцом недвижимости требует наличия определенных навыков.

Но если нет желания сотрудничать с риэлтерской компанией, заемщику необходимо самостоятельно организовать встречу с продавцом, предварительно выяснив ряд нюансов. Помните, перед тем как встретиться с продавцом и попытаться договориться о заключении сделки, следует узнать, готов ли он отказаться от расчета «живыми» деньгами. Большинство продавцов на вторичном рынке не рассматривают вариант с ипотекой.

Что учесть при выборе квартиры

Чтобы избежать проблем при оформлении кредита, будущему владельцу квартиры стоит самостоятельно оценить, насколько она подходит для ипотеки. Сделать это достаточно просто:

• Выбирайте квартиры в домах с хорошим состоянием, достаточно «свежей» постройки, в оживленных районах.
• При осмотре оцените реальное состояние коммуникаций, стен, окон, ремонта, техники и т.д. – все это существенно влияет на оценочную стоимость квартиры.
• Сравните названную продавцом цену со средними на квартиры со схожим состоянием в этом районе. Если цена существенно ниже или выше, это может стать стоп-фактором дл банка (в первом случае высок риск мошенничества продавца, во втором – кредит будет рассчитан исходя из рыночной стоимости, остальное придется доплачивать из своего кармана).
• Обязательно изучите документы о наличии/отсутствии обременений. Такие данные предоставляются всем желающим, обратившимся в кадастровую палату с заявлением и паспортом.
• Узнайте о наличии перепланировок, уточните их законность.

Если все пункты успешно пройдены, можно договариваться с продавцом о том, что квартира будет приобретаться за счет ипотечного кредита. Имейте в виду, что устная предварительная договоренность никак не гарантирует вам, что собственник не продаст квартиру за наличные до того, как вы закончите оформление кредита.

На что обратить внимание при выборе банка

Одновременно с подбором квартиры следует озадачиться выбором банка-кредитора. Сейчас даже в небольшом городе можно найти 5-10 крупных банков, предлагающих ипотечные кредиты на вторичное жилье. Основные условия кредитования в них, как правило, мало отличаются

Срок кредита	1-30 лет
Возраст заемщика	25-50 лет
Сумма кредита	0,5-10 млн. руб.
Первоначальный взнос	10-30%
Процентная ставка	12-15% годовых

Похожие записи:

• Дилер или СТО: кто ответит за некачественный ремонт по гарантии
• Проверка транспортного налога на автомобиль по фамилии
• Действия при ДТП с пострадавшими, административная и уголовная ответственность